房地产个人总结心得精选(九篇)

第1篇：房地产个人总结心得范文

一、引言

近十年以来，我国房地产行业在GDP中所占的比重越来越高，已经成为拉动我国经济发展的重要引擎。2002年我国房地产投资仅仅7736亿元，但到2011年已经达到61740亿元，增长了将近8倍；在这十年间，开发投资累计总额达到268240亿元，年均26824亿元。也正是在这期间，国内房地产投资热情异常高涨，投资增长率居高不下，远远超过了同期国民生产总值的增幅。但是，伴随着房地产行业的快速发展，房价的大幅度提升严重影响到人民生活的消费结构和生活质量，增大了购房压力，引起社会的强烈不稳定。因此，从2010年开始国家在总结以往调控经验与教训的基础上，提出“切实将房价控制在合理水平的宏观调控目标”，采取多种调控手段，接连推出多项调控政策，调控力度和决心空前坚决，并逐渐显现出一定成效。吉林省房地产市场总体上保持健康稳定态势发展，房地产开发完成投资较快增长，房屋销量增加，房屋价格稳步上涨。但与全国其他省份相比，吉林省房地产行业总量不大、增速较低，尚处于发展的初级阶段，未来的发展空间还很大。国内像北京、上海等一线城市，房地产业的发展已经过热，并且由于可售存量房的不断减少等因素，房价的增长速度已经超过了经济增长的水平，需要中央政府借用行政和信贷政策手段，出台强制的调控措施，进行严厉的调控。而吉林省发展以其自身的独特性，决定了地方政府制定房地产发展政策时，需要结合当地房地产自身发展的情况进行有针对性的研究。长春市和吉林市GDP总量在吉林省GDP总量中的比重达到60%；第六次人口普查结果显示长春市和吉林市人口总量占到全省的44%以上；就房地产投资总额方面，两市的投资总额占全省的70%以上，因此，本文将长春市和吉林市定义为吉林省的中心城市，并以其为研究对象，探讨在房地产行业调控的大环境下，对二线或三线城市调控所应采取的措施。一直以来，吉林省中心城市房地产市场并没有大起大落，走势相对一直比较平稳，在未来有较大的发展潜力。首先，随着经济发展的提速、城市化进程的加速，在未来，中心城市在市区面积和城市人口方面都面着扩容的问题，这为房地产市场的发展创造了先决条件；再次，城区棚户区改造力度加大、小康居住目标的快步实现，中心城市房地产市场还有巨大的需求潜力和发展空间。其次，中心城市作为全省的政治、文化中心，地理位置优越，吸引了周边城镇居民自住或投资购房，形成了中心城市房地产市场的又一有效需求。而在国家密集出台的一系列房地产调控措施的情况下，如何在满足群众的住房需求的同时，保持和进一步发挥房地产行业对吉林省中心城市经济的拉动作用，保障政府财政收入、税收的稳定，是一项重要而亟待解决的问题。本文就吉林省中心城市房地产行业及其发展环境进行分析，并提出多项管控措施，以期可以为地方政府的调控提供选择参考。

二、吉林省中心城市房地产发展特征分析

1.房地产开发投资稳中有升。最近几年，伴随着固定资产投资的不断扩大，吉林省房地产开发投资一直呈现出快速的增长趋势，但总体增速已经有所放缓。2011年吉林省完成房地产开发投资1165.39亿元，比2010年增长26.5%。长春市作为吉林省的省会城市，房地产一直呈现出平稳增长的开发投资态势，2011长春市的房地产投资总额达到666.4亿元，而作为吉林省的另一核心中心城市，吉林市房地产开发投资为206.2亿元，比2010年增长47.8%。吉林市虽然也是保持在较高速度下增长，但存在波动比较大的问题。吉林市的房地产开发投资速度由2009年的14.1%突增至2010年的40.50%，大大超出吉林市的全社会固定资产的增长速度，表现出其巨大的投资发展潜力。相对而言，北京和上海在2011年的房地产投资额分别是3036.3亿元和2070.3亿元，同比增速分别为10.1%、9.6%。虽然在总量上要大大高于长春市和吉林市，但从增速上来看，却远低于长春和吉林市。这说明，相对于国内一线城市而言，吉林省中心城市房地产行业依然保持着较为旺盛的投资开发势头。吉林省及其中心城市的房地产投额及增长率如下图1所示。

2.商品房竣工面积和销售面积增加，空置面积减少。自2006年以来，长春市商品房的竣工面积和销售面积总体增长较快，尽管2008年受金融危机的影响，销售增长率为11.2%，达到近几年的最低。而2009年的销售增长率达到25.3%，2010年略有下降，但作为吉林省的省会城市一直表现出较强的增长态势。吉林市房地产销售受经济危机影响不明显，尽管商品房的竣工面积在2009年也有较大幅度的下降，但销售面积和销售增长率表现出强劲的增长势头，其中商品房销售面积为431.7万平米，比上年增长16.6%。而从全国范围的一线城市来看，如以北京、上海为例，在进入2010年以后伴随国家对房价的调控力度的加大，两市的竣工面积和销售面积的增速直线一度下降到负增长的水平。从空置面积上来看，长春市的商品房空置面积在最近几年逐年增加，2009年达到344万平米，同比增加了21.5个百分点，但是在2010年房地产再次步入快速发展阶段，导致商品房的空置面积也开始减少，比上年降低了18.6%。与长春市的情况类似，吉林市商品房空置面积总体上也呈现出不断减少的趋势，在2007年达到67.97万平米的最高空置面积后便一直保持减少趋势。相反地，北京、上海等一线城市的商品房空置面积在近几年一直都在不断增加。

3.资金来源中企业自筹资金比重大，资金约束加剧。通过对长春市和吉林市的统计数据进行分析可以发现，吉林省中心城市房地产开发的资金来源主要是自筹资金和银行贷款。长春市房地产开发投资的银行贷款额不断增大，由2006年的15.22亿元上涨到2009年的41.50亿元，同时自筹资金由84.87亿元增加到2009年的268.81亿元。虽然吉林市房地产开发资金主要来自于自筹资金，但是自有资金也主要由商品房销售收入转变而来，而大部分的购房者的购房资金都是由银行按揭贷款而来，因此可以看成间接来自原银行贷款。而从统计数据看，北京和上海的房地产开发投资资金来源自筹资金和银行贷款差别不大，自筹资金略多于银行贷款。这从另一方面体现出长春市和吉林市在房地产开发方面对金融机构的依赖性更高，自身实力还有待进一步加强。

三、中心城市房地产行业调控政策的影响因素分析

1.中心城市房地产行业的社会经济环境。近些年来，吉林省及其中心城市经济迅速发展，连续多年的GDP增长水平保持在两位以上。据吉林省统计局、长春市统计局等的统计年鉴进行数据的统计整理显示，2011年吉林省的地区生产总值增长13.7%，GDP总量达到了10530.71亿元。在经济发展的带动下，人均收入水平也在不断增加，2010年吉林省的城镇居民的人均可支配收入为17796.57元。与此同时，近几年吉林省中心城市常住人口数量不断增加。人均生产总值、固定资产投资等指标数据不断攀升，直观的展现出吉林省及其中心城市经济呈现平稳较快发展态势，经济总量稳步扩大，工业经济保持旺盛增长势头，三种产业的增加值结构逐步完善。总之，吉林省及其中心城市的经济全面而快速的发展，居民对高质量的生活水平的需求，促使刚性需求的购房者不断攀升，也就带动着房地产业的高速发展。2009年11月18日，国务院正式批复的《中国图们江区域合作开发规划纲要———以长吉图为开发开放先导区》，标志着长吉图开发开放先导区建设上升为国家战略。这一战略的批准和实施，把吉林省最具潜力的开放优势与最有能量的经济增长优势、最具魅力的资源优势相叠加，建设吉林省对外开放、招商引资的平台，实现全面振兴的新引擎，必将对全省的经济发展产生长远而积极的影响。伴随着振兴东北老工业基地这一宏观政策的贯彻，和长吉图开发开放先导区建设的战略地位的提升，吉林省的发展获得了一系列优惠政策，吸引了大量的投资，更加引发吉林省经济保持快速增长，进而促进吉林省整个房地产业的高速成长。

2.宏观调控政策环境。与其他产业不尽相同的是，国家房地产业政策所包含的贷款利率政策、土地政策等内容对房地产发展具有更为直接的作用，而且作为这些政策的被动接受者，地方政府只能以其为基础制定相应的区域房地产发展政策。自2010年年初开始，房地产调控政策开始出现微调的迹象。随后，随着全国整体房价的快速上涨和土地出让市场的疯狂，房地产调控政策逐步收紧，政策措施趋向严厉。特别是2011年，限购、限贷等强力政策陆续出台。随着这一系列调控措施的出台，房地产市场出现一些变化，商品房价格过快上涨的势头得到遏制，房地产市场走势回稳，保障性安居工程建设快速推进，房地产价格涨幅逐步回落。相关部委从市场供给方面到银行贷款方面再到成交环节层层布控，调控的决心和力度前所未有。房地产行业政策调控主要从地方政府、房地产开发商、商业银行、以及购房者四个方面来加以实施。一方面在土地政策方面加大土地供应、规范土地供应体制、加强保障房土地供应。政策的出台一是针对开发商，打击土地行为，加快闲置土地开工建设进度。针对地方政府，控制土地成交价格，加大保障房用地供应，满足各种保障性安居工程用地。另一方面，实施以调控经济通胀、资本流动性过剩为主的货币政策，包括提升存款准备金率、上调住房公积金存款利率和加息来控制经济过热及房地产市场过热的问题，通过紧缩性货币政策解决通胀及流动性过剩等经济情况。这些政策的出台对房地产行业产生了巨大影响，一方面银行无钱可贷造成开发商融资困难，另一方面也导致购房者成本增加，影响刚需人群的购房预期。应当看到，当前部分城市的调控成果主要是由限购等政策来实现的。它通过行政手段来提高购房门槛，人为减少了对住房的需求，但这只是暂时缓解市场供求矛盾，深层次的矛盾依然存在。如果不能从根本上解决住房供求矛盾，一旦限购政策退出，供求失调的矛盾将重新出现，并将迎来房价的新一轮上涨。因此，必须在政策体系上加以完善，建立健全促进房地产市场健康发展的长效机制。

