商业综合体行业发展前景精选(九篇)

第1篇：商业综合体行业发展前景范文

1.1价值最大化，提高商业空间品质

对建筑本身来说，环境景观设计很大程度上提升了建筑的品质。商业综合体因其隶属城市核心商业组成部分，所以更能凸显购物环境品质对其产业发展的影响。完整的景观空间联系着各业态空间，使得城市商业综合体为市民创造可以承载社会型交往活动的人性场所，作为商业综合体较为重要的公共服务功能之一，其景观空间品质很大程度上决定了整个商业综合体的附加价值。密集整合而又高效节约是当代城市商业综合体的建筑空间特点之一，这与传统商业建筑注重高效性和经济性是完全不同的，质量上乘的贩售、购物、游憩、观演空间，使其价值得到最大的体现。必须通过科学的分析手段，从外到内逐级分析景观空间的内在关联，通过多学科、多方法、多实践，综合创构一个景观多样化、功能复合、环境舒适的空间，为市民及商家、业主共谋福祉，互惠互利，增值溢价，提高商业综合体空间品质，实现其价值最大化。

1.2有机融合，提高城市空间品质

城市商业综合体是城市中多功能、高效率、综合型建筑的代表，于人们眼前呈现的形象是气势磅礴、规模宏大甚至标新立异的形体建筑。大型的城市商业综合体的建设对该城市的城市空间或功能形态、交通体系及其城市生活品质方面有着深远的影响。因此，城市商业综合体环境景观空间应融合到城市空间中，二者有机结合形成的城市形态有利于最大限度地发挥商业综合体建筑的空间价值。优秀的商业综合体景观环境设计可令人赏心悦目，具有良好的视觉效果，能够让消费者在疲惫地购物奔走之余，享受轻松和舒适的休憩；良好的景观环境效果可以提升商业空间品质，在服务对象心目中树立很好的品牌形象，帮助企业提高商业品牌影响力。

1.3低碳生态，走可持续发展道路

在高呼“低碳经济、绿色科技”的今天，只有在城市商业综合体景观设计中融入可持续发展的生态规划理念，才能达到既满足现代人对环境健康舒适的要求，又维持城市生态系统平衡。对城市来说，城市商业综合体是城市发展的一个必然产物。城市商业综合体建设经验的积累，其景观设计水平的提升，将是城市商业综合体发展所必需的过程。

2实例探讨———以莆田大唐广场为例

2.1项目概况

项目用地位于福建省莆田市荔城大道与文献西路的交接处，北接莆田市人民政府，南接城厢区政府，东呈荔城区政府，位于荔城新区开发区域内，周边山体资源和水资源丰富，以凤凰山公园为主，下磨溪、护城河为辅，景观资源较为齐全，地理位置优越。荔城大道与文献路作为城市的主干道带动周边区域的发展，基地有较大的商业价值。项目规划场地南北向约130m，东西宽约240m，面积为36012．6m2。该城市商业综合体包含了商业、办公、居住、文娱、餐饮等多种复合功能，建筑造型为现代简约风格，各种经营形式的商业业态让综合体景观环境充满空间感，拥有优质的商业氛围和盈利能力。

2.2设计构思

根据建筑现代、大气的设计风格，运用现代科技，结合景观造型、铺装、绿化、雨水收集及太阳能等清洁资源的利用，创造景观“链”来“链接”街道、建筑、人和自然，使用连续的景观要素来表现独特的景观特征，创造值得怀念的意境。在功能布局上突出购物、商业、休闲等功能，打造注重消费者需求的多元性、空间布局的多样性、文化展示的多样性、设施功能多选性的新兴、科技且生态的商业综合体景观。节奏与韵律是园林形式美的重要组成部分，创造独具节奏感与韵律感的特色景观空间，让消费者无论从地面空间或百米塔楼上都能清晰可辨。充分利用场地高差把相应出入口位置梳理在层次分明的竖向空间中，景观铺装肌理把车行流线与人行流线整合在一起连续延伸，犹如音乐般律动幻化，并将繁多的业态功能空间串联为一个整体，突显出各种业态的特点和商业空间的典雅时尚气质。采取不同石材天然色彩与质感产生呼应，在此基础上将景观元素张弛有度地陈述展开。此外整合、概括、提炼莆田地域特色，并应用到商业综合体景观设计中，在保存地域特色元素的同时，融入新时代的设计表达，使地域符号和现代化的城市空间达到协调与融合，为莆田这座城市赋予新的鲜明个性。

2.3规划布局

该城市商业综合体沿莆田文献西路和荔城大道规划4个主题入口广场，作为整个地块的集散区，为城市商业区提供宝贵的休闲广场。一条室外步行街将商业区分为4块区域。其中，综合商业楼共5层，其余商业楼4层。场地东侧与北侧的底商裙房上部规划3栋21层酒店式公寓，另有超高层145m写字楼布置于场地西面商业裙房之上。

2.4总体景观设计

2.4.1功能分区

通过对场地的调查和研究，将场地划分为商业入口广场区、公寓景观区、南面形象街道、西面形象街道、高尚办公景观区、人气内街和屋顶花园，满足使用者进行购物、休闲、游乐、观赏、交流等行为功能。商业入口广场区是商业街道的核心区域和商业综合体的主要活动场所，构成了人行主要流通轴线。公寓区与商业街仅一条马路之隔，在铺装风格上延续商业街的铺装设计，运用隔离绿带和种植池，以经济性原则处理延展面的景观。商业综合体主要入口位于南面形象街道，此街兼具形象展示与驻足停留的双重功能，同时也是街头绿地隔离带。办公区域主要针对特定人员使用，入口广场与外部环境适当区隔，提供舒适、高尚、低干扰的办公环境。商业内街是拉动人气的主要区域，活跃的零售氛围与亲人的尺度相互协作，使室内外环境零距离转换。

2.4.2交通组织

设计充分考虑了人车分流的合理性，从时间和空间分流上组织交通，降低各流线间的干扰，保证其安全性和功能性。步行流线的组织着重于人行通道和主要活动区域道路交通分析，从入口到出口的车行和人行交通流线，包含入口（车行、人行、车库）、道路分级（市政道路、区内车行道、主要人行道等），强调步行路线的合理性和趣味性，在形成完整连续的步行系统的同时，通过高差关系增加步行体验。将复杂的流线连接到一个特定的节点空间，从而在呈现多层次、立体化景观空间格局的同时又不失条理，反映景观节点与节点之间形成的面形态关系以及不同组合所呈现出来的空间美。主要商业人行入口广场沿文献西路和荔城大道3个街角布置，提供简洁、合理和高效的交通流线且保证了人流的快速集散；地块规划区内有3个地下车库出入口，以保证客货流畅通无阻，适应商业区的客货停车需求；商业街南侧的广场尺度放大，可有效缓解文献西路带来的巨大交通压力，并满足自身分布式商业综合体使用人群的需求。将停车场与相应的交通空间按照技术规范尽量做到集约紧凑，节省出更多的空间给更有商业价值的南北侧街道。商业和餐饮消费群体、办公室工作人员、居民3组使用者入口空间有效区分，避免流线干扰。

2.4.3景点设计

1）商业入口广场设计

共有4个主要人行入口广场。西南入口以旱喷雕塑及生态树阵为主题。西北入口以不规则几何体造型小品为中心，周围环绕弧形砖雕艺术景观墙，形成了广场进入商场的主要景观。东南入口以特色旱喷广场为主，预留足够的活动空间。东北入口以大树景观为特色。铺装形式引导行为方向，加强场地联系。移动的树池，增添绿色，强化景观特色。室外茶座及租摆花卉，增添商业氛围。重要节点处布置特色雕塑，强调主题性和标志性。布置临时可移动的电商创意小品或展示橱窗，宣传商业卖点。适当处摆放导示牌，加强引导性。并设置室外广告灯箱及路旗，增加地面铺装细节及材质对比。辅以旱喷、水景小品，小型局部绿地，树阵绿化，形成开阔的活动空间。设计强调空间的流动性及导向性，应用街道丰富的曲线景观层次，重塑直线型街道空间，同时强化中心广场的凝聚力，将街道空间联系在一起，增强商业空间整体感。在入口广场的景观设计中应用石雕、砖雕及藤编等莆田当地特色形式小品，景观细节上体现了地域特色在景观设计中存在的价值，满足了审美需求。

2）南面形象街道设计

东西入口共同构成了商业街的人行主要流通轴线。设计中希望预留足够的停留场所，将商业氛围和城市休闲购物体验有效结合起来，真正形成现代多样的新型购物环境。人行道和商业广场运用绿色植物进行区隔，同时减少主干道车辆噪音对商业的干扰，体现绿色商业的设计意图。场地从西至东高差6m，在高差处理手法上并没有采用常规的设计方式，而是呼应建筑形态，层层递进、起伏错落，强化韵律感和现代感。

3）西面形象街道设计

与办公绿地统一设计，通过树阵将外部环境和内部环境适当区隔，避免干扰，按照设计规范满足办公区18个户外停车位的需求。可停留的绿地型入口区别于其他几个入口。

4）办公区设计

办公区景观相对商业区景观而言，由于使用人群的变化，景观设计上更为特殊。在写字楼入口设置泊车处和LOGO形象水景。适当区分出户外休闲区域，供白领交流休息。铺装设计统一化，材料的运用和灌木的搭配简洁明了，提升了办公空间的环境品质。

5）人气内街设计

内街及地下商业广场的主要入口，是商业综合体景观中很重要的组成部分，它既担负着整个综合体的通行、标识、指引等功能，同时又要满足人们的情感和审美需求，良好的设计效果能够达到让行人印象深刻甚至过目不忘。商业内街的宽度大约为12m，设计中将其作为半室内空间打造，分为上下2层，上层有廊桥连通。主体发光天幕白天收集太阳能，用于夜间街道形成绚烂的灯光效果，聚集人气。商业内街的入口希望为消费者提供提示服务，通过艺术感十足的公共景观雕塑，烘托商业气氛，同时也更易为人们所记忆。

6）屋顶花园设计

顺应建筑轮廓线形态，曲折、优雅、灵动的贯穿整个场地。最大化地利用雨水收集和节水功能，将屋顶花园作为缓冲和休息区，在建筑形态和园林景观特性之间创建一条强有力的纽带。

2.4.4植物设计

绿地系统主要由2部分组成：沿街绿化带和内街绿化轴。结合广场大气宽敞的特点，植物设计突显现代、简洁、干净的艺术特色，场地中的乔灌木以能够体现序列感的列植形式为主。主要的商业区沿街绿化以体现四季变化的花草为主，集沿街绿篱绿带为一体，使建筑从道路两侧的城市道路中解放出来，提高步行环境质量；内街绿化结合特色树池座椅营造良好的体验式购物景观环境。屋顶雨水花园种植若干保护性的灌丛、篱笆，选用根系发达、耐修剪、容易移植、耐粗放管理、耐旱、生长缓慢、抗风、耐高温的树种。

