商业地产的税务筹划精选(九篇)

第1篇：商业地产的税务筹划范文

0 引言

从整体的房地产市场来看，商业类房地产是所有房地产类型中最复杂、最具风险、盈利性最高的不动产形式。在其发展过程中逐渐形成了包括多种类型地产项目的综合物业，在日常生活中常见的商业街、购物大厦、地下商场、电影院、写字楼大型超市等属于商业类房地产的范畴。房地产企业，对商业类房地产进行的税收筹划，本质上是一种事先设计安排的经营活动，可以说是企业财务管理战略的一部分，通过使用巧妙、合法的会计技巧，优化财务管理组合、提升效益，减少或延期缴纳相关税款，以此降低企业付税额。在企业实际运行操作过程中，商业类房地产的税收筹划呈现出以下基本特征：第一，最基本的特点是其具备合法性，这也是税收筹划可以实现的法律保障。第二，事前预测性，企业在确定基本纳税方案时，可以根据企业自身的经营状况，投资计划，进行事前准备，调整相关活动项目，以设计最合理的纳税方案。第三，税收筹划本身具有一定的时效性，现阶段我国的税收政策、税法环境等还处于快速发展变革之中，对商业类房地产企业的税收筹划适应了新的环境需要，及时与新的政策法规接轨，具备一定的时效性。第四，税收筹划体现出的整体综合全局性特征较强。

1 商业类房地产企业税收筹划存在的问题

房地产业近年来多次被国家税务总局列为税务专项检查重点行业，以下是几类比较常见的重点问题：

1.1 目前，商业类房地产企业的税收筹划仍然存在较高的风险 从房地产业的基本属性来看，商业类房地产企业所涉及到的项目一般都比较大，其资金规模也相对庞大，需要缴纳的税款种类比较多。一般来说，商业类房地产企的税负在25%-30%之间，相对来讲，这是一个很高的税负比例。基于这种基本情况，对于税收筹划的进行，商业类房地产企业是十分迫切的。但是，由于目前相关税收筹划的政策法规没有清晰明确的规定，而企业在进行税收筹划时常常会发生超越法律、法规的界限，潜在隐藏着许多风险。而过高的税收筹划风险，意味着企业税收筹划活动失败的可能性的增加。这不仅使企业无法实现预期的财务目标，还会使企业面临税务机关的处罚，甚至可能还会追究相应的刑事责任。

1.2 企业会计核算制度不健全制约税收筹划实际效果的发挥 商业类房地产企业税收繁琐复杂，对财务管理的水平要求很高，但是，在实际的企业内部，大多缺少与之配套的会计核算制度。对于商业类房地产，比较常见的会计核算跨期摊派，收入的确认，成本的计算冲销会计期内的损益等，不健全的会计核算制度，影响企业真实税收筹划效果。

1.3 企业配备的税收筹划人员水平不高 税收筹划是一种很专业的税务工作，涉及到财务、税务、税法、公司法等多方面的知识，对负责人员和具体执行人员的专业性要求很高。企业人员对税收政策执行不到位或在综合性的税收筹划过程过程中，对于企业的整体性和相关税收政策的宏观性把握不恰当，会造成税收筹划执行效果的不理想。同时，具体执行负责人员的经验不足，也不利于税收筹划的顺利开展。在具体操作环节，有的企业税收筹划人员，为了尽可能的降低企业税负，可能使用一些特别技巧，容易导致企业的故意偷税、漏税，过于急功近利的税收筹划，使得企业偏离了税收筹划的本质，不利于企业的长远发展。

1.4 现阶段的税务行政执法存在一些不合理之处，影响了税收筹划的实施 国家税收法律在制定过程中，主要是从收税的角度考虑的，在企业税收筹划方面的一些细则不够明确，而相关约束性条款又卡得过严、过死。现代社会经济发展迅速，税收的形式和征税的政策，跟不上企业自身的快速发展，随着社会经济制度的日益多元，企业组织形式越来越灵活，而现阶段的税务行政法的诸多条款依然比较滞后，参照标准有很多不合理之处，这些不合理之处，阻碍了企业税收筹划的正常开展，不利于企业降低税务负担。

2 商业类房地产企业进行税收筹划的相关对策分析

2.1 提高对税收风险因素的防范力度 首先加强对营业税纳税风险的防范，根据房地产企业纳税的一般条件，可以得知，营业税纳税风险主要受到以下几种因素的制约：一是开发产品的处理方式。二是开发产品的销售价格。三是开发产品的转让方式。以上这三个因素是决定房地产企业营业税税负的关键因素，因此也是税务风险控制的关键环节，必须进行税负测算和方案选择以降低税收负担及纳税风险。其次加强土地增值税纳税风险防范，对于房地产企业来说，影响土地增值税纳税风险的主要因素有以下几种：一是开发产品的处理方式。二是开发产品的销售价格。三是开发产品的转让方式。四是开发产品的成本。五是共同成本的分摊方法。因此，要从这五个方面，加大对土地增值税纳税风险的防范。第三，企业所得税纳税风险的防范。企业所得税是对房地产企业经营所得和其他所得而征收的一种税。对于房地产企业来说，无论是销售还是持有，无论是有偿转让还是受托代建或投资入股，均需计算缴纳企业所得税。由于企业所得税是对企业经营所得征收的，因此，影响经营所得的收入以及成本水平就是影响企业所得税的关键因素，所以要加大对企业所得税纳税风险的防范。

2.2 及时关注税法变动 在实际操作过程中，企业要做到学法、懂法、守法。只有对税收法律法规的变化了如指掌，才能立足于企业的实际情况，对税收筹划方案及时作出调整；企业应该深刻领会立法精神，全面掌握税收规定，准确把握税收政策内涵，严格按照税法来进行筹划，严守税收筹划合法的底线，正确处理税收筹划与避税、偷税、漏税的关系。

2.3 提升企业税收筹划人员素养 企业税收筹划人员的素养包括道德素养和专业素养。第一，商业类房地产企业的税收筹划人员要提升职业道德素养。企业税收筹划人员自身必须要具备较高的职业道德情操，因为企业的纳税行为不仅关系企业自身的利益，也涉及到国家的利益。任何税收筹划方案的设计，要以现行国家税收政策、税收法规为底线，在法律框架内，通过科学合理的财务运作，降低企业的财务负担，提升企业的税负结构质量。第二，企业内部的税收筹划负责人员要切实提高自身的专业水平，增强实践经验。税收筹划需要综合很多学科的知识，其中税务，法律、金融等学科为主，这就需要税收筹划相关负责人员必须掌握扎实的理论知识，同时在实际企业内部税收筹划设计时，不断丰富实践经验。学习业内先进的税收筹划设计方案，提升税收筹划设计的科学性。

2.4 建立良好的税企关系 税法的具体执行者是税务机关，许多法规条文的制定权和解释权在税务机关。国家在制定税收政策的时候，往往在征税范围、税收优惠、税收减免、税收处罚等方面留有一定的余地，税务机关可以凭借实际操作的经验和对不同企业经营状况的了解，在这个范围之内进行灵活的操作。同时，税务机关会根据各地实际情况采取适合本地的税收征管方法，导致各地税收征管情况存在差异，而房地产企业的业务往往又遍及各省，税收筹划受当地实际情况的影响很大。因此房地产企业应加强与当地税务机关的沟通。

第2篇：商业地产的税务筹划范文

一、商业地产项目税收务划研究

（一）通过动态模型计算具体的税收与税负率 见表1：

（二）税收务划实施之前的分析 “城市综合体”是一个很有规模的商业地产项目，不论是项目的价值还是项目的投资总额都相当巨大，同时项目自身的增值幅度也大大高于200%，这里，土地增值税的税率为60%，而整个项目的总税负率也达到了46.19%。根据上述模型，计算出预算结果，通过结果可以看出：这个项目自身的税收成本已经成了项目最大的成本组成部分，远远超过其它各个单项的成本，而且已经远超开发总成本以及土地总成本之和；另外，税收成本超过了税后净收益33.7亿元，也就是企业的税收形势已经相当严峻了。所以，如果该公司不及时进行有效的税务筹划，还是沿用过去那种传统的销售模式，会严重降低自身的盈利能力，导致在市场中没有竞争优势，渐渐被市场所淘汰。

二、商业地产项目税务筹划操作流程

按照不同阶段的具体税务筹划（见表4），设计了以下方案：

（一）项目准备阶段具体的税务筹划 按照上面设计的税务筹划总方案，综合考虑该项目不同性质的建筑类型，项目准备阶段具体的税务筹划可以这样设计：

（1）经营模式的确定。因为如果将所有地产项目都出售的话，公司需要承担很高的税负率，税额差不多占到了销售收入的50%，所以，结合该项目的实际情况，需要选择其中的一些地产留作公司持有；另外，结合公司的资金情况，把销售相对容易的地产，以销售的形式推向市场，这样不但可以舒缓公司承受的资金压力，还可以降低公司的税负水平。如果具体到项目的话，那么可以将商业区以及会展区留作持有，优先公开发售酒店以及写字楼。因为它们的销售单价通常较低，但单位成本却比较固定，所以需要承担的税额比较小。

（2）开发主体以及组织形式的确定。该项目涵盖多种业态，而且又有部分自持的物业，所以在项目准备阶段进行税务筹划的时候，需要先考虑组建子公司进行具体的开发工作；同时，把开发主体以及项目结束交付之后的运营主体融为一身，以便后续的销售以及商业运作，尽量避免因为转移产权而产生的税收。

（3）融资方式的确定。该项目以债权融资为优先，通过向金融机构贷款来进行项目的开发。这种融资形式有两大优点：缴纳土地增值税的时候，能够享受到税额的加计扣除；缴纳企业所得税的时候，能够发挥税盾的优势，享受一定额度的税前扣除优惠。

该项目的投资总额是52亿元，自有资金需要占30%，所以可以向金融机构贷款投资总额的70%，按照各分项目的开发预算分配资金，具体见表5：

（二）项目开发阶段具体的税务筹划

（2）按照不同的业务类型，各个开发主体单独核算，同时和总包方分别签订施工合同；将开发主体以及经营主体融为一体，可以有效避免因为产权转移而产生的税收。

（三）项目销售阶段具体的税务筹划

（1）采取股权转让的形式将酒店整体转让。因为前期筹划已经把酒店作为了单独的主体，所以可以采取股权转让的形式将酒店整体转让出去，现行税法规定转让股权是不需要缴纳营业税的；而且房屋权属也没有出现转移，所以也不需要缴纳土地增值税。表6、表7对比了不同销售形式下的税负情况：

