商业模式的开发精选(九篇)

第1篇：商业模式的开发范文

[关键词]生物质能源开发；存在的问题；商业模式创新

对策与建议

开发利用生物质能源是人类社会发展的必然，是缓解我国能源矛盾，改善和保护生态环境的战略举措，对维护我国能源安全，改善能源结构、发展循环经济必将发挥重要作用，发展生物质能源前景广阔，方兴未艾。然而，发展生物质能源的道路是不平坦的，存在着许多制约因素。就开发湘西州永顺县生物质能源，笔者认为，必须破解难题，创新生物质能源开发商业模式。

一、当前生物质能源开发存在的问题

生物质能具有产量大、可再生、可储存、碳中和等优点。理论上生物质是可行的替代能源，但实际应用并不尽如人意。

(一)原料成本之困――原料涨价

一是能量密度低，原始成本高。与其他非水能的可再生能源相类似，生物质的能量密度低，需要大量的土地。在倡导种植非粮作物和利用边际性土地的“非粮”、“非耕地”路线下，产量和能量密度都低于普通粮食，原料成本还是很高。不管是否与民争粮还是与粮争地，目前的生物燃料的原料成本都很难控制，无法摆脱对补贴的依赖。

二是物流不经济，中间成本高。此外，生物质物流也很不经济，需要耗费大量的人力、物力进行收集、储存、运输，在生产出洁净能源的同时也要消耗大量的能源，甚至污染环境，很难形成闭合的能量循环系统。

(二)技术瓶颈之困――第二代技术仍存在不确定性

生物质能源开发技术发展水平参差不齐，转化成本高、效率低。液体生物燃料存在关键转化技术不成熟、生产成本过高等问题，离产业化尚有一定差距；固体成型燃料加工设备的能耗较大，约在90-100千瓦小时／吨，原材料收购价格波动大，季节性因素导致收储难；生物质气化集中供气存在无成熟的生物质类洗焦废水净化技术，燃气热值低，气化机组运行连续性差，自动化水平低等问题；关键设备依赖进口，我国大中型沼气、固体成型燃料以及生物质直燃锅炉设备的核心技术与国外先进水平还有很大差距。现有项目多停留在中试阶段，且短期内很难有大的突破。

(三)政策支持乏力――政策反复裹足不前

生物质能源产业化发展受原料高成本的影响，大部分生产企业需要额外的补贴、税收优惠才能赢利或生存。但目前政策补贴不够完善。生物质能源扶持政策缺乏系统性和配套性，在多种能源产品和规模上未给予明确的支持和指引。有些政策补贴起点过高，如财政部《秸秆能源化利用补助资金管理暂行办法》(财建[2008]735号)仅支持注册资本金1000万元以上、年消耗秸秆量1万吨以上的大中型企业，导致多数企业无法得到补贴；有些政策设计不完整，补贴仅针对直接生产环节，对消费能源产品的终端用户则没有补贴。

(四)商业环境不成熟――销售不畅、融资困难

一是缺乏系统的产业链。生物质能的开发还需要高效率的商业生态链条。首先种植环节就是一个复杂的系统工程，之后还需在收购、调配、销售、技术服务等方面进一步整合。生物柴油的原料问题突出，废弃油脂的收集、运输等环节缺乏有效的组织，“地沟油”等废弃油资源的利用率仍然较低。培育高含油量和高生态适应性品种是生物柴油的关键。遗憾的是，中国的生物柴油产业在初期没有打好基础，各地盲目种植油料树木，品种单一，形成“南方只有麻风树、北方只有黄连木”的局面。而大面积单一树种增加了虫害等问题，造成产业环境恶劣；而且，按照现有的信贷标准，树木种植不能抵押，难以获得银行贷款。而木本植物种植周期长，投入大，若没有商业银行贷款支持，企业很难独立承担，造成融资困难。

二是商业模式难建立。生物质能源产业发展模式缺乏市场竞争力。目前，技术略为成熟的主要是糖淀粉制燃料乙醇、植物油或地沟油制生物柴油、农林废弃物制固体颗粒燃料、沼气利用等，但其中真正具备市场竞争力(成本优势)的并不多。

二、创新永顺县凯迪阳光生物质能源开发商业模式的建议

要解决生物质能源开发存在的问题，就湘西州永顺县而言，要在湘西州永顺县农业专业合作社发展的基础上有继承、有发展、有创新，巩固成效，解决问题，消除制约因素，创新生物质能源开发的商业模式，把生物质能源开发做大做强。

(一)以价值理念模式创新，实现企业、农民、政府多方共赢

一是要树立民生理念。湘西州永顺县凯迪阳光生物质能源建设项目用凯迪独有的“不与人争粮，不与粮争地，不与民争利”的发展理念，用“规划一个片区，培植一个产业，改善一片生态，致富一方民众，发展一地经济”的系统工程，用“两个农业项目支持三个工业项目”的完美组合，用循环经济的发展模式，创造“地方有税收，部门有作为，农民有收入，员工有回报，企业有发展”的多赢商业模式。增加农村就业机会，增加农民收入，促进农村社会的和谐稳定，加快新农村建设的步伐。

二是要树立共赢多赢理念。湘西州永顺县凯迪阳光生物质能源建设项目以市场经济为导向，以现代林业理论为指导，以林权制度改革为契机，以公司的高新技术、雄厚资本和当地资源条件为基础，以坚持有利于“增量、增收、增效”为原则，以实现互利双赢、共同发展为目的，在平等合作、资源共享、优势互补的基础上，建立以节能、降耗、减排为主的绿色能源环保型企业，实现生物质能源的综合利用，改善生态环境，促进农民增收，推动永顺经济社会和谐社会的全面发展。将凯迪阳光生物质能源项目建设为互利多赢、协调一致、可持续滚动发展的有机统一体。

三是要树立“两型”企业理念。湘西州永顺县凯迪阳光生物质能源建设项目以科学发展观和建设资源节约型、环境友好型企业为目标，以现有的薪炭林、农林废弃物等资源为切入点，以宜林荒山荒坡及现有灌木林、低效林等林地资源为发展平台，进行资源整合以及高效开发，以示范基地建设联动农民参与，以工业反哺农业实现初级产品利润回归农民，促进工业原料保障以及农民增收协调发展，实现生态、经济、社会持续发展，企业、农民、政府、国家多方共赢。

(二)以发展模式创新，解决商业环境之困

湘西州永顺县凯迪电力的“低碳及循环经济+创新的经营模式+高技术壁垒”发展模式，与传统试点生物质能电厂项目相比，凯迪生物质发电具有更强的盈利能力，因为公司拥有较强的技术壁垒，采用全球领先的、具有自主知识产权的“高超高压循环流化床锅炉燃烧技术”，而使用该技术达到超高压等级的企业全球仅有三家，因此凯迪电力是当之无愧的国内生物质发电的领跑者。

能否稳定成本，是生物发电的关键，也是市场对公司最大，忧虑。凯迪生物质电厂采用创新商业模式即“‘循环经济+低碳经济’的模式实现了‘能源植物和农林废弃物一电能和燃料一灰渣一有机肥一有机农林产品’的完整的闭环流动循环经济体，公司不但符合目前国际 国内低碳、环保、节能的趋势，而且生物电厂盈利能力较高，内部收益率达8％-12％。”“三级燃料保障体系”商业模式，能够对燃料供应量、价格有较好控制力”。

(三)以技术模式创新，解决技术瓶颈之困

湘西州永顺县觊迪公司在广泛消化吸收国内外先进结晶煤燃烧技术的基础上，进行了大量的循环流化床技术开发和研制工作，形成了一大批具有自主知识产权的核心专利技术和专有技术，其中以循环流化床燃烧技术和防止设备碱金属腐蚀技术为重点。技术的不断成熟、拥有自主知识产权的核心技术和设备制造、适合中国资源状况的技术经验积累，为生物质能源产业的发展提供了保证。

要加强与科研院所的合作。重点加强与中南林业科技大学、湖南省林科院的合作，加快生物能源良种及新技术的推广速度，配合开展高产、稳产、多抗优良新品种的选有，以及生产栽培技术的集成创新，大力推广优良品种和新技术，依托林业科技推广网络，推广生物能源优良品种，建立丰产栽培示范基地。加大科技支撑力度，突破关键技术装备和核心装备的制约，加强产学研组合，组织联合攻关。

(四)以经营机制模式创新，解决政策扶持之困

一是构建管理机制。要实行科学规划，稳步实施，采用核心基地和周边面上分散基地相结合，以万坪镇为中心，向周围乡镇辐射，以能源林基地为中心的“一体化”模式，坚持政府推动、企业主导、农户自愿、乡村牵头的原则；坚持规模化、基地化、集约化、高产化的原则；坚持统筹规划、相对集中、用途不变、依法有偿、互利双赢的原则，全面推进我湘西州永顺生物质能源产业发展，实现经济、生态和社会效益同步增长。

二是构建政策资金投入机制。政策投入机制方面，要进一步完善财政补贴政策，逐步从建设投资补贴为主转向原料补贴、产品补贴、消费补贴和投资补贴四管齐下。一要加大生物质资源开发补贴力度。二要完善生物质能源产品的市场准入、监督和价格补贴。三要制定生物质能源产业专项税收优惠政策。鼓励社会资本进入生物质能源行业，扶持生物质能源产业发展。

三是构建持续发展机制。坚持“不与农争地，不与民争粮”的原则，分阶段稳步推进生物质能源产业发展，探索适应湘西州永顺县县情的发展模式。前期，优先利用有机废弃物等生物质资源，推进生物质燃气、生物质发电技术的发展。中后期，合理开发边际土地资源，积极稳妥发展能源农业和能源林业，扩大生物质能资源基础；推进纤维素液体燃料产业发展，显著增加生物质能在清洁能源和交通燃料供应中的比例。选择适合湘西州永顺县县情的产业化道路。一要支持和鼓励企业努力创造出适合湘西永顺县县情的、符合市场规律的商业模式，使生物质能源企业能够不依靠政府补贴而依靠自身的赢利能力发展壮大起来。二要根据湘西州永顺县不同地理环境、资源禀赋、能源需求等特征，择优、择需、有重点地扶持和推广相应的产业化工程，形成合理的生物质能源发展布局。三要完善支持企业发展多层次金融体系，引导更多的金融资本投入生物质能源的科技创新与产业化发展，激励企业发挥创新积极性。四要全面推进集体林权制度改革。进一步明晰产权，引导林地使用权合理流转，在维护生态效益的前提下，充分发挥其经济效益。积极探索一条适合永顺实际的生物质能源林基地建设商业模式，即农户+合作社+公司。从而确保基地的稳定、健康、可持续发展。

第2篇：商业模式的开发范文

关键词：商业地产；模式；完善

中图分类号：F281 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）01-0-01

商业地产，即作为商业用途的地产，是指各种非生产性、非居住性的房地产，包括办公楼、公寓、会议中心，以及商业、服务业的经营场所等，它在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途上，有别于住宅、公寓、办公楼等房地产形式。当前在全国房地产市场受到政策调控的影响下，住宅开发调整态势明显，发展商业地产不失为开发商的一种明智选择，因此完善商业地产开发与运营模式对于中国商业地产的健康发展十分重要。

