商业地产发展前景精选(九篇)

第1篇：商业地产发展前景范文

【关健词】商业地产；景观设计；问题；原则；设计方法

引言

随着大型综合购物中心的发展，中国零售业全面对外开放，为商业地产商的发展留下了巨大的市场发展空间。商业地产不同于传统商铺租赁形式，以全面融合地产业与商业为特色，正悄然成为市场的新宠儿。商业地产将掀起新一轮的投资热潮，商铺地产、购物中心、地产酒店、地产写字楼、工业地产都将成为未来商业地产投资与关注的亮点。一方面，我国城市化进入快速发展的阶段，商业地产必然会在数量与总体规模上日益增加；另一方面，随着我国经济的不断发展、人民生活水平的不断提高，多购物环境的要求也越来越高，这迫使商业地产在设施、空间形态等方面进行不断地改进。

我国目前经济发展水平、商业项目策划与建筑设计水平仍然相对较低，与发达国家相比，在商业经营、空间形态上仍然存在着较大的差距。这种差距必然会随着我国经济的发展而逐步缩小，给商业建筑、景观的发展提供较大的发展空间。近年来，步行商业街的迅速发展、购物中心的悄然出现，显示出我国商业地产空间形态的重要变化；部分城市新建或改建的重要商业场所，显示出我国对大型商业地产景观设计的要求越来越高；一些境外设计事物所开始获得某些大型商业地产的设计任务，显示出我国商业地产设计的竞争越来越激烈。而商业地产景观设计的理论研究还处在刚起步阶段，与目前商业地产设计蓬勃发展的步伐不相协调。这些变化都迫切地需要我们进一步深入研究现代商业地产的设计。

1 目前商业地产景观设计中存在的问题与思考

商业地产是现代人在生活中接触较多的一种空间，是人们购物与休闲活动的重要场所。在现代城市中，商业地产作为城市社会活动和贸易活动的中心、节日消费的场所，是城市中最具艺术气质、最具公共性、最能够反映城市特点的公共开放空间之一，是城市发展中一个重要的环节，有着极其重要的作用，我国各地对城市商业地产的建设都投入了巨大的人力、物力。但同时，我们应该看到，经过30多年的改革开放，虽然我国商业领域的市场化程度较高，但商业地产在数量、规模和形态上仍然有着很大的发展空间。我国城市商业地产的发展过程存在着一些问题和不足，诸如对资源与环境的忽视，造成城市生态环境失衡；对安全性和公平性的忽视，造成人性化及功能性缺失；盲目崇洋、生搬硬套，造成地域文脉的丢失。这些问题的存在和我们国家所提出的可持续发展战略显然是背道而驰的。

商业地产的景观规划与其模式紧密关联，建筑空间在商品被消费的同时也同样在使用过程中被消费，与商品相互促进使双方的价值得到实现。在商业地产景观的设计和塑造中，一定要体现出商业地产独特的空间魅力，充分考虑到空间景观和盈利模式的关系。如今的商业地产应该是更加关注消费需求，设计出针对商品展示、促销、娱乐等活动广泛结合的空间，以适应多样化的消费行为，更好地聚集人气。采取多样化的商业地产设计，包含着空间功能的多样化和空间形态的多样化，有利于商业业态和空间景观的丰富性和灵活性，也有利于应对市场的灵活变化。在传统商业地产模式如商厦、广场步行街等中融入餐饮、休闲、体育、动漫游戏、娱乐、公寓酒店等设施，形式上可以有室内步行街、玻璃拱廊、中庭广场等合理并置，空间上动静结合，室内外相融合，给购物者带来愉悦，增加购物过程中的趣味，赋予商业地产文化主题和地域特征。在当前商业地产设计中需要加强与体验式消费相结合的设计。

一个富有文化主题和鲜明特征的商业地产可增强消费者的归属感和认同感，提升商业地产空间的精神品质，同时对保留城市的传统风貌融入城市的整体格局也有积极的作用。随着社会经济的发展，商业地产在城市中扮演着越来越重要的角色，商业地产空间不仅代表着特定的商业集团的利益，也与广大市民的生活质量密切相关，关系到整个城市的良性发展和整个社会的整合。我们应该更深层次地去理解和操作商业地产空间，最大化地体现经济价值和社会价值。

2 商业地产景观设计应遵循的原则

2.1 公共性

商业地产景观的设计要承担一定的城市公共空间职责。商业地产项目不仅仅是简单的商业投资。许多开发商、设计师仅把购物中心当成一个卖场。但购物中心有一个很关键的社会功能，即承担着提供城市公共空间的责任，政府部门在建设城市公共空间时，往往故意“做”一些“公共空间”进去，比如公园、广场等等。但是，这些广场公园仅仅符合空间的要求，且缺乏多样社会功能的承载。当代城市是非常缺乏多功能空间的。商业中心就是可以将“多功能”延续的载体。购物不仅仅是购物，其背后有着丰富的情感诉求，尤其是娱乐功能。

一个商业地产项目成功与否往往不是依靠店铺中买卖些什么东西，而是店铺以外的公共空间有些什么吸引人。有许多开发商认为，投资在公共空间减少店铺的面积。然而，他们没有意识到公共空间在吸引人流、启发消费、提高商业效益方面的关键作用。所以，充分认识到公共空间是决定商业地产项目成功的关键，是推动商业消费的关键。

2.2 体验式

在公共性设计的具体操作过程中，倡导“体验式”的设计，创造一种体验式的商业消费环境。从操作层面出发可以归纳为3点：

2.2.1 无论项目大小，都将它定位为这个城市中必然的目的地。也就是说，每个人都必定要去，去感受它的吸引力和魅力。

2.2.2 采用多样化的、丰富的手法。现在许多商业中心的建筑和环境的设计手法跟一般写字楼没有太大区别，无法满足人们的好奇心。这就是很多商业中心人流虽然大，消费额却不高的原因。好的商业中心必须充分触发人的消费欲望。因此，必须将个人感受融入到空间、材料、颜色等设计之中，融入到细节的设计之中。

2.2.3 要有参与性。顾客到购物中心，不仅仅是买东西，被动的体验，反映在公共空间的设计上，就是要创造不同的机会使他们能进行其他活动，为他们提供相应的设施，使得其和环境之间有互动。

随着体验消费比重的增加，多姿多彩的观光、表演等促销与休闲活动被融合到商业设施的设计中。最为突出的是表演空间与休闲广场。在目前几乎所有的大型商业设施中，无论是原有还是新建，一项常年不懈的活动就是在门前的广场上，或在室内的中庭里搞促销活动。形式包括时装表演、抽奖、文艺表演，甚至嘉宾对话之类的研讨会。这一类型的活动已成为商业活动必不可少的一部分，而在建筑的设计中少有考虑，商场主要出入口的人流经常为活动的人群所困。为适应这一趋势，有些商场单独设置了表演区域和与购物人流不在同一水平面的舞台。另一方面，人有观赏别人与被别人观赏的需要，共享空间的概念也是由此而来。在商业地产空间设计中引进休闲功能，创造各式各样的休闲空间，各类艺术形式都可为休闲空间增添情趣。关注体验消费的新需求，并创造更有个性的体验空间成为新一代商业地产景观设计的新趋势。

2.3 愉悦性

消费是一种愉悦的过程，而这一“愉悦”性是由商品引发的。商品的愉悦性简单地可以理解为实用的、时尚的、愉悦视觉的、愉悦性情的、可娱乐的特性。后现代时期的艺术对装饰的嗜好、怀旧情结、对技术表现和材料表现的热衷、对通俗文化的热衷、注重公共参与、注重多元化表达等等都脱离了早期现代主义，成为充满妄想的自娱与自乐。

当后现代时期的建筑成为商品和时尚产物被使用和消费时，它必然是愉悦和娱乐的。

现代的商业地产空间设计与传统的商业空间或商业街不同，它功能齐全，涵盖吃、穿、用、住、娱乐，空间庞大、混杂、不可预知、冲突、不简约，但是令人激动、充满诱惑、时尚、令人玩味、五光十色。它是一个商品，一个十足的后现代产物。许多设计布局将天然景观和步行系统合一，通过多变的空间结构、色彩、标识、照明渲染、可触摸的材料、阳光、空气和人工景观等将功能空间连接起来，形成兼具商业性、游览性和娱乐性的步行场所，形成集娱乐于购物行为之中的复合空间系统，和一个足以引发“愉悦”情绪的所在。

更具体的，愉悦性的创造过程可以分解为3部分：首先发掘当代购物过程的行为心理，把这些元素提炼出来，然后寻找与这一行为心理相对应的空间模式和可能性，最后依据上述的元素和可能性总结实现它们的手段。这一过程包含了积极的挑选、评估和筛选，是把情感信息理性化的过程。当设计从概念研究进入实体设计时，这一过程显得特别重要，它揭示了设计的相关元素和目标。

商业地产空间设计的最终目标就是传递一种“愉悦”。这一“愉悦”来源于商品和商业空间对于“商品”意义之一的“时尚”的追逐。它声明商业建筑与景观设计应该成为商品，即成为广告性的标志(商业性)，它鼓励人们使用、消费和愉悦。当商业地产空间和商品的意义等同，空间使用和商品交换的价值等同时，空间的意义就是不断地制造愉悦、制造时尚、制造体验。现代的商业地产空间设计将与今天这个后现代社会共享着特殊的人文场景。一个庞然大物、功能多样、形态混杂、冲撞、重叠、空间壮观、色彩亮丽迷人、材质可触摸，它着实是一个时尚的商品，一个可以被消费和愉悦的地方，一个媚俗的场所、一个大众的聚集地，设计就是试图实现建筑和景观从空间向商品的转变，实现消费的自娱自乐即真正的“愉悦”性。

2.4 地方性

在寻求地方性文化传统与当地习惯的特色中，商业场所应该是最敏感、直接而多样的体现，如在建筑、景观的空间布局和形态结构、材料环境、色彩图案上。80年代开始的传统历史文化回归主题，它们已经越来越多地被附加在商业的内容上，成为城市交流活动和体现的场所。这种设计的主题内容会以历史片段、电影场景等复制出现，让人们经历种种日常生活中的欣喜与快乐，使人跟随着主题内容，身临其境地重塑生活经历，这种在真实与虚拟空间的场所体验也丰富了人们真实的快乐生活。这种空间，情节序列与日常生活场景有距离感，在其中的体验消费，很容易融入环境中，获取难忘的经历。这种过程弥补了现代城市中机械单调的生活，让人在工作、生活之外有一种惊喜的体验，也满足了人们交流多样丰富的消费需求。

不同城市的历史文化形成了各具特色的传统商业街区，这种传统建筑遗产有很高的商业价值。在资源稀缺的情况下，开发商有时需要花大气力营造某种资源。而在这方面，“上海新天地”是非常成功的作品之一。项目充分发挥石库门地区建筑遗产的价值，通过将传统空间以及建筑片段进行重新组织，创造了丰富而舒适的且满足现代人生活需要的商业地产空间。

因此，重现城市的建筑风貌和文脉特征，必须落实到实际的规划设计中来，涉及到对原有街区建筑风貌的整理和文脉特征的概括。以此确定应保护和适当改造的街区空间环境、典型建筑物、标志性景观以及重点区域的自由尺度等，并结合新建建筑的设计，使之形成和谐共生自然过渡的商业地产空间。而对于一些在郊区或新区缺少文脉依托的大型商业地产景观项目来说，适当在规划设计中突出地域特点，也能增加自身的吸引力，并成为可以纳入城市大环境中的标志性建筑。也有许多商业地产项目不顾本土文化环境，试图照搬其他项目的文化主题，这种做法有极大的风险。例如有人想将上海的“新天地”移植到其他城市，但上海的文化土壤中成长的“新天地”不是麦当劳，在东北开“新天地”是不可想象的。脱离地域特点的移植很难成功，把握本土文化脉搏是大势所趋。

