商业地产项目策划精选(九篇)

第1篇：商业地产项目策划范文

［致辞］

商业地产狂潮正在以惊人速度和能量席卷着中国的每一块土地。这股狂潮淹没了许数人的创版权所有业努力，同时也成就了少数人构筑商业地产业王国的宏伟梦想。

在商业地产界风云变幻、起伏跌宕的激烈竞争之中，缺乏对商业地产运作的专业化理解，把握不准商业和地产的最佳契合点，始终是困扰许多开发商的难题，时代呼唤专业化的商业地产管理顾问公司。

一贯秉承诚信、合作、专业、共赢的处事态度，华夏凯英始终致力于搭建一个使商业和地产和谐共舞的平台，使整个资本流动过程和物质流动过程的参与者都能够中享受生活乐趣的同时，实现价值的最大化和极致化。

华夏凯英——始终坚持与有能力掌控未来的人展开策略，实现组织与个人的增值和完美展现。

［简介］

北京华夏凯英管理顾问有限公司是一家专业性的顾问公司。自1993年成立以来，公司一直专注于为商业地产及零售业企业提供商业地产策划、招商服务、营销推广、商业物业管理、经营管理以及商业地产相关设计等综合的。

凭借多年的商业地产及零售业策划与开发经验，北京华夏凯英管理顾问有限公司已在国内多个重点城市和地区成功地筹划了以购物中心、商业步行街、shoppingmall为主导产业的商业地产项目数十宗，成为国内最卓越的商业地产顾问及策划机构之一。

［核心服务］

商业地产策划

对商业地产项目进行定位、定性规模建议、市场策略确定、项目概念设计建议、项目商业组合建议、设计方案的市场化调整等。

商业地产市场咨询

对商业地产项目进行市场环境分析、市场竞争分析等，从而对该项目的规模、定位、市场策略等做出基于市场调查的定量判断，并对商业策划的内容进行量化修正，最终进行项目的财务评价，为开发商提供投资决策及项目设计、融资、招商等所需要的数据依据。

商业地产决策咨询

以商业地产项目的项目背景为基础，结合开发商的资源、资金背景，为开发商提供项目投资与否，以及在何种资本框架下，进行投资的方案。

商业地产管理咨询

针对商业地产开发商、管理运营商在项目开发、运营过程中所碰到的管理架构、erp、公共关系、人力资源等问题，提供专业管理咨询。

商业地产营销

对商业地产项目进行出租、出售。商铺出租的费按照商户租约的月租金计；商铺出售的费，具体协商。

商业地产相关设计

商业地产广告设计、商业企业的ci、vi设计、dm海报制作、商业地产项目招商手册的设计、印刷业务。

［接洽流程］版权所有

1、初步考察

与项目方初步接洽，对项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，对项目的可操作性做出初步结论。

2、签署工作协议

确定项目操作的总体思路后，则与项目方洽谈合作事宜，签定《项目顾问服务合同》，明确合作双方、合作方式、合作内容、时间、权利、义务，付费标准与付款方式等。

3、实地调研

根据初步考察的结果，制定详细的正式市场调查计划，组成市场调研小组和策划专家组，开赴项目所在地做正式市场调查。

4、由专家对项目建设规划设计提出指导性建议

对项目的整体发展战略、开发内容、开发模式、市场形象、项目主题、项目规划、、设备设施、服务功能、物业管理和经营管理等各个方面提出具体意见。

5、撰写各类报告

根据不同客户的需求，提供不同的核心报告。

6、召开方案论证会

召开合作双方负责人及有关专家的论证会，对提交的方案报告进行研讨、论证与审核。由策划组人员根据讨论结果对方案做进一步的完善与改进。

7、完善策划，促使项目成功

第2篇：商业地产项目策划范文

    发展商策划作为一种另类策划模式,策划的效果是相当明显的。这里最重要的因素是发展商本人的开发运作水平。从目前情况看,发展商策划模式的运用有越来越广泛的趋向,这是因为现在发展商的知识水平、操作水平比以前更高、更娴熟了。另一方面,此模式可使发展商统率项目全局,避免出现难以与策划人或策划机构沟通、协调之苦。另外,运用发展商策划模式也不是不需要策划人的介入,发展商下属各部门还是有专业策划人协助的,只不过这些策划人所起的作用没有发展商本人那么大而已。

    运用发展商策划模式可以看出发展商本人真正高超的策划开发水平,如果达不到那么高的水平,借用“外脑”,聘请策划人或策划公司来协助也未尝不可。因为,每个人不管水平多高、能力多强,处理事情都有一定的局限性,何况是高智力的策划思维活动。

    发展商策划模式可以说是房地产另类策划模式,有人称它为“非策划”模式。倡导这种策划模式首推万科企业的王石先生。他在不同的场合都说过:我不相信策划,我的企业没有策划人。但是,他属下的房地产项目开发没有一个不成功的。另一个推崇此模式的是北京“现代城”的发展商潘石屹先生。他开发的项目也不需要策划人帮忙,自己亲自操作,从项目的市场分析、策划主题确定、设计思想挖掘、目标客户寻找等,无不一手包揽。  发展商策划模式之所以存在和产生,有以下几个原因:  第一、发展商本人有着很高的房地产开发水平,思想理念超前,对房地产开发的各个环节了如指掌,能从容地驾驭房地产市场的风云变幻。具备这样的高超水平发展商,实际就是高水平的策划人。

    第二、发展商企业经过多年的房地产开发实践,运作机制完善,开发经验丰富。

    第三、发展商企业内各部门人才济济,经验丰富,技术娴熟,观念超前,每个人都是实际的策划能手,自然会对发展商的开发思想和宗旨理解深刻,贯彻到位。发展商策划模式内容如下: 1、有过人胆略、经验丰富、思想敏锐、理念超前的发展商做总策划的领航人,还有技术娴熟、观念灵活的专业人员相互配合,为共同的项目开发目标进取。 2、有自己企业的团队精神和有特色的企业文化,造就一种公认的企业“品牌效应”。 3、发展商自己有鲜明的气质和独特的个人风格,能在不同的场合感染人,形成“明星”效应,塑造出良好的发展商形象。 4、重视发展商、物业管理在规划设计方面的作用。 5、发展商有永远的创新精神,对目标市场的变化相当灵敏,能准确地找到项目的目标客户群,并善于发现目标客户的正确“密码”。

第3篇：商业地产项目策划范文

关键词房地产项目前期策划科学发展观

通常意义上的房地产项目开发可分为决策阶段和实施阶段，房地产开发中的项目前期阶段一般指的就是决策阶段。一个房地产建设项目的成功，取决于对项目的良好决策和后续的组织实施，而一个良好的决策往往对整个项目的成败起着至关重要的作用。无疑，做好项目开发前期的策划工作，为项目开发提供科学的决策支持，是项目开发成功的重要因素。通俗地讲，前期策划就是要解决市场定位的问题，如楼盘定位、产品定位、价格定位，即解决“生产什么、为谁生产、怎么生产”的问题。