一、我国商业地产主要开发与运营模式

⒈“纯销售”模式。即商业地产项目在建成后，开发商为了快速套现，实现资金回流，将物业分解并分别出售给若干中小业主，这种模式是我国中小型商业地产开发商的重要选择方式，并且在一些二、三线城市至今仍然是主流的开发模式。它大大缓解了房地产开发商在项目开发过程中的资金压力，同时降低了开发项目的资金门槛，有利于项目的开发运作，短期见效快。但是，单纯的商业地产出售由于业主众多而使产权复杂化，难以实行统一经营；所有权和经营权上失去整体性，难以实现商业物业的保值增值。

⒉整体租赁，不售产权的商业模式。整体租赁不售产权是只出租场地不出售产权的运作模式，一些规模比较大的百货商场和超市等所在的商业地产都采用了这种模式。对存有大面积空置营业用房的产权而并不打算分零销售的房地产开发商而言，往往采用这种商业模式。这样的开发商一般没有商业方面的经营人才，在商业地产建成后，无力自行经营，所以选择有商业经验的商家租赁其物业，以避免经营上的失误和商业经营中的风险。采用这种商业模式的开发商往往把核心竞争力集中在建筑和设计方面，对于商业经营很少涉及。对开发商的社会公关能力要求极高，开发商的收益一般较低。

⒊分零租赁，不售产权的模式。以这种模式进行运作的大型商业物业在国外一般称作SHOPPINGMALL，采用这种模式的商业地产规划设计与经营管理都应在统一的组织体系下运作，提供全业态的一站式购物服务以能够吸引各个层面的消费者，同时拥有足够数量的停车场地也是其主要特点。这种商业模式对资金的要求极高，招商、管理运营等方面的投入也极高，投资回收期较长。

⒋零售产权、整体租赁的返租模式。这种商业物业又称作“管理型商铺”，其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过长达10—2O年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。管理型商铺既能够在短期内回收大量资金，又可以避免零售产权导致经营混乱的局面。对购铺投资者而言，管理型商铺省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，投资收益较为长久而稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。从商业经营角度看，管理型商铺在整体经营上对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定，有助于各经营商家人驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测，做出正确的决策。这是一种高收益高风险的商业模式，投资回报合同期较长，合同期内的发展状况难以预测，同时寻找有经验的商业管理公司方面存在难度。

⒌分零租赁经营、零售产权的返租模式。分零租赁经营、零售产权是一般中小型开发商在开发低层商业楼盘和商业步行街的作法，它一般将营业用房分隔成10-50平方米的小型独立商铺，既方便销售产权，又不影响经营，商铺由业主自营或自租。产权和经营权直接分散到客户，滞销商铺则可作为开发商自营物业。这种开发与运营模式对于开发商而言资金压力小、运作周期短、短期回报高。但各个商铺经营权完全分散，开发商或管理公司很难控制，经营风险很大。

⒍零租零售与整租不售两种方式混合的模式。零租零售与整租不售两种方式混合的模式可以这样来表述：部分只租不售、部分又售又租，出租部分起示范作用，以租带售。这种混合运作模式通过分零销售物业的黄金商铺产权回收项目的全部或绝大部分投资，并由投资者自行出租或 自营，其余物业成为开发商的自有物业，引进大型超市、建材家具家居广场或百货公司保证巨量的人流和经营格局的统一。商业模式做到了强强联手，通过各种品牌组合，产生经营优势，有效控制了经营风险，对开发商而言也大大减少了销售压力。因其主力经营超市与精品百货的客户群体不重合，投资者风险较高，也大大限制了中小投资者的经营范围。

二、我国商业地产开发中存在的问题

⒈商业地产开发中存在着商业和地产结合的错位。地产商凭借多年开发住宅的理念，通常会采取将开发好的商铺出售出去的做法，以实现资金的快速回笼，并获得高额的投资回报。但规模较大的商业地产项目一旦被拆散成商铺卖掉，就很难实行统一的经营规划和管理。而且这种开发商采取出售的短期行为还加大了后期的运营风险。其次，在商业地产开发过程中，多数开发商都是由住宅开发转型而来的，开发理念没有能够迅速地转变。住宅项目是以解决消费者居住问题为目的，只要做好产品定位、保证工程质量，做好销售就可以保证利润。一些开发商获得地产开发权后，在实际运作过程中没有考虑市场上有什么样的商业业态的需求；产品功能上则停留在住宅开发所能满足的基本功能，忽视了商业地产特有的功能需求。这种开发模式除了带来商业地产和商业经营的不适应外，更造成了网点布局的严重失衡。商业地产往往是先建设后招商，许多项目在选址、内部结构、仓储设施等方面无法满足商业经营的要求，形成大量无效供给，造成烂尾楼现象。再次，由于开发商对商业规律认识不够，对商业特性的把握存在偏差，造成市场定位不准，没有从商业的阶梯性和互补性来定位项目的业态和业种。开发商凭借非理性的感觉进行项目投资，在缺乏专业的市场研究和商业策划的前提下，在没有明确的目标、明确的客户，甚至没有明确将要对哪些业态进行组合的情况下就定方案，然后再考虑招商问题。其结果是没有有效地将地产同商业对接，造成两者间的严重脱节。

⒉商业地产开发无序，重复建设严重。一些地方政府为追求短期效益，注重形象工程不顾本地市场和消费需求，盲目加快对商业地产的开发。商业地产投资商出于自身利益的需要，追求新的投资盈利模式，引发了大型商业网点发展高潮。因此，抢商机争项目，论证不充分，建设开发盲目，招商和项目定位与市场脱节，造成了阶段性、结构性、地域性的不平衡和网点布局的不合理，并引发就业、扰民、影响交通、破坏环境等一系列问题。这种投资的自发性和盲目性，突出表现在网点店过剩，新型业态发育缓慢。在店址的选择和经营定位上，有的开发商和投资商缺乏科学性，重复建设造成了商业资源和社会资源的严重浪费，加剧了同业之间的恶性竞争。同时，由于大量占压资金，可能引发资金链断裂的危机。

⒊商业地产建设缺乏资金支持。商业地产开发需要大量的资金支持，而我国商业地产融资渠道比较单一，主要就是依靠银行贷款。目前全国商业地产对银行信贷依赖水平在70%－80%左右，商业地产自筹资金比例很低。在我国房地产市场宏观调控的背景下，银行贷款存在越来越多的限制，融资渠道相对单一的商业地产开发商将会面临资金链断裂的危险。同时，商业地产资金回收时间较长，这就造成了资金投入和回收的矛盾，从而产生了商业地产开发以售为主、“卖了就走”等短期行为，为项目随后的经营埋下了隐患。

三、商业地产开发与运营模式的完善

⒈重视项目策划。商业地产不能简单套用住宅 “先设计后销售”的模式，而应该重视项目的前期策划工作。首先，对于城市的特点、城市的文化、消费习惯、消费结构，以及城市的未来规划与发展，进行充分有效的研究与调查，寻找该城市的商业发展空间、商业需求空间、商业业态布局，从而确定市场需求。其次，进行准确的市场定位，包括总体定位、产品定位、面积定位、价格定位、投资人与租赁人定位等。再次，进行符合市场的概念设计与规划。概念设计一定要从商业专业角度进行专业设计，充分考虑未来商业经营者使用的需要，建筑规划要与这个城市的文化与习惯相符合。

⒉调整业务模式。商业地产开发商应改变惯有的思维模式，舍弃过去追求短期利益的想法。应建立适应商业地产开发与运营的业务模式，例如，可采用订单式商业地产开发模式，即预先与企业签订合约，得到其租约的承诺后再进入实质开发阶段。在地产开发中引入商业管理的经验，项目的开发应满足与企业发展战略相一致、经济、可行等原则。

⒊拓宽融资渠道。为了分散项目的资金风险，应该拓宽商业地产项目长期资金的融资渠道，改变过去单一依靠银行信贷融资的形式。从理论上讲，商业地产投融资的资金来源很多，包括商业银行、保险公司、养老基金、退休基金，信托公司等。可以探索信托、海外基金、商用物业“证券化”等新型融资渠道。可面向公众募集资金，它的特点是募集对象广泛，募集潜力巨大。或建立长期投资商业地产的基金、机构。除中小投资者和开发商外，各种房地产投资信托基金和机构投资者，也是商业地产开发和经营资金的重要来源。相对于商业银行的贷款而言，其它机构投资者能提供期限更长、规模更大的资金，更适合于长期投资。

⒋加强专业人才团队建设。人才队伍的缺失直接导致了我国商业地产公司在复杂的多环节项目开发运营过程中失利。国内院校没有商业地产专业，商业地产人才输出几乎为零，鉴于商业地产发展日益壮大，国内院校应开设相关学科为行业输送人才。另外，我国地产开发商普遍比较重视土木建筑类人才，而对商业类人才相对轻视。但是在商业地产开发中，商业与地产的地位是并重的。对于前期策划、招商、运营、资金运作都应培养专业的人才团队，并通过对国外成功项目的考察研究加强对商业地产项目的开发运作能力。同时还应注重培养复合型人才，有助于在复杂的商业地产项目各环节中起到沟通、协调、控制的作用。

⒌加强对相关服务行业的培育。在一个成熟的商业地产行业中，除了商业地产开发商，还应该有成熟的相关服务行业，如商业地产招商公司、地产运营公司、商业地产建筑设计院等等。成熟的相关服务行业体现出专业细分的特点，与商业地产开发商配合，才能最有效率的推动商业地产行业的发展。因此，我国目前的商业地产相关服务行业应建立起规范标准，借鉴国际经验提高自身服务的品质。

参考文献：

[1]王景权.商业地产典型模式解析[J].中国房地产，2011（07）：18-19.

[2]王欣.初探我国商业地产经营模式及发展趋势[J].知识经济，2011（19）：110-111.

第3篇：商业模式的开发范文

关键词：房地产企业 运营模式 转型 持有物业模式 轻资产运营模式 社区商业模式

引言

在我国，房地产业以一日千里的发展趋势，成为了国民经济的命脉。我国房地产业已历经十多年的飞速发展，然而，与此同时，房地产企业经营环境也面临着全面的变迁与更新，房地产企业运营模式也将从成长期走向成熟期。本文将对国内房地产企业运营模式的转型展开具体探讨与论述。

1 我国房地产业的运营模式分析

1.1房地产业主流运营模式

就现阶段而言，国内房地产行业的业务模式主要有物业滚动开发与物业持有两种模式。其中，业务滚动开发模式已经成为现阶段国内房地产行业的主流运营模式。相比之下，物业持有模式的发展较为缓慢。我国房地产行业的开发商大多选择业务滚动开发模式，而很少有主动选择物业持有模式。

尽管政府对城市规划与土地出让提出了明确的要求并做出了详细的规定：房地产开发商开发住宅项目时，应当配建一定体量的公共建筑项目，然而，开发商通常会将这类公建物业也进行销售，或者将其产权与房地产项目进行整体销售或分割销售，除非在房地产销售情况不理想的时候，才会考虑物业持有的策略选择。由于物业持有模式下的投资额非常巨大，而且成长性十分有限，因此，房地产开发商不会主动涉及物业持有模式。

1.2国内房地产行业发展的生命周期

我国房地产业已历经十多年的飞速发展，国内房地产企业经营环境也面临着全面的更新与变化，住宅项目物业滚动开发模式的发展将从成长期走向成熟期。根据产业生命周期理论，一个产业进入成熟期，其外在的明显特征表现为市场需求增长放缓，供应大于需求，逐渐形成供大于求的局面。土地成本增加、低价竞争愈演愈烈、营销成本居高不下，最终导致企业利润率下降。一些综合竞争力较弱的中小房地产企业不得不相继退出，整个房地产行业的集中度越来越高。