3.调控政策对区域经济增长的影响。就地方政府而言，在对房地产行业进行调控时，必须结合区域经济发展特点，以便采取有针对性的措施。自2010年来，国家出台的限购、限贷等一系列房地产调控强力措施，商品房的房价得到强有力的遏制，这对一线城市房地产的发展和人民生活的改善起到很好的调控作用。但对于像长春和吉林市等房地产业处于发展初级阶段的二、三线城市来说并不一定就是最好的。因为房地产业是这些城市经济的重要支柱产业，对于拉动建材、钢铁及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展也至关重要，而对于推动居民消费结构升级、改善民生具有突出作用。目前，对中心城市进行过度的房价调控，无疑会遏制整个城市经济的增长动力，影响到相关产业的长效发展，进而造成居民收入降低及失业等更加严峻的社会问题。因此，对于房地产业并非特别发达的吉林省来说，国家出台的一系列调控政策对吉林省中心城市的房地产市场发展并不完全适应，需要政府进行综合全面考虑，根据自身发展的需要进行选择性的执行，保证房地产业对整个经济的拉动作用。

四、促进中心城市房地产行业可持续发展的调控政策选择

1.采取土地出让费分期支付制度。土地出让费分期支付制度相对于以往的土地费一次性支付方式。这一方式具有如下几方面的优点。一方面，这一制度的实施可以减小房地产开发企业的土地购置成本。由于一次支付的费用改成了多次支付，虽然支付总额不变，但先期的开发成本降低。这样就自然的减小了房地产开发企业的首次投入成本，有利于房地产开发的良性循环。另一方面，政府部门可以利用该方式，根据城市规划的需要，提早征地。这样由于市场发展的土地资源稀缺造成的土地增值得收益，绝大部分可以由政府掌握，从而提高政府财力，使得政府的土地所有权在经济上得到实现。

第2篇：房地产个人总结心得范文

论文摘要：一直以来．公司房地产仅仅被视为是一般建筑，但是往往对公司的发展甚至生存起着非常重要的作用。随着(跨国)公司的快速增长和改革的不断深入．公司房地产投资得到了不断的增长。为了有效管理公司的房地产投资组合，公司成立了专i"1部门．组织了专业人员对这些资产进行管理，文中对此作出了分析除了对公司房地产发展历史进行了概述，还为目前正面临着相似增长路径的公司提供了可供参考的历史经验和教训．并提出了建议

1什么是公司房地产

公司房地产(corporationrealestate．cre)指的是非房地产公司所拥有的土地和建筑物在当今的市场环境中．很多非房地产公司出于经营．投资或者公司发展的目的而投资于公司房地产在很多情况下．公司房地产已经成为很多公司最大的资产项目自20世纪初．公司房地产相关的活动已不仅仅是企业活动．而开始慢慢在经济管理和学术界有了独立的地位同时．公司的不断增长．以及相应公司房地产开发项目的不断增多和投资组合的不断扩大．引发了对公司房地产进行专业管理的迫切需要

自20世纪80年代初．企业对公司房地产管理的角度有所改变。一方面．企业尽量合理化自身的公司房地产投资组合．外包相关的工程和建筑活动．另一方面．企业对公司建筑的架构和形象越来越重视。大多情况下．部门地位的转变会引发公司房地产角色的转变。曾经许多企业拥有很庞大而集权化的公司房地产管理部门．而如今大部分的公司都将房地产责任和相关活动分散化，只保持数量有限的工作人员，负责企业、区域或国家房地产资源和能力的管理。本文将对公司房地产历史进行系统的研究和分析。

2从大规模生产时代至20世纪70年代

早期的公司．企业家拥有企业的所有资源，需要自己雇用人员去实现其企业目标。企业并不需要复杂的组织结构．足以达到控制传统生产线的目的。在工业革命期间．以及20世纪初大规模生产时代起初阶段，大多数公司都对自己的增长前景相当看好．管理的重点都放在如何提高生产机制的效率上。公司成长的优势主要在于大规模的生产，即规模经济。而机械化的生产过程正为公司迅速发展创造了机会。因此，为了扩大生产。许多传统的、家族式企业不得不进行外部融资，以筹集所需资金。

20世纪初在荷兰．大多数企业不是由荷兰政府创建就是由家庭创办．其生产规模和活动内容局限于单一的产品或者市场．并且基本只在本国国内运营。由于企业规模和生产活动范围的局限．企业的组织结构基本是扁平的。集权化的结构，企业的战略基本定位于生存和扩大组织规模。由于环境相对稳定的，对组织的结构没有太大的要求。很显然．功能性的组织架构使很多公司的生产、销售和相关工程有了紧密的联系，企业领导者／创始人能够控制几乎所有的企业活动。为了进一步扩大企业的规模。公司十分重视对产品的研究和开发。以及相关工程支持。随着组织整体的增长，一些企业活动的功能被独立划分出来，形成了企业的独立部门。

鉴于对公司房地产的需求不断的增长，同时又缺乏一个专业的公司房地产市场．企业不得不自己管理房地产以及其他资源。20世纪3o年代初，已有不少工业企业建立了设备齐全．人员配备完整的房地产部门。在大多数情况下，这些部门涉及很多技术学科，雇用专业的建筑师以及工程师。关于成立专门公司房地产部门．最有名的论点如下：

(1)从技术上和财政上控制所有建筑相关的活动；(2)标准化的建筑设计；(3)保证人力资源的供给：(4)通过公司建筑物的结构设计创造并维持一个公司的形象

3经济体系的重建

第二次世界大战后，公司规模不断增长，商业活动在地域上不断得到蔓延和扩张．导致了越来越多样化的公司房地产投资组合。为了适应企业的地域性扩张．公司开始由传统的功能型组织结构转变为地域型组织结构。与此同时．公司开始将企业总部及其工作人员的职责下放到各个当地组织和分／子公司企业的不断扩张．不但导致了总部对房地产的进一步需求．同时也需要对企业总部以及各职能部门的作用进行再思考。总部存在的重要性．并不是体现在为各工程部门提供技术支持。而是建立内部服务机构，提供各种所需服务以及场所。比较集权化的总部相关部门通过授权当地执行部门作出投资决策．或者决定建筑的设计以及施工方案．但越来越多的业务活动均由当地有关部门自行作出决策。房地产相关事宜往往由相关工程师支持当地公司管理者进行处理。因此，对当地公司的房地产及其管理都提出了更高的要求。而公司总部的房地产部门的职责越来越多的局限于规则的制订以及投资的审批上．并且这些部门的作用正不断减弱。

直到20世纪60年代．希望扩大自身建筑面积的公司不得不自己动手建造．雇用所需工作人员进行设计与施工过程的管理。同时，随着持续的扩张。需要大量的资金投入到公司房地产，这引发了企业对现行公司房地产战略的重新审视。由于缺乏替代性融资手段。

企业被迫收购物业的所有权。为了取得收购所需要的资金，企业不得不动用股本或者从金融机构借人资金。然而企业的重点在于发展．集中有限的资源应用于其核心经济活动．这就引发了对租赁的需求．并因此促成了专业的公司房地产市场的出现

4 20世纪80年代至今

直至2o世纪8o年代．房地产部门通过有效管理其房地产项目及投资．不断得益于租金收入的增加和资产的增值．公司房地产对企业的贡献是显而易见的。然而自80代后期以来，这一地位完全改变了。20世纪8o年代引发了房地产管理方法的新突破(ebert，1993年)。20世纪80年代后期。房地产资产价格不断上涨．资产价格被市场歪曲反应。最终导致了“日本的泡沫经济”翻。

1991年．日本泡沫经济破灭。房地产价值大幅下跌，同时也影响了美国房地产市场。除了房地产价值被高估以外．房地产市场还面临着供过于求的严峻挑战。结果。由于过剩的供给。在1986年至1993年间，资产贬值最高达到了50％(louargand和lambert，1996)。公司重组．员工下岗，企业开支计划重新制订。激烈的竞争和改革的潮流迫使企业重整其业务流程。降低经营成本结果导致了数千名员工被裁员．数以千计平方米办公楼和生产车间被处置压缩人力资源成本后．作为企业第二高成本的房地产引起了很高关注。公司房地产价值可高达企业总资产的20％～25％，而花在房地产上的相关费用更是高达总收入的5％～8％(vea1e．1989)八十年代初无疑是公司房地产投资管理的一个真正的转折点企业战略思维的转变和房地产需求的变化都改变着公司房地产管理的原则。20世纪80年代以来．公司房地产业界一直被企业内部设置所影响国际化不仅开辟了新的机会．也使企业面临着众多困难．如何管理全球性的房地产投资组合是一个新的问题兼并、危机和重组都要求公司不断反思其内务活动。

1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。

在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产

5公司房地产的未来

通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(crem)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．如图1所示