1房地产项目开发前期策划工作的任务

主要有：环境调查和分析、项目定义和论证、组织策划、管理策划、合同策划、经济策划、技术策划、营销策划、环境文化策划、风险策划。各个组成部分的具体内容为：环境调查和分析主要是了解项目所处的政策环境、宏观经济环境、自然环境、市场环境、建设环境(能源、基础设施)以及建筑环境(风格、主色调等)等,从而为项目的定义和论证提供资料；项目定义和论证主要是确立开发或建设的目的、宗旨以及指导思想，并确定项目的规模、组成、功能、标准和布局、总投资以及开发或建设周期；组织策划主要是确定决策期的工作流程和任务分工及管理职能分工；管理策划要确定项目建设和经营期的管理总体方案；合同策划是确定决策期的合同结构、内容和文本；经济策划注重于项目开发中的成本效益分析,制定资金需求量计划和融资方案；技术策划主要是分析和论证技术方案以及技术标准和规范的应用和制定；营销策划是分析确定营销策略、广告及销售价格等；环境和文化策划关注项目规划中的环境艺术、生态文化等方面；风险分析包括政治风险、政策风险、经济风险、组织风险、管理风险以及营销风险等。通过对以上各因素的分析,可以确定出一个清晰和明确的项目计划和方案,从而对开发项目做出决策。项目策划是一个知识管理和创新增值的过程,通过项目策划,可以对项目开发中的各个方面进行充分调查和研究,制定方案,为项目实施中的控制提供前提。

2房地产项目前期策划重要性的具体表现

（1）选址错误。例如开发商在高档区域开发低档房，使土地资源造成浪费，土地的级差效益没有充分地显现出来。这种选址错误是最为典型的缺乏前期策划，对区域因素缺乏考虑的结果。

（2）功能定位、设计。例如有的小区在设计功能、选料过程中与小区的市场定位脱节，而有的高档商品房外立面、小区规划优秀，但功能设计低档、房型设计不合理，与高档商品房本身不相匹配。

（3）房型设计与套内面积控制相互矛盾。如有的工薪阶层小区，却又追求过大的厅，过大的辅助设施面积，使套内面积大大超出需求对象的实际消费能力，套内面积大，虽然单价不高，但总价都大大超过消费承受能力。类似这种房型设计脱离市场定位，套内面积控制与房型设计自相矛盾等并不少见。

（4）为了节省设计费用，套用旧的设计方案、规划设计陈旧。如有的高档住宅区的地段、材料、外立面都还可以，但小区设计不佳，单位平面布局不好，如高层点式蝶形，结果阳面商品房销售较为顺利，而阴面商品房则形成积压。

（5）有的小区号称经济适用房，但错误地把城市规划的手法用到小区规划里，大搞集中绿化、轴心大道丘陵式绿化、大型人工喷泉等等，其结果是华而不实，徒然增加成本、增加购房者负担，而居民住宅前后绿化却受到冷遇。类似的问题都属于前期策划缺乏或不到位。

3房地产项目前期策划存在的问题

3.1房地产市场方面

中国房地产业不合理的开发主体结构，使前期策划缺乏赖以生存的思想基础。开发企业普遍存在小、散、差的问题。建设的规模化程度较低，数量增长过快过猛。企业过多、规模过小必然引起恶性竞争，粗制滥造、哄抬地价、乱上项目、破坏规划。前期策划作为基本建设程序的一个重要环节，在实际造作中却往往成为一种走过场的形式。

3.2发展商存在的问题

发展商不重视深入、系统地市场调查，使前期策划缺乏现实、科学的市场导向。发展商对前期策划仅仅立足于主观臆断或片面的市场信息，必然导致决策失误，盲目投资，开发项目的区位、类型、档次和配套设施等脱离市场需求，产品结构严重不合理。发展商缺乏应有的规划和环境意识，往往造成前期策划的实施过程失控。由于片面追求投资回报，发展商常常在项目进行过程中，动用其可能的社会关系资源，一味提高项目规划设计中容积率、建筑密度、建筑高度等指标，其结果使相关城市基础设施符合过大或失衡，导致项目的整体环境素质下降。

3.3建筑师存在的问题

在现行设计体制下，过细的专业分工使建筑师的专业事业日渐狭隘，缺乏前期策划所需的通才意识和广博见识。在实践中盲从发展商，逐步丧失建筑学在人居环境建设中主导专业的作用。建筑师远离市场，缺乏对市场科学、深入的认识，已无法在前期策划中找到现实、准确的立足点。

4解决房地产前期策划问题的主要途径

（1）要了解经济与发展形势及房地产市场发展态势。房地产的发展与一个国家、和地区的政治和经济、金融、教育和治安社会发展等因素信息相关，这些因素间接对房地产市场和产业产生影响，尤其是对房价和销售情况的影响，对本地区和本省、周遍城市以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解，这样才能克服投资的盲目性，有助于市场定位准确，这方面需要了解的内容包括近几年来各类房地产开发项目的完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析，当然，也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。

（2）要了解房地产政策法规和政府有关措施。开发企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规，尊纪守法避免稍微出点差错就要直接影响到开发项目的正常运行，造成不必要的浪费。这方面主要了解土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理、新的政策措施、工作部署等，近期出台的关于住房制度改革。政府对“放心房”的要求等，更须严格执行，要掌握上述有关政策及政府调整政策的信息，及时调整房地产开发和销售策略，有助于项目的成功。

（3）要对项目周边的居民和对周边同类楼盘进行了解和调查。必须深入了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机，还有对未来住房的期望，可接受的价格以及对付款方式、套型面积、装修标准、军民环境和设施配套的要求，进行深入了解，然后根据这些资料确定未来所开发项目的市场定位。对周边同类楼盘的调查研究，有利于在制定项目营销策略时作到扬长避短，使自己处于有利地位，制定正确的竞争对策，例如楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法、销售进度、付款方式、购房对象和楼盘设计造型、装修标准、配套设施、环境美化绿化等，同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等。

（4）树立科学发展观更新房地产开发观念的政策体制。旧的开发意识、旧的经营体制、旧的专业观念、旧的知识结构已严重阻碍了房地产业的健康发展。新经济、新市场的发展特点，使科学的前期策划成为房地产项目成败关键，这必然要求发展商和建筑师携手结盟，形成良性互动。发展商和建筑师应共同树立房地产开发必须以前期策划为先导的行业意识。发展商应从现行的开发程序中把前期策划作为房地产项目的产品研发阶段而独立出来，而建筑师要突破现行设计程序的束缚，拓展专业视野，全面承担起在前期策划中主导专业角色的责任。中国房地产业的经营现状和发展前景，使科学的前期策划成为房地产开发唯一选择。而前期策划得以科学、系统的开展和完成，则有赖于发展商和建筑师的良性互动。