2 新形势下国内房地产业运营模式的转型

我国房地产行业滚动开发模式正走向产业成熟期，单一的物业滚动开发模式已经无法满足市场环境的变迁和革新。目前国内房地产企业正面临着需求增长速度不明显，市场竞争愈演愈烈，政府对房地产行业的调控越来越频繁，房地产企业应当站在更高的视角，把握全局，了解国内房地产行业的发展现状与经营模式，针对企业自身的现实特点，选择和调整适合的经营模式，制定和修正科学的发展战略。

2.1运营模式转型方向

持有型物业模式与轻资产运营模式正逐渐代替原来的物业滚动开发模式，而成为我国房地产企业转型的主要发展方向。

2.1.1持有物业模式

第三产业的发展是推动房地产行业需求增长的核心驱动力，反过来，商业地产又对第三产业的发展起到载体的重要作用。因此，第三产业与商业地产的发展是相辅相成的。

第三产业一日千里的发展与成熟，给持有型物业带来了更多的机遇和无限的前景。物业持有模式是房地产企业运营模式转变的明确方向，可以通过不断增加持有型物业在房地产开发项目中的比重，将原来的住宅滚动开发模式转变为物业持有模式。因为商业地产与住宅滚动开发的业务模式不同，开发商必须要拥有雄厚的资金，积累丰富的经验，因而，房地产企业在城市化率为50%―60%的时候，就需要为企业运营模式的转型做好充分的准备，这样才能赶上在城市化进程结束之前，在住宅区需求增速变缓甚至跌入谷底之前，增加建立和提高与住宅项目开发能力截然不同的企业能力，在商业地产领域占有稳定的一席之地。

2.1.2轻资产运营模式

房地产开发企业除了走持有型物业经营模式之外，还正从重资产模式向轻资产模式的发展方向进行转变，收益方式也从以获取资产升值为主向获取增值服务收益为主的方向发展。笔者认为，就房地产行业的总体发展趋势而言，该行业发展的最终演化结果就是专业化、精细化。房地产企业也将朝着一个专业化、精细化的方向发展。目前的房地产行业中，土地资源与持有物业的资产增值空间都十分有限，房地产开发商应当将收益方式转向其他相关领域，例如开发代工管理、品牌溢价、物业管理、商业运营及衍生收益和地产基金等。地产金融也正走向多元化的发展道路，房地产企业可以从地产金融服务中获取相应的费用收益，从业绩提成中获取相应的收益。目前，国内很多开发商已经对这些增值服务领域有所尝试，将轻资产模式作为高度专业化的房地产行业的业务模式。

要实现业务滚动开发模式、物业持有模式与轻资产模式这三种运营模式的相互转变，需要跨越相对漫长的历史时期，然而，这是行业演化和进步的普遍规律，因此，房地产开发企业应当主动做出调整，采取积极的应对措施。

根据房地产各类运营模式的生命周期可知，我国房地产企业的滚动开发模式很有可能是在未来10年内由成长期循序渐进地步入商业地产需求相对成熟的阶段。第三产业的迅猛发展，将带来物业持有模式发展下的房地产行业的黄金期。随着房地产业的不断专业化，商业地产的业务模式将逐渐剥离资产持有的智能，进而向专业开发服务于资产管理结构的方向发展，完全实现轻资产运营。要实现轻资产运营模式，还应当要具有高度发达和成熟的金融市场，房地产项目开发商要有相当全面的专业知识，积累充足丰富的行业经验，产业体系也应当高度精细化和专业化，具备这样的条件之后，房地产行业的轻资产运营模式咋城市化进程接近尾声的时候，大致可以实现。三种运营模式生命周期分析如图1所示。

图1三种运营模式生命周期分析

2.2运营模式转型路径

从长期来看，业务滚动开发模式将因其优势的逐渐弱化而逐渐被淘汰，轻资产运营模式又相对超前，近期很难得到普及和应用。随着持有型业务模式适宜低扩张环境、经营稳定的优越性日益突出，单一的业务滚动开发模式无法满足行业演进与市场的发展需求，逐渐向“开发+持有”双重模式转变，或者直接向纯粹的业务持有型模式转变，这也是房地产开发商最为自然和现实的选择。一些以住宅开发项目为主的大型发地产企业，已经成立了商业地产运营中心，为了拓宽领域，不少一线房地产企业正进军商业地产领域，很多企业都致力于提高持有物业的比重，这一比例在未来十年会增至20%―30%。

由于持有物业具有稳定性，且具有长期收益，在未来的几年里，逐渐将住宅开发所形成的现金流，转投一部分到持有物业中。房地产业的主流趋势将会是采用租售并举，以售养租的内部现金流的平衡来实现模式转型。然而，与此同时，我们也应该意识到，国内房地产持有型物业模式具有投资额度大、回报周期长、成长性有限等局限性，因此，必须应当尽快找出切实可行的策略，来促进房地产模式的转型。

2.2.1大型商业物业的增持难度大

中国房地产企业的经营模式由业务滚动开发模式向租售并举的经营模式或者单纯的持有型物业模式发展，将经历一个漫长的历史时期。

尽管持有型物业模式的现金流具有较高的稳定性，能够提高房地产开发商的开发风险。然而，从当前的收益情况来看，持有型物业模式与住宅业务滚动开发模式相比，仍然具有明显的劣势。就国内商业地产的发展现状而言，一线城市的优质物业投资回报率通常是在6%―10%区间内，仅靠租金回报收益远低于，甚至根本无法获得与住宅滚动开发业务相近的资产收益率。即使将公允价值变动因素考虑在内，资产收益率仍然远不能达到滚动开发的收益水平。

持有型物业的投资规模太过巨大，商业地产规模化投资的门槛越来越高。目前为止，很多以住宅开发为主的房地产开发商，仍然无法满足规模化投资持有物业的资金要求。与此同时，因为持有物业投资回收周期较长，现金回收速度慢，就算一线商业地产企业不再扩大规模，全力以赴地发展投资物业，等到5年之后，该企业投资物业也仅占总储备的20%―30%，根本无法发挥平滑周期风险的作用。大多数房地产商由于达不到持有物业规模化投资的门槛，也不具备有力的金融工具支持，不应当贸然大幅度增加持有物业，否则会让企业面临更大的不可控风险，因此，需要循序渐进地发展，持有型物业发展模式的转型，仍然需要10年以上的时间才有可能彻底完成。

2.2.2社区商业是突破方向

由于大型持有型物业的收益率过低、投资额度过高、回收周期长，以住宅开发为主的房地产商大多选择“开发+持有”相结合，这种社区型商业模式也促进了房地产开发企业向租售并举模式转变。社区型商业能够很好地满足社区居民的日常生活出行、购物、消费、娱乐等综合性需求。随着城市范围的不断扩大，通勤成本的不断上升，住宅区周边的社区商业已然成为了人们生活中较最为便捷的消费场所。城市住宅郊区化的发展趋势与人们生活水平的不断提高，带动了越来越多中高档社区商业的发展，在住宅区周边逐渐形成了可供持有的高价值物业，其发展空间完全不亚于城市中心区项目。

将社区商业为房地产企业的长期持有资产，实现社区商业的良性循环发展，促进房地产开发项目的品质提升，提高房地产开发商的品牌影响力，另一方面能够为企业带来具有增值空间的持有物业，带来稳定的现金流，是由物业滚动发展模式向持有型物业发展模式转型的可靠途径。

3 结语

目前，由于居住房地产需求增速逐步放缓，大多以住宅滚动开发为主的房地产开发商，以确保财务安全为前提，以合理的价格、合理的投资额度、合理的投资规模、合理的时点来实现对商业物业的开发和持有，循序渐进地从滚动开发模式向租售并举的模式自然过渡。因为持有型物业投资规模较大，优质土地资源稀缺，很难在短期内实现物业持有模式的转型，可能要经历很长的历史时期。社区是一种最接近住宅滚动开发模式的物业类型，也是支持目前房地产企业从原来的单一的住宅开发向租售并举模式转变的重要跳板，具备了成熟的金融市场之后，优良的社区商业能够有助于实现房地产企业的轻资产运营。

参考文献：

[1]王世渝.金融主导――重构中国房地产经营模式.城市开发，2004-05-20

[2]张永伟.传统房地产经营模式的终结.厂长经理日报，2002-03-04

第4篇：商业模式的开发范文

    目前,农业产业化不但已成为农业增产、农副产品增值、农民增收的主要渠道,同时也成为促进农业和农村经济发展的重要推动力量。在我国大部分地区,农业产业存在着生产经营分散、产品竞争力不强、流通环节多、交易成本高、标准化程度低等问题,特别是近年来随着经济全球化程度的日益加深,农业产业所面临的小生产与大市场的矛盾更加突出,而电子商务则为解决这些问题提供了有利条件。因此,越来越多的农业产业化龙头企业开始利用电子商务改变自身的商务运营模式,以面对市场中的挑战和机遇,为企业的经营和管理打开新的局面。但在实施电子商务的过程中,农业产业化龙头企业普遍面临着信息化基础薄弱、电子商务意识落后、电子商务人才不足以及缺乏电子商务发展的长远规划等问题。在电子商务日趋成熟的环境下,研究农业产业化龙头企业如何利用网络优势,以何种模式开展商务活动对企业的可持续发展具有重要的意义。

    2研究对象及内容

    据第29次《中国互联网络发展状况调查统计报告》显示,截至2011年12月底,我国网民规模已达5?13亿。其中,农村网民规模为1?36亿,占整体网民的26?5%。随着农村互联网接入条件的不断改善、网络硬件设备的不断完备,农村地区网民规模也将持续增长。由于互联网及电子商务的迅猛发展,电子商务在推动农业产业化发展方面必将发挥出越来越积极的作用。

    2?1研究对象

    据相关数据显示,北京的互联网普及率居全国之首,达到70?3%。北京是全国电子商务发展较好、起步较早的地区之一,北京市周边区县的农业产业化已在北京现代农业发展及农民增收中发挥了巨大作用。近年来,北京市先后实施了“燎原行动计划”、北京现代农业“221行动计划”信息平台建设和“农村综合信息服务体系建设”等工程,这些工程计划的实施使得农村信息化建设和应用不断推进,为农业产业化龙头企业开展和实施电子商务提供了有利条件。目前,学术界关于农业产业化龙头企业的研究主要集中在如何扶持企业将企业规模做大,而对企业如何开展和实施电子商务方面的研究相对较少,特别是有关农业产业化企业如何进行电子商务模式选择方面的研究更少。为此,本文选择北京76家农业产业化重点龙头企业作为研究对象进行企业电子商务模式的应用研究。首先通过网络资料收集法收集企业基本信息、电子商务模式等情况,然后再通过访谈法对典型农业产业化龙头企业进行具体调查和分析。

    2?2研究内容

    电子商务模式是企业运作电子商务,创造价值的具体表现形式,它直接、具体地体现了电子商务的生存状态和生存规律[1]。目前,电子商务模式尚未有统一明确的定义,国内外的学者根据研究重点的不同,从不同的角度对电子商务模式进行了描述和定义,建立了不同的电子商务模式分类框架[2-7]。本文结合近年来我国农业企业实施电子商务的实际情况[8-14],归纳总结出7种具有代表性的农业企业电子商务模式,具体说明见表1。然后再针对北京农业产业化重点龙头企业实施电子商务模式的情况进行调查,并根据农业产业化龙头企业特点、农产品生产及交易特点和电子商务模式的适应性进行匹配分析,以期为农业产业化龙头企业实施电子商务提供有益的借鉴。

