房地产业现状精选(九篇)

第1篇：房地产业现状范文

关键词：房地产 企业融资 现状 对策

一、前言

伴随着经济的飞速发展，房地产业在经济发展中的地位越来越重要。作为一个资本密集型的行业，金融业支撑着房地产业的发展，为房地产企业提供巨大的资金支持。然而，现阶段的房地产业存在着许多急需解决的问题，融资难就是一个重要的方面。对融资渠道进行拓宽，以解决融资的压力，成为各房地产企业最关心和首先要解决的问题。

二、房地产企业融资现状分析

（一）对银行贷款的依赖性逐年提高

随着人们生活水平的提高，人们对住房的需求量越来越大，相应的，对银行贷款的需求也在逐渐增加。企业进行房地产开发的资金主要来源于银行贷款，也就是说，银行提供资金，支撑房地产业的发展。然而，近几年来，随着房地产企业的逐渐增多，各企业的竞争日益激烈，通过银行贷款获得房地产开发的资金支持变得越来越困难，使得企业的融资渠道越来越窄。

（二）债券发行量减少，融资欠发达

由于国家对企业发债存在严格的控制，以及债券市场的高风险性，很多房地产企业都选择远离债券市场，严重影响了债券市场的规模，使债券的发行量越来越小。许多企业渴望发行本公司的债券，然而，严格的债券发行制度将众多中小企业关在门外，加上债券市场本身存在着诸多不足，使得多数企业选择远离该种融资方式。

（三）股权融资很难成功上市

融资是企业获得资金支持、解决财政问题的重要渠道，是房地产企业走向成功的必经之路。然而，由于国家对上市的严格监管，多数企业存在着达不到上市要求的问题。房地产是一个特殊的行业，企业一般存在着高负债率，因此，为了整个金融市场的安全，国家加大了对房地产企业上市的控制，使得众多企业在短时间内无法成功上市。

三、对造成房地产企业融资现状原因的分析

（一）国家宏观调控的影响

房地产企业的兴衰离不开国家的宏观调控，整个市场经济也不能离开国家的调控独立运行。受金融危机的影响，房地产行业曾经陷入短暂的危机状态，为促进房地产的发展，国家出台了多种政策，不断刺激国内的需求，使房地产行业在危机中重生，并在之后的几年中迅猛发展。可见，国家的宏观调控对房地产业的发展起着至关重要的作用。然而，近几年来，我国持续出现房地产泡沫，许多专家预言这种泡沫可能会引发又一次的、破坏性更强的金融危机。为避免金融危机的再一次发生，国家出台了众多调控政策，对房价的持续上涨进行控制，加大了房地产企业的融资难度。

（二）房地产融资渠道窄，各种融资方式都有一定的局限性

房地产企业融资的主要渠道是银行贷款，据统计，房地产企业的资金中银行资金所占比例为60%以上，此外，房地产开发的资金、收取的购房者的定金和预付款50%以上都来自于银行贷款，由此可见，房地产企业对银行具有很强的依赖性。银行贷款只是外部融资的一个方面，还包括股权投资、房地产信托等等，这些外部融资方式都存在着一定的局限性。内部融资也是企业进行融资的一种方式，这是一种扩大再生产的方式，成本低，风险小。然而，这种融资方式只能作为企业资金紧张时的一种融资方式。

（三）金融体系不健全，产品缺乏创新

我国房地产企业的融资对金融的依赖性很大，然而，我国的金融市场普遍存在着体系不健全，发展不完善等问题，影响了企业融资渠道的多元化发展，加上银行贷款的种类较少，缺乏创新，这些都严重制约了融资渠道的发展。由于房地产本身是资本密集型的行业，受其密集程度的影响，企业出现了多种问题，如资金不足、负债率过高等等。此外，银行贷款是房地产企业进行融资的主要渠道，然而银行贷款的品种过于单一，缺乏创新，满足不了房地产行业的需求。一直以来，我国在银行贷款的品种上缺乏创新性，只满足于少数几种产品的维持，严重制约了房地产的融资发展。再加上现有融资渠道本身就很窄，其它融资方式无法被运用，也影响了房地产企业的融资。可见，要想改变这种状态，需要加强对金融体系改革和金融产品创新的重视。

（四）房地产企业的不断扩张

随着中国经济的飞速发展，房地产市场出现了越来越多的中小型企业，这些企业的整体素质比较低，运行机制不完善，还普遍存在着信用度低、高风险等问题，这些问题的出现，使得中小型企业在融资的进程中步履维艰，严重制约了这些企业的发展壮大，甚至改变了整个房地产行业的融资现状。

四、解决房地产企业融资难的对策

（一）构建房地产融资多元化的模式

构建房地产融资多元化的模式是拓宽融资渠道的有效途径，房地产开发在融资过程中遇到了许多问题，要想解决这些问题，就要改变融资依赖于银行贷款的现状。我国曾在十六届三中全会中提出了金融行业的四大支柱，这位房地产融资多元化模式的构建奠定了政策基础。房地产企业应该抓住这个机会，努力实现融资方式上的创新，拓宽融资渠道，彻底改变传统的依赖于银行贷款的融资方式，为企业创造有力的资金上的支持，具体可以从引入资本、增加债券发行量、信托等多个方面入手。

（二）完善信用评级体系，提高自身竞争力

房地产融资多元化的实现离不开企业、金融和政府三方的共同努力，尤其离不开企业自身素质和竞争力的提升。一方面，企业首先要做的就是完善自身的信用评价体系，不仅可以有效地促进房地产行业的稳步发展，还可以维持金融市场的稳定性。要想完善信用评价体系，企业首要任务是转变对该体系的态度，不能只将其视为审批过程的必走程序，更要将其视作企业的真正需求，在此基础上，企业要进一步对信用评级的一些行为进行严格的规范，实现其公正合理性。企业还可以通过发行债券、引入国外机构、借鉴国外的信用评级程序等方式完善自身的评级体系，不仅可以提高企业信用评级机构的专业能力，还可以将评级机构推向市场，进一步增强评级体系的公正性。另一方面，企业要努力提高自身的竞争力，扩大规模，提高专业化水平，并努力创造企业自身的品牌，使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。

（三）加强政府对房地产业的宏观调控

房地产业的兴衰离不开政府的宏观调控，政府的首要任务是为房地产企业的融资创造有效的制度环境，健全和完善相应的法律、法规和支持体系。房地产是一个高风险的行业，要想使其稳步发展，必须健全相应的制度和体系，为房地产业创造一个规范的融资环境，降低其金融风险，促进房地产企业的稳定发展。此外，政府还要进一步加强对信用中介机构的监管，充分发挥中介机构的公正性，避免房地产企业为筹集资金与信用机构联合骗取银行贷款。同时，还要加强对企业违规行为的惩罚力度，建立信用档案，一旦发现中介机构出现违规操作，政府就要采取相应的处罚措施。这种保持中介机构相对独立性的方法不仅可以加强政府对机构的监管，还可以大大地促进整个市场紧急的稳步、健康发展。

五、结束语

综上所述，要想彻底改变房地产企业的融资现状，解决融资中的多种问题，离不开政府、企业和金融的共同努力。政府要加强对企业的宏观调控，加大对信用中介机构的监管；企业要努力完善信用评价体系，提高自身的竞争力，拓宽融资渠道，努力实现融资方式的多元化；金融业要不断进行银行贷款品种的创新，为房地产企业融资方式多元化的实现提供有力的支持。

参考文献：

[1]赵俪.我国房地产企业融资现状及对策[J].现代营销（学苑版），2012，（06）：161-162

[2]王少梅.房地产企业融资现状及其成因的思考[J].江苏商论，2011，（10）：144-146

第2篇：房地产业现状范文

房地产；估价行业

[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1009-9646（2012）5-0059-02

随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业从无到有，伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来，业务范围从单一的房地产交易所需的评估到如今所涉及到的融资、司法鉴定、拆迁、课税、企业合并、资产重组、房地产作价入股等各项经济活动。服务的领域越来越广且标的价值量越来越大，估价结果是否客观合理关系到社会公众利益，直接影响到社会经济发展和社会的稳定、和谐。因此，如何做好房地产的估价工作是一个值得研究和思考的问题。