1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。

在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产

5公司房地产的未来

通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(crem)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．如图1所示

公司房地产技术支持的主要工作就是协调处理与外部服务提供商的关系．把握内部房地产资源和能力发展的方向企业经营者应该在内部房地产部门和外部服务提供商提供的高质量服务之间作出慎重的选择。公司房地产部门应有计划地利用房地产为企业创造价值．作为核心业务的一个补充而公司房地产技术支持．作为平衡企业整体协同和部门自治的有效武器，应承担起自己的责任，为企业的高效率运作作出贡献综上所述．总结公司房地产的发展趋势如下：

(1) 随着企业地域的不断扩大．产品的不断多样化．地方企业业务活动和总部战略／金融活动逐渐开始分离。

(2随着总部和地方企业空间和管理层次上距离的不断增大．当地区域的工作人员和支持部门不断增加。(3)统筹规划房地产活动、实现规模经济是建立房地产部门至关重要的目标．而企业经济活动的规模和范围就很大程度上决定了房地产部门建立在企业总部或者是当地子／分公司。(4)企业活动的国际化以及相应的公司房地产的全球化地理分布．需要更加广泛的知识体系和更加专业的技术支持．也同时需要跟更多的外部服务提供商进行合作。(5)集中的公司房地产管理使公司房地产能够更加有效地被利用．也因此为企业增加了盈利能力。(6)一个组织扩张的模式，无论是通过自然发展还是被接管，都会影响到公司房地产管理(crem)。(7)公司房地产管理(crem)最初被引用的原因和公司房地产(cre)部门最初的角色和地位．依旧影响着公司房地产管理(crem)当前的组织结构和发展策略。(8)随着时间的推移．公司房地产管理(crem)经历了一个很长的转型期．从中央集权式管理．到地方分散化管理．再到如今的统筹规划式管理(9)随着时间的推移．房地产活动的重点也从建筑转到了使用．再到如今的协调及规划企业资源使用显然．在公司房地产领域．没有一个最好的解决方案任何一个组织都必须在业务响应能力和规模经济优势中找出一个平衡点有效的公司房地产管理．就是在最大化房地产投资组合收益和最大化房地产对企业核心业务的价值中找到合适的平衡点每个平衡点都是针对组织设置而确定的．都有自身的缺点和优点。       

公司房地产技术支持的主要工作就是协调处理与外部服务提供商的关系．把握内部房地产资源和能力发展的方向企业经营者应该在内部房地产部门和外部服务提供商提供的高质量服务之间作出慎重的选择。公司房地产部门应有计划地利用房地产为企业创造价值．作为核心业务的一个补充而公司房地产技术支持．作为平衡企业整体协同和部门自治的有效武器，应承担起自己的责任，为企业的高效率运作作出贡献综上所述．总结公司房地产的发展趋势如下： 

第3篇：房地产个人总结心得范文

关键词：房地产开发企业；组织设计；组织结构设计

中图分类号：C93文献标识码：A

一、引言

房地产行业是视创新为生命的行业，房地产业已经迈入全方位创新的时代，组织结构创新和管理创新是房地产企业创新的重要体现。良好的组织结构是企业最重要的资源，它可以有效降低交易成本、信息沟通成本，使企业家得到最公平、最有效的回报，并促使企业不断提高其核心竞争力和保持可持续发展。鉴于此，根据组织管理理论和实践研究成果，结合企业发展现状，针对性地进行组织管理问题研究，建立适应企业实际情况的组织结构

模式，对于房地产开发企业健康发展意义重大。

二、房地产开发企业组织管理常见的问题

识别房地产开发企业组织管理中存在的主要问题，是进行房地产开发企业组织结构研究的基础。房地产企业，尤其是中小型房地产开发企业，组织管理的水平普遍较低，企业普遍存在组织结构层次、部门设置不合理，职能定位不清，集、分权不合理，组织流程繁杂或破碎等问题，归结起来问题主要分为三类，即结构问题、职能问题和流程问题。

结构问题主要指结构层次过于单一、决策层庞大、部门设置不合理等；在职能定位方面，主要存在着集、分权不合理，横向结构交叉重合，职能定义不清等问题；工作分配不符合流程，组织流程繁杂，流程缺乏评审程序则属于流程方面的问题。除了上述三个方面的问题外，还存在一些其他管理问题，如基础管理薄弱，员工素质较低，管理仅仅局限于技术层面的管理，业务部门没有很好地发挥教练员的甲方角色，还仅仅停留在现场施工管理的承包商的角色；营销策划部、销售部、客户服务部等相关部门的接口关系不清晰；企业无系统的信息管理规定，信息化管理程度较低等。

三、房地产开发企业组织设计总思路

组织设计是一个系统工程，它必须结合企业自身实际，针对企业组织管理存在的问题，从总体上进行系统缜密的全过程分析。在房地产开发企业的组织设计中，应提倡建立以流程为中心、以顾客为导向的理念。在进行组织设计之前，首先分析企业的主导业务流程与工作内容，然后考虑组织结构设计方案。同时，在组织设计中，要时刻考虑顾客的需求，让顾客在和企业进行各项业务的交往过程中感到快捷方便。一般而言，组织设计包括组织目标分析、流程分析、职能分析、组织结构设计、岗位设计、管理规范设计、运行制度设计等主要环节，如图1所示。（图1）

组织结构设计是组织设计中体现成果的关键性环节之一。由图1可知，组织结构设计是在组织模块设计之后，对各组织部门应当如何组织在一起，形成何种结构形式，以及部门之间的关系如何等问题进行解决的过程。组织结构设计的一般步骤包括组织结构选型、确定项目管理层次和管理跨度、形成组织结构图，如图2所示。（图2）

房地产开发企业组织管理存在的问题与其组织设计缺乏规范、科学、适应性是分不开的。近年来房地产行业保持持续快速发展，许多企业在发展初期生搬硬套的组织结构已在很大程度上不能满足企业壮大后日新月异的变化需求，新的合理化组织设计是形势所趋。

四、房地产开发企业组织结构设计建议

（一）关于组织结构选型的建议。企业的结构形式与其发展规模关联很大。总体而言，房地产开发企业现存组织结构不外乎以下四种：U型组织结构（职能制）、M型组织结构（事业部制）、矩阵式组织结构和H型组织结构（子公司制）。职能制或叫部门制，根据其组织形式的差别又可分为直线型部门制、总监部门制、职能型部门制、直线职能型部门制。一般而言，房地产开发企业组织结构选型可参照表1实施。上述组织结构形式中，总监部门制是当前中小型房地产开发企业发展后实施组织变革时最常选用的，一般也是最适合的。总监部门制是指总经理和部门经理之间增加“中心”层次，中心负责人称为“总监”，一般可设置财务总监、行政总监、营销总监、研发设计总监、工程总监等，各总监直接向总经理负责，级别相当于公司副总经理。（表1）

当前专业管理公司的发展空间越来越大，并且也逐步得到开发商以及社会的认可。从市场发展趋势来看，房地产开发企业会逐渐回归自己的发展本色，专心于选择决策和投资控制，从而担当起资源整合与优化运作的正统角色。因此，未来估计一些大型企业会选择专业管理公司制的组织模式，这会对传统的房地产开发商的组织机构设置产生重大影响。

（二）关于决策层次的建议。一般而言，决定企业发展方向的重大决策、经营政策由高层集权管理，技术问题、专业问题、客户问题由一线专业人员或基层管理人员在现场做出反应。高级经营决策由公司CEO决策，采用管理委员会议形式进行，参会人员为总经理、决策委员会成员、与相关决策问题有重大联系的职能中心总监及外部专家；一般经营决策由公司总经理或总经理授权的职能中心总监或其他高管人员决策，采用部门经理会形式进行；对于一般业务决策，职能中心内部事务由中心总监负责，部门经理在授权范围内负责相关事务。

（三）关于管理组织主框架的建议。以房地产开发经营的核心环节确定管理组织的主框架。市场开发环节应以房地产与建筑技术为核心，具体工作可实行课题制；生产建设环节以施工技术、工程质量和进度管理为核心，实行项目制；投资管理环节应以计划监督、成本控制、资金结算管理为核心；销售环节以销售执行为核心，可以借鉴专业管理公司形式；运营支持工作以人力资源管理、工作质量管理、日常办公服务为核心。

（四）关于组织结构图的建议。针对中小企业的部门制组织结构（直线型或直线职能型），主要关注点是组织部门设置的合理性，部门的数量不宜过多，也不宜过少，如图3。图3中，总经理之下可设置若干副总（含总工），分别协助总经理分管生产、销售、财务和行政人事等；虚线表示可根据需要设置项目部。（图3）

针对在本地从事开发的中型及中大型房地产开发企业，采用总监制组织结构模式。采用基于“模块化整合”的方式划分工作流程，将整个开发流程划分为市场开发、生产管理、销售管理三大模块，将有关资金管理方面的工作整合成投资管理模块，行政、人力资源管理等整合成运营支持模块。此时，房地产基本组织结构是由市场开发中心、生产管理中心、销售管理中心、资金管理中心、运营管理中心等五个中心构成，如图4所示。（图4）

针对主要在本地实施多项目开发的大型企业，除了实施设有项目部的总监制组织形式外，矩阵制仍是可选择的适宜形式；而针对为数不多的多区域开发的大型房地产企业集团，子公司制或事业部制应该是考虑的方向。由于大型企业数量少，业务领域差别大，组织管理个性强，本文就不再给出具体的组织结构图。

（五）关于组织结构调整与完善的建议。精简、集约开发流程，注重管理集成化，寻求更合理的开发业务链条；根据企业实际尽可能地进行扁平化管理，其作用在于提高工作效率，较少环节信息流失和交流成本；扬长避短，集中精力做自己的强项，部分开发环节外包或借助外界力量，以将精力、财力放在经营决策上，从而更快捷地适应市场变化，在竞争中取得成功；加强市场研发环节，强化企业的市场化导向和成本控制意识；建立并尊重规范的体系化管理，加强信息技术在组织管理中的作用。

五、结语

组织设计没有最好，只有最合适。以上针对房地产开发企业组织结构设计提出的建议，旨在为其组织设计与优化提供借鉴和指导，而并非制定一成不变的标准，因为组织设计的过程实质上是一个组织变革的过程，它是把企业的任务、流程、权利和责任进行有效组合和协调，并根据市场和客户群的变化，不断进行优化和变革，以达到大幅度提高企业的运行效率和经济效率的目的。房地产开发企业应根据各自发展和变革的需求实际，采纳上述相应建议，建立良好的组织，实现简化流程、降低成本、培养人才、提高效率的目标。

（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）

参考文献：

[1]高新华.如何进行企业组织设计[M].北京：北京大学出版社，2004.