参考文献

1吴虹.对房地产开发项目前期策划工作的几点认识[J].安徽建筑，2004（9）

2张利.对房地产开发中项目前期策划工作的认识和思考[J].四川建筑科学研究，2002（3）

第4篇：商业地产项目策划范文

[关键词] 营销策划；市场导向；创新

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2013 . 19. 028

[中图分类号] F293.3 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2013）19- 0048- 03

房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解市场、熟知市场到推广市场的过程，它的中心是顾客。顾客的需求千差万别，决定了房地产营销策划从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场特征、消费习惯及发展要求，体现市场的要求。研究房地产营销策划对房地产业发展有着深远的意义。

1 房地产营销策划的产生及发展

营销策划，属于市场要素整合学。任何一宗房地产在市场上都是独一无二的，每一宗楼盘都有不同的区位，在同一区位有不同的路段，在同一路段有不同的地块，在同一地块有不同的幢号，在同一幢号有不同的房型，等等。这是房地产品天然所具有的差别化，针对不同房地产的营销策划自然就是因时、因地、因人而完全不同的排列组合过程。因此，任何房地产项目的营销策划必须基于房地产项目本身所占有的资源，必须基于与这些资源的排列组合相对应的市场定位和细分市场。

20世纪90年代初，是深圳房地产业学习香港房地产业发展的时期，也是深圳房地产商的黄金时代，市场上住宅的供给有多大，就会有多大的市场需求，根本无需营销，也不用进行营销策划相关工作。1992年以后，房地产市场发展壮大起来，企业之间的竞争日趋激烈，好的房子也不一定能够顺利卖出去，于是产生了房地产营销策划大师。1997年以来，随着住房货币化制度的改革，市场上各类住宅产品供应增加，进入所谓的“概念地产”时代，形形的概念被创造出来，卖房子就是卖概念。1999年以后，“概念营销”明显衰落，取而代之的是“精细化营销”、“全程营销”等概念。

新形势下，房地产营销策划又被赋予了更丰富的内涵。首先是前期定位策划，通过定位策划确定项目形态、确定目标消费者群，根据目标消费者群的总体需求愿望设定项目的建筑风格、户型大小、价格区间、基础设施配套等；其次是销售过程中的营销推广策划，根据项目独具特色的整体品质制定出恰如其分的营销推广策略；再次，项目销售后期策划，在项目销售尾盘期，结合住宅项目的实际情况，为难销户型创造出引人注目的卖点。

内蒙古房地产业起步比较晚，市场营销观念应用于房地产行业也是近20年才慢慢产生的。回顾自治区房地产市场的发展情况，我们可以发现，房地产营销策划的观念也经历了一个从概念营销策划到全程营销策划的发展过程。

自治区房地产营销策划理论和实务发展与国家的基本同步。首先得归功于国外营销理论的发展，营销理论的丰富和发展为我国房地产营销策划理论奠定了坚实的基础。其次，国内房地产业迅速发展的现实，造成房地产商面临强大的竞争压力，使得房地产营销策划工作成为必要的营销手段。第三，自治区众多营销策划人士的努力实践，使房地产营销理论逐步趋于完善和成熟，他们在实践中创造出许多经典楼盘营销案例的同时，还不断在理论上加以总结，提出富有创造性的营销策划理论，如概念策划模式、卖点群策划模式、房地产全程策划模式等。这些新兴观念的产生，为房地产业营销策划理论赋予了丰富的内涵，同时，对房地产业的发展也起到了非常重要的作用。

2 内蒙古房地产营销策划中的主要问题

自治区房地产市场发展较晚，营销策划理念应用于房地产业尚处于初创时期。而在当前新形势下，房地产开发商之间竞争越来越激烈，部分开发商为了眼前的利润，忽视了消费者的需求，过多地重视短期宣传，忽视了长远的利益，导致在营销策划过程中出现了一些问题，不利于房地产业的健康发展。

2.1 目标客户定位不准确

由于高额的消费支出、购买结果的不确定性，房地产消费是一种高关联度的购买行为，其购买决策的环节、影响因素和时间非常复杂，变化的可能性也非常大，所以应该采用专业的消费者行为调研。可是一些房地产开发商认为“市场是引导出来的”、“我们比消费者更专业”，正是由于房地产开发商的这种心态，使其在房地产营销策划中普遍忽视了对消费者的研究，从而造成了目标客户定位不准的现象。

房地产开发行业属于政策敏感性行业，它不仅要受相关法律法规政策的影响与约束，而且还要受许多不可预测因素的影响，这些因素关系到开发商的销售盈利情况以及整个项目的成败。但是，开发商在做产品市场定位分析时，往往根据个人经验进行项目的可行性分析，市场调研不够深入仔细，甚至流于形式，没有为可行性分析报告做出实际的贡献。由此导致开发商对市场的投资判断失误，所开发的产品与消费者的需求出现脱节，中期出现产品滞销的情况，给整个项目运营带来较大风险。因此，这里需要强调市场调研意识的深入和创新，调研要回归理性，不能全凭经验和个人感性判断。

2.2 缺少规范的可行性分析

众所周知，房地产开发不但受经济、法律和政府相关政策及其变化的约束，而且还要受许多不可预测因素的影响，这些约束和影响直接或间接地改变房地产开发项目的建设费用，甚至决定项目的成败。然而，有一些开发商在前期策划过程中不知投资分析为何物，对未来政策走势缺乏敏锐的分析和判断，不做规范的项目可行性分析，往往依赖高层领导个人经验和感觉进行投资决策，营销策划也介入过晚，导致投资决策失误，开发产品不对路，以至于到项目销售中期，尽管投入了大量的人力物力宣传推销，仍然有大量商品房滞销。

2.3 营销策划方案过度追求概念的炒作

概念营销的理念在一阵火热过后，终于被业内人士看底，慢慢回归理性。概念炒作表现在以概念制造卖点，甚至有人说“卖房子就是卖概念”。开发商不是根据市场需求开发设计产品，而是先设计产品，再去寻找与所设计产品需求相适应的目标人群，显然与市场规律背道而驰。房地产营销策划应该有分析物业卖点、展开卖点的一个过程，而不应该是人为制造卖点、为了营销而营销、过度追求概念的炒作。消费者的需求必须通过消费产品本身才能得以满足，脱离物业本身特性、过度追求炒作、随意夸大物业的特性去营销，只能是负面宣传，背离营销的最终目的。

2.4 模仿抄袭现象比较普遍

房地产营销策划的兴起，应当是由广州、上海、深圳等沿海发达城市开始的。多年的房地产营销策划实践，使第一批专业策划人员积累了丰富的策划经验和极有价值的策划理论与思想。最近几年来，内地城市的开发商也开始注重营销策划。这些地方引入策划的途径有：一是派专业人员到沿海城市学习、取经，参加各类策划培训班；二是邀请知名策划人前往内地房地产开发项目担任总策划或顾问；三是内地举办各种房地产营销策划讲座，并邀请知名策划人参加交流，从中获得沿海地区房地产营销策划的最新理念。通过这几种方式，沿海城市先进的房地产营销策划理念和优秀的经典案例，开始在内地开花结果。同时，内地策划人在策划理念和手段上不可避免地出现了“克隆”现象，甚至有的地方几个楼盘的营销策划方案几乎相同，这已经引起同行们的关注。