3 商业地产景观设计方法

针对商业地产建设过程中出现的诸多问题，在全球经济不太景气的今天，越来越多的城市规划、风景园林专业人员开始致力于其景观规划设计的研究，希望从中找出解决问题的方法，从而指导我国城市商业地产的合理规划与有序建设，满足人们对商业地产的客观需求。归纳起来，景观规划设计研究可以从以下几个方面解决商业地产发展中存在的问题。

3.1 维护并重塑城市和谐的生态环境

景观规划设计首先强调人与自然的和谐共处、可持续发展。可持续发展思想的提出，最初就是为了解决经济发展与资源环境之间的矛盾，它强调人在满足自身需要的同时，应该满足自然界及其生物自由发展的需求。这种尊重自然的态度，以及由此产生的各种解决环境问题的理念与方法，对改善目前商业地产生态环境质量持续低下的现状无疑具有十分重要的意义。

3.2 创造人性化的城市商业地产空间

景观规划设计可持续发展的思想，不仅强调对自然环境的尊重，同时也强调对人的尊重，即从景观设计的角度满足人的生理和心理需求，即创造适宜人类生活、居住的场所，满足人们对游憩、娱乐、休闲、交往等多样生活的追求。因此，景观规划设计的研究，能为人们创造人性化的城市商业空间。

3.3 创造地域特色，延续场地记忆

景观规划设计可持续发展思想，不仅从资源、环境、社会角度关注人与自然的可持续发展，也从文化的层面关注城市历史文脉的传承与发展。它首先强调对历史文化的保留与延续，其次寻求与经济社会共同、均衡的发展模式。因此，对城市商业地产景观可持续发展的研究，有助于延续城市历史文脉，创造具有地域特色的场所空间，延续场地记忆。

第2篇：商业地产发展前景范文

[关键词] 重庆洋人街 SWOT分析 旅游发展对策

一、重庆洋人街概况

重庆洋人街景区位于重庆市南岸区，由重庆美心集团主持规划和开发，总面积3000多亩，是重庆首个主题旅游商业公园。景区主要提供异国情调浓郁、文化鲜明的休闲、娱乐产品，迎合了现代旅游消费者追求精神愉悦的消费观念。整个景区由洋人街、婚庆园、广阔天地、乱吼一条街四大主题组成。洋人街是以世界各国特色建筑、异域风采和酒吧文化为主体，主要分为运河酒吧区、老桥时尚精品区、民族风情演艺广场等；婚庆园里有重庆首座法式教堂、金色婚礼大厅等；广阔天地里有清明上河图、四合院、老茶馆、老酒肆等中国古典建筑群；乱吼一条街是汇集各地地方小吃，大大小小室为一体的娱乐休闲场地。

洋人街为全开放式，进入景区无需门票，景区可以独立向游客提供食、行、游、购、娱等服务项目。景区自2006年5月1日对外开放以来异常火爆，已吸引大批游客，据统计，2007年春节黄金周期间，平均每天接待游客达15万人次左右，黄金周共接待游客达100万人次以上。

二、重庆洋人街旅游发展SWOT分析

1.重庆洋人街旅游发展的优势分析

(1)产品个性化突出

一方面，洋人街异域特色鲜明。景区聚集世界各国特色建筑，有美国乡村别墅、欧式洋楼、荷兰风车、法式教堂、威尼斯水城等。景区的街道、桥梁、公共设施完全依照欧美城镇的格局和样式建造，街区内主要交通工具为欧洲古典四轮马车，从而使整个景区在视觉上极富异域风采。

另一方面，景区特色建筑极具观赏性和实用性。传统建筑展示了世界各地的建筑特色和异域文化，体现其观赏性，同时作为商业用途又体现其实用性；景区内非传统、另类、搞怪建筑让人印象深刻，倾斜的楼房、塌陷的房屋打破传统审美观，给人视觉冲击，该类建筑内部结构完整，作为铺面既为游人提供了观赏乐趣，又满足了商家的商业需求。

(2)政策支持

重庆政府在十一五规划中把旅游业作为重点培育对象，目标是把旅游业培育成为重庆新兴的支柱产业，实现中国旅游经济强市的战略目标，特编制出《重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》、《中共重庆市委重庆市人民政府关于进一步加快旅游经济发展的决定》、《重庆旅游发展总规划》等。重庆各地方政府在地方旅游业发展上给予了不同的政策支持。南岸区政府对旅游开发商给出了极大的土地优惠政策，吸引了开发商在该区发展旅游业。因此，洋人街景区旅游发展有着良好的外部环境。

(3)投资主体强大的资金势力

美心集团是洋人街景区的主要开发者和建设者，该集团是以门业为主，投资涵盖汽车、房地产开发、市政建设、广告传媒、园艺装饰、商业物管等领域的综合经济体，资产达20多亿元。洋人街景区主要由美心房地产公司负责开发经营，该公司以开发高品质精品房产项目为核心目标，并积极探索文化、旅游等辅助产业。公司依托美心集团资源优势和品牌效应，以及高层管理者的科学决策和极具凝聚力的团队合作精神，有利于促进景区的规划和发展。

2.重庆洋人街旅游发展的劣势

(1)产品自身缺陷

首先，洋人街景区正处于开发建设初期，存在产品质量差异化和不稳定等问题。景区商铺以独立单位的方式经营，产品由各个商铺业主自主提供，业主因自身原因或外界竞争影响，其经营管理的差异化易导致景区产品质量出现差异化和不稳定。其次，景区文化氛围欠缺。当前景区的硬件设施和软件体系尚不健全，游客容易在视觉上感受景区的异域风采，但缺少异质文化体验，据调查，目前在景区内作为景区洋文化传播主要载体的洋人业主和洋人游客都处于稀缺状态。

(2)同类产品竞争激烈

目前，重庆特色街类型丰富，见表1。瓷器口古镇是重庆最早开发的特色街，以明清民居建筑为特色；南、北滨路美食街和洪崖洞主要围绕重庆地方美食和全国美食为主题，是近期开发的两处特色饮食文化街。重庆中心商业区的商业街是集购物、娱乐、餐饮、康体等多功能休闲场所。

表1 重庆各特色街产品类型

由此可看出，各特色街的产品同质性大，景区产品间存在替代性，对于同样的需求，人们可以去其他更近便的景点得到满足。因此，洋人街要面对激烈的市场竞争环境。

3.重庆洋人街旅游发展的机遇

(1)地处未来的CBD南区腹心地带

CBD全称中央商务区，是重庆市重点进行的城市规划和开发项目。洋人街所处的南岸区是重庆市政府在未来重点打造的三个现代化商业区之一。CBD区具有经济、科技、文化、商业高度集中；交通便利，人流、车流、物流巨大等特点，这将刺激该区域的消费市场，从而有利于增加洋人街景区的消费需求量，极大地促进景区的发展。

(2)旅游地产的开发将给景区带来巨大的客源市场和商机

洋人街是美心集团耗资数亿重点开发的旅游地产项目中的一项。 景区只是作为美心集团旅游地产开发的排头力作，在景区的附近将陆续建成1500栋国际一流别墅和亚洲最大的网球基地。规模宏大的别墅区将汇集重庆各界社会精英和成功人士，成为市内主要的高档住宅区。密集的居民区和巨大的人流量，将成为景区主要的消费群体，直接增加景区内的产品需求量。

4.重庆洋人街旅游发展面临的挑战

(1)洋人街将面临的供需矛盾

根据景区调查统计，景区共有铺面400家，按重庆现行的市场经济和消费水平为标准，在景区内凡是平均每人一次性消费在1到20元之间的消费属于低档消费，在20到50元之间的消费属于中档消费，50元以上则属于高档消费。景区内销售低档产品的商家共有320家，占景区总数的80%，提供中、高档产品和服务项目的商家总数量不超过景区总数的20%，如表2所示：

表2 重庆洋人街景区产品构成

由表2可看出，洋人街景区绝大多数产品属于大众消费水平，中低收入消费群体是景区的主要目标市场。目前景区产品结构满足大众的消费需求，适应景区现行的市场环境。然而，随着洋人街景区的全面建成和重庆CBD商业区的正式启动，高收入群体和商务人士将成为景区主要的客源市场。针对主要客源市场的转移，如果不改变景区的产品结构，景区将不能满足未来目标市场的消费需求，景区将面临严重的供需矛盾。

(2)产品将进入全面竞争市场，市场竞争将进一步加剧

景区目前存在的同类产品竞争主要来源于沙坪坝区的瓷器口古镇、渝中区的洪崖洞、南岸区的南滨路美食街、各个主城区的商业街和商业广场的餐饮类、休闲、娱乐类产品；规划中的CBD中央商业区南区将吸引更多商家进入旅游休闲市场，这将对洋人街景区的餐饮、休闲、娱乐类产品产生巨大冲击；开发中的亚洲第一大网球基地也将会占据巨大的娱乐健身市场份额。综上所述，景区产品将会进入全面竞争市场，面临的挑战必将前所未有的巨大。

三、重庆洋人街旅游发展的建议和措施

1.加强景区商家监督和管理，保障景区良性发展

(1)成立商业特色街管委会，对景区商家实施监督和管理

景区成立商业特色街管委会，通过协商逐步建立健全景区管理制度，针对景区商家的产品质量实施监督和管理。如张贴龙虎榜，通过游客投票得出景区最受欢迎的商家和最差商家，景区管委会给出适量的奖励和惩罚，从而促进商家自觉改善产品质量；管委会鼓励商家树立正确的竞争意识，通过引导营造良好竞争环境。

(2)加强商家参与机制的建立

定期开展由景区管委会及商家代表参加的景区家庭会议，会议内容涉及近期景区的经营情况、旅游产品供需情况等，向商家提供目前全国以及本地旅游咨询，并分析近期强势产品和劣势产品，为景区各商家经营管理提供指导。

2.根据资源特征和市场发展趋势，调整景区产品结构

洋人街要以其独有的特色和魅力，为消费者提供值得享受的实物产品与精神产品，造成消费者的期待与忠诚，并且成为享受生活的一个重要组成部分。为此，在自然传承与现代弘扬的基点上，洋人街的规划与建设必须以市场为导向，设计出多层次的商品结构与多样化的店铺规模，满足不同层次消费者的差异化需求，以凝聚人心、聚集人气。

(1)适时调整景区产品结构

近期，景区主要的目标市场是城市中低收入群体，随着景区市场需求的不断升急，市场重心会逐步转移，但城市中低收入群体仍然是景区主要客源市场之一，景区应保持三分之一比例的低档产品，从而满足大众群体的消费需求。在未来15年里，面对市场需求的不断升级，景区必须调整景区的产品结构。为满足未来高收入群体的消费需求，景区内的无形产品和有形产品必须适时地向中、高档升级。

(2)增加休闲类产品

现代人为从单调、压抑的生活中解脱出来，消费需求开始倾向于能够放松心情、获得身心愉悦的休闲生活方式。面对巨大的休闲旅游市场，将休闲类产品向广度和深度开发将有利于景区长远发展。洋人街景区可通过以下两种方式来增加休闲类产品：一是直接引进成功项目。洋人街可通过借鉴嘉年华、迪斯尼、欢乐谷等主题公园的成功经验，结合景区特色直接引进中、小型的休闲产品和娱乐项目，向游人提供具有文化性、休闲性、体验性的娱乐休闲产品。二是现有产品升级换代。组织有关景区规划和建设的专家到景区做定期的专项考察，通过专家的专业分析，针对洋人街的旅游资源和市场环境提出休闲类产品开发和建设的建议或方案，以此增加洋人街的休闲类产品。