[2]柳林会.房地产开发企业组织结构及其发展研究[D].上海：华东师范大学，2006.

[3]司云聪.企业集团组织架构的类型、特点及其有效性分析[J].北京：商场现代化，2007.

第4篇：房地产个人总结心得范文

显然，这种说法就是针对当下资源和政策集中在房地产等虚拟领域，导致整个经济对房地产的过度依赖而言的。因此，中央在提出回归实业的同时，强调“坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归”，这是一个货币的两个方面。

在欧债危机的阴云下，决策者为了保增长而再次放松房地产调控，再次打开货币的水龙头刺激经济，是最让人担心的，有可能使得已经发展扭曲的房地产更加扭曲。稍有常识的人都知道，这几年房地产积累的巨大泡沫已成为宏观经济的最大癌症，再加上地方对房地产的过度依赖，导致调控政策成了不严肃的“橡皮筋”――房价飞涨时，就把政策收紧，房价刚出现回调势头，就担心增长而又放松，导致政策的公信力备受质疑。

事实上，房地产的理性调整，是吸引资源回归实业的前提，房地产暴利，投资房地产赚钱容易，就不会有人勤劳致富，踏实创业。

中国经济这么多年转型缓慢，一个重要原因就是资金、人力等资源过度集中于房地产业，意味着关系国计民生的实体产业和高新技术领域逐步萎缩，最终使经济呈现“空心化”，只追逐短期利润，只热衷炒作，最终结果就是竞争力的丧失和经济的最终崩塌。

只有房地产告别暴利，资源将向制造业和高科技分散，中国经济集聚的大量地产泡沫才可实现真正的“软着陆”。

房价的合理调整有利于房地产自身发展，不仅不会引发社会问题，反而给中国经济带来莫大的契机：房价合理调整，才有新的购买能力入市，房地产僵局才能打破；房地产从业者才能彻底洗脑、理性看待房地产市场的去暴利化趋势；社会资金才能逐步转向实业，不会再次观望抄底房地产；被房价撕裂的社会才会弥合；真正的转型才有得谈。

目前的零星信息显示，除中央外，北京、上海都已表态在2012年坚持房地产调控不放松，通过加大普通商品房供应，加快保障房建设，为房地产降温的同时，也为扭转中国经济被房地产绑架、产业“空心化”、实业萎缩的态势赢得时间和空间。这场战役，只能赢，不能输，也输不起。

目前，房价上涨的势头已初步遏制，部分城市出现了价格回调。但借助于欧债危机，开发商和地方政府总会幻想再次放松货币政策，并将保增长的宝再次压在房地产上。因此，2012年要坚持房地产调控，就必须防止在政策层面出现松动，避免再次非理性反弹。

对房地产企业而言，更重要的是应该看到，前十年房地产和房价的快速上涨期已经结束，整个房地产都面临着转型的问题。我们看到，在一些理性的企业已经回归。

2010年以来，包括宏达股份、恒顺醋业、金发科技、西部矿业、水井坊等16家主业非地产的“涉房”上市公司宣布退出楼市。万科总裁郁亮是第一个提出房地产将告别暴利行业的业内人士。在他看来，房地产将进入“下半场”，“房地产市场下半场完全不同，要和发展势头过快、有暴利可图的时代告别。我们要向制造业学习，要有正常的行业利润水平，要通过品牌、性价比等赢得市场

机会。”

第5篇：房地产个人总结心得范文

关键词：房地产企业；内部控制；财务管理

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）02-0-02

随着城市建设的综合开发、土地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施，我国房地产企业也随之进入了前所未有的高速发展时期。房地产企业经营的复杂性和多样性使其对其财务管理提出了较高的要求。加强房地产企业财务管理，提升财务管理水平，已成为房地产企业实现可持续发展的关键。

一、房地产企业财务管理面临的形势和特点

（一）房地产财务管理面临的形式

自2005 年始，陆续出炉的“ 国八条”、“ 国六条”等相关房地产政策从以下几方面对房地产企业的财务管理产生举足轻重的影响：提高土地的征用、安置成本，提高了新增建设用地使用费；提高闲置土地的相关成本，从高征收土地闲置费；新办房地产企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和招待费，应按税法规定的标准可以向后结转扣除，但是结转期限由原来的未加限制为最长不超过3个纳税年度；房地产开发企业必须保证“建设用地规划许可证”、“ 国有土地使用证”、“ 建设工程规划许可证”和“ 施工许可证”四证齐全，并且项目的资本金比例达到项目的35%以上，才可以向商业银行贷款。

（二）房地产企业财务管理的特点

房地产企业是指进行城市土地及房屋综合开发、经营和管理，具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织。其财务管理活动具有以下特点：

1.资金筹集、投入规模大，资金周转周期长。房地产企业的开发对象决定了其开发过程是一个巨额资金投入的过程。高昂的地价和房屋工程造价要求企业一次投入的资金数量很大，相应的资金筹集的任务十分繁重。并且，开发经营过程具有长期性，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种方式来筹集资金。同时，房地产企业经营活动的特殊性使得资金管理的周期加长，资金在短期内不能迅速收回，增加了资金周转的难度。

2.开发风险大，需要较高水平的可行性分析。 房地产项目要求一次投入的资金大，压力大，而且回收期长，风险高，决定了房地产企业在做投资决策时要充分论证项目的可行性，而不能完全凭借主观随意性。并且，房地产行业自身的调整能力差，一旦项目进入施工，就很难抽回资金，因此也加大了风险。这就要求企业的财务人员要做好投资决策分析，为企业提供及时、可靠的信息，有效地分散风险，降低风险。

3.财务关系复杂，管理难度大。房地产企业的活动设计面广泛，因而反应出的财务关系也很复杂。其参与各方通常有房地产企业及其投资者、债权人、债务人、企业职工、被投资单位以及与房地产企业内部各单位和个上级管理部门之间的经济关系。

二、房地产企业财务管理存在的问题

（一）财务管理尚处于基本的会计核算的阶段。预测、控制、分析等管理职能基本上处于空白，财务管理“被动反映型”的现象较突出，“大出纳”的特点明显。

（二）尚未充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用。虽然许多企业在不同程度上也建立了工程预算和财务预算的基本机制，但其内容和管理方法与实现战略的需求还存在着较大差距。

（三）财务管理系统的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项目公司/项目部核算体系互不相同，财务软件和核算标准不统一，难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。

（四）由于缺乏统一明确的财务业务授权机制，有些企业的二级项目开发公司各自为政，自成体系，母公司无法有效地对其进行管理，造成公司的管理控制能力下降。

（五）资金管理多头、分散，客观上增大了房地产企业管理和风险控制的难度。

（六）在会计核算方面，停留于记账和会计报表的阶段，从财务单证、会计科目、会计账目到会计报表之中，管理和决策支持信息少。

三、构建房地产企业财务管理体系的步骤及具体内容

（一）建立和完善业务授权制度

房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业，控制风险是企业财务管理体系需达到之首要目标。作为风险控制手段的载体，内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论，企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控等五个要素，房地产企业应将业务授权制度的建立与完善作为强化内部控制体系的重点，因为它将贯穿于控制活动、信息与沟通和监控全过程，与业务流程紧密结合，直接影响企业管理控制方式和控制程度。业务授权制度包括三个层次：首要层次指明确授权对象；第二层次包括业务种类和权力类型；第三层次应具体规定审批依据和工作程序。

（二）建立管理会计系统

建立管理会计系统包括设立责任中心管理和设置管理会计报告体系。

1.设立责任中心。管理房地产企业的责任中心，是指按照管理目标，根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责，将其分别确定为成本中心和利润中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别制定其绩效考核标准，并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和年度业务执行情况，进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。

2.设计管理会计报告体系。房地产企业管理会计报告，需要向管理层及时反馈销售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息，支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告，可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次，每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。

（三）完善财务核算体系

房地产企业财务核算体系的完善应以以下几个方面为重点：

1.根据管理需求重新设计和调整会计单据。目前房地产企业采用的会计单据反映的信息量小，难以提供管理控制所必须的信息，因而应进行重新设计，将诸如合同管理信息、预算控制信息、授权审批信息等内容包括在单据之中，通过单据及时记录经济业务的重要内容，为管理者提供审批依据和决策支持，也便于利用会计信息系统收集和积累管理信息。