如果加入利息成本的影响，那么酒店的开发总成本就会增加45000万元，两种销售形式的比较见表7：

（2）组建销售公司，分配写字楼的销售收入。税务筹划计划组建销售公司进行写字楼的销售，来降低销售税负。将直接销售与组建公司销售进行对比：

具体计算结果见表8，不难发现，组建销售公司的形式为企业增加了3015万元税后收益。

（四）持有与运营阶段具体的税务筹划

（1）把商业区以及会展区对外出租。根据现金流量模型，设定资金成本为10%。具体的收益折现计算结果见表8：

三、商业地产项目税务筹划成果分析

通过上述具体的税务筹划，归纳出的综合成果见表9，和筹划之前的方案相比，企业可以增加税后净收益44.91亿元，节税收益十分理想。对该项目实施税务筹划的时候，主要做了以下工作：（1）在项目准备筹划阶段，从战略角度上改变了企业的经营模式，告别过去单一销售的模式，转为销售与出租并存的模式，从而避免了因为巨额增值收益所需缴纳的税款。（2）在项目开发筹划阶段，改变了过去都以自有资金进行开发的模式，使用“3+7”模式，也就是企业自有资金占30%，向金融机构贷款70%进行开发，从而降低了项目增值的比率，还能产生税盾效应，实现节税的目标。（3）在项目销售筹划阶段，借助分配销售收入的形式，进行分级销售，从而降低房产销售增值的比率，实现节税的目标。（4）在持有与运营筹划阶段，借助科学的筹划，将物业出租，从而避免短期内缴纳高额的税款。

四、结论

商业地产公司和普通住宅房产公司进行的税务筹划存在很大的区别。项目开发之前，必须筹划好总体的战略，因为这不仅关系到商品房的建设和销售，还关系到后续的运营，因此进行税务筹划的时候要先规划好，再实施。例如：选择哪些主体开发，选择何种开发模式，选择何种融资方式等，从而实现节税的目标。商业地产公司通常所开发的项目都牵涉到诸多方面，因此可以进行筹划的阶段与环节也非常多，需要我们从全局的角度考虑，对项目整体进行税收的分析与筹划，不能以偏概全；不同阶段的筹划工作应该协调一致，虽然个别的税收方案可能会提升小税种的缴税金额，可只要能降低整体的纳税额的话，那么就是有效的做法。

参考文献：

第3篇：商业地产的税务筹划范文

关键词：地产企业；纳税筹划对策

一、重视企业纳税筹划的必要性

（一）合理规避税务风险是非常必要的

商业地产企业虽然有着特殊性，从标的上来看，它的商品价值比其他一般企业要高得多，生产周期长，资金流量大，基础建设和项目分支庞大。但是，从防范税务风险上来看，和其他的企业一样，都应该重视和积极配合税务工作。根据最新的税务规定和政策，统领全局地进行归纳总结，充分的学习和研究国家税收政策给企业带来的影响，在按照国家规定的政策合理缴纳税款的同时，重视纳税税收筹划，设计出合理全面的把控风险方案，以降低企业的税收风险，减缓资金的流转压力。

（二）掌握征税期限，合理控制税收进度

在企业持续经营的情况下，会计期间是指，在会计工作中为核算经营活动或预算执行情况所规定的起讫期间。企业除了要在每个自然月结束后，向税务部门申报上一月的纳税申报表来体现企业经营情况外，还要在每年的年度结束后，5月末之前进行上一年度的企业所得税年度汇算清缴工作。商业地产企业应该合理安排税务申报和税款缴纳的时间。一方面，如果企业没有把控好缴税划款的时间节点，企业过早的完成申报缴税工作，无疑是降低了企业资金的流动利用率。而其项目很可能会因为短期内资金紧张，耽误了施工进度的进行，新工程的项目因资金缺口问题遇到了阻碍，从而影响整体工程进度，给企业经营带来风险和损失。另一方面，税务的资金筹划不够充分，没有按时的预备好缴纳税款的资金，延误了税收征缴期限，不仅会增加企业的费用成本，还会产生晚交税款的滞纳金，在账目上体现出营业外支出——罚没支出项目，说明企业的运营资金不够充足，给企业信誉和纳税信用带来不良的影响。

（三）及时关注国家税务政策变动

近几年来，国家税务总局几次公布了增值税的税率下调和相关税收优惠政策，给予更多的有利于企业发展的政策。自2016年5月1日全面推开“营改增”试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。再从《财政部税务总局海关总署公告2019年第39号》公告4月1日起实行减税上可以看出，国家的每次税务政策的重大决策变更都是朝向中小企业有利的方向调整的。39号公告主要落实了七项增值税政策。一是增值税税率降低；二是农产品扣除率调低；三是出口退税率和境外旅客购物离境退税率调低；四是不动产一次性抵扣；五是旅客运输服务进项抵扣；六是邮政电信现代生活服务进项加计抵扣10%，七是增值税期末新增留抵退税。其中，该公告对纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额不再分2年抵扣，而是可以一次性抵扣处理，还有旅客运输服务的也可以进项抵扣，对商业地产企业来说，进项税可以一次性抵扣可以在原来基础上抵减增值税及附加税，减轻了一部分资金压力，加快了企业的资金流转。实时的关注国家税务政策的变化，根据企业自身的性质和发展规格，适时的安排企业未来规划的方向，做好全面的纳税筹划工作，才能合理的享受国家给予的政策红利，为企业节省一定的税费，降低企业成本。

二、商业地产企业在纳税筹划领域需要注意的问题

（一）对企业税收筹划的工作内容不够重视

对于商业地产企业来说，税务申报跟缴纳工作的完成需要企业从自身情况分析相关的税收政策和文件，客观的考虑适合企业的纳税筹划方案，具有非常强的专业性和综合性。有些企业对纳税筹划的工作内容不够重视，甚至根本没有做过纳税筹划，甚至有的企业企图用投机取巧的方式少交税，对相关的税收政策了解不深，利用不够充分，甚至采取偷税的错误方式，这样做的后果是非常严重的，不仅面临遭受补税和严重的处罚，而且在社会上会造成不利于企业发展的影响。因此，重视税收筹划，对防范企业自身的风险，是非常有必要的。

（二）企业的税务工作与财务工作没有做到有效对接

企业日常财务工作的归集、整理是税务申报的前提，财务数据的处理，会计凭证的编制应该根据企业会计准则制度来完成。税务工作与财务工作没有做到有效的对接，没有长远的考虑税收筹划，税务工作的跟进与信息不对等。都会造成延误纳税筹划的最佳时机，理解不到位，错误的时间点可能会造成企业的经济损失。

（三）相关人员的业务水平不能与时俱进

在时代不断发展，管理理念更新的环境下，人员的素质水平也应该随着企业的发展不断地完善与提升。许多纳税筹划人员没有具备较强的业务水平，风险意识欠缺，再加上学习能力不够，对于政策的理解不够深入彻底，导致纳税筹划的方式设计的不够科学，实践中会遇到很多的问题没有做到未雨绸缪。缺乏全面的整体规划能力，只能在风险或者困难来临的时候，束手无策，坐以待毙，给企业直接或者间接的造成了经济效益的损失，后悔莫及。没有专业的人才来跟进，导致税务工作的开展困难重重。而税务与企业直接的重要勾连就在于相关岗位人员的有效沟通，重要岗位的人员的业务水平和企业监督监管机制，以及控制企业各项风险的有效手段，与企业税务风险大小密切相关。

三、企业做好纳税筹划的对策

（一）重视企业纳税筹划工作并加大风险管理力度

商业地产企业的运营模式周期较长，每个运营阶段会面临各种复杂情况的影响，所以，企业应该重视各个环节的风险管理，加大风险监管力度。将每个项目的责任具体落实到人，有计划有目的地安排企业纳税筹划活动。安排筹划人员到工程现场中，及时了解工程的进度进展等实际情况，并应用于纳税筹划方案中。

（二）财务工作与税务工作做到有效勾连

随着政策上的不断更新和完善，征收工作的不断细化和具体，对财务工作的要求也有所提高。流程和征收方式的调整，财务处理方式也应该做到相应的调整。对商业地产企业内部来说，要求相关部门科学的测算每个政策对企业的影响，结合实际工作内容及运营状况，设计出分工责任到人，保证税务工作与财务工作的密切联动、有效沟通、完美对接的制度流程，确保纳税工作及会计核算的一致性和合理性。不弄虚作假，不做有损企业发展的错误决策。

（三）坚持全面性原则进行纳税筹划

纳税筹划需要持续的长远的为企业的发展做规划，不是一时兴起，也不是阶段性敷衍了事。是要真正的根据政策，有效的规避风险，从商业地产企业的实际出发，应用于企业的具体实践中。由于企业内部的项目比较复杂，涉及方方面面的分支项目，是一个比较庞大的经济结构体。在纳税时，需要多方面的考虑周全，合理高效的利用资金周转，可靠的估计收入和成本的预计，提前做好纳税筹划工作。

（四）提供相关人员的业务水平

提高企业纳税筹划人员的自身素质，定期指定相关政策的学习方案。对于国家新的税收政策的变更，以团队的方式组织培训，大家集思广益，共同探讨对政策方面的解读和理解。充分利用自深的专业水平，制定适合企业发展的纳税筹划方案，最大限度的控制企业的税务风险。

第4篇：商业地产的税务筹划范文

关 键 词：税务筹划；动因分析；经济学

中图分类号：F275

文献标识码：A

文章编号：1005-0892(2007)03-0125-04

近些年来，随着纳税人纳税意识的不断增强，相伴而生的税务筹划也已不再是一项新生事物。纳税人纷纷进行税务筹划的动机是什么？众所周知，就是为了在正确理解政府税收思想、税法制定原则、税收管理、税收稽查的前提下，尽量减少自己的税收负担。但要挖掘纳税筹划的深层次原因，还必须借助于其他学科的基本理论。本文从经济学视角进行剖析，试图构建出一种全新的分析框架来探讨税务筹划的内在动因。

一、税务筹划的理性分析

(一)理性假设

1.“经济人”假设。新古典经济学的核心是市场理论(MarketTheory)，一个有效的市场必须是完全竞争的，才能使整个市场处于一般均衡状态。一个有效的、完全竞争的市场必须具备的基本前提(Basic Assumption)有两个：一是理性经济人假设，二是完全信息假设。经济人(Economic Man)是指经济生活中一般人的抽象，可以是一个人、一个企业或组织，其本性是利己的、自私的，力图追求以最小的经济代价去获取最大的经济利益，始终谋求经济效益最大化的实体。“经济人”也被称为理性“经济人”，理性经济人分为完全理性经济人和有限理性经济人，由于受完全信息假设的限制，新古典经济学中的经济人特指完全理性经济人。“经济人”的行为也称为理，在给定条件的约束下，“经济人”通过特定的行为方式会尽最大努力去实现最有效的预期目标，追求自身利益最大化成为驱策利益主体进行经济行为的根本动机。理性“经济人”能够根据不同环境和自身经验来判断自身利益，使自己追求的经济利益尽可能最大化，与此同时，在有效的制度约束下，理性“经济人”这种追求自身利益的行为也将会有意识或者无意识地推动整个社会向前发展。在本文，我们将纳税人假定为理性“经济人”，即纳税企业是一个追求税后利润最大化的主体，纳税额作为纳税企业的一项费用项目，所以纳税企业会尽可能地减少应纳税额。