3结语

第2篇：商业综合体行业发展前景范文

关键词：城市综合体发展策略

中图分类号;P258]文献标识码;A

一、引言

近年哈尔滨市综合体迅速发展，国内大型商业地产商万达、华润、鲁商、银泰等不断涌入。同时《哈尔滨日报》城事・调查刊登了《冰城商业中心“高烧”？》社论，刊登了戴德梁行（DTZ）和泰和上德等商业咨询有限公司对哈市商业物业市场与其结构进行了全面调查分析，指出哈尔滨的商业中心发展规划存在很大的盲目性，缺乏科学性与可操作性，就目前哈市的商业物业面积而言，虽然无法确定是否已经完全饱和，但日趋激烈的竞争态势足以说明目前哈市的商业物业市场容量无法接纳更多的大型商业中心。因此本次研究从规划、经济、社会等多方面研究哈尔滨市城市综合体如何健康快速正确发展。[1]

二、哈尔滨市城市综合体现状

2.1 现状概况

哈尔滨目前城市综合体的建设处于起步阶段。已建、在建及已批未建的城市综合体共计20个，总用地面积约1500万m2，总建筑面积约3500万m2。(图1)总体特点如下：

（1）空间分布：现状以线状集聚分布为主，主要沿通达性好、流量大的交通线两侧形成条带状结构，主要分布在北环路――长江路沿线，以及建设新区如哈西新区、群力新区等附近。

（2）发展特征：现状发展日臻成熟，目前正处在以“老区”开发为主向城市新区，副中心及核心地段全面发展阶段，以商业为核心驱动向档次多样化，高品质及创新化成为市场主流，基本为区域内标杆，开始国际级高端配套，城市正面临全面升级。

2.2 特征分析

（1）发展格局解析

哈尔滨已经正式迈入城市综合体时代，一个全新的哈尔滨商业、商务大格局正悄然展开。目前在建的大型商业综合体项目十多个，大多数体量都是100万平方米以上；而随着城市规划推进及经济发展，将逐渐形成五大区域竞争格局：中心老城区区域、群力CBD及哈西新城区域、长江路沿线区域、非典型区域（松北及利民）。

（2）发展特征解析

就个体特征来看，哈尔滨市综合体可分为主流型和精品型两种类型，正向超大规模资源型发展。主流型代表项目哈西万达和华润欢乐颂，依托地段价值的常规综合体开发，总建筑面积约30万―100万左右，同质化严重；精品型代表项目麦凯乐、群力远大，项目的特质显著，整体规模较小，约20万左右，通常以主题商业带动写字楼及住宅公寓为主。[2]

2.3 存在问题

(1) 空间布局不均衡，各区差距明显：主要的城市综合体分布在道里区和南岗区，其他各区城市综合体设施缺乏。

(2) 缺乏高端定位和休闲、娱乐功能，建设水平与国外先进案例存在差距：中档商品过多，商业地产竞争日益激烈，与之相对应的是高档商品不足。先建设后招商的落后开发模式与商业市场需求脱节；部分大型城市综合体经营及管理分散，产权式商铺租金炒作行为严重，商业地产档次、人气提升不上去，使得大量商铺闲置。

(3)与交通枢纽结合不紧密：由于城市综合体现状以线形沿道路分布为主，交通干道对商业氛围切割影响较大，人车矛盾突出；此外城市综合体内部交通组织及停车场地设计也存在考虑不足问题。[3]

三、城市综合体发展策略

3.1 开发总体策划

（1）哈尔滨市被誉为我国的音乐消夏之都和冰雪文化之都，其独特的休闲娱乐文化更是吸引无数游客慕名而来。因此，可以考虑增加休闲、娱乐、餐饮的产品和服务的数量，降低写字楼和公寓的比例的方式来定位其业态组合。

（2）通过市场调节适当提高开发门槛，注重开发商品牌实力，减少由于开发商实力不足造成影响城市整体环境。

（3）依据城市总体规划对不同区域的功能定位，结合不同区域发展影响因素，体现区域特色，采取差异化经营。

3.2 分圈层开发指引

从城市空间角度来看，分圈层指定开发指引，促进城市综合体在不同区域布局有不同的驱动因素，提出不同的发展策略，相互协调发展，符合城市总体规划要求。按照城市的空间结构和总体城市设计布局主要分为三类：城市核心区，城市开发新区和城市郊区。(图2)

1、城市核心区开发策略

（1）特征分析

城市核心区主要指城市中心 CBD 区域及副中心区域附近，是城市经济最发达、基础配套最完备、人流最为密集的地区，也是城市最繁荣的区域，具有强大的辐射力。[4]

（2）开发策略

核心区城市综合体布局：可以适当提高项目容积率，集约土地利用；缩减公园、广场、展馆等功能空间，增加商业、写字楼、住宅及公寓的供应；利用市场需求，可以选择超前功能，体现区域特色；采用立体化交通设计，增加地下停车位，多设置出入口，鼓励公交系统使用。[5]

2、城市开发新区布局策略

（1） 特征分析：城市开发新区紧邻核心区，拥有良好的交通条件，居民消费能力很强；周边重要设施包括大型体育场、城市公园及广场、大型休闲娱乐中心及城市重要功能建筑，居民认可度高，人流较为密集。

（2）开发策略：功能要素宜多样化，可增加休闲娱乐设施、公园、广场、会展中心等体现社会、文化价值的功能空间；根据市场需求配置商业、写字楼及住宅的规模，增加市场辐射力；停车场宜多种方式并存，平面交通及立体交通共同布局，并注重与外部交通的衔接；建筑布局采用高低层建筑混合搭配，建筑景观可超前设计。[6]

3、城市郊区布局策略

（1） 特征分析：城市郊区主要指城市近郊城镇，该区域土地供应量大，随着城镇化进展及城市外向型发展，城市产业向外转移力度加大，交通条件逐步改善，基础设施日益完备，同时郊区环境优美，房价较低，吸引逐步增加，具备良好的工作生活基础。[7]

（2）开发策略：可以适当降低项目容积率，加大住宅、公寓的供应，增加休闲娱乐功能设置，适当减少商业、写字楼供应；停车场以露天为主，增大水平交通的比例，以多层或小高层建筑为主；建筑景观可以适当超前，以增加吸引力。[8]

3.3 城市综合体布局规划

规划结合城市商圈、城市轨道交通、城市大型交通枢纽、城市BRT、城市主要干道、城市重点发展区域等影响因素选择。规划建设地面城市综合体32处，其中大型城市综合体为市级城市综合体，结合中心城区“一核两翼”的空间结构设置；小型城市综合体为社区级城市综合体服务于城市分片区自身，结合片区中心设置。(图3) [9]

参考文献

[1]李晓刚. 城市综合体布局规划研究――以厦门为例 . 现代城市研究，2010.12

[2]李蕾. 开放下的聚合――城市综合体的规划布局设计解析. 城市规划学刊，2009.6

[3]刘贵文；曹健宁. 城市综合体业态选择及组合比例：以美国托莱多市为例 . 城市问题，2010.5

[4]哈尔滨市城乡规划设计研究院. 哈尔滨市总体规划（2011――2020）. 2010

[5]董贺轩；卢济威. 作为集约化城市组织形式的城市综合体深度解析 . 城市规划学刊，2009.1

[6] 凌晓洁. 城市综合体前期定位方法研究 . 清华大学，2008

[7] 朱连庆. 大型商业地产定位与策划. 学林出版社，2006

第3篇：商业综合体行业发展前景范文

因此,旅游电子商务能否给商洛带来根本性的转 变,旅游电子商务能否使商洛的旅游资源转化为旅游产 品,商洛旅游产业又该如何与旅游电子商务有效结合,这 些都是值得思考的问题。本文通过对商洛旅游电子商务 发展的分析,提出了适合商洛的旅游电子商务发展策略.

1　旅游电子商务的概念 旅游电子商务是电子商务在旅游业这一特殊产业 领域的应用,是指以网络为主体,以旅游信息库、电子化 商务银行为基础,利用最先进的电子手段运作旅游业及 其分销系统的商务体系。它集合了客户心理学、消费者 心理学、商户心理学和计算机网络等多门学科,展现和提 升了“网络”和“旅游”的价值,具有营运成本低、用户范 围广、无时空限制以及能同用户直接交流等特点,提供了 更加个性化、入性化的服务.

旅游电子商务的主要功能可以归纳为以下几方面: (1)信息查询服务。包括旅游服务相关信息(如饭店、旅 行社以及民航航班等信息)、旅游景点信息、旅游线路信 息以及旅游常识的在线查询。(2)在线预订服务。主要 提供酒店客房、民航班机机票、旅行社旅游线路等方面实 时、动态的在线预订服务。(3)客户服务。指通过系统 预定的个人以及机关团体与人(指上述酒店、民航、 旅行社等相关服务机构)进行实时的网上业务洽谈,管 理自己的预定记录.

2　商洛旅游业发展现状 商洛市旅游业发展历史悠久。目前,全市已开发旅 游景区景点10余处。其中部级森林公园3处(金丝 峡、木王、牛背梁),省级森林公园6处(天竺山、苍龙山、 玉皇山、商山、玉虚洞等),省级风景名胜区两处(柞水溶 洞),国家水利风景区1个,国家3A级景区3处,森林公 园总面积发展到1. 67万hm2。其中:柞水溶洞、商南金 丝峡、丹江漂流等已成为全市的旅游亮点。全市现有旅 游企业33家,旅游星级饭店10家, 41家非星级接待单 位,旅行社6家,农家乐640多家,旅游直接从业人员 4000余人,间接从业人员1万多人。在城镇建设方面, 以打造山水园林生态旅游城市为目标,中心城市的旅游 服务功能日趋完善,独具特色的山水园林生态旅游城市 初显雏形。“十五”期间,全市累计接待游客300万人次, 实现综合收入5亿元。2006年,全市共接待游客117. 2 万人,实现旅游综合收入2. 46亿元,占全市GDP的 2. 1%。2007年接待游客260万人次,实现综合收入 5.33亿元,占全市GDP的3. 9%。提前3年完成了“十 一五”旅游发展目标。截止2008年7月底,共接待游客 221. 29万人,实现综合收入5. 95亿元,同比分别增长 9.73%和19.74%。旅游综合带动功能日益显现,旅游业 已成为商洛国民经济新的增长点.

第4篇：商业综合体行业发展前景范文

关键词:旅游;电子商务;商洛;对策

    随着计算机技术和网络技术的迅速发展,互联网成 为继电视、报纸和广播之后第四大大众传播媒介。通过 网络进行的电子商务作为一种全新的商务模式,极大地 改变了人们的生活方式和经济运行模式。电子商务、现 代化信息系统与旅游业结合代表着未来旅游业的发展方 向。旅游电子商务的出现,突破了时空的限制,提高了旅 游服务产品的交易效率,在降低交易成本的同时最大限 度地整合旅游信息资源,它既是旅游业发展的重要方向, 也是促进欠发达地区旅游业发展的重要手段.