一、我国房地产估价业发展的现状

我国在1992年建立了房地产估价师执业资格制度，1995年实施了全国统一的房地产估价师职业资格考试制度，1998年开始实行房地产估价从业人员持证上岗制度。目前我国从事房地产的中介机构有6000多家，约3.5万人取得执业资格，3万多人注册执业，房地产估价行业从业人员超过25万人。房地产估价机构活跃在房地产转让、抵押贷款、房屋拆迁补偿以及税收、公司上市、企业改制、资产重组等各种业务之中，房地产估价现已成为我国社会主义市场经济体系中的一个重要的中介服务行业。我国房地产估价市场发展正处于整合的过程中，整个产业表现为低水平竞争，许多问题值得研究解决。

二、房地产估价行业存在的主要问题

1.行业立法滞后，业务缺乏法律保证

我国房地产估价行业起步时间不长。一直处在摸索和借鉴的过程之中，所以就难免存在行业法规、制度不健全。没有做到真正意义上的“有法可循，有法可依”。这种状况，使得房地产估价师在执业过程中无章可循，不能充分发挥其能动作用，估价结果很难得到公众的充分认可。另外也无法对房地产中介活动进行有效的监督。

2.房地产估价行业从业人员的素质参差不齐，服务质量不高

由于房地产估价专业性较强，让人很难识别服务质量的优劣。一些客户用估价费作为筹码使估价机构按其意愿进行评估。个别估价机构甚至为了获得高额估价费而不顾职业道德，不到估价对象的现场进行查勘，甚至聘用一些非估价师从事房地产估价作业，根据估价对象的需求拼凑报告。这些估价报告根本不符合规范要求，不但影响了估价行业的社会信誉，而且直接威胁着房地产估价行业的生存和发展。

3.行政部门的管理越位，限制了市场的有效竞争

目前在房地产估价师协会注册的评估机构大都是原来隶属于行政部门，后脱钩改制进入市场的。在这一蜕变过程中，有一些评估机构凭借与原管理部门的关系，同时兼营事业性评估和中介性评估，背离了脱钩改制的目标。而一些行政部门则为了巩固保护原隶属于该管理部门下评估机构的收益，以口头或默许的方式对执业活动进行行政干预。这些行为，已经超出了行政机构本身的行政职权，是一种严重违反市场规则的不正当竞争行为，也妨碍了房地产估价师公正、独立地开展评估活动。

三、促进房地产估价行业科学、健康发展的建议

1.建立健全房地产估价行业的法律规范

有法可依是房地产估价行业存在和发展的根本和保证。只有明确的法律支持，才能保证房地产估价师独立、客观、公正地开展业务，真正实现其中介服务的职能。当前我国的房地产估价行业的相关法律法规都不太健全，应该制定《房地产估价法》，明确房地产估价师学会的地位，并授权房地产估价师学会制定行规，管理行业；规范组织机构的设立、审批；整合估价部门，保证估价机构的平等竞争；明确各种不规范行为，完善处罚措施；建立接受社会监督的反馈机制；提高估价机构的级别标准，增强市场竞争力，提高估价师的素质；用法制的手段规范房地产估价市场。

2.加强理论研究和队伍建设，不断提高从业人员的业务素质

房地产估价行业的规范化程度，决定着整个房地产市场环境的公平、公正程度，所以房地产估价行业建设的首要问题就是行业的规范化建设问题，在评估过程中，估价师充当了公信者的角色。所以房地产估价师必须在执业过程中诚信经营．规范执业，严格遵守本行业的职

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业道德标准，严格控制评估报告的质量，不断改进和提高技术水平和服务质量。可以在条件允许时建立房地产估价师诚信档案，实施信用公布和开放制度，提供网络查询服务。

3.加快拓展业务领域，积极创新业务种类

目前我国大多数估价机构的业务较为单一，从国外成功的估价机构的经营管理上可以看出，它们的业务范围涉足多个方面，业务范围多元化发展趋势越来越明显。我国的众多估价机构应该走上多元化发展的道路，拓宽业务领域，创新业务品种。比如，积极介入各类房地产评估、咨询、策划、可行性研究等相关服务市场，为发展商、投资机构提供全面、便捷的一条龙服务；同时，充分发挥估价人员的专业技术优势，全面介入城市房屋拆迁、城市更新与重建、城市资产运营、企业资产运作与并购等领域。

总之，随着社会经济的发展，各行业、各领域对房地产估价需求日益广泛，房地产估价行业承担的社会责任也会越来越大，将面临更大、更新的挑战，因此，只有不断促进行业健康有序的发展才能做好房地产估价工作，造福于社会。

[1]杨希琴.刍议房地产估价行业现状及发展趋势[J].建设科技，2010（2）.

[2]吴炳灏.略论房地产估价行业的健康发展[J].中国房地产，2008（8）.

[3]沈颖，杨雪红.浅议房地产估价行业发展现状趋势及发展对策[J].建设经济，2008（9）.

第3篇：房地产业现状范文

【关键词】房地产 战略分析 发展趋势

最近几年房地产市场相对低靡，政策频出，人口结构发生变化，消费者对居住品质的要求提高等因素都直接影响房地产行业。随着中央对房地市场的宏观调控，整个房地产行业增长速度放缓，竞争格局日益激烈。

一、政治环境分析

2015年初的 “两会”政府工作报告，明确了加快培育“稳定住房消费”的基调，在这样的大方针指导下，全国各地的政策频出，“330新政”、“930新政”，央行和住建部一齐楼市调整政策，房地产政策全面放松。2015年12月21日，中央经济工作会议上强调“要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。”这种明确鼓励投资性购房的态度，对房地产市场形成重大利好。

2016年伊始，继央行降低首套房首付比例的通知后，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部三部委又了《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，对于改善性需求，针对大户型、高价、别墅等物业，新政策有非常明显的利好，预计后续针对房地产的政策依然会频繁出现。

二、经济环境分析

房地产业是国民经济的重要组成部分，既受到国民经济发展水平的制约，又起着促进经济发展的作用，房地产行业与经济环境是相辅相承的关系。

根据2010年以来中经网的统计数据看，房地产业行业的增加值总体连年上升，且在GDP的比重中约占5.5-6%。如果将房地产业行业上下游产业的行业增加值全部加起来，能够占到GDP比重的15%以上。2011年开始，国家出台相关政策限制房地产的投资和投机，房产税收总额占总体税收比重较大，我国的税收增速也逐之减缓。由此可见，房地产增速减缓，GDP增长也会乏力。

利率水平对房地产行业的也有相当大的影响，一般来说，银行利率与房地产价格呈反比关系，利率升高则房地产价格下调，利率降低时房地产价格上升。利率升高则利息成本加大，房地产的投资收益流转不够灵活，不能做为理想的投资方式，价格缺少吸引力，必然会下跌；如果利率降低，资金的需求量加大，房地产需求持续增加，持币者可能推动货币转化为房地产等实物商品，从而推动房地产价格上涨。

房地产市场与宏观经济联系极为密切。房地产行业的健康持续发展不仅有利于我国国民经济的快速发展，还能直接影响产业结构的优化。房地产市场的发展对维护我国国民经济的发展及稳定发挥了举足轻重的作用，短期之内，房地产业做为中国支柱产业的地位是不会动摇的。

三、社会环境分析

2015年10月，中共十八届五中全会提出了“一对夫妇可生育两个孩子政策”。预计“全面二胎”政策落地后，包括改善需求的不断释放，市场上现有的产品类型将会出现较大调整，如小户型比率降低，刚需户型调整，学区房地位更加不可动摇等。从长期来看，人口增加对房地产市场的整体需求量以及平稳增长也都存在明显的积极意义。

“十三五”规划建议中还强调推进以人为核心的新型城镇化。如果说人口政策的调整对房地产市场的影响是整体性的，那么城镇化发展则势必对三四线小城市的房地产市场带来需求活力。对此，政府再次强调加快户籍人口的城镇化率，通过户籍制度改革，推进农民工市民化，带动住房消费。同时，财政转移支付、城镇建设用地增加规模要同农业转移人口市民化及落户数量挂钩，真正实现新型城镇化。