2. 纳税理性假设。理性假设(Reasonableness Assumption)是指存在一组可供选择的备选或替代方案，每种方案都对应一种特定的预期收益或满足程度以及目标的实现效果，但同时也需要付出相应的代价或风险，因此人们总是倾向于选择某种能够带来最大净收益的方案；[1]纳税理性假设(Taxation-ReasonablenessAssumption) 是指在特定的税收环境约束下，纳税人总是最大限度地实现投入(应纳税额)最少与产出(税后收益)最大的均衡。由于“纳税人”是理性的，自利、清醒和精明的本性必然促使其所选择的行动是主动的、自主的，这种行为的目标必然是追求风险最小化和利益最大化，因此，纳税理性是驱动纳税人精减应纳税额的一种自主意识，目的在于寻求在特定税收环境下应纳税额最小且风险最小。然而，在现实经济生活中，由于信息不完全和信息非对称是绝对的，纳税人的理性只能说是一种“有限理性”，面对一个极其复杂的经济系统，纳税主体想要清楚地权衡自己所面临的所有利害、得失并选择最佳的行动几乎是不可能的。换句话说，尽管纳税人希望自己成为理性人而存在，但现实的纳税环境却是难以完全把握的，并且纳税人不具有计算最优纳税选择的全部能力，纳税人只能以有限理性人而存在。因此，纳税人决策和行动的选择仅仅是凭借其现有的知识，对他来说，选择的结果可能是“次优”的而不是“最优”。

(二)理性选择

1. 对违规行为的理性分析。税收中的违规行为通常是指纳税人的偷税、逃税、骗税、漏税和抗税等行为，它是法律、法规所不允许的违规操作，虽然纳税人可以通过这种方式逃避税款以达到减少纳税成本的目的，但其经济行为带来的风险特别高，为此将付出的代价也是特别巨大。因为各国法律都设定了相应的惩罚措施，纳税人违规行为一旦被查出，罚款数额将远远大于偷逃的税款，从而使这种违规操作变得不经济。因此，对于任何一个理性的纳税人来讲，采用违规行为逃避纳税是不明智的，也是非理性的。[2]

2. 对税务筹划的理性分析。税务筹划(Tax Planning)一般包括节税、避税和税负转嫁等形式。节税是指纳税人通过财务活动安排，以充分利用税收法规提供的包括减免税在内的一切优惠政策，从而享受最大的税收利益；从相关规定可以看出，节税是合理合法的利用税法，完全符合政府制定法律的意图。避税是指以合法的手段减少应纳税额，但通常含有贬义，常用来描述个人或企业通过精心安排，利用税法的漏洞、特例或其它不足之处来钻法律空子，以达到规避税赋和谋取税收利益的目的；避税是合法的但不合理的，有违立法精神。税负转嫁是指纳税人在缴纳税款以后，通过各种途径将自己的税收负担转移给他人的过程，也就是说，最初缴纳税款的法定纳税人(纳税人)不一定就是该项税收的最终负担者(负税人)；税负转嫁是合法的但不一定合理，仅仅限于间接税。总之，税务筹划行为不管有无违反道德规范，但基于限定在现行的法律框架之内，应当受到法律、法规的保护，所以税务筹划行为不会遭受法律制裁，又鉴于税务筹划可以减少应纳税款，降低成本费用支出，所以纳税筹划才是纳税人的理性选择。

二、税务筹划的供求曲线分析

供求曲线(Demand-Supply Curve)作为市场理论的解析表达，通过研究供给曲线或者需求曲线的变动对市场均衡价格和均衡数量的影响，动态反映经济资源的最优配置。[3]因此，在这里不妨利用这项分析工具来探讨纳税筹划的经济动因。

现在给出假设前提：①市场是完全竞争市场，即市场上有许多买者和卖者，以致没有一个买者或者卖者对市场价格有显著的影响力；②为了说明问题方便，本文假定市场上仅存两个厂商――厂商Ⅰ和厂商bⅡ，实际上是多个厂商；厂商Ⅰ的供给曲线(私人成本曲线)是SI=aⅠ+bⅠp，厂商bⅡ的供给曲线(私人成本曲线)是SbⅡ=abⅡ+bbⅡp，市场总供给曲线(社会成本曲线)是S=a+bp(a= aⅠ+ abⅡ；b= bⅠ+ bbⅡ)。③市场总需求曲线(社会价值曲线)是D=m+np。④市场均衡的条件是总供给等于总需求，或者说社会成本等于社会价值，即S=D。如图1：初始的市场状态为图1的实线部分所示，均衡点在E点，均衡价格为P，均衡产量为Q，这时厂商Ⅰ的销售量为QⅠ，厂商bⅡ的销售量为QbⅡ，且Q= QⅠ+ QbⅡ。

图1 税务筹划供求曲线图

如果厂商Ⅰ进行税务筹划，直接的行为结果必然减少本单位的应纳税额(减少税额)，那么使得厂商Ⅰ的投入价格下降，成本费用降低；间接的行为结果是促进了厂商Ⅰ的生产积极性，增加产品的供给量。因此，厂商Ⅰ的供给曲线由原来的SI位置将向右移动到SI'位置，移动的纵向距离为税务筹划的减少税额；而厂商bⅡ没有进行税务筹划，且其他情况也没有发生变化，则厂商bⅡ的供给曲线位置保持不变，此时的总供给曲线会由原来的S位置向右移到S’位置，E’点将成为新的均衡点，均衡价格下降到P’，均衡数量(市场量)增加到Q’。对于厂商bⅡ来说，不仅均衡价格降低了，而且产销量也减少了，其总收益必然减少；对于厂商Ⅰ则不然，由于采取税务筹划策略，它的产销量增加了，尽管市场上均衡价格有所下降，但只要均衡价格大于单位成本(包括税务筹划成本)，其总收益必然增加；更何况我们的前提假设是完全竞争市场，厂商Ⅰ的产销量增加不会影响到原来的市场价格，因此厂商Ⅰ和厂商bⅡ总收益的变化额只取决于产销量的变动，会得出上述相同结论。

下面给出一个实际的例子加以证明， 假设厂商Ⅰ的供给曲线、厂商bⅡ的供给曲线、社会总供给曲线、社会总需求曲线分别为：SI=-4+10p，SbⅡ=-8+15p，S=-12+25p，D= 68-15p。市场均衡状态时，S=D，即-12+25p=68-15p，求解得出p=2，Q=38；厂商Ⅰ的SI=QⅠ=-4+10×2=16，厂商bⅡ的SbⅡ=QbⅡ=-8+15×2=22。如果厂商Ⅰ进行税务筹划减少应纳税额，其成本将下降，从而加大私人产品供给，使SI移动到 S'Ⅰ，但不会影响社会总需求；再假设该供给曲线为S'Ⅰ= -2+10p，总供给曲线调整为S'= -10+25p，根据均衡条件公式S’=D 则-10+25p = 68-15p 求解得出P’=1.95，Q’=38.75，厂商Ⅰ的S’Ⅰ= Q’Ⅰ= -2+10×1.95=17.5， 厂商bⅡ的S’bⅡ=Q’bⅡ=-8+15×1.95 = 21.25。通过这种调整，并按照新的均衡价格P’=1.95计算，厂商Ⅰ的收益增加额为：17.5×1.95-16×2 =2.125；厂商bⅡ的收益减少额为：22×2-1.95×21.25 =2.5625；如果厂商Ⅰ因税务筹划所发生的成本小于收益的增加额2.125，那么他将获得更多的净收益，那么他将实施纳税筹划。由于我们前提假设是完全竞争市场，市场价格p=2不会因厂商Ⅰ的产销量增加而发生改变，因此厂商Ⅰ的收益增加额为：2×(17.5-16)=3；厂商bⅡ的收益减少额为：2×(22-21.25)=1.5，同样分析方法会得出上述相同结论。

三、税务筹划的消费者剩余、生产者剩余分析

将上述两个厂商进行整体反应(即把两个厂商的供给曲线合并成一条社会总供给曲线)来研究税务筹划问题能够得出更多的信息，利用消费者剩余和生产者剩余(Consumer Surplus - Producer Surplus)理论加以论证。

根据市场理论可知，消费者剩余是指买者愿意为一种物品支付的量减去为此实际支付的量，它是衡量买者对物品的评价，从几何图形上看，消费者剩余是需求曲线以下和价格线以上的面积。生产者剩余是指卖者得到的量减去生产成本，它是衡量卖者参与市场的利益，从几何图形上看，生产者剩余是价格线以下和供给曲线以上的面积。现在利用消费者剩余和生产者剩余进行分析，见图2。

若政府未对厂商进行征税，均衡价格为P0，均衡产量为Q0；消费者剩余总额为p0E0a的面积，生产者剩余总额为p0E0b的面积。

若政府对厂商进行征税，单位产品征税金额为mh(p1p4)，则有税收时的均衡产量为Q时，消费者剩余为p1ma的面积，与未征税时的消费者剩余总额相比损失了p1p0E0m的面积；征税时的生产者剩余为p4hb，相对于未征税时的生产者剩余总额损失了p0p4hE0的面积；此时由税收引起的市场规模收缩而产生的无谓损失为mhE0，政府的税收收入为p1p4hm。

图2 税务筹划需求曲线图

若政府对厂商征税，厂商采用税务筹划策略，单位产品减少应纳税额为mh-nk，使得厂商投入成本下降，促进生产，产销量增加到Q’。政府征税时，厂商进行税务筹划比未征税时的生产者剩余损失了p0p3kE0；消费者剩余损失了p2p0E0n。因此，在政府对厂商进行征税时，由于厂商进行税务筹划，使得消费者剩余增加了p1p2nm，生产者剩余增加了p3p4hk，同时也减少了税收带来的无谓损失mnkh。可见，纳税企业进行税务筹划对其本身和消费者来说是绝对有利的，也能减少不必要的社会损失(无谓损失)，但对政府的税收收入不一定不利，这取决于p2p3kn 和 p1p4hm大小的比较。

四、税务筹划的博弈分析

博弈论(Game Theory)也称对策论，研究的是相互影响的多方主体按照博弈规则进行对策选择的行为，追求的理想境界是帕累托最优的纳什均衡状态，它是信息经济学的重要分析工具。纳税人在一定制度约束条件下进行税务筹划，完全可以借助博弈工具中的完全信息静态博弈对该问题进行分析。一个完整的博弈问题至少由三个基本要素构成：参与人、战略、支付。参与人是博弈过程中的决策主体，是一个独立决策、独立承担后果的组织或者个人，其目的是通过选择行动或者战略以实现自己最大化的支付或者效用水平；战略是指参与人在给定信息集下的行动规则，它是博弈各方可供选择的全部行为或策略的集合；支付是指特定的战略组合下参与人确定的效用水平或者期望效用水平。