    因此,旅游电子商务能否给商洛带来根本性的转 变,旅游电子商务能否使商洛的旅游资源转化为旅游产 品,商洛旅游产业又该如何与旅游电子商务有效结合,这 些都是值得思考的问题。本文通过对商洛旅游电子商务 发展的分析,提出了适合商洛的旅游电子商务发展策略.

    1　旅游电子商务的概念 旅游电子商务是电子商务在旅游业这一特殊产业 领域的应用,是指以网络为主体,以旅游信息库、电子化 商务银行为基础,利用最先进的电子手段运作旅游业及 其分销系统的商务体系。它集合了客户心理学、消费者 心理学、商户心理学和计算机网络等多门学科,展现和提 升了“网络”和“旅游”的价值,具有营运成本低、用户范 围广、无时空限制以及能同用户直接交流等特点,提供了 更加个性化、入性化的服务.

    旅游电子商务的主要功能可以归纳为以下几方面: (1)信息查询服务。包括旅游服务相关信息(如饭店、旅 行社以及民航航班等信息)、旅游景点信息、旅游线路信 息以及旅游常识的在线查询。(2)在线预订服务。主要 提供酒店客房、民航班机机票、旅行社旅游线路等方面实 时、动态的在线预订服务。(3)客户服务。指通过系统 预定的个人以及机关团体与人(指上述酒店、民航、 旅行社等相关服务机构)进行实时的网上业务洽谈,管 理自己的预定记录.

    2　商洛旅游业发展现状 商洛市旅游业发展历史悠久。目前,全市已开发旅 游景区景点10余处。其中部级森林公园3处(金丝 峡、木王、牛背梁),省级森林公园6处(天竺山、苍龙山、 玉皇山、商山、玉虚洞等),省级风景名胜区两处(柞水溶 洞),国家水利风景区1个,国家3A级景区3处,森林公 园总面积发展到1. 67万hm2。其中:柞水溶洞、商南金 丝峡、丹江漂流等已成为全市的旅游亮点。全市现有旅 游企业33家,旅游星级饭店10家, 41家非星级接待单 位,旅行社6家,农家乐640多家,旅游直接从业人员 4000余人,间接从业人员1万多人。在城镇建设方面, 以打造山水园林生态旅游城市为目标,中心城市的旅游 服务功能日趋完善,独具特色的山水园林生态旅游城市 初显雏形。“十五”期间,全市累计接待游客300万人次, 实现综合收入5亿元。2006年,全市共接待游客117. 2 万人,实现旅游综合收入2. 46亿元,占全市GDP的 2. 1%。2007年接待游客260万人次,实现综合收入 5.33亿元,占全市GDP的3. 9%。提前3年完成了“十 一五”旅游发展目标。截止2008年7月底,共接待游客 221. 29万人,实现综合收入5. 95亿元,同比分别增长 9.73%和19.74%。旅游综合带动功能日益显现,旅游业 已成为商洛国民经济新的增长点.

    3　商洛旅游电子商务发展中存在的问题 3.1　政府行政推动力不足　商洛的各个旅游景点都是 各自为政、分散经营,很难形成集团化的经营优势,也就 造成商洛旅游企业总体实力较弱。但旅游业发展电子商 务是一项前期投入很大、投资收益周期长、相对于小企业 风险成本高的项目。所以造成大多数旅游企业不愿在旅 游电子商务上进行投资;商洛的旅游景点、人文古迹等在 网上的宣传介绍没有一个系统、统一和协调的组织。而 且出现各个网站对景区、景点、酒店等的重复介绍。况且 商洛各县区由于经济发展的不对称,造成了旅游业的信 息化发展不平衡,尚未建成权威的旅游信息资源库,旅游 信息资源共享性差.

3.2　旅游企业不够重视　商洛的旅游企业对于企业网 站的建设缺乏高度的重视。目前市内旅游企业网站内容 大多雷同,信息陈旧,更新不及时,访问量几乎为零,这样 既不利于树立企业品牌形象,又存在损失大好机会的可 能,使旅游企业不能形成规模经营,而且也不能进行有效 的网上促销和预订以求节省时间。目前还有一个现象就 是旅游企业进行网上建设时各自为政闭门造车,做了很 多重复工作,浪费了大量的资源和资金,没有形成信息共 享的局面,反而降低了网络的功能。在这种情况下,旅游 网站的数量即时上去了,可是企业却不敢保证质量。同 时在同行业之间没有适当的组织和协调机制,缺乏提高 旅游业信息化的统一认识,各旅游企业盲目地去建设自 己的网站,认为这是一种时尚,一种潮流,对网站建设的 必要性缺乏深刻认识,因此出现了一些常年不更新的几 乎没有游客去访问的旅游网站.

    3.3　旅游网站在线交互能力差,电子商务产品和业务方 式单一　成功的电子商务网站都有很强的即时沟通能 力,不仅联系方式多样,并且可以在线即时完成交易。但 就商洛的情况来看,大部分旅游电子商务网站的在线交 互能力很差,很多甚至没有此功能,绝大多数没有在线预 订功能,只有电话和电子邮件可以联系,因此错失很多交 易机会。比如在商洛旅游网上虽然有吃、住、行、游、购等 多个栏目,但如果真想住某个宾馆还必须打宾馆的电话.

第5篇：商业综合体行业发展前景范文

――The fashion of Environmental design for Business combination

摘 要：城市商业综合体①项目因其大部分位于繁华而人流量大的城市中心区，故而相对于其他类型的建筑项目而言受众群较大、使用率更高。研究城市商业综合体的环境设计不仅能够促进城市多样化生活方式的发展，同时还对未来城市总体经济规划具有重大影响意义。本文通过对世界各大商业综合体的分析总结，并对北京蓝色港湾和三里屯village两大商业综合体环境设计进行调研分析，以及通过实际项目方案的实践研究，探讨城市商业综合体环境设计中体现的时尚性设计，以期对当代我国城市综合体环境设计及其未来发展有所启发。

关键词：时尚性设计、商业综合体、商业环境、建筑空间

一、引言

“时尚一词已是这个世界的潮流代言词，英文为fashion，它是指人们对社会某项事物一时的崇尚，在如今社会里，多指就是流行得体的一些东西②。”随着世界的发展，“时尚”一词已不再单纯形容T台上那让人看不懂猜不透的另类时尚服装，不同类型的标新立异以及独特的生活方式都被打上了“时尚”的标签。

城市商业综合体在中国作为一种“泊来品”，发展逐渐加快并升级为新都市综合体。它独特的商业模式以及产生的商业价值和社会价值满足了现代都市发展的一切需求，成为现代城市发展的宠儿，其体现的时尚性设计趋势不言而喻。

城市商业综合体带来的对城市商业形式变化的影响是革命性的。现代商业活动中一个非常流行亦或者说时尚的内容就是体验消费。体验消费虽不能取代购物消费而成为主流，但消费者对于它的这种巨大需求量成为购物消费的重要补充形式，其带来的人气是购物消费的重要支撑。在传统的百货类与商业街设施，大型表演与其它服务类方面所占比例甚少。而新型的城市商业综合体几乎无一例外地包含了餐饮服务，大型的挑空中庭结合促销及展示活动，娱乐场所等体验性消费形式的空间组织形式，成为商业环境设计的新亮点。有些甚至把城市的文化活动与集会功能纳入进来，如深圳龙岗Mall的中央表演广场兼具城市集会功能。因此，城市商业综合体的发展模式无疑成为了城市时尚生活的代名词。换句话说，当商业综合体成为人们所崇尚的购物消遣休闲娱乐生活方式的场所，当这种商业综合体顺应城市发展需求应运而生并引领城市经济新的发展方向的时候，它的整体的商业模式所带动的其他产业的新兴与发展就是一种时尚性的设计。

二、世界著名城市综合体的总结与分析

通过对世界上具有代表性和特殊性的城市商业综合体进行分析总结，归纳出各个综合体作为成功案例所体现的时尚性设计元素。以此作为调研分析与实际项目实践的借鉴。（详见表1）

三、调研与分析

通过对北京市内两大商业综合体三里屯和蓝色港湾的调研，从建筑空间角度剖析商业综合体环境设计体现的时尚性设计，总结出可供借鉴的时尚性设计元素。

1.开放空间的时尚设计

商业环境中的中庭与室外商业街，是商业环境中非营业性的开放空间。商业开放空间不仅是买卖、经营、购物之所，而且作为城市文化的窗口，成为城市生活的生动写照。同时它具备舒适的步行条件，结合了游乐活动，文娱设施，文化展示，而成为城市中欢乐愉悦的场所，是市民休闲生活的重要背景，有“城市大起居室”之称。它为人们提供了休息、交往、观光会晤的空间，同时，将商业人流高效地组织到交通中去。

三里屯的“开放城区”理念是将十多栋建筑（主要是低层）组合起来，建筑的高度和风格各异，因而形成不同的空间和视觉感受，但同时维持宜人的空间尺度；而许多通道、巷子、小径和庭院，纵横交错环绕于其间，同时形成城市广场。这种布局形成了人性化的城市空间，整个区域成为真正的“开放空间”，是公众可自由穿行的“街区”，以便利人行交通；另一方面，人们通过逗留时可欣赏到区内的环境景观和各种活动，使行程成为一种美好的体验和感受。从城市设计角度来看，“可渗透性”的街区也创造了视觉上的连接和延续，有助于人们对城市的识别和体验。（图1）蓝色港湾的商业街区虽然与城市周边的连接不太紧密，但通过独具特色的建筑造型点面结合与立面风格独具风情的演绎，使蓝色港湾形成了高低错落，拥有异国风情的商业街区，增加了消费者的休闲意境和购物趣味。

商业综合体的中庭是商业建筑关注公共性、舒适性和文化品位的体现，人们追求“安全、舒适、愉快的购物”以及丰富多彩的活动。三里屯和蓝色港湾的建筑空间形态丰富，都设有不同形式的广场和下沉空间设计。（图1）三里屯南区Big Orange广场位于南向入口处。广场内设有喷泉景观，各建筑的外立面正好为这些活动提供绝佳的背景，大型的LED屏幕成为传递信息、与公众交流互动的有力工具。广场上还设置有艺术造型的音乐播放设施。这里有不同类型的艺术表演以及艺术活动，更加增添了艺术文化的氛围，成为不同背景、国籍或趣味相投的人们聚会交友、市民们周末或假日休闲的好地方。三里屯北区开放式庭院格局设计更接近四合院的氛围，为喧闹都市中的清静庇所，下沉庭院的设计不仅使这里成为一个放松心情、享用午餐和咖啡的好地方，还为各大时装秀和创意活动提供了一个绝佳舞台。蓝色港湾内部广场的设计也为人们提供了各种类型的活动演绎的舞台。大尺度的开场以及中心广场喷泉景观的设计都成为整个商业环境中的亮点。蓝色港湾的主入口处有以雕塑为中心的广场，不仅有喷泉设计，而且围绕其周围还有可供休闲的座椅，并且休闲座椅在夜晚的灯光效果下会更具特色。