    3研究结果与分析

    3?1电子商务模式应用分析

    农业产业化龙头企业在开展电子商务时,往往需要根据企业自身的战略目标及规模与资源的配置情况综合考虑选择电子商务的具体模式。北京76家农业产业化重点龙头企业电子商务模式应用的调查情况见表2。

    3?1?1信息模式、企业网站模式具有较为普遍的适用性

    电子商务模式中信息、企业网站等模式已经得到企业的广泛认可和普遍应用。目前,所有的北京农业产业化龙头企业都采用了信息电子商务模式。例如,在中国商品网、世界工厂网、食品商务网等平台建立企业信息页面,形式多为静态的网页,该模式通常页面信息内容较为简单。为了更好的宣传企业形象、扩大销售渠道,许多企业采用建立企业门户网站的模式。当企业内部信息化比较完善,信息化基础设施较好、规模较大、产品种类多、客户群较大时,企业会自建电子商务平台实现网上业务洽谈或网上交易等功能。目前,79%的北京农业产业化龙头企业采用了企业网站模式,其中有10家企业建立了自己的企业电子商务交易平台。

    3?1?2利用第三方商务平台建立电子商店模式

    在北京农业产业化龙头企业中,有43%的企业选择利用第三方商务平台建立企业店铺、电子商城、网店等形式实施电子商务,以便实现网上洽谈或网上交易功能。例如,在阿里巴巴、中国供应商网、慧聪网、中国农业网、农博网等第三方电子商务平台上开设企业店铺,或在淘宝、卓越等网站开设网上商店、网上商城。利用第三方商务平台建立的电子商店不仅可以提供产品的供求信息、网上产品的展示等功能,还可以实现企业产品自身的线上销售。由于目前从事农业生产的人员缺乏计算机及网络的使用技能,更不具备有关电子商务方面的知识和操作能力,再加之观念及资金问题,使得农业产业化企业尚难投入足够的资源进行信息化建设。为此,农业产业化龙头企业可以依赖第三方商务平台开展电子商务,以解决电子商务人才匮乏、资金限制等问题。一般情况下,通过交易平台获取信息的便利性程度越高、获得服务的便捷性程度越高、交易的安全性程度越高,企业就越倾向于应用第三方商务平台实施电子商务。

    3?1?3商品批发及交易市场等企业通常采用信息服务中介模式

    目前,北京农业产业化龙头企业尚未有采用独立搭建第三方交易市场的模式。但是,有4家商品批发及交易市场类型的企业采用了信息服务中介模式。如北京城北回龙观商品交易市场有限公司,其搭建的信息服务平台不但可以为商户提供政策法规、市场动态、检测公告等相关内容,同时对供求信息、价格行情、行情分析等信息也可做到及时,该平台充分展现了信息中介的强大作用。

    3?1?4大多数企业尚未开展价值链整合电子商务模式

    价值链整合模式需要企业建有功能完备的电子商务网站,以期实现企业上游的供应商、物流运输商、产品服务商及网上银行结合一体,从而构成面向最终客户完整的电子商务供应链。目前,由于资金、环境、价值链上企业间的配合及电子商务人才等方面的问题,北京农业产业化龙头企业开展价值链整合电子商务模式还存在一些困难。但是,已有一些企业开始进行企业网站与企业内部办公系统的整合、企业网站与其电子商店的整合。另外,还有一些企业采用虚拟社区模式进行产品宣传和销售,虽然这种模式能为整个价值链或价值链系统增加信息交换量,但它并不属于价值链上的任一元素,其作用只是为其他电子商务模式提供辅助功能。

    3?2企业网站建设情况

    电子商务是未来商务交易的主要运营方式,电子商务的实施与运作依赖于电子商务系统。而网站则是电子商务系统工作和运行的主要承担者与表现者,因此,构建企业门户网站是企业实施电子商务非常关键的一步。北京农业产业化重点龙头企业网站建设的情况见表3。

    3?2?1企业网站基本属于信息型网站

    在北京农业产业化龙头企业建立的60家企业门户网站中,属于信息型网站(包括4家信息服务中介网站)的数量就达到50家,仅有10家企业网站属于电子商务平台型网站,可实现业务洽谈或网上交易等功能。从企业网站的整合功能及语言形式上看,有13家企业网站已与企业内部办公系统进行了整合;企业网站语言版本在两种(中文、英文)及以上的有23家,其中有2家具有3种及以上的语言版本。从企业网站建设的总体情况看,北京农业产业化龙头企业的网站基本属于信息型网站,其主要作用是作为宣传企业经营理念、企业文化、树立企业形象的窗口。当前,北京农业产业化龙头企业已充分认识到电子商务给企业发展带来的机遇以及为商业交易模式、经济效益和客户关系带来的实质性价值。为此,各企业竞相投入大量资源完成企业内部电子商务的基础建设以及电子商务专门人才的培养。电子商务已逐渐渗透到企业的各个环节中,现在企业不但会根据顾客需求生产相关产品以及提供个性化服务,同时也会根据客户需求及时更新企业原有的经营形式和开展全新业务。

    3?2?2企业网站与电子商店的整合

    目前,已有7家北京农业产业化龙头企业将企业网站与电子商店进行了有效整合。电子商店模式和自建企业网站模式是一种相辅相成、互补互助的关系。企业自建网站可以承载更多、更个性化的企业信息,而电子商店则可以利用网络的知名度帮助企业迅速完成网络上的推广。将两者打通并进行整合既能充分发挥各自的优势又可以降低对人才、资金等方面的限制,将更有利于企业的发展。适合的电子商务模式不但会使企业获取更高的效率和效益,同时在激烈的市场竞争中将占有更大的优势。因此,许多企业实施电子商务并非只采用一种模式,往往是综合采用多种模式。农业产业化企业实施电子商务不能照搬照抄其他产业的模式,必须研究和探索出适合农业产业化企业自身特点的电子商务模式。虽然目前农业产业化龙头企业实施电子商务面临严峻的挑战,但随着电子商务模式的不断创新,电子商务将在农业生产和经营活动中得到更广泛的应用。

    4结论与建议

    企业在选择电子商务模式时,应首先根据企业的战略目标制定企业的信息化战略目标和电子商务战略目标,然后再针对企业电子商务目标选择相应的电子商务模式,以实现企业的发展目标。通过上述分析与研究,考虑到农业产业化龙头企业存在着企业规模较小、企业生产与市场需求脱节、科技含量低、市场竞争乏力、融资渠道较窄等问题,本文认为农业产业化龙头企业在发展电子商务时,可以利用外包、合作、自主建设等方式采取分阶段的发展模式。

第5篇：商业模式的开发范文

三大类主要模式

粗略来看，商业地产的租售模式可以先简单划分成三大类。

全部销售：商铺盖好了就全部进入销售环节，全部推向市场进行销售。一些纯住宅小区的社区商业一般会采取这种做法，由于体量不大，商铺的销售压力也不大。对于投资者来说，各自为战、各显神通是这类商业地产比较常见的情况。

租售结合：租售结合的商业地产开发模式是市场上较多见的模式，这种模式最大的特点就是开发商持有主体商业，销售部分商铺，直接参与主体商业经营。在这种模式下，开发商对于整个商圈的定位、规划往往有自己的策略，也会有相应的主力店入驻，对于其余自主招商的投资者来说，符合这一商圈的定位和氛围是做好自身投资的第一步。

只租不售：商业项目自持比例的高低一般与开放商的资金实力有关，商业自持比例达到100%时，也就是只租不售模式了。这种模式下开发商对于整个商业项目的发展全权把握，但在运营能力、资金回笼压力方面都有不小的挑战。

另外，在传统的租售比模式创造不同的商业盈利模式的同时，商业地产的运作模式也在酝酿全新的升级变化，比如业内比较看好的资本运作模式。资本运作模式在国内刚刚起步，国内一线房企正在探索的商业地产资本运作模式包括分拆上市模式、房地产与证券业相结合的REITs模式、银行贷款证券化模式等。

对于个人投资者而言，由于商业地产对规模要求、经营管理要求、商户经营持续性要求、团队要求都是比较高，没有一定的物业规模和物业条件、没有一定的成熟稳定的商业管理团队是很难获得稳定租金收益的。因而，在租售模式的选取上，首要的方向就是关注开发商对于整体商业项目的态度、投入的资本、相应模式下的不同特点和优劣，区分清楚在今后收益方面开发商和投资者个人会起到的影响作用，以便制订合适的方案。

八种细分模式

进一步而言，随着商业地产的逐步普及和越来越多投资者的进入，在不同城市、不同区域和不同时期出现了多种多样细分的不同租售模式。面对这些层出不穷的租售模式，投资者一是要详细比较相互间的优劣和差异，另一个也要注意其中可能存在的风险。

1.普通租售模式

按照平常一般的租售模式进行商业物业的租赁或销售，即整个商铺按每平方米销售，可按银行规定提供贷款按歇，同时一般只提供租赁服务，但不担保租赁。

2.承诺一定年限固定回报率

“包租”模式，指在客户购买商铺产权时，约定提前返还若干年的租金，这部分资金从购房款中扣除，但在未来若干年内经营权归商城所有。“包租”概念宣传重点在租金提前预支，保证投资回报得到实现，对于树立市场信心具有相当重要的作用。

“保租”模式，指在客户购买商铺产权时，商城约定每月一个固定的高租金（一般高于供贷）。在未来若干年内经营权由商城所有。“保租”概念宣传重点在“以租代供”，“让品牌商家为你打工”，以高回报率打动消费者。

需要提醒的是，这类模式由于受到政策和风险提示的限制而存在许多换汤不换药的类似做法，但都有着不小的风险，面对这类“打包票”的行为投资者要多加小心。

3.“以租代售”销售方式

主要针对经营性商家，存在两种情况。一是新商场还没旺场或经营性商家对旺场信心不太足，既先把商铺租给经营性商家若干年后，商家可优先认购，以前租金可以充当购铺款。目的在于快速促进商场旺场，给经营商保障。二是老商场（经营不太久）打算快速销售，目前经营性商家可以以前租金可以充当购铺款（一般以前租金来计算进售价）。

4.“银企联贷”销售模式（非产权）

一般非产权式商业物业，银行不提供贷款服务。“银企联贷”销售模式则是开发商和银行，并以开发商做担保人为买家提供贷款，而与银行协商通过银行统一按月收取贷款，目的是快速回笼资金，减轻资金链压力。

5.“预购合同”销售模式

专门针对目前即将建设或在建的商场，通过预购合同约定，由于是期房形式，客户确定预购就可以得到10%以上的增值回报。比如客户购买10万元的房产，只需要支付9.09万元，其余作为前期投资回报，同时后期经营权由商城采用“包租”或“保租”方式，而所有商城给予业主固定年回报。目的是在前期的销售过程中，通过预购优惠的实质而开展激励性销售。

6.“产权式”销售模式

针对投资型客户，根据各地的经济水平，以“每1万元”、“每1平方米”（商铺或写字楼）或“每1年”、“每半年”（度假酒店）等为单位进行销售，在办理产权证时，通过公证等手段进行“组合产权人”。目的是降低投资门槛。

7.物业回购服务销售模式

商业户购买了商铺的投资者假如日后经营不好，可以在一定时限后再以原价将商铺退给开发商，以保证投资者的利益不受损失。回购时限定在8年至10年。

不过，推出“回购”服务看上去是给了投资者一个安全出口，把风险留给开发商自己，但其实一个商铺如果能坚持经营8年至10年，一般来说不会肯定会升值，如果亏损，则往往坚持不到可以回购的年限。