在博弈均衡状态下，博弈各方都达到了最优，都会维系这种均衡状态，在没有外在动力的情况下，任何一方都不会破坏这种均衡，从而使之稳定的存在。[4]纳税人之间存在某种利益的争夺关系，一方的行为会影响到其他方，所以可以构成一种博弈关系。为了讨论问题的方便，我们对纳税人之间的博弈做如下假设：有两个纳税人――甲和乙，分别为博弈两方的参与人，双方在各自行动之前都知道对方行动的可能性及其特征，甲和乙的战略组合分别为：(筹划，筹划)、(筹划，不筹划)、(不筹划，筹划)和(不筹划，不筹划)。如果甲和乙都不进行税务筹划，得到收益都为a1，需要缴纳税金都为b1，得到的税后净利都为p1=a1-b1；如果甲和乙都进行税务筹划，因为成本降低使企业竞争能力增强，从而使收益增加到a2(a2＞a1)，又因税务筹划而使应纳税额降到b2(b2＜b1)，另外发生筹划成本为c，税后净利将变为p2=a2-b2-c，(鉴于成本―效益原则，p2必然大于p1，否则纳税人将不会进行税务筹划，讨论将没有意义)；如果一方进行纳税筹划，另一方不进行纳税筹划，那么筹划的一方将增加收益，并且这种增幅大于双方都筹划的增幅，因为它可以从对方那里争夺部分市场，所以设筹划税务的一方的收益为a3(a3＞a2)，同理不筹划税务的一方的收益为a4(a4＜a1)，扣除各自的纳税额后，筹划的一方的税后净利为p3=a3-b2-c，不筹划的一方的税后净利为p4=a4-b1。

在这种假设下，我们给出博弈矩阵：

通过对该博弈进行分析，求解纳什均衡。当纳税人甲的行动为“筹划”时，纳税人乙在a2-b2-c和a4-b1两者中选最大的一个净利润来决定采取什么行动，从前面假设可知a2-b2-c等于p2，又因为p2＞p1，p1=a1-b1，由假设知a1＞a4，从而a1-b1＞a4-b1，最终得到a2-b2-c=p2＞p1=a1-b1＞a4-b1，乙会选取a2-b2-c，即采取相应的“筹划”行动；当纳税人甲的行动为“不筹划”时，纳税人乙在a3-b2-c和a1-b1两者中选最大的一个净利润来决定采取什么行动，从假设可知p2＞p1，即a2-b2-c=p2＞p1=a1-b1，又因为a3＞a2，从而a3-b2-c＞a2-b2-c，最终得到a3-b2-c＞a2-b2-c=p2＞p1=a1-b1，所以乙会选取a3-b2-c，即采取相应的“筹划”行动；同样道理，无论纳税人乙采取什么行动，甲的最优行动也为“筹划”。上述博弈矩阵只有一个纳什均衡解，即(筹划，筹划)，而且纳税人进行税务筹划是他的占优战略。如果纳税人是理性的，他必将选择税务筹划来增加他的税后净利。

综上所述，从纳税人的理性角度、供求曲线角度、生产者剩余和消费者剩余角度以及博弈分析角度可以看出，纳税人进行税务筹划是一种必然的选择。

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参考文献：

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第5篇：商业地产的税务筹划范文

关键词：物流企业；营改增；纳税筹划

1增值税专用发票的纳税筹划

营改增后能否降低税负，最主要的因素是可抵扣进项税额的多少，所以取得充足的增值税专用发票进行抵扣是十分必要的。由于物流企业需要给较多工作人员发放工资，而人工成本又不在可抵扣范畴内，改征增值税后税负比较大，就有必要通过减少员工数目，增加机械设备，将不能抵扣的人工成本项目变为增值税抵扣项目。企业可用合理正当的理由改变经济活动的用途，将不能抵扣项目变为能抵扣项目来进行纳税筹划。比如物流企业购置了一辆客车作为接送员工上下班的车辆，这辆车作为集体福利进项不能抵扣，假如企业获得了合法的证据，证实这辆车既可作为员工班车也用于日常经营，这时就可以全额扣除产生的进项税额，降低企业税负。

2供应商选择的纳税筹划

物流企业营改增之前缴纳营业税，一般考虑报价、供应商信誉等因素，对企业本身和供应商身份要求不严格。营改增以后，企业还要考虑进项税额的扣除，因此在挑选供应商时通常要思量其身份。如果供应商是一般纳税人，企业能够获得增值税专用发票，即可以扣除进项税。如果挑选小规模纳税人供应商，只能获得普通发票，不能扣除，或者只能申请税务机构代表开立专用发票，扣除率最多是百分之三，其中不可被扣除的进项税亏损可以由供应商价格优惠抵销，为了填补因不可取得专用发票而出现的亏损，就必须向小规模纳税人提出在报价上给出一些较小幅度的让步的要求。这种折让幅度要多大才够填补亏损呢？两种渠道的税收利润一样呢？价格折让临界点就是这种幅度的确定依据。究竟要选择一般纳税人还是小规模纳税人通常按照价格折让临界点来确定。假设一般纳税人的销售价格是X，小规模纳税人销售价格是Y，X、Y均是含税价格。一般纳税人税率等于a，城市维护建设税税率和教育费附加征收率分别为7％、3％，价格折让临界点＝Y／X。如果小规模纳税人并未向税务机构申请代表开立发票，不能获得增值税专用发票，Y＝X／（1＋a）＊（1－a＊（7％＋3％）），Y／X＝（1－10％＊a）／（1＋a），当a＝17％时，Y／X＝84．02％。此时当小规模纳税人的销售价格为一般纳税人价格的84．02％时，挑选谁作为供应商是无差别的；在此基础上，小规模纳税人提高货物价格时，选一般纳税人为供应商，小规模纳税人给予价格优惠，降低售价，则选择小规模纳税人作为供应商。如果小规模纳税人向税务机构申请代表开立发票。Y／（1＋3％）＊（1－3％＊（7％＋3％））＝X／（1＋a）＊（1－a＊（7％＋3％）），Y／X＝（（1＋3％）＊（1－10％＊a））／（（1＋a）＊（1－0．3％）），当a＝17％时，Y／X＝86．80％。同理小规模纳税人的销售价格是一般纳税人价格的86．80％时，选择其中任意一个作为供应商是无差别的；在此基础上，小规模纳税人提高货物价格时，选一般纳税人为供应商，小规模纳税人给予价格优惠，降低售价，则选择小规模纳税人作为供应商。一般纳税人的抵扣率可以为17％，13％，11％，6％。当a为13％，11％，6％任意一个时，和a为17％时筹划思路相同。物流企业小规模纳税人增值税进项税额只可以计入成本，不可以扣除。所以在其他条件一样的前提下就选择报出价格低的供应商。

3用固定资产进行纳税筹划

营改增后物流企业可抵扣进项税额的多少对税负的影响很大，而购置固定资产的可抵扣进项税额又相当大，所以利用固定资产进行纳税筹划很有意义。比如，一般纳税人在营改增前购买的固定资产不可以抵扣进项税额，此时为减少税负，企业可以将之前购置的使用年限较长的固定资产处置给同行小规模纳税人。这是因为税法规定：试点地区的一般纳税人销售本地区营改增之前自己使用过的自制、购进的或营改增之后自制的固定资产，实行百分之四征收率减半的优惠税率，销售本地区营改增之后自己使用过的购进的固定资产按照适用税率百分之十七来纳税。如果有足够的资金或是有扩张计划的公司可以购买新的车辆和其他固定资产以获得进项税；企业没有扩张计划或没有足够的资金来购买新的固定资产，可以采取有形动产租赁的方式。

4有形动产租赁的纳税筹划

物流企业为获得租金收入，在经营业务不繁忙时，一般会把闲置不用的机器设备出租出去。营改增以后，有形动产租赁服务税率增加幅度较大，从以前的营业税税率5％增高到增值税税率17％，尽管有一部分购买固定资产的增值税进项税额可以扣除，但税负仍然很重。因此物流企业需要选择是把有形动产租赁出去还是转变业务模式，以下两种措施都能达到减轻企业税负的目的：把有形动产租赁服务变换成了交通运输服务，税率从17％降低到11％；把租赁服务变换成异地装卸作业后，以6％的税率缴纳增值税。例：X物流公司为一般纳税人，正常情况下将有形动产进行经营性租赁，一般可取得进项发票。在某一段时间X公司有形动产租赁业务收入为：200万元。应缴纳的增值税为：200＊17％＝34万元、营业税金及附加为：34＊10％＝3．4万元、总共缴纳税额为：34＋3．4＝37．4万元、租赁总收益为：200－37．4＝162．6万元。如果由X公司派出操作工人为甲公司提供装卸服务，向工人支付工资20万元，甲公司支付务工费200万元，在这种状况下，X公司把租赁业务正当合法的替换成了装卸服务，作为物流辅助业务增值税税率为6％。缴纳的增值税为12万元，应纳的城市维护建设税及教育费附加为12＊10％＝1．2万元，总共缴税13．2万元，与之前的有形动产租赁业务相比较，税负降低了24．2万元，支付的工资多了20万元，净收益增加为166．8万元。以上两种经营方式下收入相同，经营成果依然有所变化。由此可看出企业在经营方式上可进行纳税筹划研究。

5代收代付业务的纳税筹划

营改增后，现代服务业中的金融支付业务按6％的税率缴纳增值税，与11％的税率相比更有助于企业减轻税负。随着经济的发展，电子商务运用越来越普遍，拥有足够资金的大型物流企业，可以扩展代收代付业务，成立“有支付资质”的独立公司来承接这项业务。“代收代付”物流模式，是指物流公司代替购货商收货，通过10－15天如果购货方无异议，则代替购货方向生产商签发远期支票并收取手续费，同时把货物运给购货方取得货款的经营方式。其中主要的是要预防垫付资金收不回的情况，选择客户要注意信誉问题。

6运输与销售相分离的纳税筹划

物流企业的一种经营方式为转销业务，即物流企业将从生产商处购买的货物转卖给货物需求商的过程。营改增后物流企业一般纳税人按照增值税率13％或17％缴纳此项业务的税款。此时，要想降低税负可以改变经营方式，由转销业务变为交通运输服务，按物流辅助服务6％的增值税率纳税。例：A物流企业是兼营销售冰箱的一般纳税人，从生产商X公司购入冰箱，购入价为每台3000元（不含税），卖出价格为每台3500元（不含税）。Y公司愿意从A企业购进200台该冰箱，假如不考虑城建税与教育费附加。A企业若选择转销业务的经营方式，将从X公司购入的冰箱转卖给Y公司。A企业应以转销差价为计税价格按17％缴纳增值税，缴纳税款17000元（200＊（3500－3000）＊17％＝17000），A企业该项业务的利润为100000元（200＊（3500一3000）＝100000）。假设X、Y两个公司收入和成本与前一种经营方式相同，如果Y公司委托A企业Y公司，A企业只需要从生产商X处直接购入冰箱，货款由Y公司支付，购货发票由生产商X直接开给Y公司。增值税发票金额是600000元，税额是102000元，另外由Y公司支付给A企业117000元的劳务费。A企业按6％的税率缴纳增值税，税额6622．64元（117000／（1＋6％）＊6％＝6622．64），A企业这项业务少交税额10377．36（17000—6622．64＝10377．36），企业总体利润增加10377．36元。