长期来看，人口政策的调整和新型城镇化规划，将为楼市发展提供新的支持，城镇转移人口带来的购房需求将是支撑城市房地产市场的重要力量，尤其对于库存问题严峻的广大中小城市来说，意义更是重大。

四、技术环境分析

城市是大多数人向往并聚集的生活区域，但未来城市将承载越来越多的不良症状，比如人口拥挤、交通堵塞、就业困难、环境污染、生态破坏等问题。为解决上述“城市病”，实现城市可持续发展，建设智慧城市将成为我国中长期发展的重点。

“智慧城市”是城市在信息时代下的新形态，是运用信息和通信技术手段感测、分析、整合城市运行核心系统的各项关键信息，将信息技术应用到城市的规划、服务和管理过程中，对城市资源进行科学配置，通过人民、政府、企业等的参与，对城市的各种需求做出智能反应，提高居住者的生活品质，提升城市的国际竞争力。

房地产行业的发展，要与整个国家的城镇化和智慧城市的建设相结合，虽然目前智慧城市还没有成熟的经验和模式可以进行复制，但智慧城市的建设已成为必然趋势，行业前景值得肯定。

预计未来几年，房地产行业应该会延续整体去库存的大趋势，一线重点城市的房地产行业将继续领跑全国。由于一线城市的土地供应有限，新房存量低，供求关系良好，国内债券融资成本下降，常住人口稳定，再加上政策利好消息的影响，虽然已经集中释放过改善的需求，成交量可能较往年有所回落，但长期来看，相比较于中小城市预计仍有较好的表现。

而二线核心城市的销售规模有望继续提升。这些城市基本供求关系良好，人口稳定增长，有持续的住房需求且年龄结构合理，二手市场发展成熟，在有宏观政策利好影响下，未来表现可期。

目前来看，三四线中小城市占据市场主流，未来房地产市场将长期处于去库存阶段，高库存和低需求的现状，再加上宏观经济持续低迷，现有政策刺激力度不够，在大量的库存压力下，房价将根据市场需求进行震荡，预计短期内将拖累全国市场的房价及销量。

参考文献：

[1] H. 伊戈尔・安索夫著，战略管理（珍藏版）[M].机械工业出版社，2013.

第4篇：房地产业现状范文

关键词：房地产；融资

一、房地产企业融资现状概述

随着改革开放步伐的不断加快我国的房地产行业也迅速发展起来，房地产业在国民经济中占据了重要的位置。房地产既是消费品又是投资品，是股票与金融市场的基础，房地产业不仅与众多投资者的经济利益密切相关，也关系到国家的战略布局和经济发展。房地产业对资金的使用，有需求量大、周期长的特点，在大多数情况下，企业的自有资金都不足以满足需求，因此房地产业的发展需要借助金融机构，房地产企业的融资也成为企业能否健康发展的关键因素。

房地产是资金密集型行业，不论中短期还是长期的房地产投资，都有很大的资金需求，房地产市场和资本市场联系紧密。按房地产融资类型可以分为内部融资以及权益融资和债务融资。一般来说，内部融资能够减少交易费用，融资成本也比较低，有利于加强企业控制。权益融资的预期收益较高，需要承担较高的融资成本，而且经营风险较大；而债务融资的预期收益较小，融资成本相对较低，经营风险也比较小。

房地产的内部融资主要包括企业的自有基金和预收账款，其中自有基金包括企业设立时各方投入的资金和从税后利润中提取的资本公积和盈余公积。预收账款是指在房屋建成前预收购房者的账款以及委托开发项目的预收建设基金。

房地产的权益融资是出资方与房地产企业共同承担投资风险，同时也一起分享投资利润。房地产的权益融资方式有许多，主要包括私人投资、信托基金、私募股权等。房地产债务融资的出资方不承担投资风险，所得到的利润是融资协议中约定的利息和相关费用。债务融资到期需要偿还本金及利息，需要承担固定费用。债务融资的方式主要包括银行贷款、商业信用、企业债券、融资租赁等。

二、当前存在的主要融资问题

（一）融资渠道较为单一

银行贷款是房地产企业融资的主要渠道。房地产企业的负债率普遍较高，其中银行贷款占据了最大的比例，在自筹资金中也有相当一部分来自银行贷款，银行贷款成了房产开发商经营周转的主要资金来源。这使银行承担了很大的融资信用风险和投资市场风险，一旦风险爆发可能会影响整个国民经济的健康发展。我国房地产企业在上市融资方面还比较艰难，上市融资在房地产业的融资总体中的比例较低。另外债券融资的成本相对较低，但我国企业债券市场的规模比较小，流动性比较差。

（二）房地产金融市场体系和相关法律法规不完善

在完善的金融体系中应该有专业的房地产投资机构、担保机构和抵押贷款机构，在我国这些机构的发展都不完善，还不能充分发挥它们的重要作用。相对于房地产市场的发展而言，我国房地产金融市场的法制法规是比较落后的，目前还没有专门的房地产金融监管体制，金融业务方面的相关规范也有亟待完善。虽然国家和地方颁布了一系列的法律法规，但还存在着体系不全面和规定不具体等问题，这些都制约了房地产业的经济发展。

（三）缺乏融资专业人才

房地产企业的融资管理中需要大量的专业人才，他们需要精通投资业务、具有战略眼光并且能对这个房地产业有相当程度的理解，这方面的人才数量不足以满足现在房地产业发展的需要。

三、房地产企业融资改善建议

（一）确定合理的资本结构。合理的资本结构需要做到两点：一是合理的股权资本内部结构；二是合理的股权资本和债权资本比例。房地产上市公司可以利用再融资来实现这两点，再融资可以使房地产上市公司资本负债率达到合理水平，国有股也可以实现相对减持，重洗引入更优质的机构投资者，从而实现合理的资本结构的，这样也有利于实现管理绩效的改善。企业融资是为了获取企业进一步发展所必需的资本，所以企业应确保筹集到的资金能投向于符合企业战略目标的项目，这样才能实现资源的优化配置，提高资本使用效率，促进企业的成长。

（二）根据企业的实际状况来选择融资方式。不同的企业有着不同的融资需求，企业应该根据自身的情况来确定融资方式，优化融资结构，如效益较好的情况下可以多考虑私募融资，规模较大的项目可以考虑项目融资等。

（三）发展上市融资。股市融资是重要的融资途径，股权融资成本相对较低，和债务融资相比，不用支付利息也不用返还本金，可以降低企业的财务风险和经营成本，还可以提高公司的影响力，也能在一定程度上降低信贷风险。

（四）完善房地产债券市场。房地产企业通过发行债券可以得到稳定的资金来源，支撑企业的健康发展。房地产企业的负债率通常较高，而间接融资的成本较高，房地产企业发行债券可以降低财务成本，改善融资结构。

（五）完善房地产企业融资相关法律法规。相关部门应尽快完善现行的房地产法律法规，保障房地产信贷的法律地位，为我国房地产企业融资提供必要的法律保护和支撑，明确房地产企业和个人的权利与义务，规范房地产企业的融资行为，为房地产金融市场快速健康发展保驾护航。（作者单位：湘潭大学商学院）

参考文献：

[1] 刘铁城.有关房地产开发企业融资管理问题探讨[J]经济生活文摘，2012，（9）

第5篇：房地产业现状范文

【关键词】房地产企业 融资渠道 

 

一、目前房地产业融资问题现状 

 

1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。 

2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。 

但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。 

 

二、造成房地产业融资问题的主要原因 

 

1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。 

2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。 

3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。 

4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。 

5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。 

6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。 

上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。 

 

三、加强房地产企业融资管理的主要途径 

 

1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。 

（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。 

（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行b股、h股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。 

（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。　2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。 

以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、dbs发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。 

 　如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。 

3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。 

（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题，笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例，以往在商品房贷款资金回笼环节中，由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系，互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼，公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点，并指派专人负责，大大加快了贷款资金的回笼速度。 