8.“商铺银行”概念销售模式

第6篇：商业模式的开发范文

关键词:订单模式;商业地产;先租后建

中图分类号:F293.3文献标识码:A

一、“订单模式”的概念

“订单模式”是商业地产开发运营中一种较新的模式。在国内,大连万达集团首创了此种“模式”。房地产商在开发商业地产之前,就先与知名商业企业结成企业战略联盟,开发商在受让土地后、规划前,充分考虑项目商圈的市场需求,与一家或若干家商业企业确定战略合作关系。在开发过程中,让零售企业参与相关的规划工作,最终使整个开发经营在投资估算商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学,从而有利于投资价值更好的实现。

二、“订单模式”研究现状

何艳、吴丰(2004)提出商业地产投资开发模式的五种模式,即只租不售、只售不租、又租又售、不租不售和组建专业商业经营公司进行合伙经营,并提出商业地产经营模式选择的依据是:项目的市场背景、开发商实力、商业地产的专业人才、投机回报的期望值等。

翁南道(2006)从商业地产运营的构成研究入手,系统分析了商业地产运营的模式和关键点,并对以地产开发商主导地位的万达模式和商业运营商占主导地位的颐高模式进行了系统的比较。

沈弥雷(2006)全面的分析了订单模式的优势和主要存在的问题,提出了推进订单模式良好发展的对策。

从目前的文献来看,对订单模式的研究甚少,且真正成功的“订单式”地产不多。尽管如此,对于万达的“订单模式”跟风现象严重。据统计,成都今年约有60个城市综合体上马,均采用“订单模式”。“订单模式”并不是万能的,它有其自身的局限性,并不是所有的项目都适用此模式。在商业地产开发的热潮下,部分城市的盲目开发和重复建设将导致各种资源的巨大浪费。因此,探讨订单模式成功的必要条件成为了亟待解决的课题。

三、“订单模式”产生的背景

自2000年以来,中国的商业地产逐渐成为开发商投资热点,但尚处于发展初级阶段,项目的开发和运营几乎都是在“摸着石头过河”。随着商业投资日益理性和市场供需的逐渐缓和,商业地产即将告别追求“短、平、快”效益的盲从时期,迎来商业地产转型的新时期。仍按照原先模式运作的开发商,必将会因规划滞后、开发盲目、资金短缺、效率低下等问题而被淘汰。在激烈的竞争下,万达在发展中不断创新,于2004年首创“订单地产”模式,“先定位招商,后投资建设”的订单式开发理念开始受到广泛认同,并成为了中国商业地产领域的领军企业。

四、“订单模式”的特点及优势

万达“订单地产”的实质内涵包括四个层次:一是联合协议;二是平均租金;三是共同设计;四是先租后建。这是一种切实的运营思路,是订单模式特有的性质,是万达集团在商业地产开发不断失败的过程中总结出来的。根据其内涵和发展过程来看,此模式凸显了四大优势:

1、品牌保证。联合协议就是与未来商业地产的下游租户签订战略性的合作协议。万达选择的客户多为世界500强商业连锁企业、亚洲一流企业和国内行业第一的企业,它们具有较强的集客和保客能力。万达以主力店造势,不仅可以实现快速招商,还能带动品牌效应。

2、成本控制。建立联合协议需要不断地谈判,谈判本身和自身规模扩张速度之间的矛盾就是通过平均租金来解决的,为的是降低谈判所消耗的成本。

3、需求对接。共同设计能够使订单模式实现物业与商业的无缝对接,不同的商家对地段、楼层分布、面积大小等有不同的要求。如,沃尔玛明确要求入驻物业进深不能低于40米、层高不低于6米、柱距间要求9米以上等。通过事先进行共同设计,可以满足各商家的经营要求,保证不出现“废品”,既节省了调研成本和开发时间,又降低了项目的风险。

4、规避风险。先租后建就是要求开发商在项目建造之前就做好“订单”,然后再进行投资开发。“订单模式”让商家由以前的后期介入转变为前期介入,这对开发商来说,不仅降低了项目成本,更能照顾到经营者的实际需求,使项目更符合商家的要求,大大降低了商铺的空置风险。在先租后建模式下,开发商明确产品形态,避免盲目开发,有效规避规划和设计失误导致的产品错位的风险。

五、“订单模式”成功的关键要素

如今,在国内城市综合体的开发方面,万达已雄踞首位。在很大程度上,万达的成功得益于其“订单地产”商业模式。从万达商业地产的发展过程来看,其模式的成功主要有以下几个要素:

1、拥有足够的资金实力,能够应对长期的资金流动压力。商业地产投资规模大、流转周期长、技术含量高,一个商业地产项目开发完成,需要巨额资金的投入,动则上亿元甚至几十亿元的投资。且在订单模式下,为了吸引品牌主力店的进驻,商业开发商不惜对其降低租金甚至免租。如在沃尔玛超市的选址要求条款中,就明确提出了商业项目需要提供一定免租期的要求。同时,万达所有商业物业只租不售,作为长期持有型物业,这就意味着大量流动资金被占据,资金回笼缓慢。面对这一难题,万达借鉴了海外市场的发展经验,在境外成立了一家房地产投资信托基金(REIT),首次募资高达10亿美元。此举解决了万达的资金问题,突破了企业发展瓶颈,让万达迎来了快速发展时期。

2、完善的管理制度体系。商业地产所涉及的商家多,业态种类多,且开发时间长,要求开发商有足够的精力和完善的管理制度将这些资源有效地进行整合,从而保证商业项目的成功运作。在与跨国零售企业的合作中,万达学习借鉴沃尔玛的管理经验,并在项目规划、设计、采购等领域建立总部集权的管理制度体系,在如此严格的程序下,万达几年来没有一个项目超出预算。2005年万达进行了自成立以来最大的一次机构调整,将原来三级管理结构调整为两级扁平化管理结构,以更好地调配资源,同时成立了国内第一家商业管理公司,负责购物中心的后期运营。这一系列的举措推动了订单模式的顺利发展。

3、持续的发展创新。首先,运营模式的创新,万达集团率先提出了订单式的开发模式,又摒弃了传统的销售模式,实行只租不售,为中国商业地产的经营管理铺开了一条崭新的发展道路;其次,万达在产品上也不断追求创新,从单点到组合店,再到城市综合体,万达不断丰富业态,调整业态组合,增加了更多盈利业态,提高了投资回报率。如今,万达购物中心的年租金收入将超过10亿元,成为万达集团稳定的利润来源。

六、结语

从实践来看,订单模式本身是值得肯定的,但从它成功的要素来看也有其自身的局限性,需要雄厚的资金储备和较强的抗风险能力。商业地产开发商应该根据企业的发展阶段、自身实力等确定战略目标、经营模式,不断创新,避免盲目跟风。只有这样,才能在商业地产开发的道路上不断前进。

(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)

主要参考文献:

[1]何艳,吴丰.中心城市商业地产发展机会分析[J].资源与人居环境,2004.05.

[2]翁南道.商业地产运营模式研究[J].商业时代,2003.2.

第7篇：商业模式的开发范文

技术创新和商业模式创新都是新创企业打破在位企业垄断，进入市场并获取竞争优势的方法。新创企业进入市场后，由于成本过高，其盈利能力可能会受到限制。

本文主要从技术创新和商业模式创新之间的关系入手，以创业板上市公司的数据为样本，运用案例分析方法，重点讨论不同阶段、不同行业的新创企业技术创新与商业模式创新的交互作用。

二、技术创新与商业模式创新的关系

1.技术创新对商业模式创新的支撑作用。技术创新对商业模式创新的支撑作用主要体现在当企业运用商业模式创新时，商业模式要素的投入可能需要相应的技术作为条件。根据Osterwalder和Pigneur（2011）的分解，商业模式由九大要素组成，分别是客户细分、价值主张、渠道通路、客户关系、收入来源、核心资源、关键业务、重要合作和成本结构。其中，核心资源是最需要得到技术创新支持的要素。商业模式中的核心资源要素是指让商业模式有效运转的关键资源，它既包括支持关键业务顺利实施的资源，也包括保证渠道通路顺畅、供应商和客户关系稳定的必要资源。

关键资源在保证核心业务实施上起到至关重要的作用，而其中技术的支持是最重要的一环，无论是生产型企业中的产品供应业务还是服务型企业中的问题解决业务，都需要一定的技术作为支撑。生产型企业中产品的设计可能需要技术的直接参与，产品的制造过程可能需要先进技术的支撑，例如现代企业管理中的企业资源计划（EnterpriseResourcePlanning，ERP）的实施，就是信息技术支持下商业模式的变革。服务型企业中综合解决方案的制定与实施，也需要先进技术尤其是智能计算、信息融合等的支持。保证核心业务顺利实施的关键资源不仅包括实体资产，如机械设备、IT系统、物流系统等，也包括知识资产，如专利、技术研发人员等，还包括金融资产，如信用额度、票据等。这些资源都能与技术创新密切相关，其中知识资产本身就是一种技术创新的体现，实体资产的技术创新是直接作用在资源上的，金融资产的创新可以借助征信技术、互联网技术来实现。这些资源通过技术创新的支持，从而支持商业模式的创新。

关键资源在保证渠道通路顺畅、供应商和客户关系稳定方面也起到重要作用，它的表现形式往往是一些平台或网络。例如，很多公司在推出新产品之前就建立了在线社区，用来交流新产品的知识和经验。多边平台也是很多公司常用的关键资源，通过多边平台，多个相互依赖的客户群体能够进行互动交流，从而吸引更多的消费者加入，形成网络效应。这些平台或网络的建设往往需要运用到技术创新，这些技术大多是一些信息技术或互联网技术。物联网技术的出现也在一定程度上支持了商业模式创新，由于物品与物品之间实现了互联，企业就可以在流程优化、客户体验、价值创造等方面进行全新的改变。

2.商业模式创新对技术创新的价值实现作用。产品的技术创新的过程可以凝炼为“技术输入——实施——经济输出”，技术创新投入之后必须通过实施才能获得相应的经济输出。而产品技术创新的实施主要是产品创新价值的实现，包括价值定位、价值主张和价值保持三个层次。技术创新的第一个阶段往往只需注重价值定位，此时由于消费者对于新技术还不熟悉，还处于客户体验阶段，此时企业只需要做好价值定位增强消费者对新产品和新技术的可得性，就能实现技术创新的价值。当企业新产品的价值定位获得成功之后，客户对技术创新的价值认同度会越来越高，同时客户也会提出新的价值需求，从而影响企业的技术创新进程，此时技术创新进入下一阶段。在技术创新的第二个阶段，由于技术扩散，企业与企业之间将会陷入技术同质化竞争的局面，以往通过价值定位获取的客户将会被同行业的竞争者所分化，此时企业会面临技术创新投入高而经济产出低的情况。企业要想在市场中立于不败之地，就需要进行新的价值创造，而传统的以锁定消费者为目的的价值定位已经无法满足企业价值创造的要求。在此阶段，企业要通过其独特的价值主张才能实现日益同质化的产品技术创新，而价值主张的主要手段正是依赖于商业模式创新。Chesbrough和Rosenbloom（2002）研究表明，商业模式是为了从技术创新中获取价值而构建的企业运营逻辑架构，商业模式是连接技术创新与价值创造的桥梁，是二者之间的协调与转换机制。