2.5 广告宣传脱离实际，销售管理不够严谨

在房地产营销的后期策划任务当中，广告宣传策划是其工作重点。广告的陷阱，往往表现为：客户听信广告宣传买了房子，发现房子和广告宣传的实际差距太大；或是由于销售过程管理不够严谨，销售人员的自主虚假承诺，导致消费者被蒙骗签约。有的宣传广告制作精美但缺乏内涵。新形势下，面临市场竞争，广告商与开发商可谓绞尽脑汁，不少广告制作非常精美，突出特色，但是却毫无说服力。精美、有创意、标新立异，这些都代替不了信息性强、可信、令人难忘等带来的影响力。在广告中或者住宅销售时做出不切实际的承诺。开发商在广告宣传时，通常声称自己的产品如何舒适、价格低廉等，并且销售人员在销售时，为了促成销售，甚至不顾公司的声誉，会对客户做出虚假的承诺。

3 内蒙古房地产营销策划手段创新

纵观房地产市场的营销策划方案，有符合实际的，也有超越想象的；有老套的做法，也有创新的方案。由此可见，营销策划人员已绞尽脑汁、挖空心思。房地产市场经历了炒作与浮躁之后，已经慢慢地走向理智和成熟。那么，在当今市场竞争激烈的新形势下，房地产营销策划人员更应该注重理性，从实际出发，为房地产营销策划的未来稳重掌舵。

3.1 强化品牌战略

随着房地产业逐渐进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，房地产开发商更注重对品牌的培养与宣传。因此内蒙古房地产营销策划者应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略；同时广告意识要超前，推广手段整合性要强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的品牌。房地产企业应该做到：以市场需求为导向，根据实际需求量来决定市场供给情况；在可行性研究的同时进行房地产营销策划。

3.2 适应消费者个性化要求

随着房地产消费市场日趋理性化和个性化，消费者偶然性、冲动性购买行为减少，理性购买行为增多；各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐形成自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“个性化”，会更多考虑自己的心理需求，寻找更加适合自己的楼盘。因此内蒙古房地产营销策划者应该针对不同消费者进行更加明确的市场细分，以满足不同类型消费群体的消费需求。

3.3 明确营销策划的职能范围，策划方案符合实际

营销策划，属于市场营销学当中营销要素的整合策划。房地产产品首要的特征是其异质性，因此，针对不同房地产产品，其营销策划方案自然是各种要素的不同组合过程，房地产项目的营销策划必须基于房地产项目本身所占有的资源，必须基于这些资源的排列组合相对应的市场定位和细分市场，不能脱离实际。内蒙古房地产营销策划工作要研究消费者的需求、引导消费者需求，进而满足消费者需求。特别是在房地产广告宣传策划中应做到：从实际出发，关注市场动态，认真分析楼盘与市场的衔接问题，不能凭空捏造；做好房地产产品定位策划、包装策划等系列策划工作，主动创造经济效益、社会效益；立足于消费者的实际，注重人的意识创新，挖掘消费者的有效需求。

3.4 调整营销模式，建立全程营销机制

房地产全程营销策划是从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。各开发商核心能力的侧重点不同，房地产营销组织形式也可以有其独特性。但是，基本的框架应该以客户导向型全过程营销理念为指导，营销机构应强化策划和销售部门的客户服务和反馈功能。策划部门应该是楼盘相关信息的收集者和楼盘市场兴奋点创造性思维产生的组织者。通过吸引客户深度的前期参与和策划，可以使项目的市场推广自然而然地变得容易。当然，在整个项目策划过程中，不排除专业人士对客户进行适当的引导，从而把双方可能的分歧解决在当前。目前自治区部分开发公司成立了客户俱乐部，经常与客户沟通项目进展、公司状况，组织客户深入项目策划，与客户形成良性互动与有效联接。还有一些开发公司专门成立了客户服务中心，设投诉接待和售后服务等职能。

3.5 加强专业培训，提高策划人员素质

加强对公司策划人员的专业知识培训，提高他们的专业素养。可以通过定期组织培训班的形式，为策划人员提供互相交流的机会，听取优秀策划人士的意见，积累经验。房地产企业需要不断增强策划人员的市场敏感性，要求他们不断吸收新的思想和理念，并真正理解，这样才能正确地将各种理念运用到营销策划工作过程中去，做好房地产营销策划工作。

主要参考文献

[1]孟德胜.浅谈房地产营销策略及创新[J].内蒙古科技与经济，2011（21）.

[2]陈嘉颖.市场规范下的房地产营销策划[J].时代金融，2011（9）.

[3]武银燕.浅析房地产营销策划及策略[J].中国有色建设，2008（1）.

[4]王馨.浅析房地产营销策划的问题及对策[J].现代商业，2009（6）.

[5]王志红.房地产营销策划的创新观念[J].现代经济信息，2008（4）.

第5篇：商业地产项目策划范文

今年来，按照__省2014年经贸推介活动方案和县招商引资工作方案，结合我县重点项目的建设需要，我办积极对外招商引资，重点抓好低碳新型工业聚集区、高峰温泉旅游度假区、现代农业科技示范基地（“二区一基地）项目的招商，继续做好三湾重点项目的跟踪服务工作，现将上半年的工作及下半年的思路汇报如下。

1、围绕中心工作，完成县委政府任务。

（1）牵头组织召开重点项目专题汇报会。2014年2月25日牵头组织召开陵水县重点项目专题汇报会，会议由县委书记王雄主持，主要听取拟引进的陵水县新村旅游风情小镇改造等五个项目汇报，讨论项目引进相关事宜。

（2）牵头策划重点项目座谈会。为加快重点项目建设，牵头策划2014年6月13日召开的陵水县2014年重点项目座谈会，与企业代表共聚一堂，总结过去、展望未来、共商陵水经济发展大计、喜迎新春佳节，参加会议的有县领导、相关部门领导和企业代表共80人。

（3）合理策划2014年的招商项目，完善2014年招商引资工作方案。策划招商项目9个，并列入省招商项目库对外招商，项目计划总投资528.7亿元。

（4）组织党员干部开展党的群众路线教育实践活动。按时参加县组织的学习活动，同时组织党员干部自学，撰写个人剖析材料，召开民主生活会。

（5）做好我县招商引资额数据指标统计工作，统计我县各单位、各企业的招商引资数据，及时上报省商务厅招商处。

2、围绕资源优势，定向对外招商。围绕资源优势，开展特色资源招商，积极引进服务型、开放型、生态型经济项目，上半年共接待国内外客商268人次。通过洽谈，对成熟的项目上报县政府的批准，并分别与投资企业签订了项目协议或意向书。成熟项目4个，项目总投资达292亿元，如5月15日，项目总投资约60亿元的陵水东高文化旅游区项目、项目总投资约20亿元的陵水主题商业广场项目在陵水签署；2014年5月28日，项目总投资约200亿元的陵水县新村镇风情小镇改造项目、项目总投资约12亿元的陵水东方明生国际医疗养生园项目在北京招商活动中签署。