2.科学设置会计科目。首先，根据《企业会计制度》的要求，调整并完善原先依据《房地产企业会计制度》规定设置的一级科目。其次，根据管理控制要求，科学设置二级以下的会计科目。第三，会计科目设置与全面预算管理结合起来。需要按照组织结构的特点实现收入、成本、费用类等损益科目和部分重点资产负债科目按部门进行数据归集。

3.统一会计核算程序和规则。各个会计主体的会计科目设置要保持统一，在此基础上可以增加适当的灵活性；各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法要保持统一；各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序要保持统一。

（四）建立全面预算管理体系

房地产企业的全面预算管理的基本内容包括：全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。

1.全面预算模式。根据房地产企业特点，建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后，根据整体资金状况，对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上，将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位，负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算，从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系，及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈，以此实现预算执行的跟踪与控制。

2.预算的考核与分析。房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评，这是指：每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析，房地产企业母公司进行汇总和分析总结，召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况，根据设定的绩效指标对其业绩进行考核，再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析，总结主要的问题，并制定和修正下年度的经营目标，指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。

3.预算的编制与执行。房地产企业全面预算的编制过程，需要上下互动，反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人，他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来，如果某项实际业务是预算范围内的业务，则可按照正常的审批程序进行；如果该业务是属于预算外的业务，则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批，并说明理由。这样，能够有效地控制预算外支出，增强企业的控制能力。

（五）完善资金管理系统完善

房地产企业资金管理系统，首先，应将资金管理纳入全面预算管理体系，通过与项目预算和责任中心预算相结合的资金预算，可以实现对资金需求较准确的预测与动态调度，从而降低资金成本，提高资金使用效率。其次，建立适应于企业规模的资金控制模式。大型房地产企业，二级项目开发公司众多，会计主体数量较大，适应于资金调度中心模式；中小型房地产企业，则可选用资金监控模式。

财务总监应该做好企业财务管理的工作。现代意义上的财务总监是公司重要的战略决策的制定者和执行者之一，是穿插于金融市场和价值管理之间的不可或缺的角色。随着全球经济一体化进程的深入，传统的财务管理知识远远不能适应现代企业的需要。当今的财务管理人员及企业管理者，不仅要遵循某些传统的原则，还要了解瞬息万变的资本市场及财务管理发展趋势，并掌握最新的策略与技术，以便高效地完成工作，给企业所有者和股东们提供强有力的利益保障与支持。

参考文献：

[1]肖荣.试论房地产企业的财务管理[J].财经界，2008（1下）.

第6篇：房地产个人总结心得范文

【关键词】房地产；转折；变化

房地产从90年代初期开始一直到2003年，房地产整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步增长，中国房地产业进入一个稳步上升的通道。2000年初，福利分房政策结束可以说是直接刺激了商品房市场的发展，2003年中后期，国内部分地区的房地产市场过热迹象明显，政府为了稳定市场发展在2005-2006年出台了密集的政策进行调控。当时政策落实实际上是打了折扣的，所以在2006-2007年，热钱、炒作以及人民币升值等经济背景下，国内房价呈现了爆发式的增长。政府随即进行信贷紧缩，在2007年第四季度开始销售量下滑，房价回落。2008年国际金融危机爆发国内经济也深受影响，在持续紧缩的信贷下，房地产发展减速明显。同期国务院出台了“国13条”，其中为进一步鼓励普通商品住房消费，对个人购二套普通自住房贷款予以放宽，并对住房转让环节营业税进行大幅减免。在救市政策出台一年不到，房地产业进行了强烈的回复反弹并在此进入了一波长阳的行情。2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》即（新国十条），“新国十条”一大亮点确立政府问责制，要求开发商一次性公开全部房源。通知总体上分成四个侧重点，一是加大供应，二是限制需求，三是加强监管，四是注重保障。2011年1月10日务院出台“国十一条”，严格二套房贷管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。2012年9月第三套住房贷款停放， 2013年全国二套房限贷政策，外地人买房限购条款，2013二手房住房公积金限贷政策，公积金：主城区二套房限贷，郊区房购买政策，三套房停贷。此后直至2014年底，一方面是政策逐步获得效果另一方面在楼市热潮中拿下的地块也全面降临，市场逐步进入了买方市场持币待购气氛持续发酵部分开发商开始“退地”，少数开发商出现濒临破产或者被兼并的情况，房地产暴利时代终结。2015年对14年全年的房地产销售情况统计结果是成交量下降明显，70个统计城市更有66个房价下降。政府推地的热情和开发商拿地的热情都降到了冰点。

所以在2015年，几乎所有的开发商都在考虑一个怎么办的问题。比如绿城和融创就在怎么办的思索中上演了一场房地产业的大戏。但是更多的房地产开发单位并不是那么瞩目的。笔者所在县城，有130多家具有资质的开发单位，这还不包括绿城、家园、开元等这样的外地大鳄。现在面临的最大问题不是说怎么卖多赚钱，而是怎么去拿一个项目去实现盈利。又几十家小型的开发公司已经从2014年初至今唯有拿地。一般项目的建设周期为2-3年，假设原来手上有项目的，那么现在接近尾声了。马上面临的两个选择，要不要拿地， 不拿地白养人不现实，那么就只能选择退出市场。如果拿地，要通过怎么样的开发以实现盈利呢？

通过房地产业态的分析我们可以得到如下两种方式。1.细分市场，每个开发公司都要向着一个专业领域前进。2.绿色节能建筑。

说了住宅，我们还可以说一个商业地方一个非常具有代表性的人物许卫平。先撇开许卫平颇为神秘的发家史不谈，我们来看这个北京总部基地这个项目。我相信很多人或许还没有听说过这个项目以及这个人的名字，所以先说明下这个项目的大致情况。总部基地（Advanced Business Park，简称ABP），中关村开园以来单体面积最大的中外合资项目，地处西南四环交汇处，科技园出口，占地65公顷，总建筑面积130万平方米，容积率1.59，平均绿化率约50%，总投资约45亿人民币，预期3-5年全部建成。 作为北京总部经济试验新区，位于中关村科技园区内，是中关村丰台园二期产业基地的核心部分。被列为2003年北京市69大重点工程之一和2003年北京市60大外商投资重点项目之一。该项目由九源（北京）国际建筑顾问有限公司设计总部基地成批开发1200至6000平米独栋总部楼、约40000平方米五星级酒店、约12.5万平方米商业配套总部小公寓和健身中心、休闲会所等完善的商业配套设施，将吸纳约近千家大中型企业的总部入驻。通过上述的描述，您或许也基本有所了解了，总部基地是什么？总部基地就是一个建筑业的奥特莱斯。我给你完善的配套和服务提供，然后吸引你把总部从昂贵的闹市区搬迁过来。在北京取得成功以后，现在青岛、浙江海宁、沈阳及英国伦敦的总部基地都已经上马建设中。

前面说了是从市场的业态上去分析开发商的变化，下面的绿色节能建筑就是从居住着的角度去考虑你的发展方向。这绝对是一个大趋势，谁能在现在的混沌中首先起航，毕竟谁将会有最好的市场回报。2012年国家颁布了《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》，其主要目标是到2020年，绿色建筑占新建建筑比重超过30%，建筑建造和使用过程的能源资源消耗水平接近或达到现阶段发达国家水平。到2014年政府投资的公益性建筑和直辖市、计划单列市及省会城市的保障性住房全面执行绿色建筑标准，力争到2015年，新增绿色建筑面积10亿平方米以上。大力发展绿色建筑，提升建设领域绿色发展水平，是加强节能减排，应对全球气候变化，建设生态文明的重大举措，有利于提高资源能源使用效率，缓解资源能源供需紧张的矛盾；有利于降低社会总能耗，减少污染物排放，确保完成节能减排硬任务；有利于推进住宅产业现代化，提高住宅产业科技含量和产业附加值，加快建筑业和房地产业转型升级；有利于提高建筑空间健康、舒适程度，改善人居环境，实现全面小康目标；有利于在全社会促进形成节约资源、保护环境的生产生活方式和消费模式，加快建设资源节约型、环境友好型社会。绿色建筑与之前的节能建筑的最大区别，就是强调住户居住感受。从政策上引导建设者更多的考虑如标准一下条目：

目前大部分的购房者买房的时候考虑的最多的是地段、学区和价格。部分高端客户开始注重小区景观和交通购物等生活问题。但是用户还没有注意到我买房的时候，我的自然采光能达到多少，我的自然通风能达到多少，我房屋内的空气是否达标，噪音是否达标雨后在小区步行是否方便，小区的绿化植物是否易于日后养护，我的垃圾处理是否达标等等。在这个区块内，朗诗地产以其整体的地源热泵及外部遮阳等当时相对超前的为主打技术项目朗诗国际街区一炮而红并获得 “2005中国科技地产十大影响力企业”、“2005年度中国科技地产名盘”荣誉称号。

房地产业拿地等赚钱的日子过去了，房地产业细分开始了。绿城走的是一条颇具坎坷的路，因为市场需要培养，还要等待人们传统观念的更新。朗诗却更好的抓住了人们的心里，曾经搞过免费试住等活动让人们体会到了绿色建筑带来的更好的生活感受，所以短短几年之内变成为了业内翘楚。房地产业的刚性需求依然存在，只是现在需要更多的房地产人更多的思考和专注，去找出市场的潜力提升自身的能力打造自己的标志性名片。