7税负转嫁的纳税筹划

物流行业全面实施营改增后，税率的提高和可抵扣的增值税进项税额的不足，导致一些企业的税负不降低反而升高。没有进行筹划时，物流企业与下游企业进行交易，下游企业得到大量的可抵扣的进项税额，增加了企业收益，营改增带来的利益全都被下游企业获取了。此时，上下游企业就可以进行税负转嫁的纳税筹划，通过改变定价的形式把营改增带给下游企业的利益转移一部分给上游企业，使上下游企业共同分享营改增带来的利益。如果提高定价，上游企业收入和应缴纳的增值税都有所增加，下游客户企业属于增值税一般纳税人的，一方面增加了成本，另一方面又可以获得可扣除的增值税进项税额，营改增带给上游企业的利益增加了，带给下游企业的利益虽然减少了，但能够接受。因此，上下游企业可以进行谈判，互相理解，实现彼此共赢的目标。例：X公司是物流企业，身份是增值税一般纳税人，某时期该公司与Y企业签订了一笔含税价款为100万元货物运输合同。筹划前，物流企业提供交通运输服务按增值税税率11％缴纳税款，假如不考虑城建税与教育费附加的影响，X公司缴纳的增值税额为9．91万元（100／（1＋11％）＊11％＝9．91），实际收益为90．09万元（100－9．91＝90．09）。而Y企业获得的收益是获得金额为9．91万元增值税进项税额专用发票。此时，X公司可以将税负转嫁到Y企业开始纳税筹划。X公司调高价格到110万元，则X公司应缴纳的增值税为10．9万元（110＊11％／（1＋11％）＝10．9），增加了0．99万元（10．9－9．91＝0．99），实际收益为99．1万元（110－10．9＝99．1），增加了9．01万元（99．1－90．09＝9．01）；下游的Y企业获得的增值税进项税额增加为10．9万元，但成本也提高了10万元，与筹划前相比企业收益减少了9．01万元（9．91－（10．9－10）＝9．01），不过与营改增之前相比仍多出0．9万元（10．9－10＝0．9）的收益。由此例可以看出合理的税负转嫁后，上下游企业均可获得营改增带来的利益，即可以均衡利益，加强上下游企业的合作。

参考文献

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［2］陆英．营业税节税方案的最佳设计［J］．财会学习，2008，（12）：53－53．

［3］王雪梅．“营改增”对物流企业的影响分析［J］．商业会计，2014，（2）：39－40．

第6篇：商业地产的税务筹划范文

[关键词]中小商贸企业；税收筹划；问题；建议

税收筹划是指纳税人在不违背法律规定的前提下，企业通过对资金募集、经营和投资等活动，在一定合理条件下安排、统筹，并在税法许可的范围内,使用税法中独有的起征点、减免税、加计扣除等一系列的优惠政策，实现企业税收成本降低，经济效益最大化。近年来，我国为营造良好的中小企业的税收筹划环境，相继实施了一些宏观经济政策和税收制度，成为中小商贸企业减轻赋税、增加收益、促进企业可持续发展发展的内在动力，为中小企业积极开展税收筹划工作提供了可靠的现实基础。我国中小商贸企业因为受先天规模小、起步晚、融资难、经营条件较差等因素影响，在我国整个市场竞争中处于劣势地位。因此，中小商贸企业为提升自身核心竞争力，开展科学高效税收筹划工作刻不容缓。

一、我国中小商贸企业税收筹划存在的问题

(一)税收筹划的意识不强和认识不深

受传统观念的影响，我国的中小商贸企业管理者对税收筹划的认识浅薄，并没深刻全面的了解其真正的内涵。其认为企业的税收成本是由税务机关决定的，只需根据税务机关的要求申报纳税。一方面有些管理者只将提高商品销售额作为企业的唯一目标，其他的经营目标并不重视。认为税收筹划就是偷税漏税，钻法律的空子，或是认为税收筹划就是在企业成立时一次性的行为，无需浪费资源过多关注；另一方面有些企业管理者意识到了税收筹划对企业长久发展的重要意义，但由于对税收筹划概念缺乏全面深刻的认识，只将企业的税收筹划局限于“减轻税收”，只将眼光瞄准一种税种，并没有从全局出发、整体考虑企业，将税收筹划与企业经营管理相结合，从而不利于企业实现价值最大化。

(二)不熟悉税收法规

中小商贸企业由于缺乏税收筹划方面的专业人才，对国家税收法律法规不熟悉，在进行税收筹划时，不能充分的利用良好的外部条件为企业发展做贡献。如国家出台的促进残疾人就业的优惠政策：当商贸企业吸纳残疾人就业时，可以在税收上享受一定的优惠，安置残疾人员的工资除了可以据时扣除之外，还可以在计算应纳税所得额时根据实际支付给残疾人员的工资按100%加计扣除。还有些地方规定中小商贸企业吸纳失业人员达到一定比例时，可以享受少交企业所得税甚至是免税的优惠。但很多企业不熟悉这些税收优惠政策，在进行税收筹划时，忽略了税收优惠政策所带来的利益，无法降低企业税收成本。

(三)税收筹划的基础较差

税收筹划的重要基础就是确保企业存在一套规范的管理制度，以及完善的财务工作机制。目前中小商贸企业财务工作机制不健全，仍存在很多问题。一是企业内部财务制度不完善，并未严格地执行会计政策，出现错误的账目、原始凭证缺失、企业小金库等现象，造成企业账实不统一。这使相应的税收筹划制度不能正常的实施；二是财务人员的职责意识较弱，没有尽到工作的责任，有时账务处理存在疏漏，不能为财务分析提供准确数据，不利于税收筹划工作的实际展开。

(四)税收筹划脱离企业经营状况

不同的企业在规模、经营方式、产品特点以及企业发展阶段等方面都存在差异，很多中小商贸企业在进行税收筹划时容易盲目的模仿大企业成功案例，直接的照搬来进行企业自身的筹划工作，忽视了将税收筹划与企业自身的实际经营状况相结合，导致税收筹划失败，扩大企业风险的同时也不利于企业税收筹划。

(五)税收筹划整体统筹能力不足

中小商贸企业在企业发展过程中，没有关注税收因素，企业缺乏整体统筹安排。如在公司开设分支机构时，企业在选择分设分公司还是子公司上没有一个周祥严密的方案，对这两种选择哪一种更节税也不是很清楚。选择开设分支机构，也没有根据开设地的实际经营状况和市场占有率来考虑，有时做出的决策只是依据公司领导的个人喜好。又如市场部门在进行商品促销时，选择促销方案也没有考虑节税的问题，哪一种促销方案最节税，企业的税后净利润最大。再如大部分采购部门忽视了最终的价格优惠，仅仅依靠供应商提供的价格来选择供应商。如果本企业是一般纳税人，选择的供应商最好也是一般纳税人，因为一般纳税人方便提供可以抵扣进项税额的增值税专用发票，这可能会使企业得到更多的价格优惠。而企业的采购一般会选择表面价格更低的小规模纳税人作为供应商，这对企业自身的整体发展不利。

二、我国中小商贸企业税收筹划问题的成因分析

(一)企业领导不重视税收筹划工作

我国的中小商贸企业领导税收筹划意识普遍淡薄。部分领导并未认识到税收筹划是企业具有的一项基本权利，并不认为税收筹划会对企业产生有利的影响。因此，企业管理者就不会主动的从企业战略上布局，战术上要求，甚至认为税收筹划工作会耗费大量的资金和人力，中小商贸企业本身的资金就很有限，这笔开销公司投入来进行税收筹划只会增加企业的经营风险。小企业无条件也无需完成，这是大企业才会计划实施的工作。

(二)企业管理制度不规范

税收筹划工作的顺利实施需要良好的企业管理制度作为支撑，中小商贸企业管理制度的不规范，导致财务工作不能为税收筹划的有序进行奠定良好的基础。一是责任主体不明确，如企业购进商品时，需经部门领导的同意且签字，但往往有时企业的采购单上只有采购人员的签名，没有部门领导的签名，这样就很难确认责任主体；二是工作内容不明确，如企业财务人员认为其职责就是会计核算并向相关利益主体提供财务报告，对之前的比较税收成本的预测、分析、控制以及相关决策的项目与自己无关是上层领导的事情，税收筹划工作不在其职责范围；然而管理者认为所有的涉税事务都应该由财务部门所负责。

(三)税收筹划人员专业知识薄弱、综合素质低

一方面由于国家高等院校课程体系不完善，对税收筹划专业重视程度低，导致税收筹划方面的专业人才缺失；另一方面，从业人员在择业时，在观念上普遍存在对中小商贸企业“歧视”心理，而高端专业人才更是选择大企业就业，所以，在专业人才拥有上，中小商贸企业明显不占优势，这在一定程度上导致中小商贸企业在管理能力资源上弱于大企业，现实中，也存在因为成本控制原因，中小商贸企业通常采用会计人员、甚至行政人员兼职税收筹划岗位，兼职人员专业知识的薄弱对企业税收筹划工作的影响是显而易见的。

(四)企业部门间沟通协调能力较弱

税收筹划工作需要企业各部门相互沟通、协调，才能整体统筹安排。中小商贸企业的各部门在采用相应方案时，只考虑本部门的可操作性和便利性，没有与税收筹划相关人员协调统一，而税收筹划人员在设计筹划方案时，没有做到及时有效的与其他部门人员进行沟通，只是从自身角度出发，没有考虑到所选的方案对其他部门来说是否可行。所以，企业很难整体统筹安排工作。

三、完善我国中小商贸企业税收筹划的对策

(一)加深对税收筹划的认知

首先，税收筹划是一项比较复杂的统筹工作，不可能在短时间内完成并取得效果，需要企业领导足够的重视，在企业管理系统顶层设计中应适当增加税收筹划工作的重要性，同时，应该投入专门的资金、专业的人才以保障税收筹划工作的高效开展。其次，在思想意识上，企业领导和相应职能人员要加强对税收筹划的深入理解。在宏观上，不仅要掌握国际经济及政策形势，更应加强与税收筹划相关法律法规的学习和理解，跟踪最新税收筹划政策形势和行业动态。在微观上，要将国家政策及相应要求同自身管理结合起来，在合规运行的基础上，探索一套适合自身经营特点的税收筹划工作方案。同时，要综合考虑外部环境和企业内部经营状况,将制约税收的政策、条件及因素进行详细地分析，做出更科学合理的税收规划。

(二)完善企业财务管理制度

完善的规章制度尤其是财务管理制度能够为中小商贸企业合理有效的开展税收筹划工作提供便利。一是中小商贸企业应建立完整的财务管理体系，适当时可通过专业咨询公司辅助建立完整、科学的财务管理体系，保证企业在制度建设上就规避风险。同时，中小商贸企业应建立和健全商品购销存环节管理办法，及时有效地掌握商品流动的情况；二是建立和健全企业财务管理考核机制，加强对财务管理人员的激励和约束，同时，应严格执行内部财务控制和会计监督，落实企业内部责任问题，强化会计监督职能，保证会计制度的落实和有效执行。

(三)促进内部整体统筹工作

中小商贸企业各部门间要重视沟通、加强合作，以主人翁的姿态共同为税收筹划工作的开展提供支持。首先企业在确定一个具体的税收筹划方案之前，相关部门先进行分析，确定方案的可行性，选择出最佳的方案，实现节税最大化和企业价值最大化；其次在执行纳税筹划方案时，各部门应互相配合并能时刻关注内外部环境的变化，及时做出调整。