3.打造洋人街特色产品，建设重庆旅游精品

(1)打造纯正、地道的西方饮食文化城

在重庆，体现西方餐饮文化的餐厅仅分布在零星高级酒店和重庆各大商业中心区。各大商业中心多以快餐文化为主，如肯德基、麦当劳、必胜客等，其次是一部分品牌咖啡厅，主要提供冷热饮品、各种甜品以及简易的商业午餐。目前，西方饮食文化经典在重庆还处于稀缺状态，具有巨大的市场开发前景。在洋人街打造纯正、地道的西方饮食文化，切合景区主题，同时也满足重庆市场对西方餐饮文化的需求。景区引进纯正、地道的西餐厅、西饼屋、咖啡屋，配合景区精致的街景，会形成景区特有的突出体验性消费的餐饮文化。

(2)开发西式婚礼服务产品

目前，重庆新人都热衷西式婚礼，婚礼只停留在穿婚纱、照婚纱照，不具备正统西式婚礼的礼俗。洋人街景区的婚庆园有重庆首座法式教堂，还具备金色婚礼大厅、加长悍马、林肯、克莱斯勒豪华礼宾车等硬件设施，同时为新人或游客提供传统的西洋式婚礼仪式，让国人不出国门也能亲身感受到西方的婚嫁习俗和宗教礼仪。西方建筑结合西方习俗的景区特色产品，不同于现在以少数民族婚礼习俗为主的体验式产品，它将会给游客带来全新体验。

(3)建立洋人俱乐部

在洋人街成立集娱乐、休闲、餐饮等为一体的洋人俱乐部，吸引来渝工作、学习、旅游、经商的外国友人，营造异域文化氛围。同时，以洋人俱乐部为平台，邀请外国友人参与景区部分项目的管理和经营，由此增加洋人街异域特色，直接给洋人街景区带来无形的品牌效应。

(4)开发西方文化特色旅游商品

重庆洋人街的建筑风格和出售的产品体现的是外国文化，面对的顾客群主要是国人。景区旅游商品的开发和建设重点是体现西方文化，根据景区主题的特殊性向游客提供体现西方文化特色日用品、手工艺品和土特产系列，开辟一处中国的另类洋人街。

参考文献:

[1]重庆市旅游网cqta.省略

[2]何培香:长沙市特色商业街建设现状及发展思路[J].集团经济研究，2006(7):p129-130

[3]宋长海楼嘉军:上海体闲旅游特色街空间结构及成因研究[J].旅游学刊，2006(8):p.13-17

第3篇：商业地产发展前景范文

 

关键词：旅游房地产 现状 对策

一、旅游房地产概述 

1.旅游房地产概念。旅游房地产，是指以旅游景点、休闲度假、旅游商务、旅游住宅等产业为依托而进行的房地产开发项目，其开发模式与旅游业密切相关，常以景区或旅游接待作为其开发的功能，。旅游房地产是旅游与房地产两种行业以多种形式的结合，是旅游业与房地产业发展到一定阶段时出现的一种房地产业态。 

2.旅游房地产分类。旅游房地产种类繁多，按照不同的分类标准可以划分为不同的类型。例如，按照物业形式可划分为：度假村、度假酒店、产权酒店、时权酒店、景区住宅、景观型房地产等；按照房地产项目在旅游景观中所承担的功能划分可分为：旅游景点房地产、旅游商务房地产、旅游度假房地产等。随着旅游房地产的发展，很多种旅游房地产存在交叉领域，并不能单纯地归属于哪种类型。 

二、成都旅游房地产开发现状 

目前成都市旅游房地产的开发热点主要有以下几种类型： 

1.景观住宅。这类住宅多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过依靠旅游资源条件，提高居民生活质量。成都景观住宅的项目开发主要集中在郊区，以为客户提供假日休闲居住功能为主要目的，偏重于房产功能的第二居所为主。目前成都景观住宅项目开发有两种主要的形式：一部分是借景。靠着处于景区或其他吸引人气的场所附近，比如天下青城、锦里等；另一部分是项目自建旅游地，如荚蓉古城、国色天乡等，此种旅游地产地价相对更便宜，获利更丰厚，但风险也更大。 

2.旅游观光休闲度假村。指发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有观光、餐饮、娱乐、住宿等多种功能的住宅项目。成都休闲度假村的开发最大的特色就是“农家乐”占主导地位。“农家乐”是近年来在成都市区周边兴起的一种由农民利用自家院落以及依傍的田园风光、自然景点，以低廉的价格吸引市民前来吃、住、游、玩、购的度假村形式。农家乐作为成都市乡村度假村的主要形式，现状是规模小而分散，产品形式趋于雷同。 

3.产权酒店。产权酒店即将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定对问段的免费居住权。成都的产权酒店仍基本属于新项目开发。有些采取了变相或不完全变相或打擦边球售后包租、返租返利的模式推向市场。这其中就会存在着短期行为、炒作行为甚至是欺诈行为。成都产权酒店的发展可仍存在投资陷阱等问题。 

4.主题公园。主题公园是为了满足旅游者多样化休闲娱乐需求和选择而建造的一种具有创意性游园线索和策划性活动方式的现代旅游目的地形态。成都主题公园的代表项目主要有：成都华侨城、国色天乡、海洋极地世界、大溪谷。从目前已经亮相的项目来看，成都主题公园式的投资策略、盈利模式及开发思路都已经非常清晰。投资商一般是先修主题公园和配套商业，当公园环境出来后再开发住宅，然后利用主题公园的环境和资源提升住宅的品质和价格。 

5. 主题街区。主题街区是具有特定的主体及核心吸引物，满足城市居民及旅游者的特定需求的一定的城市区域空间。主题街区一般都具有一定的文化内涵，利用文化的作用，使之具有强大的凝聚力。成都的仿古主题商业街主要有锦里、文殊坊、大慈寺片区商业街、宽窄巷子、金沙古蜀文化旅游街、水井坊酒街、熊猫文化一条街、青羊坊等。同时也有西式风格的特色商业街如铜梓林欧洲风情街、平安桥西式风情特色商业区等。

三、成都旅游房地产发展对策 

第4篇：商业地产发展前景范文

[关键词] 苏州；金鸡湖景区；商务旅游；文化融合；发展策略研究

[中图分类号] F592.0 [文献标识码] A

2009年，文化部、国家旅游局在其联合的《关于促进文化与旅游结合发展的指导意见》中第一次提出文化与旅游融合发展的概念，并详细提出了融合发展的具体措施。2011年，十七届六中全会通过的《中共中央关于深化文化体制改革推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定》正式提出要积极推动文化产业与旅游产业的融合。

一、文化旅游融合的必然性

作为一项新兴产业，文化旅游产业是文化产业与旅游产业的有机融合，传统旅游业通过文化张力的渗透提升其附加值，文化又借助传统旅游的途径拓展更广阔的市场。将文化旅游产业视作为文化产业和旅游产业得以有机融合的一项综合性产业，主要出于两大产业的产业地位、要素特征、市场关联性和活动表现等因素的考虑。一方面，两者在资源、市场和技术等方面存在一定关联，具有较高的产业关联度；另一方面，两者存在产业融合的契合点，使得产业由独立发展走向融合发展，通过两者的有机融合，能满足和提升文化市场和旅游市场的消费需求。

二、苏州金鸡湖景区发展概况

苏州金鸡湖景区处于苏州工业园区中部，景区总面积为11.5平方千米，其水域面积7.38平方千米，比著名的杭州西湖还大1.88平方千米，是苏州工业园区新城市景观的重要组成部分。按照“园区即景区、商务即旅游”的城市商务旅游功能布局，金鸡湖景区投资89.53亿元人民币，精心打造五大功能区。五大功能区包括：文化会展区、时尚购物区、休闲美食区、城市观光区、中央水景区五大功能区。金鸡湖景区景观带来绮丽的感官之旅，六大商旅体验提供高端时尚品鉴，三大旅游产品为商务人士、游客、市民提供丰富的定制化旅游产品。近年来金鸡湖景区深受境内外游客的欢迎与好评。金鸡湖景区管理中心按照“超前谋划、科学规划、追求完美、不留遗憾”的商务旅游发展理念、“政府引导、国资先行、择商选资、亲商服务”的商务旅游运营服务、先进的城市商务旅游功能布局以及跨界融合、联动发展的商务旅游产品体系，在国内已具备较强的示范作用。2010年，苏州工业园区被国家旅游局授予全国首个“国家商务旅游示范区”称号。金鸡湖景区作为其集中展示和核心区，通过整合周边旅游资源，完善基础配套设施，于2012年7月获评国家5A级旅游景区。

三、基于文化与商务旅游融合的苏州金鸡湖景区发展策略

（一）依托演艺场馆，开发旅游演艺精品

我国旅游演艺产品一般都依托当地奇特的自然旅游资源和传统的民俗旅游资源，将人文历史、风土人情、神话故事、民间传奇、民族服饰等元素有机整合，运用传统和现代、天然或舞台的表演艺术形式展现旅游地的历史人文风貌和地域特色风情。杭州的“宋城千古情”、“印象西湖”、丽江的“丽水金沙”等是典型的成功案例。依据金鸡湖景区主要以商务客人为主，并且它拥有着苏州文化艺术中心的主要演出资源的优异条件，将其开发建设为演出旅游产品无疑是一个完美的决策，而且可以以苏州文化艺术中心现已有演出产品《苏SHOW》为基础，进行再创造，游客数也将会在原本的基础上再创巅峰。

（二）结合李公堤三期、四期，开发文化展馆旅游

文化展馆主要是通过各种形式的展览，对某一地区的历史文化、民俗风情、自然环境、科学技术等领域的历史遗存和研究成果进行集中、全面、形象的展示，对于人类文明的传承发挥了至关重要的作用。文化展馆作为现代都市重要的旅游资源之一，在旅游业发展中不仅体现出重要的社会价值和经济效益，而且发挥着特有的旅游功能和旅游价值。金鸡湖景区内的李公堤三期、四期位于金鸡湖东南岸，西接李公堤一期与内湖，南临景观大道金鸡湖大道，向北深入金鸡湖形成半岛。三期引入一批文化、艺术与创意领域的展馆、工作室及特色项目等，目前李公堤三期的展馆项目主要包括巴塞当代美术馆、姚建萍刺绣馆、张辛稼艺术馆、基金博物馆、蔡云娣石雕艺术馆等，实现传统与现代并举，东方与西方的对接。四期首创将姑苏名景、繁华商业与创意文化完美结合，打造市场领先MIX-USED创意文化街区，就集文化艺术、创意办公、互动体验类零售、商务旅游、商业配套为一体的时尚艺术创意中心，将成为园区形象的新橱窗，展现“非凡城市SIP”品牌形象的新载体。李公堤三期、四期的开发，在前期浓厚的商业基础上，引入了创意文化办公业态，实现了错位互补的多样性布局，让李公堤整体功能更完善，所以开展文化展馆旅游可提升景区的整体文化内涵。

（三）紧扣景区商务特性，开发文化旅游购物产品

旅游购物品是旅游者在旅游目的地购买的具有民族和地方特色的物质产品，最基本的要求就是纪念性。游客在景区内旅游，多数都会购买一些能够突显地方风土人情、文化气息的纪念品。旅游购物品一般采取就地取材、就地生产、就地销售的方式。由于游客在景区停留时间有限，尤其是来进行洽谈、会展的商务人士更没有多余时间对购物品进行挑选比较，所以外表精致、小巧的物品是其购买的首选。目前金鸡湖景区已经开发了金鸡湖景区地图、金鸡湖景区旅游手册《情定金鸡湖》等物品，但是还远远不够，尤其缺少可以体现景区特色、园区特征的旅游纪念品。可将景区的形象、风景区摄影作品及标志性建筑形象等制作成明信片、贺卡等，一方面是一种很好的对外宣传手段，另一方面作为商品出售能够增加景区经济效益。