当技术创新进行到一定阶段时，会出现技术瓶颈，而要突破技术瓶颈通常需要依靠强大的技术投入，开发更多具有风险性的新技术，甚至需要依赖更多原始创新的技术，如共性技术等。然而对于新创企业来说，一方面由于资金实力的限制，企业无法投入过多的资金用于新技术的开发；另一方面由于此阶段技术创新的高风险性，新创企业往往也无法承担；此外，新创企业研发共性技术更是不太可能，因为共性技术需要的研发投入很高且外部性很强，靠单个企业很难完成。因此，在技术创新的第二个阶段，要想通过巨额的研发投入进行高风险的技术创新以突破技术瓶颈对新创企业来说是很困难的，而通过商业模式创新，来对技术创新的成果进行价值最大化主张，才是新创企业的明智选择。当技术创新进行到一定阶段时，商业模式创新在技术创新的价值实现上会起到重要的作用。

三、生产型企业技术创新与商业模式创新的交互作用

1.生产型企业技术创新与商业模式创新的演化路径。对于很多生产型企业来说，技术创新是企业生存的关键。生产型企业在创业初期的产品技术创新，会使公司迅速崛起。然而由于该阶段支持公司发展的核心竞争力仍然是产品的技术，而对于新创企业来说，在创业初期规模较小，资金实力不强，仍然很难在技术革新上与大型企业竞争。另外，技术创新是很容易扩散的，因此新创企业在创业初期的经营模式虽然使得自身在市场上占有一席之地，但这种优势是很容易被打破的。当进入发展期以后，新创企业就需要通过技术创新与商业模式创新的协同发展来避免在位企业对新创企业技术创新的模仿，从而确定自身在市场上的优势地位。而进入成熟期后，企业积累了大量的资金和技术，此时可以充分发挥技术创新的优势，同时开发出相关的不同系列的产品，并且使得每个系列的产品都在相应的技术市场上处于领先地位。

因此，生产型企业的技术创新与商业模式创新的协同演化路径为：技术创新——商业模式与技术创新的融合——技术多元化战略。

2.案例分析——苹果公司。

（1）创业初期的技术创新。苹果公司在发展初期是通过对传统电脑的改进而成立起来的。当时像IBM、惠普等大型企业生产出来的电脑大多是没有显示器的，并且非常庞大，只能用于商业用途。1976年，苹果的设计师充分利用电视的显示功能，通过射频转换器，实现了主板和电视的完美结合，并且通过使用动态的RAM改进，使得主板的尽寸显着缩小，在此基础上开发出了第一代个人电脑——AppleI。1983年11月，苹果公司又将图形用户界面（Gra-phicalUserInterface，GUI）应用于个人电脑上，从而使电脑界面由以往的字符型界面变为图形界面，并开发出了麦金塔电脑。然而，麦金塔的成功只是短暂的，因为他不得不面临IBM、惠普等大型计算机企业的竞争。微软公司从苹果公司麦金塔的GUI中受到启发，了拥有GUI的Windows操作系统，并将Windows操作系统应用于IBM、惠普等大型计算机制造商生产的个人电脑上，使得Windows与廉价的PC复制机组合起来，而组合起来的产品价格比麦金塔便宜很多，最终麦金塔逐渐丧失了市场优势。

（2）发展期的技术与商业模式混合创新。苹果公司在发展过程中最为关键的举措就是2001年推出了标志性的便携式多媒体播放器iPod产品。iPod的创新之处并不仅仅在于产品的创新，它实际上是一种全新的商业模式创新。这款播放器与iTunes软件实现了融合，而iTunes软件提供iPod与苹果的在线商店进行无缝对接，用户通过苹果的在线商店可以购买并下载音乐库中数以万计的音乐。苹果公司意识到消费者除了需要能够收听音乐的播放器之外，更需要能够便捷的搜索、下载音乐的服务。苹果公司投入了大量资金，几乎与所有的大型唱片公司合作，建立起了全球最大的网上音乐库。因此，苹果公司能够将iPod的价格卖得比竞争对手更低，因为苹果公司可以通过销售在线音乐赚取更多的收入。可以看出，iPod设备、iTunes软件与在线音乐商店是技术创新与商业模式创新的完美结合。

（3）成熟期的技术多元化战略。如果说苹果公司的产品在创业初期只局限于电脑产品的话，那么在二次创业时期，苹果公司还开发了以iPod为代表的数字产品。而进入成熟期后，苹果公司又开发了以iPhone为代表的通信产品，同时在数字产品方面，除了继续开发iPod系列产品之外，还开发了iPad系列产品。在数字电视方面，苹果还推出了AppleTV，这是一款高清电视机顶盒产品，用户可以通过AppleTV在线收看电视节目，实现了数字家庭模式。可以看出，苹果公司在成熟期之后的创新战略仍然是技术创新，但是它的技术已经不再局限于单一系列的产品，而是一种技术多元化战略。

四、服务型企业技术创新与商业模式创新的交互作用

1.服务型企业技术创新与商业模式创新的演化路径。对于很多服务型企业来说，商业模式创新是企业生存的关键。在创业初期，新创企业通过商业模式创新吸引传统模式下的消费者，使新创企业在市场上得以生存。新创企业在创业初期的商业模式创新仅仅是依赖于现有的技术平台展开的，这主要是因为商业模式的创新路径尚不明确，创新的效果和对技术的需求程度都具有很多的不确定性，再加上新创企业资金不足，因此不可能在商业模式创新的同时涉及到技术创新领域。当新创企业进入发展期时，在位企业也有可能学习新创企业的商业模式，改变已有的经营模式，实行商业模式创新。此外，一些新成立的企业也会效仿新创企业的成功模式，开始与新创企业竞争。

新创企业进入发展期后，商业模式的进一步创新受到技术平台的制约，而此时新创企业已经积累了一定的资金，可以在限制商业模式继续创新的技术瓶颈上寻求突破，实现技术创新与商业模式创新的协同发展，并确立自己在市场上的优势。在成熟期，由于新创企业技术创新持续影响，使得新创企业有很大的空间可以进行商业模式创新，同时由于新创企业已经积累了一定的资金和市场，单一的商业模式已不能满足新创企业在成熟期的发展，此时可以寻求商业模式的多元化。

因此，服务型企业的技术创新与商业模式创新的协同演化路径为：商业模式创新——商业模式与技术创新的融合——商业模式多元化战略。

2.案例分析——阿里巴巴公司。

（1）创业初期的商业模式创新。阿里巴巴成立于1999年，在成立之初从事的是B2B的电子商务业务，当时电子商务平台在国内发展还比较缓慢。美国的电子商务模式大多是针对大企业的，但阿里巴巴的创始人马云则认为，大企业拥有雄厚的资金，能承担巨额的广告费，在信息渠道方面也有独特的优势，因此他们对电子商务的需求并不是很迫切；相反，小企业没有足够的资金做广告，很难获取必要的商业信息，更不能在全球范围内寻找客户，他们对于互联网的需求才是最迫切的。于是，马云的阿里巴巴交易平台开创了一种新的商业模式，这是一种不直接参与商品的买卖，只为买卖双方提供贸易信息和贸易平台，收取会员费和增值服务费的业务。阿里巴巴创业初期的商业模式创新给其以后的发展奠定了良好的基础，阿里巴巴的网络技术在初期并没有遇到太多的困难，因此他们也没有进行任何技术创新。

（2）发展期的技术与商业模式混合创新。为了完善电子商务体系，阿里巴巴于2003年成立了C2C模式的电子商务网站——淘宝网，该举措是又一次的商业模式创新。阿里巴巴的创新主要体现在对一种特殊需求的满足，即青年群体的创业需求。淘宝网为很多的青年提供了创业平台，只要注册成淘宝会员，就能在淘宝网上成立商铺，销售自己的产品。

处于发展期的阿里巴巴继续开展商业模式创新，但是又并不仅仅局限于商业模式创新，这是因为这段时期现有的网络技术已经不能完全满足商业模式创新的需求。阿里巴巴通过市场调研发现，C2C电子商务市场上存在的最大问题就是消费者对于卖家的不信任，以及买卖双方沟通的信息不畅通。针对此问题，阿里巴巴于2003年10月成立了专门用于解决此问题的内部技术部门，开发出了两款产品，一款是作为第三方担保交易平台的支付宝，另一款是作为网页嵌入式即时通讯工具的阿里旺旺。支付宝的开发涉及到面向服务的体系结构（Service-OrientedArchitecture，SOA）、缓存（Cache）等一系列关键技术，主要是用于解决C2C电子商务中消费者对于卖家的不信任问题。阿里旺旺的开发主要是为了解决C2C电子商务中买卖双方沟通的信息不畅通问题。

（3）成熟期的商业模式多元化战略。2007年11月，阿里巴巴在香港上市，标志着该公司已经走向成熟期。此时，阿里巴巴开始了市场多元化战略。2009年9月，阿里巴巴成立了阿里云计算，这是一种全新的基于资源重构及存储服务外包的商业模式。2010年4月，阿里巴巴提出大物流计划，开始进军物流业，整合了多家专业物流公司的基础设施。2011年6月，为了配合大淘宝战略的执行，阿里巴巴将淘宝网拆分成三家独立的子公司：淘宝网，天猫商城和一淘网。其中淘宝网仍然是传统的C2C电子商务业务；而天猫商城则变为专门针对优质品牌的B2C网站；而一淘网提供的则是一种搜索各类商品的全新服务体验。在中国众多团购网站风靡之时，阿里巴巴也看准时机，推出了聚划算团购服务，同时邀请知名品牌的商家加入团购计划。同时，阿里巴巴利用其电子商务网站积累的数据和信息优势，推出了针对小微企业的融资计划，即阿里金融。综上可知，进行成熟期之后，阿里巴巴开拓了各方面的业务，包括物流、金融、贸易、信息服务等，这些服务模式实质上也是商业模式创新，只是这种商业模式创新更加多元化。

五、结论

第8篇：商业模式的开发范文

关键词:商业地产短线操作

近几年我国推向市场的商业地产项目,多数采用“商铺全零售”模式或“产权式商铺全零售”这两种模式,“商铺全零售”是指开发商将大的商业项目分割成若干个中小商铺,然后再将具有特定位置的商铺卖给众多业主,这些业主可以自行经营,也可将商铺再转租给其他人经营;“产权式商铺全零售”模式是指开发商将商铺的产权全部分割出售,购买者拥有的不是一个个独立的商铺,而是根据份额拥有对整个商业项目的产权及其收益权,它类似一种融资工具,由业主们根据拥有的商铺面积大小推举物业管理公司对整个项目进行管理。

近二三年我国商业地产在“产权式商铺全零售”模式基础上,又发展起“售后返租”的模式,售后返租又称返租销售,或售后回租,是指房地产商为促进销售,销售产权式商铺时,与买家约定,在出售后的一定年限内,由买家把经营权交由房地产商行使,开发商承诺每年给予一定的固定租金给买家。在上述两种模式下,由于利益关系,开发商往往只关心商铺销售情况,不可避免地存在短线操作问题,即只关心前期销售,不管后期运营。

在“售后返租”的这一模式下,售后包租实际上是开发商卖铺的一种噱头,演变为开发商套取现金的一个财务技巧。从表面上看,开发商可以开出比较高的年收益率,如8%、10%甚至12%的售后包租收益率,但实际上,他们通过提高商铺售价,完全可以将今后要付给投资者的利息预提出来。因此,一旦开发商将商铺售出,该商业项目与开发商利益已无太大关系。因此,开发商在商业地产开发中存在短线操作问题。