第6篇：房地产业现状范文

一、加强房地产企业财务管理的重要意义

房地产开发是一项综合调配各项资源的经济活动，要提高房地产开发的经济、社会效益，财务管理在企业的管理过程中已成为必然。在竞争激烈的房地产行业，企业取胜的关键除房地产工程质量外，还有企业的开发成本，因此，在确保房地产工程质量的同时，如果还能对企业的开发成本进行有效的控制，那么企业的竞争力必定能够得到增强。通过加强房地产企业财务管理，有利于对项目开发方案进行优化，提升各项资源的利用率，使开发方案更加符合市场的需求，从而达到控制开发成本的目的；有利于降低费用开支，充分运用企业各项资产，增强企业运营及盈利能力；有利于企业多渠道筹集及使用资金，降低企业资金成本；有利于防范企业运营风险，发现生产经营中存在的问题并及时解决，减少财务损失。

二、现阶段房地产企业财务管理存在的问题

1.房地产企业发展定位方面存在的问题

房地产企业的发展定位决定着企业的未来，关系着企业是否可以做大、做强、做优，但是在房地产企业发展定位过程中，往往忽略了财务管理的作用。例如在定位时，过于片面追求房地产开发项目的高、大、快目标，并没有充分考?]房地产企业实际的财力、物力、人力等财务实际情况；或者在定位时，财务人员未能参与其中，无法提供财务方面的具体意见等。上述情况容易导致公司发展定位不合理，难以顺利实施，实际与定位相背离甚至失败，不利于房地产企业的可持续发展。

2.房地产企业经营管理方面存在的问题

房地产企业为了获得更高的利润，以及占领更多的市场，往往热衷于购地扩大经营，设定较高的经营目标。但在房地产企业经营时，有的企业由于管理水平，没有发挥好企业现有的资源优势，不能充分利用好企业已有的资源，在运营过程中对企业有限的资源未能合理规划，导致经营目标与公司资源不相匹配，不能很好地完成经营目标；还有的企业对运营过程中出现的问题未能很好的控制、解决，未能有效地通过财务管理使企业有限的资源发挥最大的效益，降低了房地产企业运营效率。

3.房地产企业价值创造方面存在的问题

在房地产企业管理中，很多经营管理者认为只有开发建设、销售房地产项目等业务才是创造企业价值的业务，财务管理仅仅是一个提供服务的后勤业务。所以，在房地产企业中，很多业务发生前并未能够尽量征求财务意见，对财务管理的定位还停留事后核算的阶段，仅在业务成本、费用发生后进行支付资金、成本核算、缴纳税费等，并未能通过财务管理在成本控制、资金、税务管理等方面创造价值。直到出现成本过高没有合理控制、资金紧缺无法正常运转、税负水平过高严重影响效益等问题时，才会要求通过财务管理解决，但此时已经无能为力。

4.房地产企业风险管控方面存在的问题

房地产企业开发项目经营过程中经常会存在一些风险，如资金、成本、质量、市场、税务、信用风险等，对房地产企业进行风险管控是其健康发展的有力保障。但是在房地产企业运营中，一方面，财务管理人员往往是在企业风险已出现并造成损失反映在企业账面时才能提示风险，其滞后性不利于房地产企业及时化解风险；另一方面，当风险出现时，财务管理人员未能有效测算、估计风险大小及其影响程度，不利于房地产企业有效地化解风险。财务管理人员未能系统地对企业风险进行事前预测、事中解决、事后评价等，不利于房地产企业健康发展。

三、完善房地产企业财务管理水平的对策建议

1.提升财务人员的专业能力

房地产企业的财务管理水平，主要取决于财务人员的专业能力，要提高和发挥出企业财务管理的更大作用，就需要提升企业财务人员的专业能力。房地产企业应鼓励支持财务人员进行财务技能培训，通过内部培训、外部聘请专家学者或专门机构培训等形式，帮助财务人员掌握最新的财务知识和相关的财务管理方法。此外，还应组织财务人员参加与房地产项目开发有关的设计、规划、获取土地、工程建设、房产销售等方面知识及流程培训，帮助财务人员熟悉房地产项目开发的整个业务流程，站在房地产业务角度来提高财务管理技能和作用。

同时，房地产企业在选用财务人员时，还应该提高标准，只有专业能力和业务能力等综合能力都较强的人员，才准予进入房地产企业从事财务工作。并通过制定激励制度，对财务工作比较突出的财务人员进行奖励，从而提升财务人员的工作积极性，留住并培育高、精、尖财务管理人员。

2.以管理会计推动房地产企业的发展定位

房地产企业特别是中小型房地产企业的发展定位往往是企业领导人制定，财务人员很少能参与其中发挥作用。一方面，作为房地产企业财务管理人员，应发挥管理会计的作用尽量争取参与到房地产企业发展定位过程中，例如制定企业计划、规划盈利模式、设计开发方案、制定销售政策等，把财务管理触角延伸到业务开始的最前端，只有这样才能改变财务事后管理现状，把被动变主动，充分发挥财务管理作用；另一方面，房地产企业的管理人员在规划企业定位过程中，应广泛采纳不同专业的意见，特别是财务人员的财务意见，如盈利预测、资源配置、成本控制等方面的建议，有助于提高企业发展定位的前瞻性、可行性、准确性。财务管理人员还应充分运用管理会计方法，依据房地产企业实际运营情况及财务状况等进行分析，提交有价值的管理会计报告，及时供企业规划、决策参考，推动房地产企业的发展定位。

3.推行全面预算管理强化房地产企业管理

合理配置房地产企业有限的资源，应推行全面预算管理。首先，房地产企业应人人参与预算，以部门为预算管理中心，在业务部门间合理配置企业资源，以效益最大化为目标，把预算管理效益与薪酬绩效相挂钩，使预算管理与每位企业成员息息相关，发挥全面预算管理作用。其次，应集合房地产项目规划设计、成本管理、工程施工、销售策划、财务、人力资源等专业人员编制房地产项目整个开发过程的全面、详实的预算，同时分解为年度、月度预算，依据预算测算的盈利结果、项目资金流情况等适度调整房地产项目开发策略，调配好房地产项目开发资源，使房地产项目顺利、可控地完成。另外，应动态地监测、分析预算执行情况并反馈至公司管理层，及时解决全面预算执行过程中的问题并进行有效的考核，确保全面预算能合理执行，优化、配置好企业资源，使房地产企业得到高效的发展。

4.加强房地产企业成本、资金、税务管理创造价值

首先，房地产企业的开发成本是其在竞争中取胜的关键因素，房地产企业应运用财务成本管理工具控制好开发成本，在项目开发过程中对前期策划、工程建设、项目管理、运营等成本?M行控制，确保开发成本合理、科学，使房地产企业在市场中占据有利地位。

其次，资金是房地产企业最重要的发展资源之一，房地产企业应运用财务资金监控方法，对项目开发资金流出、流入进行前瞻性的预测。预计资金充裕闲置时，做好理财等投资方案以获取资金收益；预计资金不足时，则在事前开拓融资渠道，及时融资并降低融资成本，发挥财务杠杆作用以最低的资金成本满足项目资金需求。同时，对资金使用实时监控，使资金处于流动状态以确保企业资金流健康、有序，促进房地产企业良性发展。

最后，在竞争激烈的行业趋势下，对房地产企业进行税务管理可增加其竞争力。房地产企业应在选定合作方式、获取土地形式、开发模式、营销方案等过程中进行合理税务测算、规划，使房地产企业税负合理、科学，实现房地产开发效益最大化，创造价值。

5.构建财务信息化风险管理体系

第7篇：房地产业现状范文

[关键词] 旅游 房地产 发展

一、旅游房地产综述

1.旅游房地产的概念

旅游房地产是开发和经营过程（策划、规划、融资、营销、经营、管理等）与旅游密切相关，并以塑造景区或旅游接待（旅游餐饮，旅游住宿，旅游购物，旅游商务，旅游娱乐，旅游休闲等）作为其功能的房地产。旅游房地产是旅游与房地产两种行业在多个角度、多种形式的结合，是旅游业与房地产业都发展到成熟阶段时出现的一种地产业态。因此，旅游房地产有两种基本属性，即旅游和房地产。首先旅游房地产属于房地产范畴，是与住宅房地产、商业地产、工业地产、教育地产等等相并列的一种房地产业态；其次，旅游房地产又是紧密围绕旅游、为满足旅游业发展所带来的地产的需求而形成。