3、跟踪服务，做好项目管理。及时为投资商提供“超五星级”的服务，牵头组织重点项目工作会议和“三湾”重点项目汇报会议，每月定期了解项目建设的存在问题，为项目建立项目档案；牵头先后组织7次县重点项目工作会议和“三湾”项目建设现场协调会议，切实解决政府项目和三湾项目建设中存在的问题。每月出版一期重点项目进展情况通报，做好每周项目进展情况的简讯上报县委县政府领导，并对领导批示督办的重点项目逐个进行跟踪落实，促进项目建设保质保量地推进。

1、进行多种形式招商。认真策划招商活动，做好陵水县2014年招商方案，根据方案要求，采取多种形式，安排7场对外推介和招商活动，利用海南陵水2014年城市营销全国巡展活动南京站、北京站平台，进行招商推介活动，并参加省组织的北京、哈尔滨定向招商活动。

2、县领导带队进行招商活动。5月27-30日，由县杨文平县长带队，赴北京参加招商活动，签约2个项目，并分别与信威通信产业集团、中国电子科技集团公司洽谈海南新一代信息技术产业园、中国电科海洋信息产业基地项目。5月8-10日县政府副县长于斌带队，参加2014年的中国天津投资贸易洽谈会暨第九届pecc国际贸易投资博览会（简称津洽会），主要参加海南省领导会见天津企业家代表活动、海南省投资项目推进及对接活

动。通过学习借鉴先进的招商理念和方式，拓宽思路，同时广泛接触外商，加深与企业的联系，大大提高了招商引资工作的成效。3、加强项目的管理和监督。及时为投资商提供“超五星级”的服务。对招商重点项目进行分工，与各项目牵头单位保持信息沟通，定期编制重点项目进展动态。对已动工兴建的项目，跟踪服务，对未开展的项目，积极寻找原因，对存在问题，提出有针对性的对策，提供领导参考，加快推进项目的进展。

4、做好重点项目协调会方案。根据县委县政府的指示，认真做好每星期一重点项目检查、协调会议的工作方案，并全程参与重点项目的检查和协调工作。

1、规划不完善。主要是低碳产业园区规划尚未完成，建设用地无法落实，致使陵水凯迪中央绿色文化区、传感器芯片系统、国际智慧企业村等多个高新科技项目无法落地。

2、产业基础薄弱。陵水属欠发达地区，科技人才储量少，产业聚集程度低，对一些工业项目，特别是对高新技术项目，无法满足项目建设的条件。

二、2014年下半年工作安排工作目标任务 继续围绕“调结构，转方式”这一工作主线，按照2014年招商方案要求，对成熟的招商项目加快引入，争取全年实现项目签约2个，新开工项目1个。

（二）招商工作重点

综合陵水的自然资源优势，针对性地进行定向招商，重点放在陵水低碳新型工业聚集区和高峰温泉旅游度假内的项目招商。

1、加大招商工作力度。利用海南陵水2014年城市营销全国巡展活动和海南省招商活动的平台，分别在北京市、天津市、成都市、广州市等地进行招商和推介，与企业进行沟通、洽谈，争取有项目签约。

2、围绕龙头企业、领军企业进行招商。定向有针对性的招商，主要利用陵水的自然资源，主要引入全国龙头企业、领军企业，以招引产。争取对深入洽谈的年4500吨陵水酸粉加工项目、柠檬饮料生产加工项目、海南养生保健国际服务中心、陵水张仲景医院张仲景养生院落户陵水。

3、完善基础设施建设。配合相关部门，完善现有的陵水低碳新型工业聚集区的规划，区内的基础设施的建设。计划采取的措施 1、策划和更新招商项目库。借助浙江大学专家的力量，策划低碳新型工业聚集区、高峰温泉度假区项目。从招商引资转为招企引产，引进某一行业的领军企业或品牌企业，让本地经济发展所需要的新兴产业和产业群落地，使区域经济体获得造血机能，从而促进当地经济发展。

2、策划招商项目。根据陵水低碳新型工业聚集区、陵河北片区、高峰温泉度假区项目策划，对项目进行包装，进行对外招商。

第6篇：商业地产项目策划范文

房地产销售合同范文一委 托 人： (以下简称“甲方”)

地址：

营业执照号码：

物业人： (以下简称“乙方”)

地址：

营业执照号码：

经甲乙双方友好协商，甲方现委托乙方为其旗下 物业独家全程销售商，双方协议内容如下：

项目名称 ：

项目地理位置 ：

项目占地面积 ： 亩

项目总建筑面积 ： 平方米

1、 关于项目保证金

1.1 为表达双方合作之诚意,乙方于签署本合同书之日,向甲方支付本项目销售保证金：人民 壹拾伍 万元(￥ 150000 元)。本合同签订之日起七日内，甲方返还乙方保证金中的金额：人民币壹拾 万元整(￥ 100000 元);剩余款项共计人民币 伍 万元整(￥ 50000 元),在双方合同结束时,由甲方返还予乙方。

2、销售部分

2.1 本合同有效期限: 20xx年 月 日起至200 年 月 日止，共 个月。委托期结束，双方可以协商续约或者终止合作;甲方应于期届满前一个月以书面方式通知乙方续约条件或终止合作决定。

2.2 本合同签订后乙方成立由策划及销售精英组成的项目小组，为发展商提供贯穿整个项

目的策划及销售整体服务;同时派出销售队伍，提供销售全过程的优质及高效服务，从开发客户、接待客户、追踪客户至安排相关认购手续，及售后追踪服务等(销售工作详见合同附件)。

2.3 在委托期内，对于所有可供销售(住宅/商铺/车位)面积，成功出售本项目之每一个单位后，甲方须按成交单位之合同金额总价的 3 % 支付予乙方作为销售佣金;由于甲方自行联系成交的团购业务,经双方确认之后,按成交单位之合同金额总价的 1 % 由甲方支付予乙方作为销售佣金。

2.4 在委托期内若买家已交付定金并签署【购房认购书】后悔约或已交付临时定金后拟订，该定金将由甲方没收，并即时由甲乙双方均分。

2.5 在委托期内，若买家已交付定金并签署【购房认购书】或已交付临时定金，即使本 合同书之有效日期已过，该交易仍然属于“成功出售”，甲方须按实际销售收入金额和2.3、