参考文献：

第7篇：房地产个人总结心得范文

一、学历和资历

（一）学历

2016年5月毕业于建筑工程技术专业，完成了大学专科学历的所有学业，取得了大专文凭证书。

（二）资历

2008年至今从事测绘技术员工作。

二、专业理论水平

在测绘工作期间，系统而高效的学习了现代测量学、现代地图学、误差理论与测量平差、控制测量学、摄影测量学、工程测量学、GIS基础应用技能、数字地形图测绘技能、地理信息系统概论、遥感概论、卫星导航定位等专业课程，参与专业认知实习、基础地理数据采集、工程训练、地形图测绘实习、控制测量实习、摄影测量实习、工程测量实习、专业轮岗实习、毕业实习、毕业设计（论文）等专业实践环节，具备基础地理数据采集、地形图测绘、控制网设计与实施、工程施工放样、地图设计与编绘等专业技能等。

三、政治思想和道德品质

首先，本人拥护党的路线方针政策，时刻与党中央保持高度一致，政治上积极要求进步，能严格遵守法律法规，积极参加各项公益活动。对自己的单位充满感情，对事业充满信心。在这期间不仅仅注重自己的思想建设，不断提高自己的政治素质，而且在工作中言行一致，作风端正，实事求是，团结同志，助人为乐，爱岗敬业，乐于奉献，为人诚实，工作认真，敢于负责，有担当意识，工作有开拓精神。

四、工作方面

自2008年9月至今，工作以来，努力学习，不断提高业务能力，在工作中，认真学习业务知识，不断积累经验，积极参加学习培训，不断充实自己；遵章守纪，两年来，自己在工作中做到不怕吃苦，不怕累，学习优秀员工的方法，认真完成了本岗位各项工作任务；团结同事，共同努力，同事关系融洽，团结友爱，互相帮助，互相尊重。

五、工作总结

好钢需要千锤百炼，做事需要百折不挠。吃苦耐劳，踏实工作，不怕困难，勇于争先。在实际工作中，始终坚持把自己放在生产第一线，积累经验，提升测绘技能，以具体的实践来促进我对侧护理论知识的巩固和再认识。

自参加工作以来，一直树立崇高的职业道德观念和爱岗敬业精神，以强烈的事业心和责任感为动力，以振兴和发展中国测绘视野为己任，在平凡的工作岗位上勤勤恳恳，兢兢业业，严谨测绘，按时保质保量完成各项测绘工作任务。

二O一八年十一月六日

扩展阅读：

专业技术工作总结 

主要内容：1. 全过程参与三、四等水准复测与改造工程，获益非浅。2. 进一步熟悉国内常用数字化成图软件，取长补短。3.技术管理、生产管理、质量管理同步提高。4.不断学习新知识，适应时展的需要， 

本人于2000年12月评定为助理工程师，一直在广西第一测绘院从事测绘工作，2004年2月在第一国土测绘队任副队长。任现职以来，我努力钻研专业技术知识，在技术管理、生产管理过程中努力摸索和创新，先后于2001年至2002年在广西壮族自治区三四等水准路线复测与改造工程中担任藤海线、横檀线、桐扶线等16条三等水准路线复测与改造工作的技术负责人；于03年至04年5月在广东省佛山市顺德区北滘镇1：500数字化地形地籍测绘工程中担任第一国土测绘队测区负责人；于04年6月至今在广东省东莞市桥头镇1：500数字化地形地籍测绘工程中担任测区负责人。在一线锻炼的几年中，通过理论联系实际，在院部、总工办的直接领导下，我个人的专业技术能力得到了充实和提高，对整个测区的生产管理、技术管理、质量管理也积累了一定的经验。总之，五年来自己在技术工作中取得了不小的进步，但也存在着很多有待提高的问题。现对几年来的专业技术工作总结如下： 

一、全过程参与三、四等水准复测与改造工程，获益非浅。 

区内三、四等水准路线复测与改造工程周期较长，一般为20至30年，随着我区经济建高速度的加快，周期稍微缩短。由于有将近三十年水准丰富经验的的老测量员仍是这次复测与改造工程的主要参与者，在工作过程中我从他们身上学到了不少书上学不到的知识。本人作为技术负责人带队完成了藤海线、檀张线、横檀线等16条水准路线的复测与改造，全方位掌握了踏勘选埋、仪器与标尺检查、观测与数据处理等工序。熟练应用广西第一测绘院提供的《三、四等及等外水准记录程序SZJL01》和广西第二测绘院提供的《水准测量电子手簿数据处理程序SZCL_34》两个程序，并完成了16条水准路线的技术总结。

二、进一步熟悉国内常用数字化测图软件，取长补短。 

任现职以来，本人先后在几个测区担任测区负责人，由于每个测区使用的数字化测图软件不一样，如在北滘测区使用SZCT成图软件，在桥头测区使用GTC成图软件，加上之前在广州测区使用过的SV300、CASS4.0等成图软件。每一个软件都是在生产过程中慢慢 

完善起来的。在工作过程中，在熟悉应用的基础上，通过比较各软件的优缺点，对其进行改进，并能在测区范围内对作业人员进行培训，使各项工程能顺利完成，自身技术水平也得到提高了。

三、技术管理

在钻研专业技术知识、提高自身技术素质的同时，本人还努力探索技术管理、生产管理和质量管理，以促进测绘队伍整体素质的提高。先后在各测区制定队伍管理办法、质量管理办法等。率先在桥头测区执行“预定类别╳质量系数=分配类别”的质量管理办法，这样，产品质量与收入科学的挂钩了，整个测区产品质量有了较大的提高，获得了十分挑剔的甲方监理的好评。

四、不断学习新知识，适应时展的需要。 

现代社会的发展日新月异，知识更新十分迅速，如果不及时补充新知识，不经常进行不间断的学习和交流，就不能适应技术工作的需要，就要被淘汰。本人坚持学习和钻研计算机软、硬件知识，如应用Word完成文字处理工作及文字材料；应用Excel打印各种记录表格，完成工程信息的存储和分析处理，自学GPS、GIS及测绘新知识。在助理工程师任职期间，我院已建立了严格的管理体系，并且获得了质量管理体系（ISO9001）认证，是广西壮族自治区第一家获得质量管理体系（ISO9001）认证的测绘单位。本人也在执行质量管理体系过程中提高了技术业务水平，并于2004年9月获得质量管理体系（ISO9001）内审员资格。新技术的发展使我始终保持着旺盛的求知欲，同时也让我本人的专业技术水平不断地得到提高。 

以上是我近五年来从事的主要技术工作的情况，通过从书本上学习、从实践中学习、从他人那里学习，再加之自己的分析和思考，确实有了较大的收获和进步。成绩和不足是同时存在的，经验和教训也是相伴而行。我将继续努力，克服不足，总结经验，吸取教训，把自己的工作做的更好。

专业技术工作总结

专业技术工作总结

一、个人简历

本人于2004年7月毕业于南京工业大学-土木工程学院-地理信息系统（GIS）专业，本科学历，获学士学位。自2006年4月至今在房地产交易服务中心从事房产测绘成果备案与房产图文系统图幅的修测更新工作。于2010年4月获助理工程师资格。

二、继续教育及目前的学术水平

本人在工作中虚心好学、不懂就问，同时注重利用业余时间进行自我学习、自我充实。积极主动的参加各类继续教育和技术规范的学习，主要有以下各项：

2006年：产权登记管理办法培训；2007年：房地产测绘基本理论知识和技能的培训；2008年：《房产测量规范》培训；2009年：苏州市房屋权属登记面积计算规则培训；2010年：职称计算机应用能力考核培训。

随时间的增加，通过大量的备案成果审核与图幅修补测工作，本人的知识结构、业务素质、实际工作能力等方面得到了极大的提高。在常规工作的基础上，自我抓基础、抓内功，抓实效工作，不断提高自我工作素质，使自己成为工作行家里手；注重自我工作作风的培养及业务能力的提高，着力提高工作效能。

三、主要工作内容和工作业绩

1、主要工作内容：本人按照自己制定的工作思路及各阶段性工作目标，突出重点，讲究实效，勤思考，并通过努力，千方百

计，不折不挠地开展工作:

（一）房产测绘成果备案工作。房产测绘是房产产权产籍管理的前置性工作，是一项专业性、政策性很强，精确度要求很高的工作，关系到国家、房地产权属单位和房地产权利人的切身利益，因此房产测绘必须做到标识规范、数据准确。房屋建筑面积作为衡量房产价值的重要指标之一,其测绘成果的准确、公平、合理与否,在业主中成为敏感性问题,所附带的责任亦越来越大。针对房产测绘市场测绘成果质量参差不齐，本工作规范统一了本市房产测绘标准，增强房产面积测绘透明度，对测绘成果进行严格的检查验收，使测绘成果合法、真实、有效地反映房屋实际情况。对用于权属登记的房屋测绘面积，特别是共有建筑分摊面积，严格按照房屋报建、竣工验收图把关、审核，以确保作为房地产权属登记的测绘成果符合国家标准《房产测量规范》。

（二） 房产图文网络系统图幅的修测更新与维护工作。房产图文网络系统是采用地理信息系统（GIS）技术进行数据管理与组织，以各种比例的航测图、测控网数据作为房地产产籍图库的来源，以此为基础对房屋相关属性信息进行索引与管理。本系统是由房产信息数据库系统以及建立在数据库系统之上的空间查询与分析功能组成，实现了图形与属性的有机结合，可以方便快捷地提取房屋的属性数据，同时提供了方便快捷的地形图修补测、实时的房屋数据输入及更新以及灵活方便的打印输出功能，本工