2.旅游房地产的分类

旅游房地产种类多样，按照不同的分类标准可以划分为不同的类型。随着旅游房地产的成熟与市场需求的不断变化，这些分类模式已呈现多样化发展特征，很多旅游房地产存在交叉空间，并不能单纯地归属哪类模式。

旅游房地产按照物业产品形式可划分为：产权酒店，分时度假，时权酒店，景区住宅，景观型房地产，养老型酒店，高尔夫、登山、滑雪运动度假村。

按照房地产项目在旅游景观中所承担的功能划分可分为：旅游景点房地产，旅游商务房地产，旅游度假房地产，旅游住宅房地产，旅游商业房地产。

二、我国旅游房地产业发展现状分析

1.城市化率上升，旅游房地产进入快速发展阶段

从世界旅游房地产的产生发展过程来看，旅游房地产的产生因素主要有两条线路：一条是以经济发展为线路，第二条是以房地产的发展为线路。

经济的发展促进城市化发展与房地产发展。城市化与经济相协调发展是保持经济持续增长的重要因素。同时，房地产行业作为城市化发展过程中的核心产业，与城市化进程相符相成，并直接接受经济发展水平的影响。

当一个城市的城市化水平达到70%时，城市居住的房地产价值达到顶峰，城市人口逐渐向城郊转移，郊区化逐步成为城市发展主流。随着经济发展水平的增长和城市化进程加快，人们对休闲生活的要求日益提高和多样化。旅游的支出在经济消费中的比重不断上升，旅游房地产业也随之出现并不断创新和快速发展。

由于中国的国情和社会发展背景的不同，中国旅游房地产的发展过程与国外旅游房地产的发展过程并不完全相同，自始至终它的发展与三个基本因素密切相关。即中国经济水平的发展、中国房地产开发的转型及中国旅游业的发展。

图2 中国旅游房地产产生过程示意图

经济的发展及人民生活水平的提高直接导致了旅游业的发展与兴旺，一部分人开始进入休闲经济时代。伴随着经济发展水平的提高，旅游人口、人均GDP、第三产业的发展比重、旅游消费性支出、服务能力、城市功能、服务水平等旅游房地产的相关因素也将得到同步提升。当富裕起来的人们有能力讲究居住品质的时候，当工作方式发生变化，人们有了更多闲暇时间的时候，旅游房地产也就应势而发展起来。

目前，我国一部分大型城市的城市化率已经超过了70％，已经进入城市发展的后期阶段，根据世界旅游房地产发展的规律，这个阶段郊区化成为发展主流，都市区化和城市群成为发展的方向，而旅游房地产业也成为重要的发展业态，有着巨大的发展潜力。

2.我国旅游房地产行业发展空间巨大

我国不断完善的休假制度为旅游房地产创造了巨大的需求。从2008年起一年117天的休假制度不仅为休闲度假提供了充分的时间，而且由此引发的“假日经济”也正在逐步造就强大的消费群体和旅游消费市场，为旅游房地产的发展提供了强有力的市场支持。

目前第二套住宅的概念正在中国兴起。著名经济学家厉以宁教授提倡发展第二套住宅，他认为，第二套住宅的乘数效应有助于国民经济的持续增长。第二套住宅概念主要是指在旅游地区，休闲、度假者拥有可供旅游度假期间居住的全部或部分旅游物业产权，它与第一居所的需求不会产生冲突。随着第二套住宅概念的兴起，人们日益注重休闲、度假，旅游房地产可供开发的空间也在加大。

3.新型旅游房地产市场运营初露端倪

目前，国内涉足旅游房地产领域的公司超过100家，除了国外和我国港台地区颇具实力的大公司外，还包括内地首创、海航、中信、中旅等大型企业，也包括天鸿、万通集团等一大批房地产投资开发商。北京、上海、海南、广东、深圳等开工的旅游房地产项目达到近百个。从1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目投放全国，并取得了较大的市场反应。随着住宅市场的进一步细分，这一有着广阔发展空间和市场潜力的新兴物业形式已引起不少投资商和业内人士的关注。

三、各类旅游房地产项目的现状及发展趋势

1.我国产权式酒店发展不规范，但具有良好前景

产权式酒店从2001年起开始传遍全国。北京、上海、广州、深圳、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地均出现各种形式的产权酒店，经过一段时期的发展，在国内以海南为代表的产权式酒店便遭遇败绩。究其原因有三：一是当初的策划者主要是想把楼房尽早售出以回笼资金，目的不在于发展旅游业；二是海南当时作为旅游度假地的条件还没有成熟，国内旅游度假的市场气候也没有形成；三是产权式酒店和分时度假的概念还不为中国消费者了解和接受。这反映出我国产权式酒店在开始没有找到一个适合当时市场环境的发展模式。

目前国内产权式酒店业的市场环境已经好转，尚待提高：其一，市场消费潜力开始释放，这来源于近几年对外开放和国内经济发展的结果，一方面造就了一批具有消费能力的白领阶层，另一方面培育了这批白领阶层的超前消费观念；其二，市场氛围已经形成，一方面旅游度假区随着国内旅游消费能力的提高而逐步形成气候，另一方面分时度假概念逐步被人们接受；其三，国内产权式酒店的市场虽已形成，但市场的制度、法规和秩序却有待规范，而市场的完善在很大程度上取决于制度、法规和秩序的完善，客户投资产权式酒店的信心和安全感也来源于此。

同时，旅游产业近年来发展迅速，国内新兴旅游资源越来越丰富，国际分时度假公司走进中国，使分时度假和产权式酒店的概念得以在国内业界和消费圈中逐渐得到认同。可以说，产权式酒店发展的大环境已经基本成熟，仍然具有良好的发展前景。

综合上面的分析，我国产权式酒店目前的发展尚不规范，市场尚不成熟，但是拥有良好的发展前景。

2.我国旅游度假村发展迅速

国际旅游度假村的发展至今已有数百年的历史，然而，度假村业的大规模发展出现在上世纪后半期。据统计，1983年，法国度假旅游者就已占全国总人口的58%；1985年联邦德国的这一比例为57.1%；而英国的这一比例则高达70%多；1985年英国出国度假旅游者达1490万，占出国旅行总人数的98.3%，特别是在七、八月份，每年约有四分之三的人去地中海沿岸海滩胜地度假；美国的度假旅游也很盛行，1984年美国有2718万出国旅游者，其中度假旅游者约占59%。

在中国，真真正正的旅游业的发展，是改革开放以后近20年的事情，而度假村业的兴起和发展是旅游业发展到一定阶段的必然产物。我国旅游度假村虽然起步晚，但发展迅速，到目前为止，已有大大小小2000多家旅游度假村。这些度假村形式各种各样，有风景度假村、温泉度假村、高尔夫度假村、滑雪渡假村、民俗度假村等等。而且，随着我国各地景区开发进程不断加快，度假村个数仍有较大的增长空间，度假村的形式也越来越具有文化特色。

3.旅游商业地产大有可为

旅游与商业密不可分，互相促进。旅游商业地产是旅游、商业和房地产三个行业相互融合的产物。随着旅游业、商业、房地产业的大发展，我国旅游商业地产业初露端倪。旅游商业地产业增长迅速，其主要形式是主题商业街。

随着人们生活品质的日益提高，个性化消费成为时尚，“大而全”、千人一面的经营模式对消费者而言，已经不具备吸引力，主题商业应运而生。“主题商业街”就是整体上塑造一个鲜明的商业主题，呈现一种既闭合又开放的统一格局。在商铺的经营上，从餐饮、娱乐到休闲、购物，从展览、展示到阅读、欣赏，无不引入同一文化主题为标准，以量身定做的经营理念总体规划、整体经营、专业管理、集合推广，整合和集中街区与特色街店，保障总体品质，充分发挥各式商业业态的力量。