（四）综合利用金鸡湖水域资源，开发休闲旅游路线

金鸡湖属于太湖的一个支脉，其水域面积约7.4平方公里，水深平均2.5至3米。经过在金鸡湖中清淤取土堆岛而建成了玲珑岛和桃花岛，双岛面积超150亩，岛上植被覆盖率高、鸟语花香，其中桃花占总植被量的50%。金鸡湖景区目前有水上巴士和登岛旅游的项目。但是，金鸡湖水上游览线路较短，参加水上游览的游客数量有限，需要进行开发利用。一是可考虑打通金鸡湖与独墅湖水域，开通从金鸡湖游艇码头到独墅湖水域往返的双湖游览路线，增加游览景点。二是加强水上游览线路文化氛围，三是开发金鸡湖桃花岛上的旅游资源，利用金庸小说射雕英雄传的影响力，通过和金庸先生合作再此举办桃花岛武侠节，以此吸引本地游客和外地游客的休闲旅游。

（五）创新景区管理机制，保障景区旅游长效发展

针对金鸡湖景区内各种经营载体资源整合协调难度大的问题，苏州工业园区于2012年成立了金鸡湖景区管理中心，负责景区发展战略、规划、建设、旅游资源保护、环境保护等重点工作的决策，负责审定景区年度工作计划、评价景区管委会办公室及相关单位年度工作，综合协调景区发展、管理中遇到的重大问题，实行每月月度例会制度、研究推进景区月度重点工作。对于金鸡湖景区资源的经营机构实行属地管理原则，行政上无隶属关系，但是对于景区内急需解决的问题，经营机构配合解决，一方面可以使经营机构业务受益，另一方面还可获得管理中心的财政支持，从而景区管理中心也完成资源整合协调的过程。目前景区管理中心实行政企联动的运行机制，同时具备市场开发、宣传推广和对属地经营机构的日常监管，每个景区服务中心和各个属地有专人负责现场监控，发现问题，及时反馈，各个属地单位整改。通过创新金鸡湖景区管理中心的管理机制，各属地单位全力配合，以保障景区旅游的长效发展。

[参 考 文 献]

第5篇：商业地产发展前景范文

关键词：景德镇；陶瓷企业；电子商务

中图分类号：TP393文献标识码：A文章编号：1009-3044(2012)22-5501-02

景德镇陶瓷产业发展了上千年，在市场地位和社会影响上具有举足轻重的地位。然而在新世纪中，景德镇陶瓷业没有抓住机遇大力发展，同时由于受景德镇陶瓷国外展销的负面影响，导致这样的一个千年老字号在激烈的市场竞争中节节败退、衰落。近来，电子商务的兴起以及在传统行业中的广泛应用，电子商务为景德镇陶瓷业发展带来了新的契机。

景德镇市陶瓷企业发展电子商务是企业适应未来市场竞争的需要。可以说，电子商务作为陶瓷企业信息化建设的重要组成部分，将极大地提高景德镇陶瓷企业在未来的国内与国际市场上的竞争力发挥巨大的作用。陶瓷行业由于自身产品的特殊性，在建设电子商务的时候往往会受到技术、物流以及环境的制约。

1景德镇陶瓷电子商务发展前景分析

1.1网络普及率提高

在上海揭幕的第十届中国国际数码互动娱乐展览会（CHINAJOY）上，工业和信息化部电信管理局公布的数据称，，截至到2012年6月底，我国网民数量达到5.38亿人，互联网普及率已经达到39.9%。

针对这个巨大的消费市场，陶瓷行业也在积极筹划之中，并且已有少数景德镇的企业开始涉足这个领域，开始注重产品销售的质量、服务和价格，逐步形成了网上品牌意识。同现实生活中超市和大商场竞争类似，网上也有网上商品专卖店和大型网上商城共存，并相互竞争的现象。景德镇市的诸多大企业如金意陶、箭牌等，在现实销售中已经形成了品牌效应，而它们也逐渐树立占据网络市场的意识并积极筹建自己的网上专卖店，试图与杂乱无章的网络市场抢夺客源。这种良性循环的竞争必将有利于市场经济下企业的优胜劣汰，资源重组，有利于景德镇陶瓷电子商务走向正轨。

1.2交易市场多样化

互联网已经随着时代的发展渗透到千家万户，越来越多的人愿意进行网上购物。如今，网上购物已经成为一种时尚，各种五花八门的网上零售网站层出不穷。这些都说明网上消费市场已经打开，并且成为人们重要的消费形式。同时，已经有越来越多的陶瓷企业商家看重互联网销售这一广阔的市场，在搜索栏进行“景德镇陶瓷”字样的搜索：景德镇市在“淘宝网”开店经营陶瓷的个人有1300余人；在“阿里巴巴”上陶瓷经营信息有23000多条；在“拍拍网”开陶瓷店的72家，“易趣网”上开陶瓷店的有50多家。同时，很多外地顾客也很看好互联网这个沟通渠道，让他们有办法不用出门就深入了解景德镇陶瓷这一品牌，来购买到自己所需要的陶瓷。这样为供需双方提供方便的模式越来越为人所接受。

1.3网络交易日益安全

交易安全是景德镇电子商务支付过程中最关键的问题。目前各大银行已经支持陶瓷企业网上支付功能。陶瓷企业主要采取了以下两种形式，一是企业电子商务网站通过同银行洽谈，可以很容易取得网上支付网关，整个支付过程在网上银行系统内完成，并将财务信息反馈到电子商务网站系统平台内。二是陶瓷电子商务网站还可以通过专业支付平台、支付联盟等多种形式实现网上支付功能，而不需要直接同每一家银行打交道。目前有首信支付平台、广银联支付平台、厦门金卡支付平台、Chinapay支付网关、润迅E-PAY网上支付平台、ips网上支付平台等多家网上专业支付平台，专门为各类电子商务网站提供网上支付服务，与此同时很多大企业也关注到网络支付这个发展平台，有央行鼓励和支持第三方支付的发展、中移动入股浦发银行，志在手机支付的产业整合等预示着第三方平台有着越来越广阔的未来。

以我们最熟悉的淘宝网为例：淘宝网采用第三方支付机制——支付宝，有效的保证了交易支付的安全性。同时，推出了“消费者保障计划”，这是继信用评价体系、第三方支付工具之后，中国网络购物领域又一个构筑网购诚信、提升消费者体验的工具。2008年，C2C领域的易趣、拍拍分别推出了“品质保障”和“诚保计划”。该计划包括：“全额赔付”、“7天无理由退换货”、“假一赔三”和“买家申诉、卖家举证”、“30天维修”与屏蔽搜索引擎等措施，构筑了网购诚信、提升了消费者体验。

1.4物流配送前景光明

电子商务实际上是三个流程的集合，即信息流、资金流和物流，其中物流被认为是电子商务最难攻克的障碍。目前，我国电子商务物流企业在数量上已具有一定的规模。全国700余家连锁公司中，一些规模较大的连锁公司已经建立了自己的配送中心。国内介入物流业的上市公司也有近40家。与此同时，由于看好加入世贸组织后的中国物流市场，许多外国物流企业和运递业巨头也抢滩中国。日本独资的物流公司——日本邮船继续在中国上海设分公司后，又相继在天津、青岛、广州、大连等地设立物流分公司。现在我国已经建有各类配送中心1000多家，物流前景非常的广阔。

同时，景德镇市政府遵循“发展大市场，促进大流通”的思路，计划在原有陶瓷专业市场上进行统一规划、调整布局、改造升级、强化管理的基础上，倾力打造更为巨大的陶瓷物流、批发基地。相信在不久的将来，我们将看到一个成熟的电子商务物流体系，以保证陶瓷产品的运输。

2景德镇陶瓷电子商务发展对策

2.1积极宣传，鼓励企业发展电子商务

电子商务的开展有利于优化整个陶瓷生产和设计过程，有利于改变过去的落后的生产、设计和市场观念，有利于深化景德镇的陶瓷产业变革，从而推动景德镇地区经济的全面繁荣。因此政府应当积极宣传，鼓励企业开展电子商务。

目前，企业管理层对电子商务的认识较为缺乏，以致陶瓷电子商务不能得到又好又快发展。针对这一现象，政府应当努力做好三方面工作：

1）利用报刊媒体，宣传电子商务平台的重要意义

当地政府应全面了解电子商务的积极面，利用各种舆论媒体，宣传电子商务在各行各业销售的成功经验，引导陶瓷企业认识电子商务，并鼓励企业建立自己的电子商务销售平台，网络营销与传统营销相结合，营造自己的企业品牌。

2）联合当地高校，建立电子商务人才的培养机制

政府可以积极促使校企合作，组织陶瓷企业在学校专门设立奖学金、助学金，并与学校签订电子商务方向人才培养的协议，每年从学校选拔优秀的学生到企业实习、就业，这样既便于学校有针对性的培养学生，同时也便于企业获得更多优秀具有实战经验的电子商务专业人才。

3）组织交流学习，主动向成功电子商务企业取经

政府一方面可以出面邀请国内在电子商务发展上取得成功经验的企业家来和当地的陶瓷企业家做经验交流，另一方面可以组织陶瓷企业负责人去相关企业进行参观学习，通过这些活动的开展帮助企业正确认识陶瓷电子商务发展存在的问题，强力推动电子商务统一性和完整性建设。从而引导和鼓励互联企业与陶瓷生产企业进一步完善网站线上和线下的生产、销售、推广和服务各项资源的整合与协调，真正形成与MRPII制造资源计划、SCM供应链管理、CRM客户关系管理相融合的电子商务大体系。

2.2正确引导，规范企业网上经营行为

信誉、信用建设是规范企业网上经营行为的重要工作，它是陶瓷企业在网上生存的命脉，政府在这方面应当正确引导，加强宏观调控。为了给企业创造一个公平健康的经营平台，为了给顾客创造一个值得信赖的购物坏境，政府必须运用宏观调控手段规范企业网上的经营行为。主要开展好一下几方面工作：加强商业信用的建设，加强支付信用的建设，加强系统设备信用的建设，加强地区社会信用的建设。

2.3政府参与，帮助企业创造经营条件

1）建立陶瓷电子商务平台

市政府部门出面帮助企业建立一个政府级的陶瓷电子商务公共平台，并为企业提供信息服务，帮助企业接受订单，类似政府组织企业参加上海世博会陶瓷展一样，为企业提供一个平台，积极组织企业参加陶瓷网上销售。

2）筹建陶瓷行业协会

尽快制定和开展与电子商务相关的、操作性强的规章制度、为各企业开展电子商务创造良好的外部环境。充分发挥行业协会的政府职能，加大行业协会对企业开展电子商务的支持力度，发挥宏观指导作用，加强宏观规划，推动电子商务在陶瓷行业的应用，并为电子商务的发展为陶瓷企业创造良好的外部环境。

2.4立法支持，保护陶瓷产品知识产权

目前我国已经制定了有关电子商务的法律法规,使得电子商务活动有法可依、有章可循,这是一个好现象，然而在陶瓷方面还没有形成一定系统的规范性的立法文件，使得秩序仍然有些混乱。03年前后，受非法违规景德镇陶瓷出国展销的影响，瓷都的名誉受到了极大的损伤。而目前,陶瓷电子商务相关的法律和制度尚不完善,因此我们应该加大立法规范行为，加强对陶瓷产品的知识产权保护，打击假冒伪劣，对网上制假者，一经查实给予严厉处罚，重新塑造景德镇新瓷都的形象。

2.5改造物流，解决网上销售配送问题

陶瓷特殊产品的物流运送是影响陶瓷电子商务的主要障碍，过高的物流费用和保价费用以及安全得不到保证使供需双方都对电子商务行业没有太大的信心。因此加大对陶瓷物流改造的力度，整合和规范陶瓷物流十分必要。

通过调查研究发现，解决好陶瓷网上销售的配送问题，能使陶瓷物流业得到有效提升，能使陶瓷网上销售的得到快速发展。此外陶瓷企业要大力发展连锁商业，建立物流配送中心。为了推广电子商务，必须建立高效快捷的物流配送中心，将实物产品送到买方手中。陶瓷企业要抓住时机，服从政府的宏观调控，集中资金投入，在部分地区建立物流配送中心，然后向其它地区辐射，最终形成遍布全国的物流配送中心，从而使我国陶瓷行业的电子商务步入良性循环的轨道，真正跨出国门与世界接轨，从而提升陶瓷企业实施全球化营销战略的竟争力。

2.6透明定价，规范网上艺术陶瓷销售

价格秩序的混乱也是制约陶瓷业电子商务发展的一个重要因素，网站上的陶瓷产品定价极不规范，一方面各单位对陶瓷产品价格制定没有形成一个统一的意见，另一方面价格监督上缺乏一定刚性的衡量标准作为参照依据。这就导致网上陶瓷市场极其混乱。尤其在艺术陶瓷的销售上，这种现象就更为突出，因此规范陈设艺术陶瓷的网上销售十分必要。

4结论

景德镇虽然拥有瓷都这张享誉海外的名牌，但在多年的竞争较量中已经不占优势，山东德化，广东佛山等大有赶超之势。其主要原因在于企业规模小，自产自销现象普遍，虽然有很好的技术产品，但由于信息的不通畅，销售渠道简单，无法让和消费者之间进行很好的沟通，无法满足市场需要，使得企业在生存中存在着诸多难题。本文讨论将电子商务引入陶瓷企业，是开辟了一条新的销售之路。通过对陶瓷企业发展电子商务的前景，障碍进行分析，提出有效的建议，我们相信，在不久的将来，在市政府的大力支持下，景德镇陶瓷企业的电子商务发展会越来越好，从而为他们创造了同大企业相对平等的竞争机会和舞台，并带来了良好的发展条件和机遇，让中小企业发掘更多的潜在消费者。

参考文献：

[1]林惠婷.浅谈电子商务对德化陶瓷业发展的影响[J].科技与企业,2011(15).