作通过对系统图幅的修测更新实现了以图管房，以图管档的管理模式，使房产管理更加科学、实用和方便。

2、主要工作成绩：本人在任原职期间作为技术骨干，房产测绘成果共备案了商品房？，厂房？，私房？；图文网络系统修补测分丘图？；图文网络系统的楼盘建立？配图成果输出？。在其他方面，本人能够主动热情地帮助同事解决实际工作中遇到的问题，特别对新来的同事能在工作中加以指导，使其尽快适应自己的岗位。能够踏踏实实地完成领导交给我的各项任务，按照岗位职责，严格履行自己的职责。

四、论文情况

1.《GIS在房地产中的应用》独著，内部交流论文；

2.《房产测绘的差错控制》独著，内部交流论文；

概述了房产测绘中的几点措施，分析了产生误差的原因，基于误差分析，提出了房屋预测方案，便于将误差降低到最小。

第8篇：房地产个人总结心得范文

1.1区域经济主要变量对房地产价格的影响

在社会总供给与总需求大体平衡、社会结构协调、区域经济健康合理发展时，房地产业就具有良好的发展条件和基础[20]；反之，如若社会结构失衡、区域经济整体效益差或增长质量不高，房地产业的发展就会受到限制。房地产开发离不开资本投资的运作。房地产开发投资额越大，消费者及其他房地产开发商对市场预期越高，从而对房地产市场发展的激励作用就越大。从供给角度考虑，开发商投资水平越高，越有能力提供更多住房，规模效益越大，就越有可能降低房价。从消费水平角度分析，理论上消费者消费水平越高，支付能力越强，住房需求越旺盛；从微观经济学供需曲线上来看，在供给不变的情况下住房价格也越高。然而需要注意的是，尽管消费由收入被动决定，但收入增加对房价的影响程度不能一概而论，还取决于消费者个人边际消费取向等其他方面因素。利率水平主要作用于宏观层面，概括来说即通过利率高低能够影响开发商的运营成本和购房者的购房成本，从而影响商品住房的供给和需求，进而达到影响房地产价格的目的。近期，中国人民银行消息决定下调金融机构人民币贷款基准利率，试图调整由于房地产市场遇冷，开发商开发势头低迷，消费者买房热情减弱，区域GDP增速放缓的局面。

1.2房地产价格对区域经济的影响

区域经济是市场宏观经济的重要组成部分，区域经济的可持续发展是我国宏观经济可持续的主要支撑，是拉动我国宏观经济向前发展的原动力。需要指出的是，区域经济的可持续并非只停留在关注地区经济指标层面，其实质是在继续推进经济增长的同时兼顾社会进步和生态和谐，是一个三者融合协同发展的有机统一过程[21]。过去，人们一度认为追求高房地产投资额可以得到区域经济指标倍数增长，然而却忽略了对社会与生态的负面影响。前文提到高房地产投资额会导致高预期和高房价，彼此呈正向影响，因此要研究房地产价格对区域可持续发展的影响亦需从三方面考虑：即对生态可持续性的影响、对经济可持续性的影响及对社会可持续发展的影响[22]。关联效应与乘数效应是常用于表示其他产业指标和区域经济指标彼此相互作用程度的经济效应。可通过循环和因果积累这种作用不断强化放大、不断扩大影响，从而研究经济活动中某一变量的增减所引起的经济总量变化的连锁反应程度。本文所指“关联效应”，即房价与区域经济之间相互发展的作用效果。房地产价格所表现出来的物质流、资金流、信息流等通过一定的经济效果增加区域经济中各个要素的关联度，从而体现拉动或抑制区域经济的外在效应。房价对区域经济的“乘数效应”是一种宏观的经济效应，表现在一个变量的变化以乘数加速度方式引起最终量的增加。从市场供给与需求角度引起的房地产价格的变动，间接反映在区域内的资源整合、资金流通、联动发展，对经济增长有“乘数效应”。众所周知，每一块有限面积土地能承载的环境压力与人口压力都有一个上限。然而，随着城市大量人口涌入催生了住房的刚性需求量，抬高房地产价格进而刺激房地产开发商大量投资开发土地的同时，“混凝土森林”导致城市环境难以荷载，热导效应、噪声效应、疾病频发。与此同时，房地产价格的区域性分布不均亦会造成地区内交通压力增大，普通居民因无法承受市区内高价房而不得不选择离市中心较远的房屋，致使上班高峰时城市交通拥堵现象严重，拉动效应与成熟效应同时显现。此种房地产价格对社会可持续发展造成负面效应。

2房地产价格与区域经济系统构建

2.1房地产价格与区域经济系统的结构

区域经济子系统与房地产子系统之间在相互影响和制约的作用过程中共同演进。区域经济的发展为房地产业提供各种物质资料的生产，包括通过资源配置所带来的房地产资金投资分配，调整土地市场供应，通过物价指数和消费者投资预期调整房地产业投资力度，从而带动房地产业与区域经济的协调可持续发展。房价子系统除了直接作用于区域经济系统以外，还通过资源、环境、人口、社会间接对区域经济系统施加影响，如图1所示。图1系统相互作用图在充分考虑房地产价格与区域经济及深入分析其内在关系的基础上，得到模型的总体因果关系图，如图2所示。利率投资者意愿地产企业开发能力供求效益利润住宅建筑用地边界银行支持力度房地产产业值消费机会成本存贷利息区域经济产值物价指数区域固定资产投资土地价格土地政策房地产建筑成本土地市场供应房地产价格政策法规供求比房地产市场供应房地产市场需求其他因素购房政策购买能力房价收入比按揭贷款首付比收入预期信贷规模信贷需求家庭结构性收入消费需求人均收入家庭结构房地产投资心理预期消费水平<其他因素>图2总体因果关系图（1）房地产价格房地产产业值区域经济产值区域固定资产投资土地市场供应房地产市场供应消费需求房地产市场需求供求比房地产价格。（2）房地产价格房地产产业值区域经济产值人均收入消费水平消费需求房地产市场需求供求比银行支持力度地产企业开发能力房地产价格。（3）房地产价格房地产产业值区域经济产值人均收入信贷需求信贷规模存贷利息利率地产企业开发能力住宅建筑用地边界房地产价格。（4）区域固定资产投资房地产投资房地产市场供应供求比房地产价格房地产产业值区域经济产值。（5）区域经济产值人均收入信贷需求信贷规模存贷利息利率地产企业开发能力房地产价格房地产产业值区域经济产值。

2.2整体系统流图

房地产价格与区域经济系统子系统、人口就业子系统和房价标准构成，整体系统流图如图3所示。（1）区域经济子系统。区域经济子系统的核心概念涉及区域GDP、区域经济增长率、区域经济投资等。（2）人口就业子系统。人口就业子系统的核心概念涉及就业人口增长率、第三产业就业人口、城镇化就业人口增长率乘子等。（3）房价子系统。房价子系统的核心概念涉及房地产价格、房地产价格变化率等。

3房地产价格与区域经济系统动力学仿真

3.1模型检验

模型的信度及效度检验采用了与历史数据比较分析的方法，结果如图4所示。其中2012年数据偏差最大，但也仅为6.31%，表明仿真结果与实际数据基本一致，该系统动力学模型可用。

3.2模型运行结果及分析

根据现状条件下的各参数值，运用系统动力学VENSIM仿真软件，可得2004~2013年哈尔滨市房价与区域经济系统的仿真结果，主要为验证性作用，详见图5~图7。仿真结果表明，2004~2013年区域GDP、就业总人口数、房地产平均价格总体上升，符合我国市图52004~2013区域GDP仿真结果图62004~2013就业人口仿真结果图72004~2013房地产价格仿真结果场总体状况。其中，2006年哈尔滨市房价增速放缓，有走低趋势，其原因可能是同年央行对贷款利率进行的两次上调增加了消费者购房成本，抑制了购房行为；2008年爆发全球金融危机，哈尔滨市房价不降反升，这与央行同年4次下调贷款利率不无关联，同时亦可判断此时购房者主要为刚性需求；此外图中可见哈尔滨地区经济和就业情况依旧维持稳健增长，分析原因可能为本文在搜集数据时以区域为单位，通过区域内的指标统计和修正，弱化了危机在指标及数量关系上对经济和产业的影响；另一方面，由于哈尔滨市的地理位置和对外发展状况，从经济各项指标以及房价的统计数据上看，危机的影响不能作为研究的关键因素，因此本研究不予考虑，这也充分体现了房价与区域经济互动关系的地域差异性。2011~2012年间区域GDP增速放缓，区域房地产价格走低，就业人口总数稳定增长。可见区域GDP对房地产市场有一定依赖作用，彼此呈正相关作用。2011年7月起，各地紧随“国八条”推行限购限贷政策，一时价格走低；然而稳步发展的经济态势刺激就业，增长的就业人口也一定程度上推动了区域GDP的发展，两者呈正向影响，但人口增长对区域GDP作用效果并不明显，有理由推测新增的就业人口为简单劳动力。2012年后，地方政策作用效果减弱，房价反弹，又促进了区域GDP的加速增长，再次证明了两者正向影响的关系，且房价增长对区域GDP作用效果显著。2004~2013年区域GDP和房价的仿真结果，很好的拟合了区域经济与房地产价格协调发展的理论结论，二者相互促进，具有紧密的内在联系。