从本质上来看，主题式专业市场与传统百货商场最大的不同，就在于它以专业经营为特色，小到儿童用品、女士服装，大到家具、汽车等，只突出一个主题，在这个主题下，商品价格、款式具备一定的梯度，可以满足不同消费者对同类商品不同层次的需求。

4.旅游住宅是住宅业发展的新模式

旅游住宅是旅游业和传统住宅相结合的产物，是传统住宅业发展的全新模式。通过依托景区或者旅游资源，开发住宅产业，提升住宅的品质与功能，是住宅开发方面全新的突破和亮点，也是广大消费者提升居住条件、享受个性生活、满足置业与投资的新的需求。

国内的旅游住宅业主要类型有别墅、高档公寓、景区住宅、园林小区。其中别墅市场经过十多年的发展走过了“从无到有、从有到优、从优到全、从全到纯、从纯到特”的演进过程，已经得到广大消费者的认可。而高档公寓、景区住宅、园林小区等形式刚刚兴起，有待市场的检验。

四、促进我国旅游房地产发展的建议

1.合理选址

旅游地产的发展，必定要以区域发展为背景。项目选址时需要考虑的因素有：合适的区位门槛、良好的地形地貌、自然生态条件好、海拔高度适宜等等，同时，要选择合理的土地获取方式，争取低地价。

2.准确定位

旅游房地产要找准在整个房地产业项目体系中担当的时代性角色，避免同一地区在产业与项目结构上的雷同，努力发挥旅游性这一自身的独特优势，将土地、人口、农副特产、民俗、文化、人文、环境等因素，围绕所扮角色与功能目标，整合到开发项目中去，培植独特的优势。

3.精心设计

旅游房地产开发项目应努力在“宜人怡人”和“满足需要”上下功夫。是否体现“以人为本”是衡量项目质量的标志；功能完善、设施齐全、规模适当、层高适宜、空间适度、安全便捷、观感舒服是每个项目都应运用和体现的设计原则，尤其是对普通百姓和弱势人群的方便与关爱，诸如扶手高度、地面防滑等具体的细节都应该在设计中体现出来。

4.开拓融资渠道

房地产业资金密集性强、建设周期长、资金供应的稳定往往关乎项目的成败。现代金融体系的发展使得企业的融资工具进一步多样化，而不同融资工具的成本和效率又各不相同，对企业的影响各有千秋。因此，企业需要对各种融资渠道进行审慎的研究和选择。

5.先做旅游，后做房产

综合型的旅游房地产项目一般来说原则上是：先做旅游，后做房地产。

首期的项目中应包括主要的旅游项目，以人气带动区域价值提升（旅游项目的建设和经营要不求盈利，只求精品），并可增强项目在政府领导和公众中的号召力，取信于人，为后续开发的顺利实施奠定基础。

但由于项目规模巨大，开发周期长，资金压力大，为此，一定要注意合理安排开发的节奏，确保资金链的安全，要短线开发与长线开发结合。因此，也要适当包括一部分房地产，以增加现金流，缓解资金压力。

参考文献:

[1]丁名申钱平雷:旅游房地产学[M].复旦大学出版社,2004.6

[2]胡浩汪宇明:中国旅游目的地房地产开发模式研究[J].桂林旅游高等专科学报，2004(4)

[3]卢求:旅游地产大盘开发之方式[J].城市开发,2005(01)

第8篇：房地产业现状范文

    房地产企业应该高度重视资金的使用管理制度,财务部门对在资金的调度使用和现金的支出审批应当拥有高度的批准权,统一管理资金的使用。对于下属财务单位则根据业务的规模需求设置两级的资金使用权限,严格执行收支两条线的管理方式,对于下属各单位已经实现的收入必须全额及时收缴,所需的费用申请需经由总部审核批准再拨付使用。资金的批准使用经由三级权限管理可以及时回收资金,全面及时的掌握整个企业资金的使用状况,实现统一调度,可以避免出现资金沉淀,出现呆账坏账的情况,并可以帮助实现工作流程制度化、规范化,明确各个分工环节,清除资金流转的内部障碍。

    (二)强化房地产开发企业的经营风险意识

    房地产开发企业经营的资金密集型的行业,其具有较高的风险系数。因此,房地产开发企业应该高度重视风险管理工作,以提高面对外部经济环境变化对房地产产业造成影响的应对能力。目前有不少房地产开发企业的风险意识还是比较单薄的,管理机制的建设不够健全,风险管理方法比较落后,为了提高识别风险、化解风险的能力,首先我们应该树立风险意识,向每位工作人员渗透风险意识,杜绝在房产开发时不订立合同、或订立合同时不仔细推敲的现象出现,并建立健全风险防范机制。房地产开发行业是一个竞争激烈的行业,稍有操作不当,不但会在竞争处于劣势地位,更有可能致使整个项目流产,所以在房地产开发的各个层次和方面都要考虑到有可能存在的风险,这样才能做到防范于未然。

    (三)健全财务管理机构,强化房地产开发企业的财务管理

    在市场经济条件下,市场的竞争日益激烈,房地产开发企业有据且科学编制。在预算管理的过程中,预算编制工作和预算各项指标的细化分解工作仅是管理的初始阶段,预算的执行和控制同样在预算管理中发挥着重大作用。在执行中,应当要求预算资金使用人员具备勤俭节约意识和严格按照预算资金使用制度来使用,坚决杜绝高消费,挪用资金占为己有等不良现象的发生。同时要强化预算的刚性的权威性,通过加大行政事业单位内部预算控制和监督来约束财务行为。通过建立科学的评价体系,对行政事业单位每项预算的执行情况进行有效的评价。预算控制时,积极采用各种方法对预算执行过程中反映的问题进行分析并提出相关的解决方案达到预算与实际支出大致相符的目标要求。

第9篇：房地产业现状范文

一、房地产业发展整体情况

我市房地产业始于1985年的老城区改造，经历了1985－1991年的起步期、1992－1993年的开发热潮期、1994－1997年的深度调整期、1998－2002年平稳发展期、2003－2007年高速发展期和今年以来的适度调整期。从总体看，我市房地产业发展健康、态势良好、贡献突出，已成为国民经济发展的重要支柱产业之一。

（一）房地产业对地方经济拉动作用明显。一是房地产业对地方经济支持的比重逐年增加，2003－2007年，全市房地产业累计完成投资322.9亿元，新开工面积2423.6万平方米，竣工面积1005.7万平方米，房地产开发投资占GDP比重5.4%，年均增长21.4%。二是房地产业开发土地收益、财税收入增幅明显。房地产业税收在第三产业税收增幅当中增长幅度仅次于交通运输业和租赁商务业。2007年，全市房地产业共实现税收147198万元，占第三产业实现税收收入的38.61%，占税收总收入的13.19%；占地方财政收入的18%，较2005年增长73.6%；实现出让土地收益22.7亿元，较2005年增长173.8%，占地方财政收入的27.8%。特别是乳山银滩等热点区域，房地产业已经成为经济发展的引擎，对地方财政的贡献度平均达到80%以上。三是房地产业直接拉动了生产、流通、消费领域经济增长。据测算，每增加1亿元房地产投资，可引发2.21亿元的总产出增量和0.61亿元的增加值增量，并直接带动建筑、建材、冶金、化工等50多个行业的发展；住宅行业每吸纳100人就业，可以带动相关行业200人就业，目前我市共有房地产开发企业423家，从业人员约1万人，房地产业仍然是我市地方财政收入中最具活力、最有潜力的行业。

（二）住房供应结构进一步优化。一是大力实施城中村改造和保障性住房建设，解决城市低收入家庭住房困难。按照《市区旧村拆迁改造计划（2007-2009）》，将完成23175户、228.21万平方米的拆迁，新开工面积545.4万平方米，改善市区“城中村”近10万名群众的居住条件和生活环境，截止目前已累计拆迁16082户、170.92万平方米，新开工建设309.66平方米，完成三年计划的69.4％、74.9％。全市累计建成经济适用房和廉租房94.6万平方米,为11588户低收入家庭解决了住房问题。建立和推行了廉租住房制度，为1418户家庭发放了租房补贴。二是认真落实国家有关住房套型结构比例（90/70）等政策，新建商品房比例协调，基本能够满足不同层次的住房消费需求。2007年以来，市区新增90平方米以下普通商品房供应1.72万套、面积128.7万平方米，占新增总量的70.5%。三是认真执行国家土地、信贷、税收等一系列调控政策，出台了有关贯彻意见及措施，编制实施了《市住房建设规划（2008－2012）》，有效遏制了房价上涨势头。2008年以来，市区预售住房平均价格开始震荡下行，到9月份，市区预售住房平均价格为4077元/平方米，同比下降了8%，比最高月份（2007年11月份）的4637元/平方米下降了12%。