2.形式多变的商业空间入口时尚设计

商业建筑入口区域是小型的公共空间，商业建筑入口空间除了满足消费者的生理和心理的需要，还需要综合处理人们的消费行为，人与环境之间的关系，解决使用功能、舒适美观、环境氛围等各种要求。入口空间不仅确定了商业场所的空间氛围与基调，而且参与整个空间秩序的形成；入口的个性化创造有利于城市空间特色的形成，入口代表着商业建筑的性格，标志着区域或城市的社会特征及内涵。蓝色港湾的主入口（图1）透明的玻璃边庭使得入口空间呈现出透明的质感，能够将原本的内部空间显现为外部空间。蓝色港湾入口空间在设计方面注重空间互相渗透，共生共存。台阶和坡道使建筑入口空间升起，增加商业建筑主入口的氛围。其他细部，如雕塑，柱础，或其他标志物增强了蓝色港湾入口的可读性，丰富了入口立面与建筑的层次与深度。而三里屯的商业入口空间形式更加多变，根据不同街区和店面的需求，设置独一无二的入口形式，使整个内部空间更加灵活多变。

四、项目案例分析

项目类型：城市商业综合体

项目名称：“新天地・尚生活”SHAOXING・CHINA

设计时间：2012年8月开始

规划用地面积：74500平方米

总建筑面积：19900平方米（其中整体商业面积60000平方米商业街区49000平方米、办公40000平方米）

项目地点：中国绍兴

1、项目简介

“新天地・尚生活”SHAOXING・CHINA项目是地产公司配合绍兴近几年的经济发展与消费需求的变化启动的商业项目。该项目是位于绍兴市新城区与老城区之间的集办公、商务、购物、生活和休闲于一身的现代城市商业综合体。

从项目所地处的位置分析，该项目的建立不仅要使各大商圈的联系更加紧密，同时作为整个绍兴新旧城区的轴线链接纽带，使整个绍兴的城市发展更加具有丰富性和连续性。

2、规划设计

通过对项目的综合分析与定位，项目为集办公、商务、购物、生活和休闲于一身的现代城市商业综合体（图2）。使其成为绍兴城市经济新增长点，同时为周边市民乃至整个绍兴新旧老城轴线上的消费者提供一个区别于其他商圈的特色的商业体验。体现出现代商业环境的设计已大大突破了传统商业环境设计理念的束缚，走向了具有开放、时尚的设计方向。通过对项目的定位上就可以充分体现出商业环境的设计发展定位趋势具有前瞻性和时尚性。

项目的整体布局（图3）上，办公楼位于主干道与梅山江水道的交界处，建筑物的建成拥有良好的视野效果，建筑高度也丰富了整个城市的天际线，成为城市的标志性建筑。大型商业中心位于主干道交叉处，体验式商业则位于整个项目的中心区域，形成了人车流的有效分离。中心广场位于商业中心与体验式商业中心位置，有效地聚集人气，为其提供了展览、活动、演绎为一体的精神场所。特色的水主题空间设计环绕整个项目内部，成为连续性空间的整体纽带。整体设计充分反映了现代商业环境的时尚性设计理念。

项目业态布局上，选择合适的业态混合开发，将各个部分有机的组合在一起，大型商业中心汇集多种的功能，特色商业街区提供体验式休闲，成功的加强了个物业形态的经营，实现真正意义的一站式消费中心。从综合的角度将“新天地・尚生活”商业综合体打造成为一个与绍兴城市发展高度融合的项目，使其成为绍兴文化与灵魂的标签――现代城市名片，成为绍兴城市经济发展的带动者。

3、项目前景分析

项目自身的价值上，“新天地・尚生活”商业综合体很好地克服了绍兴当地发展纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，具有非常强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力。自身的功能定位，使其实现了24小时的都市繁荣，整体的提高了综合体的使用效益。这种由自身价值带动其经济增长的模式，在未来的发展中定会成为新的商业发展趋势，所体现的时尚性不言而喻。

五、结语

通过对三里屯和蓝色港湾的调研分析，以及在实际项目的设计实践中，总结得出在建筑空间方面环境设计的时尚性元素，还有在实际项目中如何根据项目本身的特点来充分的运用现代商业环境中的时尚性设计理念来实现商业环境的成功。并为我们今后的商业环境设计提供了借鉴，对中国未来商业环境的发展也是一个很好的促进。（作者单位：北京服装学院）

注释：

① 商业综合体，为当今地产模式的最高形式，它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产。HOPSCA由酒店（Hotel）、写字楼（Office Building）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等的英文单词或词组的首个单词的首个字母构成。

② 百度百科“时尚”一词基本概念http：///

参考文献：

[1] 陈莉.商业景观设计研究[D].武汉理工大学.2006

[2] 徐伟勇.浅议商业建筑内部空间――中庭[J].江西建材.2008

[3] 罗建中.北京三里屯之演化――三里屯village实例分析[J].建筑学报.2009

第6篇：商业综合体行业发展前景范文

基地中对设计有重要影响的要素是地铁7号线在地块内斜穿而过，北侧基地边界紧邻12号线，7号线和12号线的换乘站出入口设在基地中间。基地内还将规划建设一个公交枢纽站。公交和轨道交通带来的海量人流对项目设计有着重要影响。整个项目定位于富有特色的城市综合体，目标是打造富于人文关怀的都市港湾，成为集甲级写字楼、高级行政公寓、特色与时尚购物街、临江豪宅于一体的市级高档多功能商务综合区。构筑浦江黄金岸线乃至上海的大型现代服务业集聚区，满足人们工作、社交、商务、生活、文化休闲、购物、旅游等多种需要。

2设计策略

2.1TOD模式的多功能混合开发TOD模式是新城市主义学说提出的“公交导向型开发”模式，强调公交的可达性，注重功能混合，生活设施配套便利，提高当地和整个地区的就业机会，使中心地区对远郊具有更强的吸引力。项目从总体选址规划到具体设计措施都遵从了TOD模式的主导思想。核心商业、商务办公、高端公寓区位于两条地铁轨道交通汇聚的北地块，也就是本案的设计地块。同一业主开发的居住区位于毗邻的南地块，由另一家设计公司承担设计。与此同时，地块西段还有一处多条巴士停靠的公交站点。可以说，项目创造了能够引导多样交通方式到达的汇聚地，这对确保高度人流到访率，促进商业项目成功提供了必要的前提条件。为保证交通枢纽和消费商业空间之间的无缝连接，在地铁和商业之间主要采取以下措施：1）地下一层北侧商业区边界和12号线地铁站贴邻，地铁人流可以通过两者之间的连通口迅速被引导到商业空间里；2）7号线和地下商业连接处设计了商业下沉广场，水池、水晶瀑布及开敞的中庭形成了别致的景观，吸引地铁人流源源不断地涌向商业区；3）7号线直通地上的出口位于中央景观轴上，交通系统和景观轴紧密结合。2.2充满机会的多样消费空间在消费多样化时代，商业零售业早已细分为诸多类别，传统商业必须演变成体验加购物的多样化、个性化和强调参与性的模式，才能抵御电商的冲击。因此在商业规划时，除了要求业态多样混合，也需要设计能够提供多样空间以及促进偶发性和目的性消费结合的商业空间布局。本项目建立无终点式的空间系统，采用从中央景观轴延伸出的如同棋盘一般的三维街网系统，创造消费空间中不断发现的新鲜感和空间体验的多样性，将交通带来的人流有效引导到各种充满视觉变化和空间体验的三维步行街道中，让游客为步移景异的街道风景和各种时尚消费信息而驻足停留，使商业环境形成充满意外收获的机会主义城区，增加人流黏度，从而创造不间断的城市活力。主要的设计措施如下：1）连接地铁主入口的两跨16.8m宽的商业主内街；2）办公部分8.4m宽的商业副内街；3）沿舒缓的楼梯和坡道混合组成的绿色屋面的弧线型缓坡；4）直通屋顶的边侧楼梯；5）中央共享大厅间的垂直公共交通，再加上交织在水景步行街、共享大厅之间连接不同功能空间的空中步行廊道，这些就形成了可达性均好的多样商业消费空间。2.3城市中的小自然自然生态对日益高密度发展的都市来说，因为稀缺而成为公众内心向往的地方。在项目规划设计中，如果能集中空间进行绿化空间的营造，形成一定规模的城市绿化环境，注重自然的四季变化体验和田园风情的参与性，无疑会为公众提供更多感受自然四季的体验空间。项目结合基地特点，在垂直方向上叠加功能，结合地面、屋面，构筑一个三维立体城市景观，塑造一个城市中的绿色山水公共空间。因地铁7号线从整个地块斜穿而过，其上部区域不能修建建筑，因地制宜，这成为项目设计概念的始发点。在地铁退界范围内创建全天候向公众开放的水景步行街，运用建筑和景观手法在街边两旁安排富有层次的建筑商业空间，配合街上丰富多彩的小品以及各种各样的水景、广场，自然形成多变的景致。同时，纵深400m长的步行街还将具备清晰的指向性，视线上的穿透将引领众多人流走进环布的商业空间。与地铁毗邻的商业下沉式广场的设置，能够将地铁的大量人流有效导入到内部商业空间中，提高商业设施的人流到访率。建筑的屋面以场地中央绿轴向两边建筑群起翘而形成屋顶草坡，游人可以通过北侧可直达屋面的坡道，多处设置电梯和直行楼梯抵达屋面。屋面上设有错落起伏的天窗，同时设置景观露台，这不仅避免了大面积坡屋面的视觉单调感，更重要的是将室内的公众视线自然引入到屋顶绿化中。在这片广袤的屋顶草原中还将设置羊圈和适当点缀景观的雕塑艺术品。这些设计策略都以城市多功能复合、城市高密度发展为原则，向空中发展绿化，试图再造一片城市中的田园牧歌。2.4交流与创造的工作方式商务办公也是综合体项目重要的要素。依托于全球经济化，城市由传统工业型向服务型转变的背景，金融、商品交易、物流交通、设计创意等都是经济发展的支柱，提供交流与创造的平台是不同商务空间创造社会价值的基础。在满足规范允许的情况下，设计最大限度地提供办公塔楼的标准层面积，形成企业办公空间的水平延展。同时在屋顶标高处设置连接两座塔楼的大堂，并在中央共享大厅设置扶梯直达空中大堂。这不仅是商务办公区的入口空间，也是工作区域的公共交流空间。办公人士可以在这里聚集交流、观赏江景，激发工作的创造性。在高层办公和江景之间形成视觉通廊，为办公人群创造优越的办公环境，让脑力激荡的同时得到适时放松。2.5散发城市磁力的媒介项目在人流聚会点建立媒体信息平台，将信息辐射到整个环境。项目在地铁7号线中央景观轴出入口的地面首层架空，上方塑造出一个倒锥形的标志性空间——展示厅，在其上方安插圆环状城市展示空间，并且利用圆环的玻璃幕墙设计大屏幕LED光屏。在7号线和商业衔接的下沉广场顶棚设置LED屏，行人随着扶梯的上下可以欣赏风景，北侧面向主要道路的立面结合立面形式设置带状流线型LED屏。除了这些媒体影像系统，还有定期发行宣传活动信息的纸介、商业广告与标识系统等，使基地成为有特色的城区媒体环境。通过对这些综合的媒介控制形成“城市媒体”，使之成为一种相对于虚拟媒体的新媒体领域。信息多元化将更能促进生活多元化，从而进一步提升城市活力。