(四)加快税收筹划人才培养

一是中小商贸企业要不断地提升企业税务人员的专业素质，制定科学的培训计划，并积极参与税务部门组织的年度税收政策培训班，使纳税筹划当事人接受专门的、有针对性的培训后，能够深刻了解国家税法及通晓与税法相关的经济法规、熟悉国家会计法律法规，同时应具备必要的财务管理知识，将税收筹划与财务管理中资金、价值、时间等理论和技术方法相结合，把纳税筹划工作做好；二是中小商贸企业应将“走出去”与“引进来”相结合，给企业的税收筹划人才提供学习交流的机会，在与国内优秀企业以及国外企业交流的过程中增加认识、提升能力；同时，重视吸引专业的税收人才，满足企业人才的需求。

(五)加强与税务中介机构的联系

税务中介机构的引导和服务，对中小企业税收筹划的健康发展至关重要。专业的税务中介机构拥有税务筹划方面经验丰富的人才，能给企业提供了“外援”，税务机构有效的指导会弥补中小商贸企业专业人才上的不足，专业的指导也能及时促进中小商贸企业的财务管理水平，并规避潜在的财务风险。税务中介机构的参与和社会化服务体系的大力支持，能够促进中小商贸企业税收筹划更好更快的发展，提高企业税收筹划的档次和水平。

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[5]关磊,高桂萍.论我国增值税税收筹划[J].安阳工学院学报,2013(5):40-42

第7篇：商业地产的税务筹划范文

关键词：税务筹划；企业财务管理；重要性

中图分类号：F275 文献标识码：A

企业财务管理是通过组织企业资金活动，处理企业各部门、各方面的财务关系的一项企业经济管理工作，渗透在企业各部门、各领域、各个环节当中。企业财务管理是企业管理的重要组成部分，关系到整个企业的生存和发展。税务筹划指的是在税法规定的范围内，通过对经营、投资、理财等活动事先筹划和安排，从而尽可能获得“节税”的税收利益的行为。税务筹划是企业实施节流的最佳手段之一，能够在合法的前提下，降低企业纳税成本，帮助企业实现经济和社会价值的最大化。因此在企业财务管理中要利用好税务筹划，为企业争取最大的利益。

一、企业财务管理的重要性

随着社会的发展，市场经济体系的不断完善，企业对于促进市场竞争、增加就业机会、推动国民经济发展、保持社会稳定等方面具有非常重要的作用。在企业的发展和改革中，企业财务管理成为其中重要且关键的一项工作。企业财务管理是在企业一个整体目标下，有关资产的购置、资本的融通、经营中的现金流量以及利润分配的管理。企业财务管理的主要意义包括根据企业的实际情况以及市场需要采取科学的现代化财务管理方法；通过明晰市场发展，有的放矢地进行企业财务管理体系运作；企业会计数据和核算资料；社会诚信机制等。企业财务管理的内容主要包括筹资管理、投资管理、营运资金管理、利润分配管理等。企业财务管理的目标是为了实现企业产值的最大化、企业利润的最大化、企业股东财富的最大化，以及企业价值的最大化。企业在财务管理的时候运用的主要基本理论包括资本结构理论（Capital Structure）、现代资产组合理论与资本资产定价模型（CAPM）、期权定价理论（Option Pricing Model）、有效市场假说理论（Efficient Markets Hypothesis，EMH）、理论（Agency Theory）、信息不对称理论（Asymmetric Information）等。通过这些理论，能够让企业根据市场变化以及本企业实际需求进行财务管理，从而可以有效降低市场组合、市场资产风险。企业财务管理在企业经济活动的时候能够有效预防企业财务风险和财务复杂性，对于企业资源分配、资源管理控制、业绩评价等起着主导作用，对企业经营决策起着重要作用，因此要做好企业财务管理工作。此外，在企业财务管理的时候，要坚持风险收益权衡、货币的时间价值、有效的资本市场、风险类型、道德行为等基本原则。

二、税务筹划概述及在企业财务管理中的重要意义

税务筹划指的是在纳税行为发生之前，在不违反法律法规的前提下，通过对企业法人或自然人的经营活动、投资行为以及理财行为等涉税事项事先进行筹划和安排，从而尽可能获得“节税”或递延纳税目标的一系列谋划活动。税务筹划具有合法性、筹划性、目的性、风险性、专业性等特点。合法性指的是税务筹划必须在税收法律的许可范围内才能进行；筹划性指的是发生自纳税之前的规划、设计、安排活动；税务筹划的目的就是为了降低企业税负，减轻纳税负担，滞延纳税时间，从而增加资本回收率，避免高边际税率；风险性指的是在税务筹划的实际工作中，如果操作不当或者对税收政策理解不准确就会出现一些和税收筹划结果不相一致的效果；专业性指的是税务筹划需要通过专业的财务、会计人员以及税务等来完成。税务筹划是利用税法客观存在的政策空间来进行的，这些空间具体体现在不同的税种、不同的税收政策、不同的纳税人身份等因素上，因此可以以这些空间为切入点，采用多种税务筹划方法。例如国家为了对一些纳税人及征税对象给予鼓励和照顾而制定出了一些税收优惠政策，对此可以通过直接利用筹划法、地点流动筹划法、创造条件筹划法等方法，充分享受税收优惠政策，减轻企业的税收负担，提高企业的经济效益。再如，在生产企业和商业企业承担的纳税负担不一致的情况下，如果商业企业承担的税负高于生产企业，那么有联系的商业企业和生产企业就可以通过转让定价筹划法，增加生产企业利润，减少商业利润，从而使其共同承担和各自承担的税负达到最小。此外，在国家有关税法文字方面，以及税收实务中，往往会存在一定的漏洞，对此企业可以通过利用税法漏洞进行税务筹划。

总的来说，在公司财务管理中采用税务筹划，具有以下重要的意义：首先通过税务筹划能够提高纳税人的纳税自觉性。税务筹划实际上是一种主动纳税的行为表现，通过税务筹划，能够提高企业纳税意识，并主动将这种纳税意识变为自觉活动，使企业的财务管理进入到规范化的轨道。其次，通过税务筹划能够实现企业财务的科学化管理。税务筹划主要就是在税法的范围内，通过一些合法手段将税负降到最低。因此通过税务筹划能够最大限度地降低税款，从而让企业规避一些不该承受的负担，实现企业财务的科学化管理。第三，通过税务筹划能够提高企业财务管理水平。税务筹划主要是在资金、成本、利润等因素上展开进行的，是对企业资金、成本、利润的优化管理。且这一过程的实现都需要财务会计按照税法相关规定进行筹划操作，因此可以有效提升企业财务管理水平。第三，税务筹划能够促进企业产业优化以及资源的合理配置。税务筹划的过程中会掌握并利用各项税收优惠政策，并根据这些优惠政策调整相关的投资及产品结构，从而能够优化企业产业结构，使资源得到合理配置。

三、基于税务筹划的企业财务管理

（一）企业投资和筹资管理中的税收筹划

（二）企业营运资金管理中的税收筹划

1.存货计价的税务筹划。企业存货成本的计算对于企业产品成本和利润产生的所得税有着重要的影响，因此在企业存货计价上，可以采用先进先出法、后进先出法、加权平均法、移动平均计价法等计算方法进行最实惠的税务筹划。

2.固定资产的税务筹划。企业固定资产投资形式主要有自制、购买、租赁等，每种资产投资形式都具有各自的优缺点，因此要根据企业的实际情况选择合适的固定资产投资形式，从而获得最大节税效果。

（三）企业利润分配管理中的税收筹划

第8篇：商业地产的税务筹划范文

一、税务筹划在房地产企业中的具体应用

（一）准备阶段的税务筹划

（1）选择恰当的组织形式以及结构。个人独资、合伙制以及公司制是目前房地产企业的基本组织形式。根据我国税法规定，前两者可以免交企业所得税。而公司制则需要同时缴纳企业所得税和个人所得税，同时，税务机关还要对股东的股息红利征收20%的税。尽管从缴税方面考虑，前两个组织形式对促进企业的发展更为有利，但是，在财务管理以及公司治理方面却也是各有利弊。因此，企业在选择组织形式时要根据自身的战略发展需求进行合理选择。企业的组织结构主要包括子公司和分支结构。分支机构不具备法人资格，其相关税额由总部统一缴纳，总部可以利用分支机构的亏损抵扣部分盈利所得，从而实现降低纳税额的目的，但是，总公司却是要为分支机构承担部分连带责任。子公司拥有独立的法人资格，其在税款上需要自行缴纳。总公司无法借其实现纳税额降低，但亦不需要承担过多的连带责任。所以，在选择组织结构时，需要根据实际的运营情况以及产业关联等因素慎重选择。

（2）选择合理的筹资方式。通常情况下，房地产开发企业都具有经营周期长、资金需求大等特征。这些特征使得企业的融资难度加大。目前，房地产企业的融资方式主要包括：银行信贷、吸引外资、资本市场融资等。其中，最主要的两种融资方式有权益融资和债务融资。前者无需偿还，但是，要分给投资者股利，相对筹资成本偏高；负债筹资虽然筹资成本低，但是，需要向投资者支付大量利息，但利息可以用来抵税，不过容易引发企业资本结构或者财务管理等方面的风险。另外，融资租赁也不失为一个好的融资方式，其能够有效降低企业的资金周转压力，并且，还能使得该方式下购买的固定资产用于“双重抵税”。因此，房地产企业在选择筹资方式时，应根据自身当前的经营状况以及未来发展需求等进行全面考虑。

（3）选择适当的建设项目。建设项目的选择，主要从地址以及规模两方面进行考虑。目前，在我国的土地增值税法中明确规定：当纳税人建造商品房出售时，其增值额尚未超过扣除项目金额20%时，并不征收纳税人的土地增值税。这一优惠政策，为房地产企业的商品房单位面积价格制定提供了重要的参考依据，并为税务筹划人员提供了广阔的税务筹划空间。

（二）项目建设阶段的企业税务筹划

（1）选择合理的建设方式。对于房地产企业而言，房地产项目的建设方式可选性较强，例如：代建方式以及合作开发等。选择合作开发模式时，如果是甲方出资，乙方出地，项目建成之后，双方按照之前的约定分配房产，土地增值税暂免征收。同时，对于以不定产投资入股的一方，税法规定其亦是需要与合作者共同承担投资风险，但其在转让股权时，不需要缴纳营业税。选择代建方式时，代建方向客户收取一定的代建费，由于房地产权属并没有发生转移，所以，其无需缴纳土地增值税。

（2）成本费用以及利息的合理扣除。对于房地产企业来说，其应该充分借助“利息费用可以资本化计入成本费用”的税收优惠政策，最大程度地将负债筹资中产生的利息算入到抵税额中。税法中对房地产企业的成本费用已经做出了明确的规定，例如：固定资产或者无形资产在计提折旧或者摊销过程中产生的成本费用可以进行全额扣除等。像“业务招待费”等限额扣除的成本费用，企业应尽可能将其控制在限额范围内。像“广告费”之类的在限额扣除之外的部分可以递延扣除的成本费用，房地产企业应根据自身的实际经营需求合理安排其活动费用使用量。像“罚金”等无法进行税收抵扣的成本费用，房地产企业需要尽力避免引发罚金缴纳行为的事件发生。