（三）人居环境条件进一步改善。认真执行住宅产业化、“四节一环保”等政策，广泛应用新型环保、节能建筑材料，商品房配套服务设施进一步优化，城市居民居住条件不断得到改善，截止2007年底，全市实有住宅使用面积2854万平方米，城市居民人均住宅使用面积25.55平方米，高于全省平均水平。市区先后投资1亿多元，对15个旧住宅小区进行综合整治，解决了一大批群众反映强烈的热点难点问题，受益人口超过25万。建立了市住宅与房地产信息网和房地产企业资信评价动态管理系统，健全完善了房地产市场信息披露机制，组织企业参与行业交流合作，开展了国家康居示范工程等系列评先选优活动，提升了我市房地产企业的整体竞争力。目前，我市具有三级以上资质的房地产开发企业61家，年营业额过亿元的达12家，开发了一大批高水准的精品楼盘，有23个项目荣获“泰山杯奖”，有1个项目通过“国家康居示范工程”审查，1个项目荣获建设部“广厦奖”，10个住宅小区获得“省级优秀住宅小区”称号，很好地引导了行业发展和市场消费。

二、当前房地产业存在的主要问题及原因分析

（一）开发企业普遍存在资金短缺问题。房地产业是资金密集型的行业，对金融支持依赖性较强。今年上半年以来，受国家宏观调控政策影响，银行普遍对房地产企业实行信贷紧缩的货币政策（部分金融机构在房地产开发贷款审批条件中要求开发商自有资金比例由35%提高到50%），2008年7-9月份，房地产业贷款发放速度明显下降，分别比去年同期减少41.4%、55.7%、29.4%。再加上今年以来房屋销售形势严峻，资金回收慢，除少部分实力强的企业资金运作暂未出现问题外，大多数中小规模的房地产企业出现资金短缺问题。在这种大环境下，有些原有计划拿地的开发企业，出现观望或干脆取消拿地计划的现象；有些已经拿地的开发企业，出现停建或闲置不建的现象，市区在2007年前已出让的房地产开发用地中，目前仍未动工开发建设的土地有1609亩，其中既有规划设计等前期工作未完成的原因，也不乏人为闲置土地情况；有些企业的项目正在建设，因得不到正常贷款被迫采取民间高息融资的方式筹集建设资金；有些企业因为销售市场低迷、资金回笼难，无法按期偿还原有银行贷款；还有一些旧村改造项目，在拆迁和回迁安置房建设上不同程度存在着找不到合作伙伴和资金短缺问题，市区至今有4个村还没有找到合作开发伙伴，还有4个村虽有开发商，但是遇到了资金困难，回迁房建设进度不快。

（二）房地产交易量明显下降。今年以来，北京、上海、深圳、广州、杭州等大城市房价率先进入下行通道，广大居民已形成了房屋降价的预期，持币观望氛围非常浓厚，导致房屋交易市场持续低迷。以中心城市为例，今年前三季度，共批准预售商品房81.82万平方米、5982套，而去年同期是130.71万平米、8952套，同比下降37.40%、33%;新建商品房销售面积127.29万平米，同比下降25.78%；二手房交易面积47.96万平方米，同比下降42.31%；房地产交易额38.48亿元，同比下降12.62%。以往每年的“金九银十”是销房旺季，今年却变成了销售的寒冬，7、8、9三个月预售住房成交量大幅度减少，月均交易量只有445套，仅相当于去年同期的1/3。市场的低迷也使商品房空置率增加，今年前三季度住宅空置面积达到130万平方米，增幅达213%。

（三）在建房地产项目成本处于高位。我市在建的房地产项目，大都是在2006-2007年“房地产热”时拿地建设，和现在低迷的形势相比，其成本处于高位，面临着较大风险。一是直接建安成本高。2007年下半年开始，国内钢材、水泥等建材价格以及工人工资出现大幅度攀升，钢材从3000元/吨涨到高峰时6300元/吨，水泥从270元/吨涨到高峰时440元/吨，工人工资也上涨了104%。另外，随着抗震、节能等国家建筑新标准的颁布执行，也增加了房屋建安成本。以多层住宅为例，上述因素能使建安成本增加56%。二是融资成本高。基于房地产开发企业高负债率的特点，其用于购买土地和建设的资金中有很大比例来自于外部的借款，尤其是商业银行的贷款，在前一段时间紧缩银根、加息的情况下，房地产开发企业融资成本增加较大。三是土地成本高。在2006年和2007年，市区土地拍卖屡创新高，2006年，市区房地产开发用地平均成交价格比2005年增长-41%；2007年，市区房地产开发用地平均成交价格比2006年增长108%；今年上半年，市区房地产开发用地平均成交价格142.6万元/亩，比2007年增长51％。土地价格的节节攀升，使土地费用在房价中所占的比重由2005年平均25%左右上升到接近40%。以建大东南置业公司的机床厂项目为例，该项目土地拍卖价为450万/亩，按照容积率折算到建筑楼面价为3400元/平方米，再加上前期费用、建安成本、资金成本和税费，项目开发建设成本超过7000元/平方米。

（四）房地产业土地和财税收入增幅回落明显。在开发用地出让方面，市区今年出现流拍3宗（村庄改造用地1宗、普通住宅用地1宗、酒店用地1宗），退地1宗（大屋公司退地），一定程度上减少了政府土地收益。在房地产税收方面，今年1-7月份，全市房地产企业入库税款9.36亿元，同比增加30%；1-8月份，全市房地产企业入库税款10.21亿元，同比增加24%；1-9月份，全市房地产企业入库税款11.21亿元，同比增加18%；房地产税收增幅明显回落。分析入库税收比去年同期增加的主要原因：一是房地产企业今年的销售收入中有很大部分金额是收取去年或者前年度合同的尾款或者到账的按揭款；二是税务部门加强了税收征管力度、加大清理欠税力度。从财政部门征收契税的情况来看，今年1-8月份，市直契税额比去年同期增长41%，延续了去年以来契税收入高速增长的势头，但是契税收入的高速增长主要集中在1-5月份；5月份以后的6、7、8三个月，契税收入均低于去年同期收入水平，这也进一步反映出5月份以后房地产交易市场的冷淡。

（五）用户投诉现象较多。由于前几年房地产市场的持续升温和快速膨胀，房地产行业也暴露出监管不到位、信息不对称、企业不诚信、居民不满意等问题，引发较多的用户投诉。这些投诉在银滩、张村等外销房较多的区域尤为突出，反映的问题主要有以下几方面：一是物业管理不到位、小区环境脏乱差、物业企业乱收费、侵占物业管理用房等问题；二是开发商不履行承诺、虚假宣传、合同约定事项不兑现、不能及时办理房证等问题；三是小区配套不完善，房屋存在质量缺陷等问题。特别是近期，外地购房者要求退房的现象明显增加。