3结语

第7篇：商业综合体行业发展前景范文

获此殊荣，石景山可谓名至实归。试点期间，石景山服务业发展取得明显突破，服务业增加值从2010年的168.4亿元提高至2015年的288.2亿元，增长71.1%，服务业占GDP的比重达到67%，较2010年提高10个百分点，区域具有了更加良好的发展基础。

站在新的历史起点看石景山面临的发展形势，作为中心城区的石景山，随着首都战略布局的调整，区域的未来一方面承担着繁重的疏解任务，另一方面，在中心城区面临更加严格的禁限环境下，石景山集聚要素的难度加大。虽然拥有服务业改革试点的政策优势，但在新的发展形势下，石景山需重新审视自身功能定位、基础条件及发展机遇，谋求新的发展格局。

挑战与机遇

新形势下，石景山区还面临着诸多深层次的矛盾。一方面，在北京严控规模的背景下，石景山区庞大的可开发建设空间面临二难选择。从石景山未来可开发利用建设用地规模看，“新首钢高端产业综合服务区”是北京市区内唯一可大规模、联片开发的区域，其规划可开发利用建设用地及未建用地规划总建筑面积存量巨大，工业用地、居住用地、教育科研用地等占有较大体量。作为中心城区，石景山必须严格控制增量，但是区域内庞大的可开发建设土地及建筑空间资源，其开发建设必然与严控的任务要求存在冲突。

另一方面，在北京严控规模的背景下，石景山区人口调控的任务也异常艰巨。根据北京市的人口调控目标，到2020年石景山区的常住人口要在2014年65万人的基础上减少到55万人以内，降幅15%。但2014年末，石景山区域内常住人口就在65万人，“十三五”期间，石景山区户籍人口自然增长和机械增长每年约增加5000人，到2020年将增加3万人，新首钢规划区内可容纳的居住人口约5.7万人，规划就业岗位约15万个，未来人口调控的压力可想而知。

再有就是，在首都创新驱动发展格局中，石景山还需要进一步破题。虽然石景山作为国家服务业综合改革试点的发展成效显著，但从其产业发展的现状及未来战略看，一方面占区域GDP比重近七成的服务业发展效率及能级还需要进一步提升，高端服务业比重偏低。另一方面，作为石景山“十三五”时期重点发展的高新技术、现代金融、文化创意、商务服务、旅游五大主导产业面临与北京其他区域同质化的问题，石景山的创新驱动动力还需要进一步强化。

在新的发展阶段，石景山自身的累积优势也愈加显著。长安街西延提升了石景山的区位优势，“八个高端”体系的建设推进区域功能的高端化，新首钢高端功能区所具有的大体量发展空间使石景山空间优势显著，服务业综合改革试点政策优势也会发挥更大的效应，这些累积的有利因素，都为新阶段的石景山注入新的发展机遇。

面对新形势下的发展矛盾，石景山需要结合首都体发展战略及自身的发展基础与优势，谋划具有聚人少、能级高、带动力强等特点的高端发展功能，寻求新的发展路径，破题区域发展中面临的人口疏解、空间利用、产业升级、创新驱动等诸多深层次矛盾，建构新的发展优势，不仅实现区域自身的提质增效，还要支撑带动北京西部地区的转型升级。

为何打造国际组织中心

随着国家一带一路战略的实施，中国在国际上的影响力越来越大，北京作为国际性大都市在国际组织中的地位和影响有待提高，未来吸引更多的国际组织入驻必将成为城市国际化的重要手段之一。

石景山区立足于首都国际交往中心功能，结合自身的基础条件打造国际组织中心，已经具有充分的必要性与可行性，此举不仅是新形势下石景山自身实现高端、绿色发展的重大战略选择，也将成为提高首都整体的国际化水平，带动北京西部高端化、国际化发展的关键路径。

从首都发展的内在要求看，北京作为全国政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心，国际化是推进首都核心功能强化的重要手段，其中，国际组织的密度在很大程度上影响了地区的国际化进程。但目前，国际组织主要集聚在中部和东部区域，而包括石景山、丰台河西地区、门头沟、房山在内的西部地区鲜有国际组织存在，如果缺乏了高端的国际交往功能在西部的构建，将进一步加大首都东西部落差。石景山作为中心城区，也是北京加快西部地区转型的西部发展核心区，承载着为北京打开西大门、带动西部转型发展的重任，因此，从推动首都全面发展的视角，以打造石景山国际组织中心为抓手，形成与通州区正在规划建设的国际组织聚集区一东一西相呼应的，两个国际化节点和引擎，共同推动首都国际化进程，带动西部地区转型升级，是强化首都国际交往中心功能、弥合区域发展落差的战略选择。

从石景山区的产业选择看，在京津冀协同发展的大背景下，北京一方面大力疏存量、控增量，疏解非首都功能，一般性产业的疏解和人口的调控是疏解工作的重中之重；另一方面北京市明确四个中心定位，强化首都核心功能，为石景山的产业选择限定了方向。石景山作为中心城区，依托国际化资源发展的高端产业是其产业选择菜单中不可多得的选项，打造国际组织中心，并以此为带动引进国际化的产业增量资源，培育“两头在外”的高端产业体系，是在北京对中心城区禁限环境下，石景山区培育符合首都发展战略高端产业体系的重要战略举措。

从石景山区的空间条件看，“新首钢高端产业综合服务区”是未来北京市中心城区中少有的可大规模、联片开发的区域，首钢的搬迁产生了1300万平方米的未建用地规划总建筑面积，占石景山区2016-2020年全区规划总建筑面积近六成，一方面，新首钢开发建设与功能疏解的冲突矛盾突出，在不突破人口红线、生态红线的前提下，以国际组织中心这一人口压力小、发展活力高、社会效应好的高端功能来引领区域发展，是解决开发建设与功能疏解矛盾的有效路径。而从可能打造的国际组织中心发展看，新首钢及石景山全域的空间优势，也为支撑其建设发展奠定良好的空间基础。

从石景山国际化发展基础看，目前，奥委会、世园局等国际组织已入驻石景山区，必将吸引一大批国际组织及配套服务机构的布局。2016年5月，经北京市人民政府同意、国务院侨办批准，北京“侨梦苑”正式落户石景山，全区已集聚了60多家知名侨商企业，打造以世界侨商创新中心为核心，以中关村科技园石景山园为主要载体的“一核一园多点”布局，重点引进品牌侨商企业、侨商服务组织，推动侨商创新创业，并全力推进“侨梦苑”建设成为立足首都、服务全国、面向世界的侨商产业集聚中心和侨商创新资源配置中心。各类高端国际组织、机构及企业资源的入驻，为石景山打造国际组织中心奠定了基础。

从石景山整体的支撑条件看，随着长安街西延，作为首都战略布局的功能主轴横贯石景山，区域在首都的区位优势更加显著，沿长安街打造国际组织中心，布局高端的国际交往功能，具有良好的区域优势。同时，石景山区作为北京市服务业扩大开放综合试点，对外资机构设立、外资基金投资等在一定程度上放开限制，对社会信用环境、市场监管和公共服务模式、创新高端人才引进、外汇管理及跨境投融资、通关便利化等体制机制上有所改善和创新，为打造国际组织中心创造良好的制度环境。另外，随着石景山“十三五”时期高端服务业为主导的产业体系、高端的科技创新驱动体系、高端的城市规划建设和运行体系、高端的生态文明体系、高端普惠的文化生活体系、高端的民生保障体系、高端的社会治理体系、高端的人才管理体系等“八个高端体系”建设，区域的国际化发展支撑水平也将更加坚固有力。

实现路径

以全面提升石景山国际交往功能培育为基础。争取国家、北京市的支持，将石景山区打造国际组织中心纳入强化首都国际交往功能、拉平全市中东西部发展落差的重大区域战略，全力支持石景山打造国际组织中心，大力培育区域国际交往功能，全面提升石景山服务国际交往的软硬件水平，强化支撑石景山举办重要外交外事、体育赛事、文化交流活动的服务保障能力，加快推进服务标准、市场规则、法律法规等制度规范与国际接轨，优化区域国际化服务环境，打造高端国际交流平台，建设国际化城区。

以加快高端国际组织资源集聚石景山为手段。按照打造高端国际组织中心的目标，充分发挥服务业扩大开放综合试点政策优势，按照全球化发展的新趋势，重点瞄准新兴的、商务性的高端的国际组织资源，建立高端国际组织资源库，创新引进高端国际组织的政策及举措，吸引国际组织总部、国际性智库等机构落户石景山，加大高端国际组织的集聚。并以此为契机，加快引进具有国际化水准的高端服务企业，提升区域高新技术、文化创意、商务服务、现代金融等主导产业发展能级。

以新首高端产业综合服务区为主要载体。充分发挥新首钢高端产业综合服务区可大规模、联片开发的空间优势，调整及优化新首钢高端产业综合服务区空间规划，完善其国际化的服务及配套水平，将新首钢高端产业综合服务区打造成为高端国际组织中心集聚的核心承载区。

以推进“侨梦苑”的建设发展为关键抓手。在现有“侨梦苑”建设发展的基础上，进一步完善“侨梦苑”建设实施方案，争取国家及北京市的支持，谋划一批公共创新服务平台建设，积极促进侨商银行、海外华侨华人交流平台等资源落户，加大服务于侨商的各类商会、协会、学会、联盟、社团等国际组织引进，建立侨商重点项目审批绿色通道，提升招商侨商组织、企业落地服务水平，以“侨梦苑”建设为抓手，全面推动石景山打造国际组织中心。

第8篇：商业综合体行业发展前景范文

关键词：旅游综合体开发；旅游房地产；开发模式。

Abstract:As the industrial structure upgrading,the travel structure from a single economic mode tothe diversity gathered,comprehensive of trav-el mode,produced by tourism resources and land based,dominating by tourism leisure function,combinedwith large travel leisure projects,high quali-ty service facilities,the interactive development of leisure tourism of real estate and so on,as werl as assemble of land-use patterns and industrialcluster model.Based on the observation and concludes the basis of massive development examples,defined tourism complex development which realestated new complexes development mode of concept,analyzed the features of the model,Put forward development phase mode and application mode,and on this basis concluded development strategic measures.