于是我们经常可以看到,商业项目销售场景火爆,销售后商业城日渐萧条的局面。并经常形成开发商、经营商、物业管理商三方矛盾,许多项目还引起了众多小业主与开发商纠缠不止的经济纠纷。

目前的我国这种赢利模式类似十几年前我国台湾地区多数商业地产项目采用的模式,据台湾有关资深人士透露,采用这些模式的项目仅有一家能持续成功经营,其余的则出现多次的经营调整,最终亦难以成功。

笔者认为我国商业地产开发商只有将目前这种划整为零的分割出售的模式,转到只租不售或整体出售的模式中,才能把开发商的利益捆绑与商业地产运营捆绑在一起,才能解决商业地产短期操作模式问题。

商业地产短线操作原因分析

(一)商业房地产开发利润远远高于商业经营利润

房地产是目前公认的为数不多的一个暴利行业。据政府部门调查显示,全国房地产行业利润高达到20%以上,而福州市物价局调查的结果显示,福州的房地产行业利润在于20%-40%之间,高的一些项目甚至超过100%。而商业地产价格又比住宅高出数倍,因此,商业地产的利润是非常高的,这也是近几年我国商业地产迅猛发展的一个最重要的原因。由于房地产开发利润远远高于商业经营利润,多数开发商都想快点把商铺销售出去,进行新的地产开发项目,赚取更多的利益,而不是想长期从事商业营运。因此,多数开发商只是把商业作为获取暴利的一个手段,而不是目标。这是造成众多开发商在商业地产开发短线操作的一个内在重要原因。

(二)商业地产承受着巨大的资金压力

一个商业地产项目的投资往往少则要几亿元,多则几十亿元,而开发商往往仅能投入10%一20%的自有资金,其它资金主要来自银行贷款、商铺预售和其它融资渠道。

在国家宏观调控下,向银行贷款的难度很大,其它融资渠道融资又很困难;信托资金由于受到各种条件的限制,能融到的资金对于资金缺口来讲,也只是杯水车薪;开发商在自身的高速发展期和外部环境日渐恶化的情形之下.需要最大限度地迅速回笼投资,但商业地产项目,特别是大容量的商业地产项目的成熟需要一个较长时间(往往需要几年时间,甚至十多年)的市场培育,即使开发商引进了一些具有很高的经营水平、品牌效应、强大消化能力的主力店客户,此过程依然无法逾越。因此迫于资金压力,开发商不可能长期持有商业地产产权,更不可能等到项目运营成熟后再出售变现。这是造成商业地产短期操作的一个重要外在原因。

(三)开发商缺少商业地产的开发经验

商业经营模式迥异于地产的开发,国内房地产企业经过十几年的发展,一些开发模式已十分成熟。但是,这些成熟的开发模式仅是住宅的开发模式,相对于住宅开发,商业地产的开发模式则显得复杂得多。它不但要求能销售出去,而且要售后不乱,保证项目能持续成功经营。这就要求开发商除了具备拿地、建造、销售等经验外,还必须具备商业规划、商业招商、商业运营等方面的经验和专业人才。特别是对一些大型项目而言,如ShoppingMall,是一种新引进的业态,国内鲜有成功的经验可供借鉴,难度更大。因此,由于商业意识不足及优秀的商业人才奇缺的原因,商业地产开发商不得不扬长避短,沿用“卖完就走”的住宅开发模式,加快资金回笼速度,避开商业人才缺乏的短处,将商铺经营问题留给大型商家或买家自行处理。

商业地产短线操作带来的问题

商业网点布局不合理,造成商业资源和社会资源严重浪费。由于商业地产短线操作问题,不少开发商根本不怎么考虑商业地产后续怎么经营这一问题,只要能把物业卖出去就行了,这往往导致一些地产商在开发商业地产项目时,认证不充分,建设开发盲目,招商项目定位与市场脱节,贪大求全,脱离当地消费水平。造成了阶段性结构性的网点布局地区不平衡和不合理,并引发不利就业、扰民、影响交通、破坏环境等一系列问题。这种投资自发性和盲目性突出表现网点布局上,东部多,西部少,老城市多,新城市少。业态结构上大型百货店过剩,新型业态发展缓慢,许多开发商重复建设造成商业资源和社会资源严重浪费。

比如,美国有4.5万个购物中心,其中只有5%超大型购物中心,即我们现在说的MALL,不是所有的购物中心都可以称上MALL的,在美国有邻里购物中心、生活购物中心,这些面积大都在1.5万平米左右。但是现在我国实际情况是,不少购物中心建设时片面贪大求全,造成招商过程中,受到种种限制,无法招到足够数量的品牌商和理想业态,甚至有的购物中心可以用门可罗雀来形容。在商业街步行街开发上也有类似问题。由此,造成商业资源和社会资源严重浪费。

商业设施利用率低。由于开发商对后期项目营运考虑得少,缺乏市场调查和市场定位这一主线,在建筑设计中,开发商往往为追求经济利益最大化,很容易为了便于销售而规划设计、为了便于出租而规划设计、为了使用面积最大化而规划设计、为了建设成本最低而规划设计,却忘记了营造良好的商业服务氛围,无法充分营造健康、舒适的休闲购物空间以尊重消费者休憩、观赏、停留和交流的需求,它必然造成商业地产后期营运上的困难

商业地产后期营运困难,规模优势难以发挥。在目前商业地产短线操作模式下,开发商总是希望尽快将物业售出,以尽快回笼资金。而一旦商业地产被拆零卖掉,所有权与经营权分散归属业主或租户,地产商无权干涉。因此在商业地产的后续管理中地产商往往缺乏对项目的整体控制力。对商铺业主而言,业主既是所有者,又可能是经营者,其有权支配自己的商铺。而小业主一旦要出租时更多的是从自身利益角度考虑,更倾向将商铺出租给高租金的商户,不考虑经营项目或商品品种、档次,很难顾及到租户对整体的影响,这就会形成一些业态、店铺、经营项目简单随意地拼凑在一起,势必造成大型购物中心经营及布局无序、无特色,项目交叉重复,杂乱无章,服务功能残缺,更谈不上良好的企业形象和效益。

即使是在售后返租的模式下,开发商或管理公司对众多小业主在经营上有一定的调控权,但由于涉及到开发商(或管理公司)、业主和经营者三方关系,利益关系变得非常复杂,在处理一些问题,如在日常市场推广、物业改造等方面相关费用分摊由谁出,出多少等等,非常困难,从而会影响到整个项目的发展后劲。

容易造成经济纠纷,引起社会问题。商铺买家花巨资把商铺买下后,一旦发现与预期目标相出甚远,其不满情绪就会滋生。特别是在售后返租形式下,把问题延期解决,极容易造成经济纠纷,引起社会问题。商业已是微利行业,其平均利润率根本达不到开发商承诺的8%-10%的返利,甚至出现项目中许多商铺租不出,这时,巨大的亏空不知该由谁出,我们知道房地产开发企业是项目企业,一旦项目做完,这个公司很可能就解散了,数量众多的小业主们往往最后就会找到政府,由此引发社会问题。

解决商业地产短线操作问题的建议

(一)重新调整自身定位

开发商在整个项目的发展过程中,自始至终是主要的角色,要尽快尽早放弃惯有的思维模式,杜绝商业地产卖完就走的错误思路,努力实现从地产开发商到商业经营者角色的转变,改变过去重建设、重销售、重招商,轻服务、轻经营、轻规划的落后做法,确立地产开发和商业运营并重的经营格局。

开发商应认识到随着商业地产竞争日趋激烈,购买者观念日趋成熟,如果还抱着卖完就走的短线操作思想,极有可能导致整个项目的失败。

(二)建立商业地产新型资金筹措模式

在国外大多数的商业地产是由市场基金支撑运营的。在美国199家基金和171家公开上市基金拥有全国购物中心一半以上的投资,日本和南美情况也是类似的,在欧洲和东南亚,购物中心多半是由专业购物中心开发商运用自有资金来发展的。而我国的商业地产融资的渠道还比较单一,主要来自间接融资渠道.即银行的贷款,直接融资渠道还不多。全国地产业银行信贷依赖水平在70%一80%之间.而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖度已超过90%。

融资问题不解决,商业地产短线操作的问题就不可能从根本上解决。当前,我国可以借鉴一些发达国家(或地区)商业地产开发经营的成功经验,引入房地产投资信托(REIT)的开发模式。运作时首先应由具有商业地产开发意向的公司与信托机构或投资银行等部门共同成立REIT。此时,REIT一般采用股份公司或信托的形式(也可直接利用已经存在的REIT),再由REIT发行受益凭证,募集投资者的资金投入商业地产项目的开发中,并委托或聘请专业机构和人员对该商业地产实施具体的经营管理。

(三)适时引入运营的专业中介商

开发商业地产是一项系统工程,涉及方方面面,除了要鼓励商业企业和地产企业的强强联合之外,还需要通过市场经济的不断完善,吸引和培养一些必要的中介商,如专业的物业管理商、信托基金投资商等。这些专业机构起到做大做强市场的桥粱和剂作用。只有地产开发商、投资商、零售商和管理商各方通力协作,才能使商业地产项目所有权、经营权、管理权得到保障,从而使各方的利益都得到有效的实现。

(四)推动商业资本与地产资本融合

所谓商业资本与地产资本融合指的是一个企业既从事地产开发也从事商业经营。商业地产在世界上基本上是两种开发形式,一种是欧美形式,地产业跟商业分开,各搞各的,一个搞投资开发,一个搞后续经营。日本则逐步实行两者的结合,资本互相渗透,建立共担风险,这样有利于促进两者之间更好的发展。我们用什么样的方式,来推进我们商业地产的发展还有待于进一步探索。最近我国有不少大型的零售业介入了地产的开发,而地产业也引进了零售业,这种资本的渗透结合,有可能是一种方向性的探索,对解决商业地产开发中短线操作问题将起到积极的作用。

(五)加强政府对商业地产的宏观调控力度

各地要抓紧制定城市商业网点规划。在市场经济情况下,商业地产发展有它的规律性,商业网点,特别是大型的商业网点应该符合这一规律,在我国商业网点布局存在着很严重的随意性和无序性。我们要根据各地的经济发展的水平和城市的功能定位来制定各地商业地产网点规划。现在很多项目的盲目开发,是缺少对市场的了解和整体布局上的科学规划,比如购物中心,现在全国已经建好的和在建的有263个,整体面积应该已经超过三千万平米,已经积压了1500亿到1700亿资金。是不是每个地方都需要、都能够、都应该建购物中心呢?实际上购物中心的建设,必须考虑到经济发展的需要。一般的情况下,人均1000美元以下的城市不要考虑购物中心建设问题。人均在1000到3000美元可以进行适当的试点,也就是说有一些大城市已经达到收入两万多了可以搞试点。3000到5000美元应该说是我国购物中心发展的起步,像北京、上海已经进入这个时期。5000以上的进入到发展期,10000以上进入了成熟期。我们应通过商业地产网点规划颁布实施,使商业地产布局分布更加合理,这样商业地产开发的风险才能降低到最小。另外要抬高商业地产开发的门槛,让品牌好有实力的开发商进入商业地产领域。同时,要关注商业地产商的融资方式,进一步规范售后还租的开发模式,对实行售后还租一般要求开发商对将来应付给的买家的固定回报,要有资产抵押,或者有其它企业担保,以确保买家未来的利益。