第6篇：商业地产发展前景范文

新鸿基地产已有四十多年发展历史，自上世纪90年代进入内地市场，已在北京、上海、广州、南京、杭州等城市投资开发了众多的项目。近日，新鸿基地产南中国总经理黄少媚女士接受本刊专访，畅谈了佛山泷景的相关情况。

“佛山泷景投资将超过500亿元，计划建设超过10年。”她接着表示，“佛山泷景拥有核心的地段、优异的资源、出众的前景和发展潜力，加上佛山市场也进入了相对成熟的阶段，我们认为现在是适合的机会，因而该项目成为新鸿基地产投资的重点。”

问：新鸿基地产为何选择在佛山建设大型城市综合体，此举与公司在中国内地和珠三角地区的整体战略存在怎样的关系？

答：新鸿基地产在佛山建设大型城市综合项目，是实现公司“核心城市，核心地标”的发展宗旨。目前发展的佛山泷景，规划是佛山新城市中心组团的重要节点。未来，一个汇聚优质写字楼、高端购物广场、高星级酒店、时尚住宅的大型城市综合体即将屹立于佛山新城北岸。

新鸿基地产在国内优先发展长三角、珠三角、环渤海和成渝片区。珠三角城市中，广州、佛山、中山、东莞都已经进入，深圳、珠海等城市也是未来拓展方向。目前的佛山泷景是新鸿基地产在内地参与的最大规模项目。正是佛山城市发展的巨大潜力，以及政府对城市建设的决心和未来的前景，吸引了我们参与到这一规模宏大的城市发展计划中来。

因此，佛山泷景是新鸿基地产布局珠三角核心城市佛山的关键，也是符合企业的长远投资策略的重要举措。在珠三角地区这块战略版图上，优质项目能树立新鸿基地产优秀品牌形象，实现在内地的稳健发展。

问：相比广州、深圳和其他南方二线城市，佛山的优势和吸引力在哪里？

答：新鸿基地产的内地发展选择在长三角、珠三角、环渤海、成渝等经济发达地区，第一轮扩张包括北京、上海、广州等核心城市。如今，对二线城市的发展也较为重视。

作为广东省第三大城市，佛山近年来的发展突飞猛进，城市建设日新月异，加之广佛一体化的利好，更坚定了企业投资佛山的决心。政府对佛山的城市规划和建设决心，以及房地产市场稳步发展的背景下，佛山楼市将迎来全新的发展机遇，更是吸引了新鸿基地产的加入。

问：请简单介绍佛山泷景的具体情况和总体定位？

答：佛山泷景将建设大规模的城市综合体，包括规模宏大的优质住宅社区、比肩国际都市的城市商业地标、超甲级写字楼、五星级酒店、配套丰富的中小学及多样的体育、文化设施。这个规模达280万平方米的城市中心功能区，承担城市的国际经济文化交流重任，建造优质酒店、写字楼等城市产业聚集所需设施，提供高端商业服务，营造传统与现代交融的岭南都市中心。

此外，新鸿基地产将充分利用佛山新城一河两岸的景观资源及深厚的本土文化背景，建设风情商业街、大型公共绿地和拥有一线江景的精品住宅。同时，还会结合佛山特色打造地标式建筑，提供完善的生活配套设施，吸引更多先进人才。项目落成后，将全面升级佛山城市价值，重新定义广佛城市生活。

问：佛山正在开建的大型城市综合体较多，佛山泷景如何避免同质化竞争？具备哪些核心竞争力？

答：从2007年开始，佛山城市发展就进入了城市更新阶段，中心城市已成为佛山三年城市升级行动的一个重点。相对于以往的单一的商住项目，这些城市综合体，更能提升城市价值，发展商业、服务和综合功能。通过这些升级服务，可以激发本地的需求。发展优质的与城市共生共融的综合体，可以快速提升城市面貌、促进社会经济发展，无论对城市还是市民而言，都有着良好的发展前景。

新鸿基地产拥有四十多年的商业发展经验，会从城市运营的高度打造澜石项目，既要延续岭南传统文化和佛山本地精髓，也会挖掘佛山新城潜力和充分发挥澜石资源优势，实现综合发展，做到传承文化，建设具有岭南特色的新城核心。本项目最大的愿望是“提升城市”，打造当地的地标建筑，促进国际化和融合产业发展的高度。

50万平方米的商业物业规模加上220万平方米的住宅物业规模，新鸿基地产对打造岭南都市地标的高度前瞻性和积极性，未来将引进一系列具有吸引力的高端企业、品牌，丰富的服务和有力的产业增长点，提供舒适的居住环境和全新的居住体验；筑巢引凤，铸造起这个项目的核心竞争力。

问：佛山泷景周边的规划配套、交通情况如何？具备哪些区位优势？

答：佛山泷景位于佛山新城市中轴线上，拥有核心的地段、优异的景观资源、出众的前景和发展潜力。佛山市政府已将澜石片区规划为佛山新城中心组团，周边将建成地铁石湾站，佛山中央公园等大型公共配套设施。

在区位上，澜石片区具有重要的战略发展意义。澜石片区是广佛联系的一个重要节点，坐落在广佛地铁延长线上，是广州、佛山通往顺德，乃至珠三角西线城市的门户。佛山未来也规划一条轨道交通，由本区域通往珠三角的客运交通枢纽-广州南站。澜石处于广佛一小时生活圈内，而未来，也会处于广州到香港的一小时生活圈里面。同时，澜石位于在新旧城市中心区的联结位置，是禅城老城和佛山新城核心区的重要组成部分，坐落于东平河北岸，拥有佛山城市中心区最稀缺、最高价值的滨江景观资源。

问：作为城市改造项目，可能会遇到哪些难点？如何规避和克服？

答：新鸿基地产有多年城市改造经验。城市升级做得好，需要多方面的支持和配合，既需要开发商有战略前瞻性的考虑和投入，同时需要当地政府的全力支持配合，更需要在开发过程中在本地文化中融入勇于求新的尝试。

城市改造项目需要对当地文化有很深的了解，开发商必须清楚地知道自己想要做什么，当地政府要做什么，当地居民需要什么，然后将这几种力量完美地结合好。每个项目的情况不同，难点也不同，对于每一个参与城市改造项目的开发商而言，传承本地文化和城市底蕴是工程中最困难、最关键的地方。新鸿基地产已经在过往许多成功项目中积累下丰富的经验。请大家拭目以待。

问：地产项目招商竞争激烈。佛山泷景国际商业中心将采用何种招商方式？希望吸引或已拥有了哪些优质的商家资源？主要客户群体将来自哪里？

答：近年来，地产项目招商状况的确日趋激烈，但也让新鸿基地产的招商优势突显。投资者要挑选市场中的最优质物业，有品牌、质量的大型发展商便会在这个时候获得更显著的优势。新鸿基地产相信，优质的产品与服务，强大的品牌是该项目的国际商业中心招商成功的基础。

新鸿基地产拥有世界一流零售品牌的租户资源，因此倾向于预租招商，无需通过中介即可达到理想效果。我们致力于专注发展高端商业项目，为更多城市营造高尚的商务及休闲环境，招商定位国际一线品牌，客户群体来自于国内外知名企业、品牌，打造成为区内最全面的大型高尚潮流购物热点。

问：佛山泷景将采取怎样的经营策略？

第7篇：商业地产发展前景范文

论文摘要：旅游房地产是由旅游业和房地产业交叉而产生的综合性学科。近年来,旅游房地产作为一种可以实现经济效益和生态资源可持续发展的创新经营模式，发展前景广阔。本文在此背景下分析了成都旅游房地产的发展现状及对策。

一、旅游房地产概述

1.旅游房地产概念。旅游房地产，是指以旅游景点、休闲度假、旅游商务、旅游住宅等产业为依托而进行的房地产开发项目，其开发模式与旅游业密切相关，常以景区或旅游接待作为其开发的功能，。旅游房地产是旅游与房地产两种行业以多种形式的结合，是旅游业与房地产业发展到一定阶段时出现的一种房地产业态。

2.旅游房地产分类。旅游房地产种类繁多，按照不同的分类标准可以划分为不同的类型。例如，按照物业形式可划分为：度假村、度假酒店、产权酒店、时权酒店、景区住宅、景观型房地产等；按照房地产项目在旅游景观中所承担的功能划分可分为：旅游景点房地产、旅游商务房地产、旅游度假房地产等。随着旅游房地产的发展，很多种旅游房地产存在交叉领域，并不能单纯地归属于哪种类型。

二、成都旅游房地产开发现状

目前成都市旅游房地产的开发热点主要有以下几种类型：

1.景观住宅。这类住宅多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过依靠旅游资源条件，提高居民生活质量。成都景观住宅的项目开发主要集中在郊区，以为客户提供假日休闲居住功能为主要目的，偏重于房产功能的第二居所为主。目前成都景观住宅项目开发有两种主要的形式：一部分是借景。靠着处于景区或其他吸引人气的场所附近，比如天下青城、锦里等；另一部分是项目自建旅游地，如荚蓉古城、国色天乡等，此种旅游地产地价相对更便宜，获利更丰厚，但风险也更大。

2.旅游观光休闲度假村。指发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有观光、餐饮、娱乐、住宿等多种功能的住宅项目。成都休闲度假村的开发最大的特色就是“农家乐”占主导地位。“农家乐”是近年来在成都市区周边兴起的一种由农民利用自家院落以及依傍的田园风光、自然景点，以低廉的价格吸引市民前来吃、住、游、玩、购的度假村形式。农家乐作为成都市乡村度假村的主要形式，现状是规模小而分散，产品形式趋于雷同。

3.产权酒店。产权酒店即将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定对问段的免费居住权。成都的产权酒店仍基本属于新项目开发。有些采取了变相或不完全变相或打球售后包租、返租返利的模式推向市场。这其中就会存在着短期行为、炒作行为甚至是欺诈行为。成都产权酒店的发展可仍存在投资陷阱等问题。

4.主题公园。主题公园是为了满足旅游者多样化休闲娱乐需求和选择而建造的一种具有创意性游园线索和策划性活动方式的现代旅游目的地形态。成都主题公园的代表项目主要有：成都华侨城、国色天乡、海洋极地世界、大溪谷。从目前已经亮相的项目来看，成都主题公园式的投资策略、盈利模式及开发思路都已经非常清晰。投资商一般是先修主题公园和配套商业，当公园环境出来后再开发住宅，然后利用主题公园的环境和资源提升住宅的品质和价格。