Key words:tourism complex development;tourism real estate;development mode。

纵观当今世界旅游业的发展趋势，正在由“观光时代”转向“休闲娱乐时代”和“旅游产业时代”。与观光旅游相适应的旅游地产产品形态“住宅+景区”的简单形式已不能满足现代休闲、度假市场的需求。传统的旅游消费、旅游景区、旅游地产面临着转型升级。即旅游消费模式从单一观光旅游到综合休闲度假旅游发展，景区发展模式从单一开发到综合开发发展，地产开发模式从传统住宅到综合休闲地产发展。顺应这一趋势，“旅游综合体”这一集合式开发模式及产业聚集模式应运而生，它必然是推动旅游产业、旅游消费、地产业再次升级的主力引擎。近年来我国出现了许多以主题公园为主体的，融旅游、地产、娱乐、商业文化为一体的大型旅游综合体项目，本文基于这些项目开发实例的考察和分析，提炼出一种休闲旅游房地产全新开发升级模式———旅游综合体开发模式（Tourism ComplexDevelopment,T-C-D），即“旅游+房地产”的综合体开发模式，实现地产开发与综合旅游休闲发展的完美融合，为旅游休闲地产的创新开发带来巨大空间。

1　T-C-D模式的概念及特征。

1.1　概念阐述。

“旅游综合体”是我国学者首创的词汇，国外几乎没有直接的相关研究文献，目前国内多是间接从实战的角度对旅游综合体项目进行分析，没有形成系统的理论体系，其概念也缺乏明确的定义，主要研究见表1。

 

 

结合前人的研究及国内外大型旅游综合体项目自身的特点，对本文T-C-D模式作如下界定：T-C-D或旅游综合体开发是指在相当大的地域范围内，基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲功能为主导，以大型旅游休闲项目和休闲地产为核心，以房产收益为支撑、以高品质功能齐全的服务内容为根本进行土地综合开发而形成的综合服务品质较高的泛旅游产业休闲聚集区，是休闲度假时代旅游产业发展的终极目标。

1.2　T-C-D模式的表现特征。

T-C-D模式适应了世界休闲产业发展的潮流，作为一种休闲地产开发全新的生产力形态，是切合我国实际的必然选择。通过观察T-C-D综合体项目的表现特征，有以下表现趋势：①综合性突出，休闲产品多样。综合性是T-C-D模式的第一表现特征，主要包括：一是土地开发的综合性。T-C-D模式以泛旅游资源和土地资源为基础，实质是旅游休闲导向型的土地综合开发、打造的结果[7]。二是产业发展的综合性。T-C-D模式从单一的资源打造形成泛旅游产业，融合综合旅游项目、地产、会展、商业、创意文化、现代服务等产业，通过综合开发，进行多功能、多业态的集聚；三是功能的综合性，产业发展的综合性决定其功能配置的综合性，可一站式满足游客观光、休闲、度假、娱乐、体验等的需求。四是项目开发的综合性。

旅游综合体本身是一个大项目，它包括三类主体项目，即核心吸引类项目、利润类型项目、配套延伸类项目，主要子项目有景区、饭店、社区、游乐场、高尔夫球场、休闲娱乐街区、购物中心及配套设施等。这些项目之间联系紧密，各类项目种类及配置比例对整个旅游综合体的运营有极大的影响。五是效益的综合性。T-C-D模式的本质特征决定了它不但追求经济效益，而且追求环境效益和社会效益，追求全方位的综合性效益。此外，T-C-D在同一个区域中将观光、休闲、度假、娱乐、购物、地产等多种产品混合成为真正意义上的“泛旅游休闲产品”。

②以旅游休闲功能为主导，休闲地产产品为核心。随着中国旅游发展正由观光旅游向休闲度假旅游转变，T-C-D模式的主导功能必然是旅游休闲，同时融合观光、游乐、运动、会议等多种旅游功能，构成所谓的“综合旅游休闲”。当然，在实际开发中主要是以一项或几项功能为主，再配合其他辅助功能共同发展。同时，在泛旅游产业构架下，综合旅游休闲产品主要以休闲地产产品为核心，这里的休闲地产产品既包括休闲度假地产（如酒店、餐饮）、休闲商业地产（如商业零售、商务办公）、休闲住宅地产（如公寓、别墅）三大核心类别，也包括其他特色地产、创意地产和私人地产等，这是T-C-D产品开发的核心。③多元混合性突出，服务品质高。旅游者动机的多元性和旅游资源的复合性使旅游休闲产品开发组合多样，功能具有多样性和复合性，居住、餐饮、购物、娱乐、休闲、度假、运动、体验、会展各功能之间联系密切，互为补充，同时相关产业集聚、混合发展，这些特点的根本原因在于市场多元混合的需求，它们推动旅游开发从单一产品时代走向综合体时代。作为旅游开发的升级模式，旅游综合体拥有超越一般景区的较高品质的服务，推动区域旅游从景区时代走向旅游目的地时代，具有良好的智力运营模式，充分体现混合性、全局性、长期性、品质性。④政府参与主导，资金依赖性强。大量案例证明，T-C-D模式的开发成本和经营成本都很高，需要大量资金支持—运作，具有高投入、高风险、高收益的特征。同时，T-C-D模式的开发体量巨大、范围广泛，需要从区域发展的角度对其进行研究、分析，投资商无法在短时间内从宏观上把握方向。因此，T-C-D的开发除了需要资金的支持外，离不开政府参与主导。从目前T-C-D开发的实例来看，地方政府的政策倾注、资金投入都给予了大力支持。

2　T-C-D休闲地产创新开发模式。

2.1　理论模式。

成功的土地开发利用将大幅度地提升土地价值与品牌价值，创造可持续的现金流。旅游资源一般不直接产生经济效益，只有配备综合功能的旅游基础设施和服务设施，打造有机旅游综合体，才能引来人流，留住人流，从而扩大其消费，将生地变成熟地和旺地，促进旅游产业、地产业及相关产业发展[8]。

从地产开发的角度来说，旅游综合体为大地产开发特别是旅游休闲地产开发提供了一种创新模式[9]（图1）。

 

 

辅助引导模式：任何可对旅游者产生吸引力的有形或无形要素均是T-C-D模式开发可依托的核心资源，T-C-D面向现代休闲市场需求，重新、创新、补充开发整合这些核心旅游资源，创造一个或者多个独特的核心吸引物，这些核心吸引物可以是一个地区独特的文化，可以是打造的特色景区，也可以是一些核心旅游休闲项目，如主题公园、主题博物馆、温泉中心、高尔夫中心、特色酒店等，它们是打造核心吸引力中心的基石。通过它们的打造，在原始土地上进行大环境建设，使其景观化、生态化、环境化，将原始土地变成环境土地，产生环境效益，这是T-C-D模式开发的前期工作，也是旅游地产开发的辅助依托。

主体支撑模式：一定规模的核心吸引物形成核心吸引力中心，它是吸引人流、提升土地人气的关键，主要目的就是为整个开发地带来客源，形成最初的消费者。但要留住人，构建一个休闲目的地就需要创造更多的综合休闲产品来满足客流的休闲消费需求，主要包括主题酒店群、特色商街、主题游乐项目、综合运动项目等。它们实际上是各种休闲业态的聚集，形成了休闲聚集中心。这是T-C-D开发模式的关键和主体功能部分，也是旅游地产开发的主要依托。核心吸引力中心和休闲聚集中心的成功开发将极大地提升土地人气和价值，把环境土地打造成人气土地，产生一定的经济效益。

辅助延伸模式：主体功能部分的开发提升了土地的人气及品牌价值，也能创造可持续的现金流，但要真正扩大其消费，提升土地的价值，获得土地开发上的巨大回报，就必须创造延伸发展中心，包括泛旅游产业、现代服务业及地产业的发展，其中地产业的发展是整个延伸发展中心的核心，也是土地开发利润的主要来源，提升了土地的价值，将人气土地变成增值土地，产生环境、经济、社会的综合效益。

2.2　应用模式。

综观我国成功的T-C-D开发实例，依据核心资源、功能、主题和开发目的的不同来划分，一般形成“X+旅游综合体”的开发模式（X指核心资源、产品、功能或开发目的）。在实际情况中这些分类相互交叉融合[10],主要形成四大类别，即“生态休闲旅游综合体”开发、“休闲商业旅游综合体”开发、“文化创意旅游综合体”开发、“娱乐度假旅游综合体”开发（表2）。

 

 

“生态休闲旅游综合体”开发模式：该模式是基于开发地的自然生态资源进行环境重造、生态恢复的低强度开发模式。它拓展了传统旅游区内单一的观光功能，开发同时配备相关的休闲项目、休闲社区互动发展，为游客提供生态观光、生态休闲、生态居住的机会。该模式往往先改善区域基础设施条件和生态环境质量，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，靠旅游业的关联带动作用吸引人流物流，促使附近地产升值。从旅游起步，旅游改善环境，环境带动地产，地产促进其全面发展，是旅游与地产相互结合的典型。

“休闲商业旅游综合体”开发模式：休闲商业旅游综合体是都市综合体与旅游休闲相结合的产物，是一种商业地产项目，主要是以综合商业为主要功能，其他娱乐、休闲作为辅助功能。

它其发展必须要有一定的游客基础，客源层次多样，辐射范围广泛，对人流量吸引力较大。该模式对商业性设施的全面性要求高，包括酒店、餐饮、交通、商业街，涉及会展、娱乐等设施以及城市游憩商业区中的接待设施等。该模式一般依托城市副中心或旧城改造进行开发，收益较高，土地增值快，市场趋向性强，临近规划区的目标市场是首先被考虑的地区。其难点在于文化的活化、休闲业态的市场化、商业地产的盈利化。

“文化创意旅游综合体”开发模式：该模式以区域的历史、文化、民俗、风气等为核心吸引物，进行深度开发。围绕一种或几种文化主题以有形的物质载体（建筑形式、再生场景、旅游活动等）创意性地表达、展示出来[11],塑造一个具有特色文化个性的T-C-D品牌和地区。该模式能激活一个地区无形的文化魅力，对文化的修复、保护和延续具有重要的作用，一般适用于具有特色文化资源的地区或兼具较强经济实力和号召力且艺术文化基础深厚的地区开发。该模式各种旅游项目和活动都是在特定文化主题背景下通过创意手段进行演绎的，形成独特的文化体验，产品的专属性较强，因此对后续旅游地产的开发构成一定的制约，要求建筑实体要符合整体文化的风格才有利于T-C-D地区综合体形象的塑造。

“娱乐度假旅游综合体”开发模式：该模式基于市场规模大小投入巨资，专注于大型游乐项目的开发，以娱乐设施作为主要吸引物，加上与之配套的酒店、餐饮、休闲地产等多元化的活动内容，吸引多种消费人群。该模式的开发对传统旅游资源依附性很低，不受特定资源、文化或者不同类型游乐项目的束缚，但对环境、配套设施和服务有较高的要求，开发具有高投资、高风险、高收益和成片占用土地的特点，需要庞大的客流量来维持正常营运和收回成本，要求在宏观选址上必须是经济发达的大城市或特大城市，微观上则选择用地限制较小、地价便宜的城市边缘地区[12]。该模式具有较好的延展性，可以带动会议会展、文化创意产业、现代服务业等多种产业发展，有助于泛旅游产业的形成，实现真正意义上的土地开发的巨大回报。