(六)加强商业地产理论研究

商业有它的规律,地产有它的规则,操作商业地产两者必须结合起来,两者相脱离就会产生很多问题,因此,需要加大商业地产理论的研究力度,加快培养一批既懂地产又懂商业的复合型商业地产人才,这样才能更好促进商业地产健康发展。

参考文献:

1.石玉,石磊,浅谈商业地产面临的主要矛盾与对策,大众科技,2004

第9篇：商业模式的开发范文

关键词：互联网+；商务模式；教学体系

一、引言

近年来，全球范围内IT创新发展迅猛，IT领域新产品、新服务、新业态大量涌现，不断激发出新的消费需求，成为日益活跃的消费热点。2013年，国务院《关于促进信息消费扩大内需的若干意见》旨在推动居民消费模式向信息消费发展，破解原子消费对我国环境与生态保护的难题，促进“新四化”（信息化、工业化、城镇化、农业现代化）的加快融合与发展。我国信息消费发展具有良好基础和巨大潜力，但信息产品的设计、生产、服务与创新能力还远不如西方国家，存在基础设施支撑能力不足、产品和服务创新能力弱、配套政策不健全、体制机制不适应等问题，亟需开展与促进信息消费相关人才培养的体系建设，以促进消费升级、产业转型和民生改善。

随后，国家在2014年出台《国务院关于加快发展生产业促进产业结构调整升级的指导意见》，从国家战略导向上推动生产业，向结构调整要动力、促进经济稳定增长，引领产业向价值链高端提升。尤其是通过推动云计算、大数据、物联网等在生产业的应用，鼓励企业开展科技创新、产品创新、管理创新、市场创新和商业模式创新，发展服务于产业集群的电子商务、数字内容、数据托管、技术推广、管理咨询等服务平台，提高资源配置效率。另外，产业结构升级中的重要一环是工业制造新现代化，要求传统产业大力引进信息化、电商方面专业人才，支撑商务模式的改造与创新，这也对电商人才的培养提出进一步要求。

2015年国务院《关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》，强调各行业充分运用互联网思维，把互联网的创新成果与经济社会各领域深度融合，推动技术进步、效率提升和组织变革，提升实体经济创新力和生产力，形成更广泛的以互联网为基础设施和创新要素的经济社会发展新形态。“互联网+商务”（广义电子商务）的发展已成为不可阻挡的时代潮流，加快推进“互联网+商务”的发展，有利于激发创新活力、培育新兴业态和创新商务模式，对促进“大众创业、万众创新”、适应和引领经济发展新常态具有重要意义。这进一步明确了基于互联网商务应用与高端人才需求的重大趋势，对满足互联网商务模式设计、开发、构建、应用人才培养体系提出了更高的要求。

由此，本文聚焦于互联网商务模式教学上的核心问题，提出通识教学、实践教学以及研究教学三个层次的教学体系构建方案，并进一步从课程目标、教学形式、讲授内容的基本要求、教学难点和重点、教学方法与考核方式、能力素质提升指标这六个方面予以探讨，以期为“互联网+”背景下高校培育满足各行各业需求的新型商务人才提供参考思路。

二、互联网商务模式

商务模式本质上是若干因素构成的一组赢利逻辑关系的链条，是商务战略生成的基础，商务战略是在商务模式基础上的行为选择。价值主张、价值网络和价值实现等要素之间的不同组合方式形成了不同的商务模式。商务模式设计是创业机会开发环节不断试错、修正和反复的过程，是分解企业价值链条和价值要素的过程，涉及到要素的新组合关系或新要素的增加。

学术界，有关商务模式的研究大多与电子商务有关。Zott等的文献研究也证实其研究的49个商务模式定义中，四分之一同电子商务有关。但学术界关于电子商务模式的概念没有形成一个清晰的定义，不同的人有不同的理解。Morris将商务模式的定义归为三类：盈利观、运营观和战略观。盈利观认为商务模式是企业获取利润的逻辑； 运营观认为商务模式是一种结构化的配置，强调内部流程和基础管理；战略观认为商务模式应该从总体上体现企业的市场定位，跨组织边界的相互作用和发展机会，强调竞争优势和持续发展。

教学实践中，Afuah 和Tucci认为，决定互联网企业业绩的因素有三个：商务模式、商务运作环境和变化。商务模式是一个系统， 整个系统运行的好坏不仅取决于系统各个部分，还取决于各个部分之间的关系。同时商务模式各个部分的连接环节不是一成不变的，在一些产业中，公司必须对它们的商务模式不断创新，必须在其他公司迫使它们改变之前做出改变，这些能够引起公司改变的机制成为“动力机制”。Afuah 和Tucci随后将其构建的商务模式称为“互联网商务模式”，并建立了一个教学教材体系。

基于上述理论、实践、教学上的研究与探索，亟需对互联网商务模式的教学体系进行探讨，为高校培养具有全局观、战略观、实操能力的互联网商务建设人才提供有效思路。

三、互联网商务模式通识教学体系建设

（一）课程目标

互联网商务模式教学目的是培养互联网商务管理人才的基础理论，并系统地讨论互联网商务业绩的商务模式、决定因素、价值网络、竞争环境、互联网商务模式的组成、动力机制、评价方法及相关战略及其应用。通过系统训练，让授课对象充分理解互联网商务的基本概念、原理和方法，掌握互联网商务相关内容的科学定义及其发展方向，从而提高自身参与互联网商务实践的能力。

（二）教学形式

互联网商务是一门专业基础课程且应用性很强，因此，应在教学设计上对互联网商务概念、原理、模型和方法进行必要的讲授，使学员理解应用互联网为何能获得竞争优势。并且，注意理论联系实际，通过经典案例讨论、实践操作、模拟演示、课堂思考等，启迪学员的思维，把握最新动向，提高观察、思考、分析问题与解决问题的实际能力。

（三）讲授内容的基本要求

1. 掌握互联网商务的基本概念、商务模式、价值网络与环境因素。

2. 掌握互联网商务模式的组成部分、动力机制与评价方法。

3. 理解互联网商务模式竞争环境与宏观环境的作用。

4. 能应用基本概念、工具对互联网商务模式进行分析并制定相应的战略。

（四）教学难点和重点

1. 难点。互联网商务环境分析技术与方法、商务模式分析方法；

2. 重点。互联网商务创业环境分析、商务模式变迁、商务模式结构组成分析等。

（五）教学方法与考核方式

1. 教学方法。讨论教学+案例教学、头脑风暴+实践教学。

2. 考核方式。期末商业计划书与案例制作、平时考核相结合，采用1：3：6综合成绩评定体系。其中10%为平时成绩，包括出勤、课堂参与；30%为课程作业，包括新模式观察与分析；60%为期末成绩，以课程论文或考试形式进行。

（六）能力素质提升指标

通过系统的训练与实践，学员应具备的能力素质见表1，从0～5表示能力素质从低到高。

四、互联网商务模式实践教学体系建设

（一）课程目标

该体系旨在培养学生利用互联网工具开展商务活动的创新能力与管理操作能力，掌握互联网商务模式的构建与分析方法，认识互联网商务活动中潜在的商机及陷阱，基于自身的资源优势建立新的商务模式并开展商务活动。课程系统研讨互联网商务业绩的决定因素、商务模式、价值网络、竞争环境、动力机制、评价方法及相关战略及其应用，提高学员参与互联网商务实践的能力。培养具备较好专业理论知识和较强实际运作能力的互联网商务模式开发与管理人才。

（二）教学形式

在教学设计上对互联网商务概念、原理、模型和方法进行深入的研讨，教会学员应用互联网开展商务活动并获得竞争优势。同时，理论联系实际，通过案例讨论、实践操作、模拟演示、课堂思考等，启迪学员的创业思维，使学员了解互联网商务的最新动向及发展趋势，捕捉知识经济环境中蕴藏的种种商机。

（三）讲授内容的基本要求

1. 互联网创业环境分析。

2. 互联网商务模式结构组成。

3. 互联网商务模式的构建。

4. 互联网商务模式的评价。

5. 互联网创业案例剖析。

（四）教学难点和重点

1. 难点。互联网商务环境分析技术与方法、商务模式构建方法、商务模式的驱动因素。

2. 重点。互联网商务创业环境分析、商务模式变迁、商务模式结构组成、价值网、战略分析等。

（五）教学方法与考核方式

1. 教学方法。讨论教学+案例教学、头脑风暴+实践教学、实验教学+兵棋推演。

2. 考核方式。期末商业计划书与案例制作、平时考核相结合。其中10%为平时成绩，包括出勤、课堂参与；30%为课堂训练实效考察，包括新模式观察与分析；60%为期末成绩，以商业计划书编写或案例制作形式进行。

（六）能力素质提升指标

通过系统的训练与实践，学员应具备的能力素质见表2，从0～5表示能力素质从低到高。

五、互联网商务模式研究教学体系建设

（一）课程目标

该体系旨在培养面向互联网平台的商务模式的研究与创新人才。训练互联网商务模式的构建与分析方法，认识互联网商务活动中潜在的机遇及陷阱，提升对竞争环境、动力机制、评价方法及相关战略的研究、分析、制定能力。

（二）教学形式

通过案例研讨、模拟演示、机会识别等，观察与分析互联网商务模式发展最新动向及趋势，撰写案例、培训材料及商业计划书。

（三）讲授内容的基本要求

1. 互联网创业环境分析。

2. 互联网商务模式的构建方法。

3. 互联网商务模式的评价。

4. 互联网创业案例剖析。

5. 创新商业模式实训。

（四）教学难点和重点

1. 难点。互联网商务环境分析技术与方法、商务模式构建方法、商务模式的识别与创新。

2. 重点。互联网商务创业环境分析、商务模式变迁、新商务模式构建。

（五）教学方法与考核方式

1. 教学方法。讨论教学+案例教学、头脑风暴+实践教学、实验教学+兵棋推演。

2. 考核方式。论文撰写、商业计划书、案例制作及平时考核相结合。其中10%为平时成绩，包括出勤、课堂参与；30%为课堂训练实效考察，包括新模式观察与分析；60%为期末成绩，以课程论文、商业计划书编写或案例制作形式进行。

（六）能力素质提升指标

通过系统的训练与实践，学员应具备的能力素质见表3，从0～5表示能力素质从低到高。

六、展望

互联网商务模式本质上是互联网利润点、客户价值、实施策略、动力机制等若干因素构成的一组赢利逻辑关系的链条，是互联网商务战略生成的基础，决定互联网商务业务的生死成败。高校通过互联网商务模式三层教学体系的应用与实践，培养商务模式的分析、构建与创新人才，为我国“互联网+”背景下产业转型升级、推动新经济业态建设服务。

参考文献：

[1]陈燕武，邓兴磊.我国城乡居民信息消费比较研究[J].华侨大学学报（哲学社会科学版），2016（01）.

[2]俞世峰.生态消费需求视角下产业结构转型升级路径研究[J].理论探讨，2015（04）.

[3]辜胜阻，曹冬梅，李睿.让”互联网+”行动计划引领新一轮创业浪潮[J].科学学研究，2016（02）.

[4]孙艳霞.电子商务模式研究综述[J].现代管理科学，2012（05）.

[5]Zott C，Amit R，Massa L.The business model：theoretical roots，recent developments and future research[C].IESE Business School Working Paper WP-862，June，2010.

[6]Morris M，Schindehutte M， Allen J. The entrepreneur’s business model： toward a unified perspective[J]. Journal of Business Research，2003（01）.