5. 主题街区。主题街区是具有特定的主体及核心吸引物，满足城市居民及旅游者的特定需求的一定的城市区域空间。主题街区一般都具有一定的文化内涵，利用文化的作用，使之具有强大的凝聚力。成都的仿古主题商业街主要有锦里、文殊坊、大慈寺片区商业街、宽窄巷子、金沙古蜀文化旅游街、水井坊酒街、熊猫文化一条街、青羊坊等。同时也有西式风格的特色商业街如铜梓林欧洲风情街、平安桥西式风情特色商业区等。

三、成都旅游房地产发展对策

1.树立正确的旅游房地产的观念。旅游业的发展与相关部门和行业的发展是一个互动的过程。旅游业的发展在带动和刺激相关部门和行业发展的同时，还依赖着相关部门和行业。成都市在旅游房地产发展的过程中，应将旅游房地产视为综合性产业，将其发展纳入到区域社会经济发展的总体之中。同时要把旅游房地产的开发作为城市建设和发展的组成部分，成立专门的旅游房地产管理部门，负责指导全市旅游房地产的开发和经营。同时房地产开发商应转变观念，正确看待旅游房地产。面对竞争激烈的市场，房地产业必须找到可以发展的结合空间，找出新的开发题材。

2.开发与原有旅游资源保护相得益彰。旅游开发的前提必须是加强对作为旅游业基础的旅游资源的保护,特别是对那些具有不可替代性的旅游资源的保护。旅游资源进行相关开发时,如措施不当,易遭受到不同程度的破坏。在资源遭受破坏后,有些资源如植被,经过相当长的时间,付出相当大的代价后,可以自然恢复，但有些资源,一经破坏便根本不可能恢复。比如说人文资源,即使重建,往往其历史价值已不复存在。因此，在进行旅游地产开发时,不能只顾眼前的经济利益，只注重开发不注重保护。

3.培养高素质的旅游房地产项目管理人才。成都旅游房地产的开发和旅游景区开发紧密相关，但旅游房地产的开发往往只关联房地产商。房地产开发商虽然熟悉房地产项目的开发与运作，但缺乏旅游业的相关专业知识，没有把其作为一种旅游产业来经营和管理，未能积极参与旅游规划。为了成都市旅游房地产的健康发展，要大力加强对人才的培养。培养目标主要为旅游房地产的管理人才、策划人才和营销人才

4.完善旅游房地产市场监管体系。要完善宏观的旅游房地产市场监管体系。就必须明确政府及旅游主管部门的职责，摆正其地位，将原来的政府部门全包全管改交为政企分开，宏观调控，权责明确“政府宏观监管调控，市场主导开发经营”的新模式。政府部门主要不是通过直接参与的方式，而是通过营造环境、创造条件、建立市场、规范秩序、加强监管等手段推动旅游业的发展。除了政府宏观监管和旅游主管部门的行业监管外，还应通过并发挥旅游证券金融体系、旅游者群体的反馈和能动作用来加强对旅游房地产市场的监管。

参考文献：

［1］ 王赞强:旅游房地产初探[j].闽西职业大学学报,2001年04期

第8篇：商业地产发展前景范文

关键词：乡村旅游社区；景观空间；路径依赖；演化

中图分类号：K901 文献标识码：A

在工业化和快速城市化的背景下，乡村田园风光和乡土文化正日益成为稀缺资源，交通便利、景色优美的乡村社区也成为都市居民休闲度假旅游的重要目的地。截至2012年底，全国共有8.5万个村庄开展乡村旅游，全国乡村旅游经营户超过170万家，其中农家乐150万家，从业人员达2600万①。但与此同时，一些乡村旅游社区在经历早期的快速发展之后，直接面临游客量下滑、旅游收入下降、城市化或商业化现象加剧、乡村景观特征减弱并迅速进入衰退阶段的发展状态，有学者将这种现象称为乡村旅游的“围城效应”[1]。乡村旅游社区复杂的演化现象引起了人们的高度重视，但以往的研究多关注于乡村旅游社区参与[2]、社区增权[3]、社区治理[4]和社区居民感知[5]等方面，对乡村旅游社区景观空间演化的研究成果并不多见，而景观空间的演化是乡村旅游社区演化不可忽视的重要内容之一。因此，应用演化经济地理等相关理论对乡村旅游社区景观空间的演化进行研究，对进一步完善乡村旅游社区演化的相关研究内容，推动乡村旅游社区向良性方面演化具有重要意义。

1 乡村旅游社区景观空间的文献研究

1.1乡村旅游社区景观空间的概念内涵

景观是地球表面的动态系统，是包括地球表面的沉积物、岩石、土壤、动物、植物以及土地形态等复杂体，而且还包括空间结构内在的能量物质变换过程[6]。景观通常可以依据人类对其影响程度大小划分为两大类，第一类是指完全未受到或受人类影响较小的景观，称之为自然景观；第二类是指受人类社会经济活动影响较大的景观，称之为人源景观。对这两类景观进一步划分，自然景观又可分为原始景观和轻度改变景观，人源景观可分为自然―人源景观和文化景观。自然―人源景观是指那些虽然受人类活动影响但之后还是能按照其自身规律发展的景观，而文化景观则是人类为满足某种需要而有意识地建立的景观[7]。乡村旅游社区是人类为了满足生产或生活的需要在乡村社区范围内开展旅游及其相关活动，其本身是一种文化景观。因此，乡村旅游社区景观空间是指在乡村旅游社区这一区域范围内的文化景观。区域文化景观主要包括聚落景观、建筑景观和土地利用景观等三方面，它是由地域文化景观与地理环境相适应并产生和发展而成的[8]。集聚型农业村落文化景观分为聚落景观、民居景观和土地利用等[9]，乡村文化景观的核心是聚落和土地利用[10]。

综上，我们认为，乡村旅游社区景观空间是指在乡村旅游社区地域范围内由于人类活动所产生的文化景观的总和。如表1所示，乡村旅游社区景观空间包括乡村旅游社区聚落景观、民居景观和土地利用景观等三部分，其中，聚落景观是指乡村旅游社区各种房屋集合所形成的景观，包括民居、厂房、社区公共建筑等；民居景观是指乡村旅游社区居民房屋景观，包括居民住宅内景、外观以及其结构和功能等内容；土地利用景观是指乡村旅游社区由于不同用途的土地所形成的景观，包括农业用地、工业用地、旅游用地、绿化用地、公共服务设施用地等内容。

1.2 乡村旅游社区景观空间演化的现有解释

（1）符号学视野下的乡村旅游景观形成及演化机制。陈岗等运用符号学的理论和方法对旅游景观的形成及演化机制进行了研究，他们认为，处于自在状态的文化景观经过旅游开发后就形成了旅游景观[11]。根据符号学理论，当旅游者对乡村社区景观产生“凝视”的时候，也就是说当乡村社区景观作为旅游吸引物而吸引旅游者的时候，景观符号就从自在的景观符号转换成为乡村旅游景观符号，形成了新的“能指”和“所指”。作为自在的乡村景观的“改造”过程，实质是通过本地居民、当地政府、外来开发商等乡村旅游参与者的“意义博弈”最终形成乡村旅游社区景观的过程。在“意义博弈”的过程中，由于旅游开发运营商的现代文化背景和旅游者的外来文化背景，使得乡村旅游社区遭受现代商业文化和城市文明的冲击，进而推动乡村旅游社区的城市化和商业化。因此，旅游文化主体意义博弈所形成的旅游景观符号的现代化重构就是乡村旅游城市化的本质含义。

符号学理论对乡村旅游社区景观演化的解释是将社区旅游景观形成的过程视为意义主体博弈的结果。在符号学理论框架下，乡村旅游社区演化一定会导致商业化和城市化并最终会使乡村旅游社区景观走向消亡，也即乡村旅游社区景观的演化是单维的（最终走向消亡）。这种单维演化理论是针对乡村旅游社区景观空间长期演化而言的，忽视了乡村旅游社区在某一阶段通过创新而走向复兴的可能，因此，符号学理论对乡村旅游社区景观空间演化的解释存在一定局限性。

（2）传统经济学及地理学视野下的乡村旅游社区景观城市化解释。池静等应用经济学“公地悲剧”等理论对乡村旅游社区乡村性被削弱、城市化和商业化日趋严重的现象进行解释[12]。乡村旅游资源公共产权的属性决定了“公地悲剧”产生的必然性。在乡村旅游社区，农家乐的发展对公共空间无度挤压，公共管理的无效和公共服务提供的短缺损耗了社区核心资源，损害了社区旅游品牌形象。钟伟运用城市化理论构筑了“乡村旅游目的地城市化问题”这一概念，探讨了“过度城市化”和“滞后城市化”两种不同情况对乡村旅游目的地造成的危害并从宏观背景、客观因素和主观原因等三方面进行了深入分析[13]。乡村旅游社区的主要客源是渴望体验乡村文化景观的城里人，而乡村旅游的经营者是向往城市生活的农民，城里人虽然渴望体验“乡村性”浓郁的乡村文化景观，但生活习惯和消费习惯仍然是城市化和商业化的，在游客消费习惯的城市化和乡村旅游经营者向往城市化生活的双重推动下，乡村旅游社区的城市化和商业化不可避免[14]。可见，传统经济学和地理学相关理论重点关注乡村旅游社区城市化和商业化形成的过程和机制，但对乡村旅游社区景观空间演化的历史过程和机制并未做详细深入的探讨。

2 基于演化经济地理学的分析框架

演化经济地理学将演化经济学中的时间和历史等因素和经济地理相融合，借鉴达尔文主义的遗传、变异、选择及演化经济学中的路径依赖、报酬递增等概念对微观、中观和宏观经济景观演化给予了有力的解释[15]。相对于传统景观空间演化理论的解释，演化经济地理更加注重对区域经济景观演化的历史和过程分析，其假设更加“真实”，对现实问题也更具解释力[16]。因此，本文应用演化经济地理的基本理论，将乡村旅游社区景观空间的演化置于演化经济地理视野下，借助遗传机制、变异机制、选择机制、路径依赖等演化经济地理的基本概念工具，分析乡村旅游社区聚落景观、民居景观和土地利用的演化（图1）。

乡村旅游社区景观空间的演化由聚落景观、民居景观和土地利用景观的演化共同决定，这个演化是一个三位一体的过程，它们分别沿着各自的方向演化，每一时点将会形成一个演化面，最终形成景观空间演化。在该分析框架中，遗传机制、变异机制是景观空间演化的内部因素，选择机制、关键事件和起点状态是外部因素。

（1）遗传机制。正如生物体具有遗传基因一样，按照演化经济地理理论，乡村旅游社区景观空间的三个层面在演化的过程中也存在遗传因素的影响，这种遗传基因实际上是乡村旅游社区文化基因的体现，如乡村旅游社区民居建筑风格的继承、相对固化的聚落分布等。

（2）变异机制。在自然界中，生物亲代与子代之间，以及子代的个体之间在性状上的差异称为变异。生物体的变异特性使生物体产生新的性状，以致形成新的物种，变异对生物演化具有十分重要的意义。同理，就乡村旅游社区景观空间而言，也存在变异，如在旅游等产业的冲击下民居建筑风格和聚落形态的改变、社区土地利用发生变化等。

（3）选择机制。自然界选择的基本准则是物竞天择、适者生存，自然选择是解释物种起源和生物进化的主要动力。在乡村旅游社区景观空间演化的过程中，市场竞争机制是决定乡村旅游社区景观空间演化方向的重要力量。

（4）关键事件。演化经济地理还认为，外部环境的突变对区域的演化也具有至关重要的作用，重视偶然因素的触发机制。乡村旅游社区景观空间的演化还受社区外部环境突发性因素影响，如交通条件改善、重大政策或社会因素影响等。