3　T-C-D模式开发的战略措施。

3.1　综合打造为指向，定位突破为先导。

T-C-D开发模式本着“复合型资源、综合性利用”的理念，以休闲旅游为导向进行土地综合开发、产业综合发展、功能综合配置、目标综合打造，效益综合实现，这是T-C-D开发的第一要领。一个成功的T-C-D开发，已经超越了单个旅游项目的层面而走向旅游聚集区，整个旅游聚集区的打造应聚集以某项功能为主导的多种旅游功能，一站式满足游客全方位的旅游体验需求，最终形成一种泛旅游产业综合发展构架，包括商业、娱乐、会展、创意等[13]。目前旅游综合体迅速发展，多元化、特色化、主题化的定位将成为未来发展的趋势，也是其赢得多元化市场竞争的关键，主要从区域功能、开发主题、文化挖掘、市场需求、游客行为特征的角度进行特色化定位。

3.2　功能构架为核心，房产收益为支撑。

大量案例表明，T-C-D的开发是一个有序的推进过程，其中核心吸引力中心、休闲聚集中心和延伸发展中心的营建是核心，它们是整个T-C-D的主体功能构架。要充分研究其主要作用、互动模式和内在联系，抓住功能构架这一核心，同时对整个区域的旅游资源、产品、市场深入研究与创新，才独具吸引力。T-C-D开发的各功能构架的收益水平和回收速度是不同的。核心吸引力中心和休闲聚集中心投资高、更新快、风险大而且回收慢，因此，开发商需要充分考虑整个T-C-D地区的资金平衡，需要在延伸中心发展地产业，从中得到更多的、更快的收益，地产业无形中就成了T-C-D开发与收益的支柱，这里的地产业是一种“泛地产”、复合型地产，不局限以房子为核心，房子可能是主体，也可能是附属的配套设施，它要求营造的不仅是一个自然景观的空间，而是一个更好的组合空间、服务空间、综合空间[14]。

3.3　专业团队为基础，操作运营为保障。

T-C-D开发模式错综复杂，开发无论是规划、策划还是运营机制都需要高水平、高专业的团队来支持。在开发建设中，要整体定位、整体规划、整体设计，并在以后运营中，要整体经营、整体管理，将开发模式与运营模式统一起来，无论是前期的定位、设计、空间考虑，以及经济指标的制定还是后期的运营管理，都需要专业的团队和科学的统筹安排。一个成功的T-C-D开发方案要选择特色化、创新化的高水准的运营模式，对T-C-D运营的要求非常高，无论是独立开发还是统筹开发，都要体现全局性、长期性、品质性，同时要根据不同的功能部分引进最为专业的合作伙伴，共同来管理运营T-C-D地区的项目，才能够为目标市场提供周到的综合服务。

4　结语。

随着我国休闲旅游时代来临，旅游消费模式、景区发展模式、地产开发模式、产业转型模式已不能很好地适应旅游产业升级的需要，由此产生了T-C-D模式，它是旅游开发的最终形态，是休闲度假时代旅游产业发展的终极目标和复合形象的体现方式。本文基于T-C-D实际案例的观察和分析，尝试性地对这一全新模式从概念、表现特征、理论模式、应用模式到开发战略措施进行了初步的研究，己取得一定的成果，但T-C-D开发模式是一个摆在理论界的全新课题，目前这个研究领域基本上没有形成系统的理论只有盲目的实践，更缺少相应的管理措施，因此，研究的后续工作就是进一步对T-C-D项目进行考察，形成一套成熟的理论来支撑指导相关行业发展。

参考文献：

[1]平文艺。创建“西部旅游综合体”的理论思考[N].经理日报，2004-10-25.

[2]赵弘中。打造高品质的湖滨南山路国际旅游综合体[J].杭州通讯（下半月），2009,（4）∶5-16.

[3]王文君。旅游综合体发展模式研究[D].浙江工商大学，2010∶15-16.

[4]王国平。加快推进“1+6”工程全力打造南宋御街国际旅游综合[J].杭州通讯（下半月），2009,（6）∶5-7.

[5]毛润泽。旅游综合体：概念、类型与模式[A].第十五届全国区域旅游学术开发研讨会暨度假旅游论坛，2010.

[6]陈雯婷，金权杰，程澄。基于城市化背景下的旅游综合体研究[J].现代城市，2011,（2）∶27-28.

[7]吴必虎，徐小波。旅游导向型土地综合开发（TOLD）：一种旅游—房地产模式[J].旅游学刊，2010,25（8）∶34-38.

[8]祝晔，黄震方。旅游景区房地产开发模式研究[J].安徽农业科学。2006,34（21）∶5676-5677.

[9]朱怡婷。干旱区HOPSCA旅游地产开发模式研究———以乌鲁木齐市经济技术开发区为例[D].新疆：新疆大学，2009,（4）∶65-66.

[10]罗红宝，林峰。让“旅游综合体”成为旅游综合改革创新的战略抓手[N].中国旅游报，2010-12-17（11）。

[11]吴悦芳，徐红罡。大理古城旅游房地产的发展及社会文化影响研究[J].人文地理，2010,（4）∶67-71.

[12]林立民。休闲度假旅游地产市场的消费趋势与开发策略[J].中国高新技企业，2009,（17）∶90-91.

第9篇：商业综合体行业发展前景范文

关键词：旅游综合体开发；旅游房地产；开发模式。

abstract:as the industrial structure upgrading,the travel structure from a single economic mode tothe diversity gathered,comprehensive of trav-el mode,produced by tourism resources and land based,dominating by tourism leisure function,combinedwith large travel leisure projects,high quali-ty service facilities,the interactive development of leisure tourism of real estate and so on,as werl as assemble of land-use patterns and industrialcluster model.based on the observation and concludes the basis of massive development examples,defined tourism complex development which realestated new complexes development mode of concept,analyzed the features of the model,put forward development phase mode and application mode,and on this basis concluded development strategic measures.

key words:tourism complex development;tourism real estate;development mode。WwW.133229.CoM

纵观当今世界旅游业的发展趋势，正在由“观光时代”转向“休闲娱乐时代”和“旅游产业时代”。与观光旅游相适应的旅游地产产品形态“住宅+景区”的简单形式已不能满足现代休闲、度假市场的需求。传统的旅游消费、旅游景区、旅游地产面临着转型升级。即旅游消费模式从单一观光旅游到综合休闲度假旅游发展，景区发展模式从单一开发到综合开发发展，地产开发模式从传统住宅到综合休闲地产发展。顺应这一趋势，“旅游综合体”这一集合式开发模式及产业聚集模式应运而生，它必然是推动旅游产业、旅游消费、地产业再次升级的主力引擎。近年来我国出现了许多以主题公园为主体的，融旅游、地产、娱乐、商业文化为一体的大型旅游综合体项目，本文基于这些项目开发实例的考察和分析，提炼出一种休闲旅游房地产全新开发升级模式———旅游综合体开发模式（tourism complexdevelopment,t-c-d），即“旅游+房地产”的综合体开发模式，实现地产开发与综合旅游休闲发展的完美融合，为旅游休闲地产的创新开发带来巨大空间。

1　t-c-d模式的概念及特征。

1.1　概念阐述。

“旅游综合体”是我国学者首创的词汇，国外几乎没有直接的相关研究文献，目前国内多是间接从实战的角度对旅游综合体项目进行分析，没有形成系统的理论体系，其概念也缺乏明确的定义，主要研究见表1。

结合前人的研究及国内外大型旅游综合体项目自身的特点，对本文t-c-d模式作如下界定：t-c-d或旅游综合体开发是指在相当大的地域范围内，基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲功能为主导，以大型旅游休闲项目和休闲地产为核心，以房产收益为支撑、以高品质功能齐全的服务内容为根本进行土地综合开发而形成的综合服务品质较高的泛旅游产业休闲聚集区，是休闲度假时代旅游产业发展的终极目标。

1.2　t-c-d模式的表现特征。

t-c-d模式适应了世界休闲产业发展的潮流，作为一种休闲地产开发全新的生产力形态，是切合我国实际的必然选择。通过观察t-c-d综合体项目的表现特征，有以下表现趋势：①综合性突出，休闲产品多样。综合性是t-c-d模式的第一表现特征，主要包括：一是土地开发的综合性。t-c-d模式以泛旅游资源和土地资源为基础，实质是旅游休闲导向型的土地综合开发、打造的结果[7]。二是产业发展的综合性。t-c-d模式从单一的资源打造形成泛旅游产业，融合综合旅游项目、地产、会展、商业、创意文化、现代服务等产业，通过综合开发，进行多功能、多业态的集聚；三是功能的综合性，产业发展的综合性决定其功能配置的综合性，可一站式满足游客观光、休闲、度假、娱乐、体验等的需求。四是项目开发的综合性。

旅游综合体本身是一个大项目，它包括三类主体项目，即核心吸引类项目、利润类型项目、配套延伸类项目，主要子项目有景区、饭店、社区、游乐场、高尔夫球场、休闲娱乐街区、购物中心及配套设施等。这些项目之间联系紧密，各类项目种类及配置比例对整个旅游综合体的运营有极大的影响。五是效益的综合性。t-c-d模式的本质特征决定了它不但追求经济效益，而且追求环境效益和社会效益，追求全方位的综合性效益。此外，t-c-d在同一个区域中将观光、休闲、度假、娱乐、购物、地产等多种产品混合成为真正意义上的“泛旅游休闲产品”。

②以旅游休闲功能为主导，休闲地产产品为核心。随着中国旅游发展正由观光旅游向休闲度假旅游转变，t-c-d模式的主导功能必然是旅游休闲，同时融合观光、游乐、运动、会议等多种旅游功能，构成所谓的“综合旅游休闲”。当然，在实际开发中主要是以一项或几项功能为主，再配合其他辅助功能共同发展。同时，在泛旅游产业构架下，综合旅游休闲产品主要以休闲地产产品为核心，这里的休闲地产产品既包括休闲度假地产（如酒店、餐饮）、休闲商业地产（如商业零售、商务办公）、休闲住宅地产（如公寓、别墅）三大核心类别，也包括其他特色地产、创意地产和私人地产等，这是t-c-d产品开发的核心。③多元混合性突出，服务品质高。旅游者动机的多元性和旅游资源的复合性使旅游休闲产品开发组合多样，功能具有多样性和复合性，居住、餐饮、购物、娱乐、休闲、度假、运动、体验、会展各功能之间联系密切，互为补充，同时相关产业集聚、混合发展，这些特点的根本原因在于市场多元混合的需求，它们推动旅游开发从单一产品时代走向综合体时代。作为旅游开发的升级模式，旅游综合体拥有超越一般景区的较高品质的服务，推动区域旅游从景区时代走向旅游目的地时代，具有良好的智力运营模式，充分体现混合性、全局性、长期性、品质性。④政府参与主导，资金依赖性强。大量案例证明，t-c-d模式的开发成本和经营成本都很高，需要大量资金支持—运作，具有高投入、高风险、高收益的特征。同时，t-c-d模式的开发体量巨大、范围广泛，需要从区域发展的角度对其进行研究、分析，投资商无法在短时间内从宏观上把握方向。因此，t-c-d的开发除了需要资金的支持外，离不开政府参与主导。从目前t-c-d开发的实例来看，地方政府的政策倾注、资金投入都给予了大力支持。