2.4条款支付销售佣金予乙方。

2.6 在委托期内若买家于签署【正式买卖合同】并交付首期款或促证金后悔约，该交易仍然属于「成功出售，甲方仍须按实际销售收入金额和2.3、2.4条款支付销售佣金予乙方。

2.7 租赁佣金的计算方法：

在委托期内，在本项目未出售部分成功完成的每一宗住宅、商铺或车位租赁交易，甲方均须向乙方支付合同约定的一个月月租金金额的佣金。同时，乙方保留向承租客户收取首月租金额作佣金的权利。

2.8 佣金的支付方法：

2.8.1 在上述条款中所规定的由甲方支付的销售佣金、租赁佣金及均分的违约补偿金，均采取月结方式结算;乙方每月25号与甲方财务结算人员进行核对，甲方于次月3号前支付乙方上月应付佣金;

2.8.2 如甲方未能在合约所定限期内付款，则甲方除支付应付佣金金额外，每逾期一天须向乙方支付应付佣金的3‰作为滞纳金。

3、甲方责任

3.1 本合同签订后，甲方须尽快向乙方提供有关本项目的详细资料，包括但不限于甲方营业执照复印件、投资许可证、开发公司资质审查、工商营业执照等(复印件)、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》等售房文件

3.2甲方承诺本项目的产权及相关文件及合同之合法性、因房屋产权所致瑕疵(包括但不限于抵押担保等)及合同产生之一切后果，由甲方全权负责。乙方在销售房屋过程中如发生房屋产权及所属纠纷时,甲方负全部责任;

3.3 甲方向乙方提供的资料包括：外形图、平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格、价格、其他费用的估算等;

3.4 在收到乙方提供之意见或建议时，须尽快作出答复，不得拖延;

3.5 甲方在对项目所作任何形式之宣传时(包括所有的宣传册、DM单、平面广告以及户外广告等)，须在相应位置显示乙方为本项目之全程营销商，并接受及维护乙方本身形象之规范，按照其原有商标设计之使用方式;

3.6 负责确认所有有关本项目之推广方案及支付推广费用，包括售楼部设计施工、样板间的设计施工、日常运营费用(不包括乙方销售人员的工资、交通、以及其他福利待遇)、项目广告设计、广告投放、建筑模型制作、示范单位设计及施工、展销会、新闻会等。

3.7甲方每月必须盖章确认由乙方提交的已(租/售)单位清单及佣金之明细;

3.8 甲方应开设专用收款帐户，并派遣专人在现场收取售楼房款、定金和相关代收费用。

4、乙方责任

4.1 乙方须从项目前期的市场分析、项目定位、建筑设计顾问、销售建议、销售方案、销售管理等，向甲方提供完善和高效的专业服务;

4.2 乙方承担销售现场销售管理人员及置业顾问的全部费用(包括员工工资、销售提成、交通、生活费、工伤、福利等);

4.3 成立由策划及销售精英组成的项目小组，为发展商提供贯穿整项目的策划及销售整体服务(包括从开发客户、接待客户、追踪客户至安排相关认购手续，及售后追踪服务等);

4.4 提出关于规划、设计的专业意见;

4.5 利用乙方现有客户资料库存进行本项目的宣传;

4.6 派出从业经验丰富的管理人员，全面统筹相关工作;

4.7 主持并出席相关例会;

4.8 负责统筹、协助及安排宣传工作;

4.9 协助发展商监督广告设计及制作进度;

4.10 提供售楼场地布置的专业意见;

4.11 每日、周提交销售报告及定期递交市场状况报告;

4.12乙方负责协助甲方与购房业主签定正式《商品房买卖合同》;

4.13在正式销售前，乙方须向甲方提交详细销售计划书，并经双方签字认可后方可执行销售。

4.14 乙方在销售过程中，不能向客户作出虚假承诺或宣传，如有发生甲方保留对乙方追究法律责任的权利。

5、合同的解除

5.1 根据合同双方约定期限自动解除合同;

5.2 乙方员工的行为、言语严重损害发展商信誉及利益(明确定义另行商议)情况时，甲方有权解除合同，只须在正式解除合同前清付本合同规定应该支付的佣金，而无须支付任何赔偿;

5.3 甲方出现以下情况时，乙方有权解除合同，则甲方须于乙方提出解约后七日内, 付清合同规定的所有应付佣金及其他费用：

5.3.1 工期延误超过三个月(不可抗力情况除外);

5.3.2 协助推广的措施未能兑现，如售楼部及样板间工期无故延误、已应诺的广告投入无故

延误或取消等;

5.3.3 对乙方提交的推广或销售方案无故拖延，决策不及时;

5.3.4员工的行为、言语严重损害商信誉及利益(明确定义另行商议)。

5.4 如约定双方其中一方未能履行职责时，甲乙双方可协商解决，在双方同意的情况下，可中止此合约。届时乙方仍可收取包括在此期间内已出售/出租单位之佣金，按本合同第2.8条之约定执行。

6、其他

6.1 乙方同意在签署本合同书后立刻筹备策划销售工作，而甲方亦同意于签署本协议书后立即履行第3条中甲方责任的条款，以使乙方能尽快开展销售;

6.2 乙方派出的参与本项目相关工作所有人员，其管理权在乙方，其管理工作属乙方的内部事务，甲方不得干预。若甲方发现乙方人员出现有损甲方或本项目形象、利益等行为，可直接向乙方委派的负责人提出，乙方必须作出合理解释及补救措施。

6.3 甲方在委托期间及期届满后十八个月内，不可聘用曾参与本项目工作的所有乙方的在职或离职人员。否则，乙方有权要求甲方必须按本项目未售出部分总销售额的0.8%对乙方作出赔偿。

6.4 甲乙双方均同意本合同在双方签署及盖章后生效，若在执行协议中发现未尽善事宜，可经由双方协商，并经双方同意后予以补充或修改;

6.5 若任何一方违反本合同约定，守约方可依照本协议及中华人民共和国法律在中国境内向违约方索取损失赔偿;

6.6 本合同适用《中华人民共和国合同法》及房地产相关法律法规，并受其管辖;

6.7 合同一式肆份，甲乙双方各执贰份，均具有同等法律效力。

委托方： 受托方：重庆钢运 代表： 代表：

日期： 年 月 日 日期： 年 月 日

房地产销售合同范文二甲方：

乙方：

甲、乙双方本着平等互利、友好协商的原则，就甲方委托乙方负责甲方开发的位于******的*****项目(以下简称本项目)的独家策划工作，特订立以下合同条款： 第一部分 委托策划工作方式