（5）起点状态。不同乡村旅游社区景观空间演化的起点不同，对其演化的方向也将产生重要影响。

3 乡村旅游社区景观空间演化过程和机制

乡村旅游社区景观空间的演化体现了随着社区产业形态的变化而在聚落景观、民居景观和土地利用等方面的变迁，其本身是一个具有路径依赖演化特征的演化过程。如图2所示，按照演化经济地理的理论，乡村旅游社区景观空间演化的路径依赖过程可以划分为旅游景观空间形成之前阶段、形成阶段、发展阶段和锁定（或创新）阶段，在遗传机制、变异机制等内因和选择机制、起点状态、关键事件等外因共同作用下，每一阶段都是随着产业变迁的变迁而发生演化且每一阶段都形成各自的演化过程和机理。

（1）乡村社区旅游景观空间形成之前阶段。乡村社区独特的民居建筑、浓郁的乡土气息、乡村田园风光……，这些社区景观在外来旅游者“凝视”之前都只是乡村社区景观而已，旅游者的“凝视”使之从乡村社区景观转化为旅游景观。因此，在乡村社区旅游景观空间形成之前阶段，乡村社区的演化是有意识或无意识地为向旅游景观空间的演化做准备或者创造机遇，一旦外部条件发生变化或机遇成熟，乡村社区景观空间将开始向旅游景观空间转换。

（2）乡村社区旅游景观空间形成阶段。当旅游者进入乡村社区并将其作为旅游目的地时，乡村社区就逐渐完成了由社区景观空间向社区旅游景观空间的转化。在遗传机制的作用下，乡村社区旅游景观仍主要保持着原有的乡村景观特色，但同时，旅游者的进入使得乡村旅游社区产业发生演化，社区逐渐出现以旅游为主导的产业结构，由此推动原有景观空间发生变异，主要体现在旅游接待服务设施增多、旅游基础设施增加、现代化配套设施增多等方面。在此阶段，乡村旅游社区旅游产品处于开发成长阶段，供小于求，选择机制的作用尚不明显，因此该阶段主要是在遗传和变异机制作用下，乡村旅游社区景观空间逐渐形成。

（3）乡村旅游社区景观空间发展阶段。在报酬递增机制的作用下，旅游产业发展加速，接待游客量快速上升，景观空间变异加快，吸引外来旅游投资商进入乡村旅游社区，旅游商业用地增加，乡村集体用地减少。同时，社区民居内外景观功能发生重大改变。外来旅游投资商在乡村旅游社区投资建设的旅游商业服务设施，将使得乡村旅游社区城市化和商业化现象更加明显。此阶段市场选择机制已经开始产生作用，农家乐经营户之间竞争相对比较激烈，一些规模较大、营销和经营能力较强的经营户接待游客较多，规模不断扩大，侵占庭院景观，同时农家乐经营户和外来投资商也开始了市场竞争。

（4）乡村社区旅游景观空间锁定或创新阶段。在路径依赖规律作用下，乡村社区旅游产业发展停滞或衰落，由此社区景观空间将进入一种“锁定”状态。在这种状态下，乡村旅游发展模式逐渐固化，旅游设施长期缺乏维护，外来旅游投资商经营不景气并逐渐闭门歇业，农户接待游客量显著减少，乡村社区景观破败，乡村旅游社区景观空间将逐步走向衰落。另一方面，如果此时乡村旅游社区景观空间处于动态变化状态，通过创新（变异）寻求新的演化路径，就有可能实现乡村旅游社区景观空间的创新。在促进空间创新环境的作用下，乡村旅游社区景观空间将会走向创新和变异，从而进入新一轮演化。

4 案例研究：前卫村景观空间演化过程和机制

4.1 案例地与研究设计

前卫村位于上海市崇明县中北部，面积2.5平方公里，2013年有239家农户，500名村民。作为上海市远郊的一个村庄，前卫村于1970年由围垦而形成。建村以后以农业为主，1980年代初期开始发展乡镇工业，走上“以工致富”的道路。1990年代中期乡村工业发展逐步走向衰落，由此走上乡村旅游发展道路。1994年前卫村开始对外开展旅游接待，1999年8家农户率先改造自家住房接待游客，开辟了上海市农家乐旅游发展的先河。2004年国家领导人视察前卫村后，前卫村乡村旅游步入快速发展阶段，2010年全村有108家农户开办农家乐。除此之外，前卫村还引进外来资本建立了“木化石馆”等景点。2010年被评为国家4A级旅游景区。2012年前卫村旅游门票收入500万元，全年全村旅游营业收入达1570万元，农家乐接待户收入数万元至几十万元不等，乡村旅游已成为前卫村主要产业。

为了掌握前卫村乡村旅游社区景观空间演化的过程和事实，研究者主要采取了实地观察、深入访谈和资料搜集等方法。其中，对前卫村的实地调研于2013年4月至7月陆续完成，深入访谈同时进行，访谈人员共计60人次，涉及前卫村“两委”干部、旅游公司负责人、农家乐开办者及普通农户等。

4.2 前卫村景观空间演化的过程分析

自1970年建村，到1999年正式开始发展农家乐乡村旅游，再到2011年开始进入路径锁定阶段，崇明前卫村景观空间演化大致经历了景观空间形成之前阶段（1970～1998），景观空间形成阶段（1999～2004），景观空间发展阶段（2005～2010）和景观空间锁定阶段（2011～）。乡村旅游社区景观空间各个层面演化过程及主要特征如表2所示。

4.3 前卫村景观空间演化机制分析

如表3所示，在乡村旅游景观空间形成之前阶段，前卫村围垦后形成的景观空间起点状态体现了农业产业特征，1978年中国所实行的改革开放政策使得前卫村产业发生巨变，1981年开始和上海市长征联营厂合作开办工业，这一关键性的历史事件改变了其发展轨迹，传统农业产业发生变异，走上了村办工业的发展道路，乡村工业的发展使景观空间产生变异。1993年，随着市场经济竞争的日趋激烈，前卫村村办工业发展陷入困境，与长征联营厂和上海市牙膏厂合作失败这一关键性历史事件终止了原有的工业化发展道路。

在遗传机制作用下，乡村工业发展阶段所积累的良好的接待服务设施、基础设施和知名度为前卫村走上乡村旅游发展道路打下基础。1999年8家农户率先开办农家乐并迅速走红这一事件直接推动前卫村走上乡村旅游发展道路。2004年国家领导人视察前卫村这一关键性事件更强化了前卫村乡村旅游发展道路。2010年上海长江隧桥开通和上海世博会召开这一外部条件的变化，使得前卫村乡村旅游的发展达到了顶峰。但与此同时，随着周边地区乡村旅游的逐渐崛起，竞争日趋激烈，选择机制发生了显著的作用，前卫村农家乐的吸引力逐渐下降。2011年前卫村老书记突然中风病倒使得其发展所积累的矛盾集中爆发，乡村旅游景观空间的陷入停滞和衰落阶段。因此，前卫村乡村旅游景观空间是在遗传机制、变异机制等内因和选择机制、起点状态、关键事件等外因共同作用下，随着产业变迁而发生的具有路径依赖特征的演化过程。

5 结论及展望

乡村旅游社区景观空间的演化是在遗传机制、变异机制等内因和选择机制、起点状态、关键事件等外因共同作用下，随着产业变迁而发生的具有路径依赖特征的演化过程。乡村旅游社区景观空间的演化可以划分为旅游景观空间形成之前、旅游景观空间形成阶段、旅游景观空间发展阶段和旅游景观空间停滞或衰落（复兴）阶段，每一阶段演化特征和机制各不相同。但总体上，景观空间的演化呈现出城市化和商业化的趋势。在聚落景观上，随着景观空间的演化，旅游设施和商业设施数量不断增加；在民居景观上，开办农家乐农户住宅内外结构均发生较大变化，商业化氛围浓厚；在用地景观上，农业用地面积不断缩减，旅游接待服务设施、道路广场用地大量增加，最终推动景观空间的城市化和商业化。乡村旅游社区景观空间演化是在遗传机制、变异机制等内因和选择机制、起点状态、关键事件等外因共同作用下，随着产业变迁而发生的具有路径依赖特征的演化过程。

本文的研究还存在如下不足：一是缺乏定量分析研究，对乡村旅游社区景观空间的演化过程和机制以描述为主，缺乏量化研究成果支撑；二是对乡村旅游社区景观空间演化阶段的划分缺乏明确的标准，仅以描述性分析为主；三是案例研究仅以前卫村为例进行验证，缺乏更多乡村旅游社区案例的支撑。以上这些不足有待在将来的研究中进一步完善。

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Evolvement of Rural Tourism Community Landscape

in Qianwei Village， Shanghai

GONG Wei1， ZHAO Zhong-hua2

（1. The Center for Modern Chinese City Studies， East China Normal University， Shanghai 200062， China； 2. Dept. of Event Management Shanghai Normal University， Shanghai 200234， China）

第9篇：商业地产发展前景范文

【关键词】泸州；旅游商品；现状；对策

旅游商品的开发、生产、销售状况直接影响旅游经济收入。旅游商品的开发与销售是旅游资源开发与经营的重要组成部分，是旅游管理部门和旅游企业关注的焦点，也是旅游学界研究的一个重点。前人的研究成果主要集中在对旅游商品的内涵、旅游商品的开发意义以及国家和省级旅游商品开发过程中出现的问题及对策等方面的研究，本论文将从中小城市旅游业发展的角度探析旅游商品的开发、生产、销售问题。泸州市资源丰富，境内自然景观和人文景观交相辉映，拥有以名酒文化、生态文化、红色文化、历史文化为代表的四大文化旅游资源体系。但旅游商品开发还处于起步阶段，缺乏对当地旅游商品开发方面的专题研究。鉴此，笔者拟通过对泸州旅游商品开发现状的探讨，提出促进泸州市旅游商品开发的对策，以便促进泸州市旅游商品的发展。

一、泸州市旅游商品现状分析

（一）旅游商品生产初具规模

近年来，泸州市高度重视旅游商品的开发和利用，深入挖掘名酒、生态、红色、民俗等方面的厚重文化，积极扶持旅游商品生产企业。泸州市旅游协会统计数据显示，至2012年底，泸州市有旅游商品生产企业85家，A级旅游购物点8家（其中5A级1家、3A级5家、2A级3家），四川省特色文化旅游产品生产企业11家。2012年营业额总计26700万元，解决了2000余人的就业问题，泸州旅游商品的生产企业已经初具规模。目前已打造出分水油纸伞、麒麟温酒器、核桃工艺摆件、古蔺手工面、古蔺麻辣鸡等特色旅游商品。

（二）旅游商品种类丰富

泸州地处四川盆地南缘，气候温和，四季分明，具有春荣、夏艳、秋实、冬秀的江南特色，境内自然景观和人文景观交相辉映，有山有水有历史文化。独特的区位优势和人文环境背景赋予其丰富多样的旅游商品资源，为旅游商品的开发、设计提供了广阔的天地。竹、草、茶、酒、石等都可以作为旅游商品的制作材料，因而使得泸州旅游商品资源丰富、类型多样、数量众多。泸州旅游商品主要由地方土特产品、旅游工艺品、旅游纪念品等组成。

地方土特产品：

酒类：泸州老窖、古蔺郎酒精品装、典藏酒、纳溪竹酒、合果酒、石斛酒、顺记烧坊酒、中国酒镇酒庄定制酒、泸县地藏窖酒、叙永县观兴酒、老泸人家酒、谭木林老坛酒、福宝梅子酒等。