（三）销售阶段企业的税务筹划

（1）确定最优的销售价格。房地产销售价格直接关系到房地产企业的利润获取量，但是，在税收等因素的影响下，并不是价格定得越高，企业的获利越大。从税收缴纳方面来看，房地产企业进行销售价格确定时，要将土地增值税的征收条件作为重要的价格制定参考依据。表1为我国土地增值税四级超率累进税率表。

（2）企业销售收入的税务筹划。按照企业的利益最大化原则，在企业销售收入的确定上可以进行如下几种税务筹划：一是组建单独的销售公司，对“收入”进行有效分解。成立的销售公司可以借助转销或者代销等方式对收入进行分解。其中，代销过程中，房地产企业向代销公司支付的代销费用可以作为成本费用，并作为企业的土地增值税抵扣项。而代销公司的代销收入亦是可以作为企业所得税的抵扣项，从而达到合法降低企业纳税额的目标。转销过程中，房地产商的销售价格可以在政策允许的情况下尽量压低，从而降低土地增值额，进而达到节税的目标。二是分签合同，达到分解“收入”的效果。尽管精装房的装修费用可以作为税前扣除的成本费用，但是，大幅度增加的销售价格同样会使企业的增值税大幅度增加。在这一情况下，房地产开放企业可以采取转包“装修项目”或者自设装修公司的方法，达到降低应税收入的目标。同时，还可以借助“差额方式”达到降低营业税负担的目标。三是借助促销方式，分解“收入”。类似于“价格折扣”的促销方式，能够为企业实现应税收入降低的目标，进而促进税负降低。但是，这类方法在执行过程中，要严格遵照相关税法规定，否则，很可能引发企业税务筹划风险。

（四）保有阶段企业的税务筹划 当房地产企业的库存出现大量积压时，很多房地产公司都会选择租赁方式来加大企业的经营效益，进而减轻因产品积压而引发的资金压力。借助科学的税务筹划在很多时候能将这一行为产生的利益最大化。

（1）选择合理的出租方式。税法规定，房地产企业因存量房出租而获取的资金也是需要缴纳各类税款的，例如营业税、房产税以及企业所得税等。这同样增加了房地产企业的税收负担。但是，如果房地产企业将原先的“出租”改成经营“投资”，则仅需要缴纳一定的企业所得税，如此，企业的税负压力将大幅度降低。

（2）选择适当的会计政策。在投资性房地产的会计处理方面，会计准则中的处理方法主要有：成本法，该方法对企业的历史成本进行计量，在规定的年限内可做计提折旧处理。权益法则是采取公允价值计量，公允价值变动损益是由公允价值变动决定的，不进行计提折旧。相对于权益法，成本法更适合房地产企业，因为，其可以将资产的折旧费用作为税前抵扣额，从而有效降低房地产企业的税负。

二、房地产企业在不同阶段税务筹划的风险对策

（一）准备阶段 房地产企业在准备阶段主要涉及到组织形式的选择以及融资方式的确定等工作。相对来讲，税收征管部门在房地产企业分公司的监管力度上还是要弱于对子公司的监管，同时，分支机构一旦出现亏损，出现的亏损额也是可以用来进行母公司利润抵消的。所以，房地产企业在决定是设立分公司还是子公司时，要对企业自身的盈利能力进行科学、合理的预测分析；房地产企业获取土地的方式主要有并购和直接购买。如果是直接购买，企业则必须缴纳一定的契税，但是，采取并购方式则因未发生土地转移而不用进行契税缴纳，这样便可以为企业节省大量的税款。目前，国内多数的房地产公司都是按照 “先买地，再创建项目公司” 的传统流程进行房地产开发的，如此，便会因为出现了土地权属转移而使房地产企业增加大量的契税负担。所以，房地产企业应该在“土地出让合同”中明确指出：子公司拥有所有的权利，并承担全部责任。同时，把子公司的名字填写到土地财政票据抬头处，并用其名义进行土地使用证办理，如此便不会产生与“票据不合规”相关的风险；多数情况下，银行贷款都是房地产企业融资的主要来源，在银行贷款政策日益“苛刻”的情况下，企业的贷款难度显著增加。所以，更多的企业将融资的关注重点转向了非金融机构，而在融资过程中，合规的单据则成为了税前抵扣成功与否的决定因素，所以，房地产企业要积极与征管部门进行有效沟通，并严格遵循独立交易原则，从而将结算利息费用充分利用起来，以实现有效降低企业税负的任务。

（二）开发建设阶段 在该阶段，房地产的开发成本费用归集对企业应缴纳的企业所得税以及土地增值税额多少具有重要影响，所以，房地产企业应该在遵循税法规定以及会计准则的前提下，根据企业该项目的预征利润率，选择合理的成本费用核算方式，尽量为企业获取“节水效益”，从而促进企业的资金供应链周转正常。同时，房地产企业在制定投资计划时，要对企业所得税的转回问题进行全面性的综合考虑。如果施工项目外包给其他企业，在合同签订时，要明确规定合同价款以及发票的取得方式，从而有效避免不合规风险的出现。

（三）销售阶段 该阶段，税务筹划的主要任务就是如何确定销售收入，进而最大限度地降低增值额。房地产企业应该根据上文给出的土地增值税四级超率累进税率规定，合理进行销售价格制定。在开发项目整体转让过程中，房地产企业应该对企业执行的税务筹划方案是否真能达到节税作用进行综合测算，从而有效避免其他税种税额增加值超出某税种的节税额的情况出现。

（四）保有阶段 在这一阶段内，房地产开发企业经常是同时进行房产的租赁和投资联营活动。其在物业费、经管费以及租赁费的制定上不仅要以市场价格为基本依据，还要积极地与相关的税收征管部门进行及时沟通，并尽可能争取征管部门的认可与支持。在将“租赁”转为“承包经营”时，房地产企业要办理相应的营业执照，并将这项经营活动作为自身经营范围内的一部分，同时，将“经营人”的角色赋予“承租人”，并对其经营活动进行

三、实例应用

（一）对房地产的增值率进行适当控制 该房地产公司主要从事房地产开发，其严格遵循国家的相关税收法规，合理制定企业的税务筹划方案。其在实际的生产与经营过程中，主要涉及到营业税、企业所得税以及房产税等。目前，我国的土地增值税主要是采用四级超率累进模式，该房地产公司在进行房价制定时，对土地增值税临界点进行了充分的考虑。例如：税收因素对销售利润的影响等。具体分析如下：对房地产价格进行合理制定。某期工程可作为商品房出售的总面积为20357平方米，需要支出的费用（包括税金）为3619万元。有两种销售方案，第一种，每平售价为2110元；第二种是每平售价2210元。如果按照售价2110元销售商品房，房地产公司的销售收入为：0.211×20357=4295.327万元，增值额为：4295.327-3619=676.327万元。增值率为676.327÷3619=18.7%，未超过20%的临界点，企业的最终利润为676.327万元。如果按照2210元一平进行商品房销售，则销售收入为：0.221×20357=4498.897万元。营业税增加额为：（0.221-0.211）×20357×5%=10.1785万元。教育附加费增加了10.1785×3%=0.3054万元，城市维护建设税增加了10.1785×7%=0.7125万元。最终的增值税额为：4498.897-10.1785-0.3054-0.7125-3619=868.68万元。增值率为：868.68÷3630.1964=23.9%，超过了临界点20%，需缴纳的土地增值税为：868.68×30%=260.60万元。企业的实际利润为：4498.897-3630.1964-260.60=608.10万元。通过比较两种方案的获利情况，该房地产企业应该以每平2110元销售商品房。

（二）该房地产租赁业务的税务筹划 该房地产企业在从事房地产的投资、开发与销售的同时，出于扩大企业经营范围和发展规模以及充分利用现有资源目的，对部分房屋进行对外出租。该房地产企业准备将一栋闲置的写字楼租给某商贸企业，租期为6年，租金为600万元/年，其中包括一些家具和电器费用，还有电话费、水电费。房地产企业当年购置这些家具、电器的不含税价格为54万元，预计使用年限为6年，且每年所支付的电话费为24 万元，水费为18万元，电费为24万元。则房地产企业应缴纳营业税600×5%=30万元；房产税600×12%=72万元；城市维护建设税30×7%=2.1万元；教育费附加30×3%=0.9万元。家具、电器的成本为54+54×17%=63.18万元；每年的使用成本为63.18÷6=10.53万元；电话费、水电费成本为24+18+24+18×13%+24×17%=72.42万元，则房地产企业每年的利润为600-30-72-2.1-0.9-10.53- 72.42=412.05万元。现对企业进行如下税务筹划，将写字楼的租金减为一年510万元，家具和电器卖给商贸企业，每年支付费用15万元，电话费和水电费改为代收。筹划后房地产企业的税收情况如下：应缴纳营业税510×5%=25.5万元；房产税510×12%=61.2万元；城市维护建设税和教育费附加25.5×10%=2.55 万元。房地产企业的利润为510-25.5-61.2-2.55+（15-63.18÷6）=425.22万元。对于商贸企业而言，购买家具、电器所包含的增值税可以扣除，所缴纳的水电费中包含的增值税也可以从中扣除，因此，商贸企业每年所需费用为510+15+24+18+24=591万元，每年增加进项税额15×17%+18×13%+24×17%=8.97万元。经过筹划，房地产企业的利润每年增加 425.22-412.05=13.17万元；商贸企业每年节约租金600-591=9万元，进项税额增加8.97万元，是交易双方都获得了明显收益。

参考文献：

[1]高鸽：《房地产开发企业税务筹划研究》，吉林大学2013年硕士学位论文。

第9篇：商业地产的税务筹划范文

【关键词】跨国经营 税收筹划 避免双重征税

【中图分类号】F275 F812.42

“一带一路”战略的实施，为我国企业“走出去”提供了难得的历史机遇。我国的施工企业也放眼全球，对国际市场参与的深度和广度都提高到了一个新的水平，跨国经营将是我国企业未来发展的新常态。我国和其他国家政府之间为了明确划分税源也加强了进一步的合作，签订或重新签订了双边或多边税收协定，包括避免双重征税和信息共享等内容。作为跨国经营的企业，为了实现企业价值最大化，税收筹划比单纯在国内经营更加复杂。

跨国经营税收筹划是指跨国纳税人事先制定的，用于减少国际纳税义务的跨国投资经营计划。其是跨国纳税人在国际税收的大环境下，为确保和实现最大的经济利益，利用公开合法的手段，达到规避或减轻税收负担目的的经济活动。因此，跨国经营税收筹划已经成为跨国公司追求利润最大化的一种重要手段。

一、从企业整体角度来考虑税收筹划

从目前来看，我国的许多跨境经营企业对此重视程度不够，有些还存在认识上的误区。各国税法针对不同的企业组织形式的各个生产经营环节设置税种及征收方式，所以税收筹划也应从公司设立到日常运营的各个环节有针对性地进行，而不仅仅是针对公司年终利润税收的筹划。有的领导认为税收筹划是财务部门的事，其实不然，税收筹划是全公司各个层级、各个部门的事，没有各方面的配合和支持，仅仅靠财务部门无法很好的执行下去。财务部门既要做到事先筹划，又要确保执行。