甲方委托乙方负责本项目前期策划、营销策划、广告策划、销售等工作。 第二部分 委托策划工作期限

委托期限由本合同签订之日起至本项目交付使用后三个月止。

第三部分 委托策划工作范围

甲方委托乙方策划之部分为本合同约定的全部商铺、住宅等可销售物业，可销售面积约为40000平方米。

第四部分 甲方的责任与权利

一、甲方向乙方提供本项目所有相关证明文件及策划过程中所需的资料，并确保一切资料的及时性、有效性、合法性和准确性。

二、甲方负责本项目策划过程中营销推广所需费用，其中包括但不仅是所列部分：

(一)各种广告推广、销售道具、建筑景观及户型效果图及有关销售资料的制作、派发及等费用。

(二)各类公关活动所需的展示场地(包括售楼部、展示会等)及有关设备的租用、布置、水电费、电话费等费用，以及视项目需要赴外地进行营销活动所需的费用。

(三)广告制作费：本项目的广告制作由甲方直接与制作公司签署合同，由甲方直接向制作方付款。

(四)广告费：本项目的广告由甲方与媒体单位直接签署合同，由甲方直接向方付款。

三、全案广告推广费用控制在本项目可销售总额的1%左右，分期投入。详细广告计划及费用由乙方分阶段提交，在征得甲方确认后执行。

四、甲方负责收取定金、购房款，负责合同的登记备案、银行按揭审批手续及办理产权。

五、甲方应按时向乙方支付本合同约定的策划费。

六、甲方有权对乙方的策划活动进行全程监控，对策划案享有独家使用权。

七、若乙方违约或不能按时完成本项目的策划工作，甲方有权按约终止合同。

第五部分 乙方的责任与权利

乙方按项目实际进展进行相关的策划工作，其中包括但不仅是所列部分或视项目 实际情况进行增减：

一、前期策划

(一)市场调研

1、**县房地产市场现状分析。

2、**县主要路段商业状况。

3、消费型商业业态分析。

4、现有商城营运现状分析。

5、典型业态经营现状分析。

6、住宅市场情况。

7、潜在客户市场调查分析。

(二)项目定位

1、项目所在地块的优劣势、机会点与威胁点分析。

2、项目产品定位。

3、项目概念定位

4、目标客户市场定位

5、项目定价范围建议

(三)产品优化建议

1、参与项目总平规划讨论。

2、参与建筑风格方案讨论及建议。

3、参与户型平面方案讨论及建议。

4、参与配套设施方案讨论及建议。

二、营销策划

(一)项目营销总体策略;

(二)项目阶段性营销计划;

(三)入市时机选择;

(四)销售分期控制;

(五)价格定位及策略;

三、广告策划

(一)项目推广口号

(二)项目卖点整合包装

(三)整体广告计划

(四)广告预算及媒体组合

(五)项目形象策划

1、项目基本形象设计：

(1)标志

(2)标准字

(3)标准色彩

(4)标准组合

2、项目标志形象应用设计：

(1)内部应用：名片、信封、信签、识别卡、文件袋、贺卡、水杯、手提袋;

(2)销售中心：装修建议及展板设计;

(3)户外应用：工地围墙、引导旗、车体、广告牌等

(六)传播工具的创意与设计：

1、楼书创作(创意、文案、设计)

2、折页及海报创作(创意、文案、设计)

3、报广创作(创意、文案、设计)

4、广播、电视稿文案等

四、销售

(一)建立销售队伍，依合同授权范围内执行销售行为

(二)销售文件及管理文件的制订

(三)销售道具使用

(四)销售人员培训

(五)制订销控计划

(六)销售执行的内部协调程序

(七)客户资源库的建立

(八)售后服务机制建立

(九)定期报送各项统计报表

五、乙方针对本项目成立项目组，并实行项目经理负责制。项目各阶段策划、计划、文案、创意由乙方本部负责，项目经理主持本项目具体运作和计划实施。项目组人员构成：项目经理(兼现场经理)壹名、策划壹名、文案壹名、平面设计壹名、现场主管壹名、文档管理专员壹名、置业顾问数名。除策划、文案、平面设计外，其他人员长驻项目所在地，并根据项目需要，适时不定期另行派遣人员到**协助工作。乙方自行负责项目组的办公费用及其人员工资等各项开支。

六、乙方应向甲方提供每月的销售情况统计分析。

七、乙方独家享有本项目的“****”策划的署名权。

八、乙方有权按本合同约定如期向甲方收取策划费。

第六部分 本项目正式开盘销售的基本条件

甲方取得本项目的预售许可证及相关法律文件，且整体销售准备工作已完成。 第七部分策划收费标准及支付方式

一、策划收费标准

甲方同意乙方按本项目商铺、住宅等可销售总额的百分之二(2%)收取策划费。成交金额以客户签订的《商品房买卖合同》上的金额为准。除物业管理用房外，其它任何形式的销售成交都列入计算策划费的金额。

二、策划费计算及提取方式

(一)在本合同签订后，甲方同意在每月30日先按人民币10000元/月的标准预付给乙方，直至本项目开盘正式销售当月止，期间所产生的预付款从乙方第一期所提取的策划费中扣除。

(二)本项目正式开盘销售后，乙方策划费按月结算。在购房者与甲方签订《商品房买卖合同》并支付定金，即视为乙方销售成功，并计入销售目标考核业绩。在甲方收到购房者支付的首期购房款(不低于合同总额的30%)时，即可进行策划费的结算，其结算金额按《商品房买卖合同》总价金额进行计算。

(三)乙方总体销售目标是本项目可销售面积(不含二层商铺)的90%以上，策划费的提取比例与销售业绩挂钩：

1、乙方销售目标表(按可售面积计算，不含二层商铺)：

阶 段 时 间 销售目标

第一阶段 项目开盘后45天内 可售面积的30%

第二阶段 项目结构封顶30天内 可售面积的50%

第三阶段 项目交付使用后90天内 可售面积的90%

2、 乙方策划费的提取比例：

阶 段 完成的销售面积比例 提取比例

第一阶段 可售面积的50%前 已结算策划佣金的60%

第二阶段 可售面积的51-89% 已结算策划佣金的90%

第三阶段 可售面积的90%以上 已结算策划佣金的100%

(四)二层商业部分不列入销售目标考核，甲方按实际销售合同金额的2%向乙方支付策划费。

(五)策划费付款时间：策划费每月结算一次。在每月的30日，双方结算当月的款项，在次月的5日前双方予以确认，在确认结算单后5日内，甲方向乙方支付应付策划费。

(六)若已交定金的客户违约，其定金由甲方没收，甲方应将没收总额的50%作为乙方该次的策划费(同时不重复计算该次成交的按2%提取的策划佣金)。

三、溢价款(不含二层部分)的结算、分成比例、提取时间的约定

(一)甲方根据乙方提供的定价策略所制定的各期销售底价表，经甲、乙双方确认后未经对方同意不得更改，并作为计算溢价款的依据。

(二)本项目之成交金额须在双方确认的销售底价以上。若因特殊情况，甲方认可以低于底价出售，可视为底价销售，统计溢价部分时的销售金额以底价计算。

(三)本项目实际成交总额超出双方确认的以销售底价表计算的总额部分(合同期满或终止时未售部分的单元以底价表金额视为实际成交金额)视为溢价。

(四)本项目之溢价部分，甲、乙双方按8：2比例分配。

(五)溢价款的结算及支付时间：在本合同期满或终止的五个工作日内，双方进行溢价款的结算，在结算后的五个工作日内甲方将乙方应得溢价款一次性支付给乙方。

第八部分 双方工作原则

一、甲、乙双方已确认的策划计划，在执行过程中任何一方在未征得对方的许可下不 得变更，否则产生的责任由变更方负责。若需修改已确认的文件，需事先征得对方同意，并以书面形式确认。