茶类：佛心茶、瀚源有机茶、川南雀舌、天绿茗茶、岩绝牌梅岭岩峰、黄荆苦丁茶、黄荆杜仲红花茶、纳溪绿缘香茶、建新春露、佛宝红茶、黄荆红茶等。

果品类：泸州桂圆、合江荔枝、纳溪天仙枇杷、护国柚、九狮柚、合江柚、江阳樱桃、方山黄梨、佛宝梅子果等。

特色食品：佛宝岩蜂蜜、佛宝三珍、泸州黄粑、泸州猪儿粑、尧坝红汤羊肉、九狮山酒心糖、两河桃片、泸县黑花生、太伏火腿、鲜苦笋、古蔺钟翘脚牛肉、普照山手工苕粉、先市酱油、护国陈醋、泸县茶树菇、松菌、天星麻竹笋等。

旅游工艺品：

蝴蝶画、酒城文房精粹、核桃手工艺品、分水油纸伞、苗家蜡染、苗家手工艺钱包、红军鞋、红军四渡赤水瓶、云溪八景、苗家小饰品等。

旅游纪念品系列：

麒麟温酒器、醉美泸州水晶箔酒杯、酒城印象三件套、江阳文化用品套装、酒城名片夹钥匙扣组装、泸州文化大礼包、长江奇石等。

其它类旅游产品：太平水晶镇纸、黄荆赶黄草、佛心茶星月情侣枕系列产品等。

（三）旅游商品发展迅速

泸州旅游业的兴起较早，但旅游商品生产却起步较晚，加上对旅游商品开发的意识不强，发展一直不够理想。外地游客到泸州旅游，不能买到称心如意的旅游商品，使得整个旅途不够完美，也不利于旅游业的发展。随着泸州旅游业迅速升温，泸州旅游商品生产与销售意识也在逐年增强。从2008年8月泸州市正式启动旅游商品开发工作以来，旅游行政管理部门和行业协会通过不同的途径研发生产具有地方特色的旅游商品，并鼓励设计开发具有地方特色、适销对路的旅游商品，泸州干桂圆、泸州黄粑、古蔺麻辣鸡、分水油纸伞等一批旅游商品呈现在游客面前，为泸州旅游商品的发展带来了新的契机。2012年末和2013年初，由市旅游局主办、市旅游协会承办的泸州市旅游商品评比活动，共收到参评商品210件，由85个商品生产企业选送。此次评选活动评出泸州市优秀旅游商品123件。其中，金牌旅游商品20件，银牌旅游商品30件，铜牌旅游商品30件，优秀奖旅游商品43件。与此同时，组委会领导、评委15人与参选的旅游商品生产、销售企业等就泸州旅游商品的开发和发展问题展开了研讨，积极为泸州旅游商品的发展献计献策。

二、泸州旅游商品发展存在的问题

泸州旅游商品在取得较大发展的同时，旅游商品的生产与开发也出现了许多问题，这些问题严重制约了泸州旅游商品的进一步发展，以致旅游购物滞后于旅游业的发展，成为制约泸州旅游经济效益扩大的重要因素之一。

（一）旅游商品的开发缺乏统筹规划

从旅游商品发展现状分析、纵观全层面看，许多人认为只把景区开发建设好了，旅游商品的销售增长是自然而然的事。因此，重景区开发建设，对旅游商品的开发建设研究较少，对旅游商品的发展规划和具体的生产、组织、配合、完善的销售渠道等未作可实施的产业规划，现在还属于自发、分散的民间小作坊或家庭生产状态，生产规模小，质量低，粗制滥造的现象比较普遍。其包装不精美、不方便携带、缺乏文化内涵等，不能激起游客的购物欲。

（二）市场机制不规范，生产与销售存在较大差距

旅游商品的生产企业、销售企业和游客需求市场之间存在脱节现象，容易出现旅游商品找不到市场，或者游客在景区找不到理想的旅游商品，供需双方都不满意。尽管目前泸州市场上的旅游商品有上百种，但是有特色的商品开发不多，或市场调研不够，致使生产出来的商品品种单调、档次低、吸引力不足，不能满足旅游者的需求而适销对路，造成旅游商品的积压和资源的浪费。

（三）旅游商品生产企业规模化程度不高，分布不均衡

目前，泸州市有旅游商品生产企业85家，但是形成规模生产、经营的企业却不多，大部分是由个体工商户完成的，一家一户的小商铺，各自为政。他们大多处于小作坊式生产经营状态，制造水平大多以手工和半机械化为主，现代化的生产设备不具备，人力成本增加，生产量小，批量少，价值含量低，经济效益不明显。而且这种家庭作坊式生产经营具有明显的零散型分布特点，有的作坊在景区周边，有些作坊在区县或乡镇，分布极不平衡，虽然有许多企业在进行竞争，但没有任何企业占有显著的市场份额。

（四）旅游商品设计制作人才缺乏

不同的旅游者往往具有不同的文化素养、购物偏好和消费水平，旅游商品应满足不同层次旅游者的购物需求。长期以来，由于泸州旅游商品开发重传统轻开发创新，使得市场上旅游商品品种单调、包装简陋、创意平凡而没有特色与新意，这与旅游者的多层次需求、求新求异的发展趋势不相符合。究其原因，由于缺乏旅游商品设计制作人才，导致旅游商品的整体设计制作水平不高，不具地方特色。

（五）宣传营销不足，消费市场低迷

产品只有通过销售才能成为商品，实现价值的转移和增值。旅游商品开发的目标也是通过销售环节实现产品价值的转移和增值。旅游商品在销售环节中非常重要，能够直接影响旅游商品的销售数量和销售价格，最终影响旅游商品生产开发者的经济收益和开发积极性。目前，泸州旅游商品在销售渠道上，往往都是企业既生产、又销售，没有设立专职的营销队伍，没有借鉴现代化的营销手段和渠道，且设点少，游客对商品认知度不高，造成购买比例下降。在整个旅游人均花费中，旅游购物的比例一直上不去，据十一五期间的抽样调查显示，在泸州的购物最高占16%，最低占9%，与全国的平均数24—26%有很大的距离。

三、泸州旅游商品开发对策

（一）建立健全地方旅游商品开发工作体系

政府及相关部门应从政策、资金和技术等方面扶持旅游商品的开发。一是在政策上，各级政府及相关部门应在国家的政策范围内，积极从工商、税收、价格、贷款等方面对旅游商品的开发产销给予一定的优惠和扶持；二是在资金和税收上对旅游商品开发实行优惠政策。适当投入资金，设立旅游商品开发专项基金和开发奖，鼓励企业和个人设计、开发旅游商品，对研制、生产旅游商品的企业实行减、免税，以利于调动生产者和企业的积极性和扩大旅游商品的生产。三是建立管理机构，由地方政府分管领导主持开展工作，市旅游局、市商业局、文化局、市经委、科委、市教育局领导参加，成立专责的协调办公室，办公室设在市旅游局，定期召集会议，按时分析形势、研究对策，对基层反映的问题及时的加以解决。同时对旅游商品的开发、生产和销售进行统一管理和宏观调控，监督商品的质量，协调物价部门制定商品价格、规范市场行为。

（二）加快旅游商品市场建设，构建旅游商品生产交易平台

各级各有关部门要将旅游商品市场建设纳入景区规划、城市规划、商业网点规划中去，做到把旅游商品市场建设同景区建设、城市开发、商业网点建设同等重要。针对泸州旅游商品市场的缺陷，需要做好的市场建设工作有：一是在流动人口多、商店林立的地区包括市级商业中心和县市区商业中心，建立专营旅游商品（地方特色商品）的商店，或在这些地区的综合性商场内设立旅游商品专柜；例如在西南商贸城设立旅游商品专区。二是在主要景区出入口建立品位高、容量大、品种多、吸引力强的旅游商品批发、零售、展示中心，将旅游购物活动纳入旅游产品线路之中，推广前店后厂、现场操作表演展销的办法。三是在旅游资源比较丰富的地方建旅游购物街，如叙永的鱼凫古街，逐步形成旅游购物、旅游体验、商品展览等活动场所，为游客提供全方位的旅游购物服务。

（三）充分利用泸州旅游资源优势，开发特色旅游商品

特色和个性是旅游商品的生命，其内涵则在于旅游商品所体现和蕴含的地域特征和民俗风格。只有表现出当地特色的旅游商品才具有纪念意义和收藏价值，才会为旅游者青睐。旅游者购买旅游商品，目的是为了能带回旅游目的地所体验到的文化象征。泸州旅游商品开发设计要充分利用泸州旅游资源优势，突出地方性和民族性，使旅游商品的总体特色与其旅游地特色相协调。泸州旅游资源丰富，名酒文化、生态文化、红色文化、民俗文化是泸州旅游的特色，围绕这些地方特色和文化内涵与旅游商品巧妙的融合在一起，从一件小小的旅游商品身上，能够让人感受的到泸州所独有的文化，这也就体现了旅游商品的真正的价值和内涵。从而激发旅游者购物行为，促进旅游商品的销售，提高旅游企业的经济效益和社会效益。

（四）加大地方旅游商品设计制作人才培养力度

泸州丰富的旅游资源，是挖掘和开发旅游商品的重要基础，加强开发与研究，提高旅游商品的设计水平与质量，又是当前开发生产旅游商品的关键。需要一批有实力、有水平的旅游商品开发设计队伍，不断设计出有心意、有品位、有地方特色的旅游商品。政府及旅游相关部门应制定多层次、多渠道的培养、引进人才计划，既要保护、留住传统艺人，也要培养开发所需的新型人才。一是要将旅游商品设计人才纳入地方高技能人才培养规划；二是在职业院校相关专业教学中，开设旅游商品开发专业或专业方向，组织学生到旅游商品生产企业实训，开展地方旅游商品设计研发，推动设计创新，提高旅游商品设计水平；三是定期召开旅游商品设计研讨会，组织开展旅游商品设计制作技能大赛，激发企业创新设计的积极性，通过比赛选拔和培养技能人才，为旅游商品业的发展储备后续力量，提供人才与智力支持。

（五）加强旅游商品宣传，增大营销力度，建立旅游商品信息系统

要促进旅游者在泸州的旅游购物消费，必须先通过各种方式为旅游者提供全面的旅游购物信息服务。泸州的的旅游商品也必须创声誉、创名牌。应该根据旅游商品针对的目标市场，结合旅游者求新求奇的特点制定针对性强、效果明显的旅游商品促销策略。切实提高泸州旅游商品的知名度和美誉度，吸引潜在顾客，进行市场渗透，扩大市场占有率。另外，在宣传方面，政府相关部门或旅游企业可通过平面、媒体和网络，进行宣传。例如可建立旅游网络购物信息平台，由泸州有关政府部门加强对旅游购物信息的采集、和传播。建立和完善旅游购物咨询服务中心，健全旅游购物信息网络体系。将泸州市旅游购物商业网点的资料，包括商店的位置、经营特色、旅游商品种类和价格等信息在泸州旅游购物信息网上。也可以借助报刊杂志等大众传媒进行宣传，还可通过举办、参与一系列的旅游商品设计大赛、旅游商品博览会、旅游购物节、旅游交易会等活动来扩大宣传力度。例如2012年末和2013年初，由市旅游局主办、市旅游协会承办的泸州市旅游商品评比活动，就让更多的人了解了目前泸州的旅游商品，提高了旅游商品的知名度。

四、结语

综上所述，针对泸州市旅游商品发展的现状和桎梏，本论文认为可以通过建立健全地方旅游商品开发工作体系、加快旅游商品市场建设，构建旅游商品生产交易平台、充分利用泸州旅游资源优势，开发特色旅游商品、加大地方旅游商品设计制作人才培养力度、加强旅游商品宣传，增大营销力度，建立旅游商品信息系统等方法统一规划泸州市旅游商品的开发、生产、销售等环节，提高旅游商品的效益。

如何更好更快地加大泸州旅游商品的开发，是一个相当复杂、系统的问题，本论文只是初步探析，将在今后继续研究泸州市旅游商品开发专业人才培养、旅游商品品牌打造等问题，最终促进泸州旅游业健康发展。

参考文献：

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