4结语

第9篇：房地产个人总结心得范文

1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的出台，

标志着福利分房制度终结，中国正式进入了住房商品化时代。

十年来，各路资金争相涌入及行业产值的迅速增长，

使得房地产业成为名副其实的国民经济支柱产业之一。

然而，硬币的另一面是，与民生休戚相关的高房价不仅将房地产行业推到了风口浪尖，

也让其成为历次政策调控首当其冲的目标。

未来十年，住宅产业化或将肩负起促进房地产行业转型的使命。

2001

个人消费者成为住房销售的主体

2001年3月12日，天鸿宝业（600376，现名首开股份）上市，标志着长达8年之久的房地产公司上市禁令解冻，其上市首日高开高走，上涨了179.81%。同年4月，金地集团（600383）上市，揭开了新一轮房地产市场快速发展的序幕。

支撑房地产企业上市解禁的，是2001年政府密集出台的涉及商品房购买各个环节的商品房政策。其中，影响最大的《商品房销售管理办法》是中国商品房销售领域的第一部成套法规，该办法对过去一系列有关商品房销售问题的细化和汇总，其实质在于标志着个人消费者已经逐步取代了机构消费者成为住房销售的主体，曾经掩盖在福利分房制度下的有关住房销售环节的诸多弊病需要得到解决。另外，办法对商品房预售和现售制度进行了规范，明确了房屋的交付标准及后续保障制度，对当时市场上至少五成以上的项目，尤其是新项目销售产生很大影响，开发商惯常采用的提前内部认购抢占市场的策略已经失去了意义。

2002

新一轮土地革命拉开帷幕

2002年5月9日，国土资源部下发了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从当年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。在房地产行业发展史中，“土地招拍挂”无疑写下了浓重一笔，被业界喻为“新一轮土地革命”的开始。“天价地”屡现、顺驰的飞速成长、万科坐拥逾2000万平方米土地储备、杨国强家族凭碧桂园一度成为中国首富等行业大事皆诞生于此背景下。

一方面“招拍挂制度”的推出有利于实现房地产行业的市场化，同时助推了政府基础建设和城市化进程的速度；但另一方面“招拍挂制度”也刺激了地方政府的征地、拆迁的行为，创造了大量的强制性消费需求，成为房价上涨的助推器。

2003

房地产行业“荣升”国民经济支柱产业

2003年12月8日，北京市大兴区黄村卫星城北区1号住宅项目用地被顺驰集团以9.05亿元拍得，震憾全国，被业界称为“世纪第一拍”。也正是在这一年，《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文）出台，房地产业被定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”的“国民经济的支柱产业”。

自此房价开始正式进入了上升通道，而房地产市场也迎来了新一轮波澜壮阔的大牛市。据中国社科院蓝皮书报告中的数据，1998-2003年的5年间，全国商品住房每平方米的价格总共只增加了343元。而到了全面实施18号文件后的2004年，每平方米的房价就比上年暴涨了352元。

2004

8・31大限，地方政府的狂欢

2004年3月31日，国土资源部、国家监察部联合发出通知，严令各地必须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，是为“8.31大限”。自此，协议出让的土地转让方式正式退出历史舞台，“招拍挂制度”得以全面实行。

“招拍挂”制度的全面实施对房地产市场有三点影响：首先，有利于抑制政府官员的“土地寻租”空间，提高政府的卖地收入；其次，制度的实施提高了开发商的拿地门槛，市场对开放商的资金实力有了更高的要求，尤其是在一二线核心城市，高额的土地出让金意味着开发商必须具备强大的融资实力，房地产开发开始进入寡头时代；最后，由于一级市场的土地由地方政府实行统一的收储和供应，政府可以通过垄断权获取巨额的垄断差价，尤其是在农村土地对应的新增土地供应环节，农民基本上被剥夺了土地升值的全部收益，这在其后也产生了一系列的社会问题。可以说,“招拍挂制度”的全面推行虽然减少了地方政府在土地供应环节官员进行个体寻租的机会，却强化了地方政府在土地供应环节的经济地位，自此地方政府在房地产市场的利益分配过程中开始处于中心地位。

2005

中国首单MBS问世

2005年，经人民银行批准，中信信托投资有限责任公司获准发行不超过31亿元的个人住房抵押贷款支持证券―房贷证券化。同年12月15日，中国建设银行推出首单中国个人住房抵押贷款证券化产品―“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”。建设银行选择其上海、江苏和福建三家一级分行作为本次项目的试点分行，从这三家分行选出15000余笔、金额总计约30亿元的个人住房抵押贷款组成资产池。

个人住房抵押贷款证券化产品的推出，有助于金融机构放松房贷银根，而且最终将使个人房贷固定利率成为可能。时任央行副行长的吴晓灵曾指出：“在我国推行资产证券化是一项银行、投资人、政府和资本市场共赢的金融创新，是加快金融体制改革、积极发展资本市场、维护金融稳定和金融安全的一项重要举措。”

2006

“国六条”紧箍咒无疾而终

面对离谱的房价和极高利润的开发商， 2006年5月17日，国务院常务会议上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），措施涵盖了住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。同年5月29日，国务院办公厅以十分罕见的速度《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，对“国六条”进行了细化，要求建筑面积90平方米以下住房必须占到总面积的70%以上，同时廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70%。同年9月，路劲基建（01098.HK）与顺驰中国控股有限公司签订协议，顺驰中国被迫易主，此后，房地产企业并购浪潮初起。

与以往空泛的针对宏观层面的房地产调控政策不同， “国六条”的重要意义在于，政府第一次开始尝试对房地产发展结构进行国家层面的指引，虽然调控的手段仍然有些简单粗暴，但其反映的是国家调控思路的进步和转变。不过，与2005年“国八条”的调控结果（2005年除上海的房价出现短暂下调外，全国总体房价仍然上涨）类似，“国六条”的效果依然令人失望，虽然国家对住房结构调控的内容进行了细致的量化规定，但在具体实施过程中这些量化指标都是无法考核的，中央和地方博弈的结果仍然是地方取得了胜利。

2007

信贷政策取代产业政策，

成为房地产行业的核心驱动因素

2007年7月24日，北辰实业和北京城开组成的联合体以92亿元的天价夺得长沙新河三角洲地块，超出起始价45.62亿元，创造了土地单幅成交价最高纪录的全国新地王，也成为开发商在全国范围内疯狂抢地的缩影。在此背景下，2007年，信贷政策取代了产业政策成为了房地产行业的核心驱动因素，加息成为了房地产行业的关键词。央行在一年内6次加息，并10次上调了存款准备金率，资金面全面收紧，幅度和强度史无前例。

再加上“9.27新政”，即二套房贷政策的强烈冲击，房价开始松动，楼市拐点迹象初现。 “9・27新政”体现了政府地产调控思路的转变，开始重视房地产市场的资本属性，尝试从需求结构入手调控市场。二套房贷政策也逐渐成为了政府房地产政策工具箱中的重要调控手段，在之后的2010、2011年被多次运用。

2008

政策“变脸”:

推出“四万亿计划”及房地产支持政策

2008年的金融风暴，使全球经济面临衰退危机。中国政府相机抉择，出台了一系列政策措施加以应对。对房地产市场，意义最为重大的，非“四万亿”及房地产支持政策莫属。10月22日，央行、财政部和国税总局联手推出多项房地产利好政策，包括降低首次置业小户型单位的契税、免征土地增值税和印花税以及首次购房首付降至两成、贷款利率下浮30%等。11月，中央政府提出“四万亿”的刺激内需计划，主要投资于保障性安居工程、农村基础设施建设、铁路公路机场等重大基础设施建设、医疗文化教育和地震灾区重建。据测算，直接保障住房建设或民生住房总投资预计高达9000亿元。12月17日，国务院《促进房地产市场健康发展措施》出台，对房地产交易税收进行减免。其中，个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

“四万亿”计划、以及房地产支持政策，对于当时刚刚经过持续的紧缩政策调控、资金面紧张的房地产企业来说，无疑是雪中送炭。政策的“变脸”，不仅仅使2008年全国商品房销售额未出现大幅回落，还为下一年销售额的大幅增长创造了条件。2008年全国商品房销售额2.41万亿元，仅比2007年减少了0.55万亿元，在全球金融风暴背景下，中国商品房销售额未出现大幅回落。

2009

慢开发模式受政策挤压

在利好政策刺激下，房地产市场在2009年迅速复苏并不断高涨，高房价之下，“蜗居”、“蚁族”等成为流行词。截至2009年底，中央不得不再次调整政策方向，由松变紧。在此期间有不少政策措施出台，但从市场长期制度建设、市场运行环境和对房地产开发商商业模式的影响等角度来看，土地增值税清算和土地出让收支管理政策，当属2009年最为重要的事件。5月21日，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。

土地增值税清算，会导致开发商的暴利空间大大减少，这使得开放商通过囤地捂地获取土地升值的“慢开发”模式受到政策挤压。拿地首付比例的提高和分期缴纳期限的限制，对开发商拿地的积极性，地价的涨幅，都是有效的遏制，对于降低政府对土地财政的依赖也有着积极意义。

2010

持续严控下保障房建设提速，商业地产受追捧

持续的政策调控无疑是对2010年以来房地产市场产生最大影响力的因素。2010上半年，由“国十一条”引发第一轮调控；2010下半年，首套房首付上调、加息等政策陆续出台带动了第二轮房地产市场的调控。进入2011年，新版“国八条”确定了一系列新的调控措施，包括将二套房贷首付提至60%，明确了保障性住房等用地不低于总量的70%，要求房价过高城市限购，制定房价控制目标，落实住房保障和稳定房价约谈问责机制等。其中的新版限购政策无疑最为抢眼和关键，现阶段限购政策的执行效果和力度，将很大程度地影响政府未来的政策走势，2011年的房地产调控，仍然待续未完。在房地产政策维持严控的同时，保障房建设大大加速。