三、促进房地产业持续健康发展的意见和建议

总体上看，我市房地产业经过多年的发展，投资持续稳定增长，经济贡献率不断提高，成长和发展空间不断扩大，基本面是长期向好的。目前我市房地产价格基本不存在泡沫，销售仍然在健康、正常范围内。当前房价居高、市场低迷的现象只是暂时的、短期的，从长远来看，我市的房地产价格仍然有上涨空间，支撑房地产市场持续发展的几大因素将长期存在。首先，中国经济持续快速增长是支撑房地产市场的最基本、最主要因素。其次，城化进程加快拉动购房需求。2007年末，市区总人口为63.2万人，年均增长5.1%，市区建成区面积达到109平方公里，随着工业新区的不断完善，市区人口和规模还将继续扩大。十七届三中全会出台的关于土地承包经营权流转的重大政策，将进一步加快农村人口向城市集中的步伐，这些城市新增人口将产生大量的住房需求。第三，外地人来威投资购房趋势明显。的地理位置得天独厚，自然风光优美，未来随着机场扩建、城际铁路的建设，城市功能会更加完善，房地产市场对外地人的吸引力将不断增加。针对当前的情况，国家已经出台了多项政策，其他城市也相继出台了相关的“救市”意见，相信经过新一轮调整和转型，会更好地促进房地产业持续健康发展。当前和今后一个时期我市房地产业发展思路是：以科学发展观为指导，以降低购房门槛和成本、降低住房开发成本、刺激和扩大住房消费为重点，调整和落实有关宏观调控政策，优化市场环境，完善住房体系，刺激住房消费，激活房地产市场，促进房地产持续健康发展。

（一）进一步创造良好的房地产投资发展和住房消费环境

1、调整住房建设规划和年度开发计划。根据宏观调控政策和市场供求关系等实际，修改完善我市2008-2012年住房建设规划。结合城中村改造及土地供应计划，明年3月底前完成2009年住房建设计划的编制。将乳山银滩、文登南海新区、荣成石岛管理区的房地产开发项目纳入市级房地产开发计划。

2、调整开发用地供应结构和供地政策。重新调整供地计划，放缓开发用地投放市场的速度、数量和规模。调整土地供应结构，重点保障旧村改造用地供应，对其他房地产开发用地供应适当推延至明后两年实施。调整宗地供地面积，重点推出小幅地块，激发目前已处资金困境开发商的购地热情。根据市场情况对宗地出让单价适当调整，但对村庄改造用地的地价调整应谨慎，避免引起已取得土地的村及开发商攀比等问题。

3、放宽个人住房和开发企业信贷政策。认真执行中国人民银行关于商业性个人住房贷款的新政策（居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房，其贷款利率下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。个人住房公积金贷款各档次利率分别下调0.27个百分点）。金融部门对信誉较好、项目健康的房地产企业要适当放宽贷款政策。鼓励房地产企业运用股本融资、项目债券融资、住房抵押贷款证券化等多种形式，确保房地产投资的融资需求。

4、放宽个人住房和开发企业税收政策。认真执行国家财政部、税务总局关于对个人住房交易环节税收政策的调整（个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税）。严格执行住房转让环节营业税调整政策，税务部门要进一步研究制定房地产企业发展的税收扶持政策，支持房地产企业加快发展。

5、规范对房地产业的行政事业性收费。物价部门要对房地产业的行政事业性收费进行检查，对不合理的收费，坚决清理；对过高收费，尽快予以调整和纠正；对合理的收费，规范缴费手续，简化办事程序。积极探索建立“一费制”的缴费模式，减少收费环节和手续，减轻企业负担，为房地产业创造良好发展环境。

（二）进一步优化满足普通群众需求的住房供应结构

6、增加中低价位、中小套型普通商品住房供应。认真执行国家对中小套型普通商品住房有关规定（90/70政策）等，优先落实普通商品住宅建设项目，努力解决群众住房问题。落实好普通商品房土地供应工作，在限套型、限房价的基础上采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位，最大程度降低房屋销售价格。

7、积极稳妥搞好市区城中村改造。以加快回迁安置房建设抓手，进一步科学调整和安排城中村改造，既要按期完成改造任务，又要防止开发总量过剩。要坚持产业拉动，通过旧村改造，配套建设二三产业设施，使村民的长远利益得到保证，生活水平有新的提高。要坚持村企联动，鼓励村集体和有实力的开发商联合改造，加快改造步伐，提高改造水平。

8、加大住房保障工作力度。进一步健全住房保障机制，合理确定住房保障群体，严格落实以财政预算为主、住房公积金增值收益相结合的廉租住房资金筹措机制。探索用货币补偿代替建设经济适用住房的办法和意见，改补“砖头”为补“人头”，由居民自主购买住房。要严格购房审批程序，建立申购审查负责制，确保政府对经济适用住房的优惠政策落实到位。

9、严格控制商品房建设总量。强化规划调控作用，严格落实土地政策，未来5年除城中村开发改造项目外，市区原则上不再审批新的“退二进三”等项目；对工业新区的房地产开发项目严格控制，除新建工业厂房及必要的配套住宅外，其他项目原则上不再审批。加强对现有尚未开发地段的规划控制和土地储备，避免出现高档地块建设低档商品房等浪费优势土地资源等问题。

10、大力促进商业地产发展。根据城市总体规划和商业网点发展规划，积极引导商业地产合理布局、有序发展，努力打造以中心城市为龙头，以高区、经区和工业新区三个区域性商业中心为骨干，以专业市场为特色、社区商业和城镇商业为基础的新型商业格局。

（三）进一步构建诚实守信、和谐健康的房地产市场环境

11、实行开发企业不良行为记录。对从事房地产开发经营活动的企业中，存在的违法违规、扰乱开发市场秩序、损害消费者合法权益的不良行为进行统计、核实。对有不良行为记录的开发企业，除按照国家、省、市等有关法律法规予以纠正和处罚外，还要记入企业信用档案，在相关网站和媒体上予以曝光。

12、实施开发企业资信评价管理。对全市范围内从事房地产开发经营活动企业的年度经营状况、资金实力、项目开发、销售、物业管理、参与社会公益事业方面进行综合评价，划分资信等级，作为项目招投标、行政审批、评先选优的重要参考依据，兑现奖惩。

13、开展房地产市场专项整治。根据国家和省的部署，围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节，对当年在建房地产开发项目进行全面清理，查处和整治房地产开发项目审批、房地产开发建设、房地产交易、房地产中介服务、物业管理中的违法违规行为，维护广大群众的合法利益。

（四）进一步规范完善房地产开发管理服务机制

14、实行开发项目建设条件意见书制度。作为土地使用权出让合同的必备内容或划拨土地使用权批准文件的内容之一，未按《开发项目意见书》进行开发建设的，相关部门不予办理开发项目审批手续。

15、建立开发项目企业资格预审查制度。对具有与开发项目相匹配等级资格的开发主体，允许其参与项目竞买；如开发主体不具备相应开发项目的开发能力和水平，或资信等方面存在问题的，不得参与房地产开发项目竞拍。

16、完善开发项目经营权证明制度。开发企业未取得《开发项目经营权证》的，规划、国土等部门不予办理相关手续。《开发项目经营权证》相关栏目开发主管部门未有签署意见的，房管部门不予受理预售许可或房屋确权申请。

17、建立房地产开发项目手册制度。对记录不实、擅改设计、未按要求进行配套设施建设或未达到合同要求进度的，开发企业除应当按照开发合同的约定承担违约责任外，还将责令其限期整改，逾期未整改或整改未达到要求的，不予办理后期手续。

18、建立开发项目配套预存款制度。将目前的小区红线内基础设施配套费（50元/平方米）列为房地产开发项目配套预存款。开发项目完成竣工综合验收备案后，视配套或工程质量等方面情况逐期返还。凡配套或工程质量等方面出现问题的，视情节轻重，从开发项目配套预存款中进行扣除。

（五）进一步营造促进房地产业发展的良好社会氛围

19、强化市级指挥协调。成立由市长为组长、分管市长为副组长的全市房地产管理指挥协调领导小组，实行房地产开发管理工作联席会议制度。成立由市房地产开发管理办公室，调整和增加人员、设备和职能配置，具体负责日常工作。

20、强化部门分工配合。各部门要牢固树立“一盘棋”的思想，加强协调与配合，既对房地产健康发展负责，又对房地产开发企业负责。各市区要结合本地实际，完善并落实规范发展房地产市场的具体措施，搞好市场运行分析和调控。

21、强化房产信息系统。建立信息披露机制，遏制恶意炒作行为，稳定住房价格，引导理性投资和消费。健全房地产市场预警预报体系，密切关注房地产市场出现的新情况、新问题，通过实时监测和前瞻性分析，及时采取相应措施，防止市场大起大落。