2　t-c-d休闲地产创新开发模式。

2.1　理论模式。

成功的土地开发利用将大幅度地提升土地价值与品牌价值，创造可持续的现金流。旅游资源一般不直接产生经济效益，只有配备综合功能的旅游基础设施和服务设施，打造有机旅游综合体，才能引来人流，留住人流，从而扩大其消费，将生地变成熟地和旺地，促进旅游产业、地产业及相关产业发展[8]。

从地产开发的角度来说，旅游综合体为大地产开发特别是旅游休闲地产开发提供了一种创新模式[9]（图1）。

辅助引导模式：任何可对旅游者产生吸引力的有形或无形要素均是t-c-d模式开发可依托的核心资源，t-c-d面向现代休闲市场需求，重新、创新、补充开发整合这些核心旅游资源，创造一个或者多个独特的核心吸引物，这些核心吸引物可以是一个地区独特的文化，可以是打造的特色景区，也可以是一些核心旅游休闲项目，如主题公园、主题博物馆、温泉中心、高尔夫中心、特色酒店等，它们是打造核心吸引力中心的基石。通过它们的打造，在原始土地上进行大环境建设，使其景观化、生态化、环境化，将原始土地变成环境土地，产生环境效益，这是t-c-d模式开发的前期工作，也是旅游地产开发的辅助依托。

主体支撑模式：一定规模的核心吸引物形成核心吸引力中心，它是吸引人流、提升土地人气的关键，主要目的就是为整个开发地带来客源，形成最初的消费者。但要留住人，构建一个休闲目的地就需要创造更多的综合休闲产品来满足客流的休闲消费需求，主要包括主题酒店群、特色商街、主题游乐项目、综合运动项目等。它们实际上是各种休闲业态的聚集，形成了休闲聚集中心。这是t-c-d开发模式的关键和主体功能部分，也是旅游地产开发的主要依托。核心吸引力中心和休闲聚集中心的成功开发将极大地提升土地人气和价值，把环境土地打造成人气土地，产生一定的经济效益。

辅助延伸模式：主体功能部分的开发提升了土地的人气及品牌价值，也能创造可持续的现金流，但要真正扩大其消费，提升土地的价值，获得土地开发上的巨大回报，就必须创造延伸发展中心，包括泛旅游产业、现代服务业及地产业的发展，其中地产业的发展是整个延伸发展中心的核心，也是土地开发利润的主要来源，提升了土地的价值，将人气土地变成增值土地，产生环境、经济、社会的综合效益。

2.2　应用模式。

综观我国成功的t-c-d开发实例，依据核心资源、功能、主题和开发目的的不同来划分，一般形成“x+旅游综合体”的开发模式（x指核心资源、产品、功能或开发目的）。在实际情况中这些分类相互交叉融合[10],主要形成四大类别，即“生态休闲旅游综合体”开发、“休闲商业旅游综合体”开发、“文化创意旅游综合体”开发、“娱乐度假旅游综合体”开发（表2）。

“生态休闲旅游综合体”开发模式：该模式是基于开发地的自然生态资源进行环境重造、生态恢复的低强度开发模式。它拓展了传统旅游区内单一的观光功能，开发同时配备相关的休闲项目、休闲社区互动发展，为游客提供生态观光、生态休闲、生态居住的机会。该模式往往先改善区域基础设施条件和生态环境质量，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，靠旅游业的关联带动作用吸引人流物流，促使附近地产升值。从旅游起步，旅游改善环境，环境带动地产，地产促进其全面发展，是旅游与地产相互结合的典型。

“休闲商业旅游综合体”开发模式：休闲商业旅游综合体是都市综合体与旅游休闲相结合的产物，是一种商业地产项目，主要是以综合商业为主要功能，其他娱乐、休闲作为辅助功能。

它其发展必须要有一定的游客基础，客源层次多样，辐射范围广泛，对人流量吸引力较大。该模式对商业性设施的全面性要求高，包括酒店、餐饮、交通、商业街，涉及会展、娱乐等设施以及城市游憩商业区中的接待设施等。该模式一般依托城市副中心或旧城改造进行开发，收益较高，土地增值快，市场趋向性强，临近规划区的目标市场是首先被考虑的地区。其难点在于文化的活化、休闲业态的市场化、商业地产的盈利化。

“文化创意旅游综合体”开发模式：该模式以区域的历史、文化、民俗、风气等为核心吸引物，进行深度开发。围绕一种或几种文化主题以有形的物质载体（建筑形式、再生场景、旅游活动等）创意性地表达、展示出来[11],塑造一个具有特色文化个性的t-c-d品牌和地区。该模式能激活一个地区无形的文化魅力，对文化的修复、保护和延续具有重要的作用，一般适用于具有特色文化资源的地区或兼具较强经济实力和号召力且艺术文化基础深厚的地区开发。该模式各种旅游项目和活动都是在特定文化主题背景下通过创意手段进行演绎的，形成独特的文化体验，产品的专属性较强，因此对后续旅游地产的开发构成一定的制约，要求建筑实体要符合整体文化的风格才有利于t-c-d地区综合体形象的塑造。

“娱乐度假旅游综合体”开发模式：该模式基于市场规模大小投入巨资，专注于大型游乐项目的开发，以娱乐设施作为主要吸引物，加上与之配套的酒店、餐饮、休闲地产等多元化的活动内容，吸引多种消费人群。该模式的开发对传统旅游资源依附性很低，不受特定资源、文化或者不同类型游乐项目的束缚，但对环境、配套设施和服务有较高的要求，开发具有高投资、高风险、高收益和成片占用土地的特点，需要庞大的客流量来维持正常营运和收回成本，要求在宏观选址上必须是经济发达的大城市或特大城市，微观上则选择用地限制较小、地价便宜的城市边缘地区[12]。该模式具有较好的延展性，可以带动会议会展、文化创意产业、现代服务业等多种产业发展，有助于泛旅游产业的形成，实现真正意义上的土地开发的巨大回报。

3　t-c-d模式开发的战略措施。

3.1　综合打造为指向，定位突破为先导。

t-c-d开发模式本着“复合型资源、综合性利用”的理念，以休闲旅游为导向进行土地综合开发、产业综合发展、功能综合配置、目标综合打造，效益综合实现，这是t-c-d开发的第一要领。一个成功的t-c-d开发，已经超越了单个旅游项目的层面而走向旅游聚集区，整个旅游聚集区的打造应聚集以某项功能为主导的多种旅游功能，一站式满足游客全方位的旅游体验需求，最终形成一种泛旅游产业综合发展构架，包括商业、娱乐、会展、创意等[13]。目前旅游综合体迅速发展，多元化、特色化、主题化的定位将成为未来发展的趋势，也是其赢得多元化市场竞争的关键，主要从区域功能、开发主题、文化挖掘、市场需求、游客行为特征的角度进行特色化定位。

3.2　功能构架为核心，房产收益为支撑。

大量案例表明，t-c-d的开发是一个有序的推进过程，其中核心吸引力中心、休闲聚集中心和延伸发展中心的营建是核心，它们是整个t-c-d的主体功能构架。要充分研究其主要作用、互动模式和内在联系，抓住功能构架这一核心，同时对整个区域的旅游资源、产品、市场深入研究与创新，才独具吸引力。t-c-d开发的各功能构架的收益水平和回收速度是不同的。核心吸引力中心和休闲聚集中心投资高、更新快、风险大而且回收慢，因此，开发商需要充分考虑整个t-c-d地区的资金平衡，需要在延伸中心发展地产业，从中得到更多的、更快的收益，地产业无形中就成了t-c-d开发与收益的支柱，这里的地产业是一种“泛地产”、复合型地产，不局限以房子为核心，房子可能是主体，也可能是附属的配套设施，它要求营造的不仅是一个自然景观的空间，而是一个更好的组合空间、服务空间、综合空间[14]。

3.3　专业团队为基础，操作运营为保障。

t-c-d开发模式错综复杂，开发无论是规划、策划还是运营机制都需要高水平、高专业的团队来支持。在开发建设中，要整体定位、整体规划、整体设计，并在以后运营中，要整体经营、整体管理，将开发模式与运营模式统一起来，无论是前期的定位、设计、空间考虑，以及经济指标的制定还是后期的运营管理，都需要专业的团队和科学的统筹安排。一个成功的t-c-d开发方案要选择特色化、创新化的高水准的运营模式，对t-c-d运营的要求非常高，无论是独立开发还是统筹开发，都要体现全局性、长期性、品质性，同时要根据不同的功能部分引进最为专业的合作伙伴，共同来管理运营t-c-d地区的项目，才能够为目标市场提供周到的综合服务。

4　结语。

随着我国休闲旅游时代来临，旅游消费模式、景区发展模式、地产开发模式、产业转型模式已不能很好地适应旅游产业升级的需要，由此产生了t-c-d模式，它是旅游开发的最终形态，是休闲度假时代旅游产业发展的终极目标和复合形象的体现方式。本文基于t-c-d实际案例的观察和分析，尝试性地对这一全新模式从概念、表现特征、理论模式、应用模式到开发战略措施进行了初步的研究，己取得一定的成果，但t-c-d开发模式是一个摆在理论界的全新课题，目前这个研究领域基本上没有形成系统的理论只有盲目的实践，更缺少相应的管理措施，因此，研究的后续工作就是进一步对t-c-d项目进行考察，形成一套成熟的理论来支撑指导相关行业发展。

参考文献：

[1]平文艺。创建“西部旅游综合体”的理论思考[n].经理日报，2004-10-25.

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[5]毛润泽。旅游综合体：概念、类型与模式[a].第十五届全国区域旅游学术开发研讨会暨度假旅游论坛，2010.

[6]陈雯婷，金权杰，程澄。基于城市化背景下的旅游综合体研究[j].现代城市，2011,（2）∶27-28.

[7]吴必虎，徐小波。旅游导向型土地综合开发（told）：一种旅游—房地产模式[j].旅游学刊，2010,25（8）∶34-38.

[8]祝晔，黄震方。旅游景区房地产开发模式研究[j].安徽农业科学。2006,34（21）∶5676-5677.

[9]朱怡婷。干旱区hopsca旅游地产开发模式研究———以乌鲁木齐市经济技术开发区为例[d].新疆：新疆大学，2009,（4）∶65-66.

[10]罗红宝，林峰。让“旅游综合体”成为旅游综合改革创新的战略抓手[n].中国旅游报，2010-12-17（11）。

[11]吴悦芳，徐红罡。大理古城旅游房地产的发展及社会文化影响研究[j].人文地理，2010,（4）∶67-71.

[12]林立民。休闲度假旅游地产市场的消费趋势与开发策略[j].中国高新技企业，2009,（17）∶90-91.