税收筹划应作为企业经营的一个重要方面进行内部宣传教育，否则很少有人对其真正的了解。公司领导层应对此加强重视，首先应保证合法合规，避免风险，其次就是要降低税负。只有公司领导层重视了，对税收筹划的人力物力进行了合理投入，公司各个层次的员工才会重视，才会在日常工作中时刻注意税收筹划，才会形成公司整体税收筹划的氛围。思想上对税收筹划越重视，企业整体的税收筹划效率越高。

二、了解当地税务环境、税收相关法律法规

到境外经营，就要遵守当地的法律法规，了解和掌握当地相关法律法规是进入境外市场经营所必须要做的基础工作之一。如果企业只注重经营开发工作，只注重追踪承揽项目，而忽视了税收法律法规的收集和分析，违反了当地税收法律法规而不自知，等当地税务部门来审计查账时，才发现存在较多违法违规行为，被开出巨额罚单，影响企业经营。

国际税务环境复杂多变，各国税制不尽相同，境外经营的法律形式选择、架构搭建、融资安排、商业模式等，都将影响母公司以及境外运营实体的税收，从而影响公司收益。税收筹划要从注册公司开始，要以当地法律法规为基础。只有充分了解和掌握了当地法律法规才能在此框架下选择合适的组织形式。在日常经营过程中制定相应的规章制度来规避涉税风险和降低税负，该项工作应做在追踪承揽项目之前，越早做对公司越有利，越晚做对公司的风险越大。在境外经营过程中还应关注当地重要的税法变更和发展动向，及时调整公司税务政策。有的国家税务政策稳定，有的国家税务政策多变，有的国家税务征管严苛，有的国家税务管理宽松，这都对公司的税务筹划产生很重要的影响，应当针对不同的情况进行具体分析，并采取相应的措施以提高税收筹划的效率。

了解当地税收法规、税收环境有多种途径：1.到税务局直接寻求相关的税法资料并找出与经营相关的涉税条款；2.走访会计师事务所或税务师事务所进行相关方面的咨询；3.到与公司性质类似的单位咨询涉税事项的做法；4.到经参处、国家税务总局、当地税务局等网站查找相关税法文件；5.请当地税务局官员到企业讲课；6.聘用当地知名会计师事务所或国际知名会计师事务所为企业提供税务咨询服务等。

三、查找经营全过程中可进行税收筹划的节点

企业创立伊始或承揽新项目前，就应开展税收筹划。在具体经营活动中，纳税人必须了解自身从事的业务全过程涉及哪些税种，与之相适应的税收政策、法律和法规是怎样规定的，税率是多少，采用何种征收方式，业务发生的每个环节都有哪些税收优惠政策，可能存在哪些税收法律、法规上的漏洞。在了解上述情况后，纳税人可以准确、有效地利用这些因素来开展税收筹划，以达到预期目的。具体可从以下方面进行考虑：

（一）境外设立公司时的税收筹划

设立分公司、子公司、项目公司或联营体公司在不同国家一般有不同的税收政策，如可以不受承揽项目的限制，应对公司的组织形式进行比较，选择税负低的组织形式。如在肯尼亚，分公司所得税率为37.5%，子公司所得税率为30%，选择子公司组织形式较为合适。

（二）投标、签约时的税收筹划

为规避税收政策变动风险，应在合同中约定税收条款并到法院备案。

（三）物资设备进口时的税收筹划

进口分为永久M口和临时进口，永久进口指不再出关的自用物资设备等，临时进口指待使用后还需办理出口手续的物资设备。在永久进口条件下，若公司相关采购成本费用（如公司总部采购服务费）无法记入当地账，可以考虑采取价格转移的方式报关，尤其是低税率物资设备，以使相关物资设备按合理成本记入当地账。在临时进口条件下，可考虑采用租赁方式将相关成本费用记入当地账中。

（四）项目分包时的税收筹划

分包类型包括对内分包和对外分包，对内分包指分包商以总承包商的名义实施分包工程，对外分包指分包商以合法的不同于总承包商的独立经营单位身份实施分包工程。对外分包，应签订正规分包合同，开具正规发票并缴纳相关税费，可记入当地账成本，税前列支。对内分包，虽然可以避免分包环节的相关税费，但是管理起来难度大，尤其是对其形成的实际利润，分包商无法提供有效发票而造成公司利润虚增，分包商应配合总承包商共同做好税收筹划工作。

（五）列支总部管理费时的税收筹划

有的国家允许列支总部管理费，但是需要提供相应的分摊依据，包括总部相关文件、会计师事务所鉴证报告等，这些都需要提前与税务部门沟通好并在记账时附上相关支持资料。

（六）利润分配时的税收筹划

年底税后利润分配时会涉及股息红利税，有的国家还有强制性雇员分红。对此，可采用鼓励再投资优惠政策，进行利润再投资；或通过其他合理方法转移利润或延迟形成利润，减少可供分配的利润或延缓分配利润的时间。

（七）固定资产确认和折旧方法的税收筹划

有的国家税法中对固定资产的确认和折旧方法、年限有相关规定，则应按照规定执行。有的国家对固定资产的确认标准没有严格的规定，公司可制定统一的固定资产确认标准，在此情况下，可提高固定资产入账价值，尽可能提早确认成本费用。另外折旧方法和年限如可进行选择，也可调节不同期间折旧费用的大小，从而影响当期及后续期间的所得税费用，但此方法一经确定不能随意改变。

（八）现场物资材料盘点的筹划

现场物资材料属于存货，不同的计价方法会影响不同期间成本费用的大小，从而影响对应期间所得税的金额。

（九）会计核算和税费缴纳的合规性

遵守当地会计核算准则，对收入成本确认、费用摊销预提等都应提前一一明确并严格执行。税费核算应清晰明了，包括增值税、个人所得税、企业所得税等，都应按规定流程，提交合法票据，按时申报缴纳，同时取得相关纳税文件存档备查。

另外，当地税法规定不允许扣除的成本费用或有扣除限额的成本费用，应与税务局沟通确定具体的成本费用类型，通过成本控制、费用类型转化和入账会计科目的选择，争取全额扣除。

四、选择合适的税收筹划方法

在遵守当地法律法规和没有涉税风险的前提下，如何降低企业整体税负是税收筹划的重点。税收筹划不是针对单一税种的筹划，而是针对企业整体税负的筹划，应整体考虑并测算各种方法对企业的税负影响，优化税收筹划方案。

（一）首先考虑是否有相关的税收优惠政策

如有相关的税收优惠政策，包括免税、低税率、就业安置增加税前扣除、出口退税等规定，应充分加以利用。如有免税期，可采取的方式是尽量扩大当期利润，在收入无法改变的情况下，尽量延迟成本的结转。

（二）其次考虑延迟纳税的办法

包括以前年度亏损抵免，合法延迟确认收入和提前确认成本等。

（三）利用不同国家间税率差异

在税率低或免税的国家注册公司，签署有关经济合同，进行采购、销售，可以进行成本转移，调节不同国家的利润，从而降低整体税负或延缓纳税。

（四）转让定价

转让定价是指关联企业之间通过内部确定交易价格相互提品、服务的税收筹划方法，被广泛地应用于国际、国内的税务筹划实务当中。采用该办法可以很好的操纵资金的流向和快慢、缴纳税费时间、转移利润。转让定价的具体形式有：调整采购物资设备价格、调整设备租赁价格、调整设计服务价格、调整委托从金融机构贷款的利率、调整委托从金融机构办理保函的费率等。转让定价的调整幅度应适当，尽可能不偏离市场价格合理区间，否则容易遭到税务局关联交易审查。

企业在制定税收筹划方案时，可考虑采用一种筹划方法，也可采用多种方法，但都要结合企业经营业务的特点进行，针对不同的筹划方案，测算比较相应的筹划成本和筹划收益，然后确定最优的筹划方案。

五、制定相应的管理制度，_保执行

任何好的税收筹划方案如果不能很好的执行，其效果会大打折扣，制定科学的管理制度需要与相关各方沟通，确保其可操作性，另外还应有相应的奖惩措施加大其执行力度。具体应包括设立税务管理岗位，明确税务管理权限，规范税务管理流程，建立全员参与机制，加强对涉税票据或文件的管理，对税务信息的保存管理，对税务政策法规学习交流，对生产经营决策提供建议和支持等。

六、对当地税务审计发现的问题应积极应对，并反馈到税收筹划当中

税收筹划方案的最终检验标准有两条：一是能否通过当地国家或地区税务局的审计；二是能否降低企业税负。对于第一条标准：经过税务局审计，若未对公司进行处罚或公司无需补缴任何税费，则说明税收筹划方案是成功的，应坚持以前的做法；若税务局的审计报告列示出不合规之处并需补缴税费和罚款，则说明税收筹划方案是有漏洞的，或者执行过程是有问题的，这就需要税务管理部门认真分析问题的根源并对以前的税收筹划方案进行改进。对于第二条标准，应当持续改进。

七、对避免双重征税协定进行研究，减免当地和国内纳税金额

截止2016年11月，我国已签署了102个避免双重征税协定，其中98个已经生效， 和香港、澳门两个特别行政区签署了税收安排，与台湾签署了税收协议。避免双重征税协定对于跨境经营的企业主要有如下4方面的作用：一是消除双重征税，降低“走出去”企业的整体税收成本；二是增强税收确定性，降低跨国经营税收风险；三是降低“走出去”企业在东道国的税负，提高竞争力；四是当发生税务争议时，提供相互协商机制，解决存在争议的问题。

在大多数情况下，税收协定中规定的税率低于东道国的国内法税率。如尼日利亚，其国内法对利息、特许权使用费的标准预提所得税率均为10%，而根据我国与其最新签订的协议，利息和特许权使用费的预提税率均为7.5%；俄罗斯其国内法对利息、特许权使用费的标准预提所得税率均为20%，而根据我国与其最新签订的协议，利息的预提税率为0，特许权使用费的预提税率为6%。这就为我们跨境经营的企业降低税收成本提供了法律依据，给企业带来了真正的效益。

另外税收协定中关于税前可抵扣成本也有相关的描述，尽量将可以列入的成本合法化。如税收协定中“在确定常设机构的利润时，应当允许扣除其进行营业发生的各项费用，包括行政和一般管理费用，不论其发生于该常设机构所在国或其他任何地方”，该条款就将我们在东道国境外发生的费用记入境外经营企业成本提供了法律依据，但有的国家需要对发生费用的单据进行公证、认证。

避免双重征税协定中一般都有关于所得税互免的条款，即境外经营的利润汇总到国内后计算应缴纳的所得税时可用境外取得的税票抵免。所以跨境经营企业在境外缴纳的所得税应取得正规税票，待国内汇算清缴时提供给国内税务局，可以免于现金支出，降低企业税负。

主要参考文献：

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[2]Rendani Neluvhalandi，邱辉，蔡伟年.尼日利亚税制介绍――中国“走出去”企业投资尼日利亚的税务影响与风险关注[J].国际税收，2016（6）：65-71.

[3]梁文涛.海外经营中的税务筹划[J]. 国际商务财会，2015（2）.

[4]谢波.浅析境外EPC工程总承包项目税收筹划[J].经营管理者，2013（5）：202-203.