二、甲方指定项目负责人为 ，乙方指定项目负责人为 。甲、乙双方指令性文件均需项目负责人签字，双方负责人对递交的文件负责。双方项目负责人若有更改，需以书面形式通知对方。

三、乙方分阶段向甲方提交 “项目工作计划”，“项目工作计划”将确定每一阶段的执行项目计划。甲方在规定的时间内对乙方提交之“项目工作计划”进行核准确认，并由本项目负责人签字后送交乙方。乙方依据甲方负责人签署的“项目工作计划” 开展工作。

四、在委托期限内，甲、乙双方收到对方提供的意见及文件时，应在要求期限内就对方意见做出答复。若因对方未能在规定日期内提交书面答复，致使本项目工作产生延误，并造成实际损失，由责任方承担相应责任。

五、甲、乙双方对本项目的策划方案均负有对外保密责任。

第九部分 违约责任及合同终止

一、双方按本合同约定享受权利与承担义务，任何一方违约均要承担违约责任。

二、若甲方未按规定的建筑标准、质量及交房日期将房屋交付使用，由此引起的法律责任由甲方自行承担，与乙方无关。

三、如因甲方与、制作单位产生纠纷而导致媒体及广告工具制作不能按计划完成，乙方不承担违约责任。

四、甲方在本合同期限内，不得委托其它公司或个人从事本项目的策划活动。

五、若因甲方原因导致乙方策划工作无法进行或完成，甲方应一次性支付人民币壹拾万元给乙方作为补偿金。若因乙方违约而导致本合同提前终止，乙方也一次性支付人民币壹拾万元给甲方作为补偿金。

六、甲方应如期按本合同规定的方式及时间付款，若甲方延期支付策划费用超过10个工作日，甲方应按应付款额的每日万分之五的违约金支付给乙方。

七、在策划期间，若乙方连续两期未能完成预定的销售目标，甲方有权终止合同。

八、由于乙方在策划过程中因自身原因引起外界纠纷概由乙方负责。

九、合同期限内，乙方享有独占、排它的本项目广告媒体上的策划署名权。非经甲、乙双方许可，其它任何个人或单位不得冠以“策划”等有关或同类字样。

十、委托期的延续或终止在委托期限完结前14天内决定。

第十部分 其他事宜

一、在条件成熟时，本项目的总平图、建材设备及配套设施表、工程进度表、销售底价表由双方加盖公章，作为本合同的附件。

二、争议的解决方式

本合同发生纠纷时，应由双方协商解决。若协商不成时，任何一方均可向合同标的物所在地法院提请诉讼解决。

三、本合同正文共6页，壹式肆份，双方各执贰份。其他未尽事宜另行协商，双方可签订补充协议，补充协议与本合同具备同等法律效力。

甲方： 乙方：

代表人签章： 代表人签章：

签约日期： 签约日期：通讯地址：

通讯地址：

联系电话： 联系电话：

房地产销售合同范文三甲 方： _____________________________

乙 方：蓝盛琪(香港)商业管理集团公司

甲方委托乙方负责河南省信阳市淮滨商贸城项目的营销策划设计、楼盘销售指导、招商指导、商业运营、物业管理顾问的策划咨询工作。双方在平等互利的基础上，经友好协商达成以下协议：

-、项目情况

项目名称：淮滨商贸城

面 积：__________

项目地点：河南省信阳市淮滨县南大街中段

项目类型：商业房地产商铺销售

合作方式：销售策划

二、甲方的权利和义务

1、 甲方作为本项目的开发商，有权决定项目经营的大政方针。

2、 甲方有义务向乙方提供本项目有关的各种资料。

3、 甲方有义务按照合同规定及时支付乙方的各种费用及提成。

4、 甲方在整个项目工作进行中，有责任按照既定的方案要求，认真组织实施具体各项工作，使乙方的方案得以充分的发挥。

5、 甲方承担各种媒体的费用和活动实施费用，整体的广告宣传投入不低于40万元(人民币)。

6、 甲方需要向乙方提供办公场所、办公设备、办公用品、话费补助。

7、 乙方派出人员在甲方项目地(淮滨)执行工作期间食宿及生活配套设施费用由甲方全权负责(可与甲方员工相同)。

三、乙方的权利和义务

2、 乙方为甲方项目开展营销策划、商业运营管理工作。 在合同期间，乙方派出的人员负责营销策划设计、楼盘销售指导、招商指导、商业运营、物业管理顾问咨询等工作。

3、 乙方在甲方预付款到帐个工作日内提供项目的工作计划书、策略执行案和部分广告案大纲。

4、 乙方有权在市场变化中经与甲方协商认可后，不断修正工作方案，已达到最佳的工作效果。

6、 如果甲方不能按照合同规定付款，乙方有权利停止工作。 乙方在工作方案得到确定后，负责具体指导、监督和实施各项工作。

7、 乙方人员应参与当担相关部门的主要负责人。

四、乙方的主要工作内容

1、 方案的策略研究与设计工作

A. 关于项目所在市场的定量、定性研究与分析

B. 营销策略拟定及项目概念的设计与开发(概念包装)

C. 营销广告策略的拟定

2、 前期方案策略设计、实施工作

A. 营销推广策略、阶段性销售策略及具体营销工作中的执行方案。

B. 招商策略及政策的制定、商业业态的规划设计、根据业态规划设计针对性的招商。

C. 销售文本的拟定，包括楼书、宣传单页、宣传手册、认购书、售楼程序说明书、价格表等各种售楼所需的文本资料(以上工作在具体执行中完成)

D. 项目地的包装设计，包括施工现场、售楼部、招商部等对外视觉形象的设计工作(以上工作在具体执行中完成)

3、 中期方案策略修改、补充、实施工作

A. 细化具体营销工作中的执行方案，根据前阶段的反馈及时修正营销策略。

B. 招商策略及政策的修正、补充，持续的补充招商。

C. 宣传广告战术的实施，各种媒体的投放，企业活动的策划推广，企业形象的塑造，品牌的打造及延伸。(以上工作在具体执行中完成)

4、 开业前期方案策略完善、实施工作，商业运营管理工作的开展物业管理的介入

A. 后期的尾盘的营销策略。

B. 招商策略的完善，引导商户入场及签定各项经营合同。

C. 市场的整体包装方案，商业氛围的营造。

D. 商业管理工作的开展，“亲商扶商”的具体工作，商业管理模式的拟定，租赁管理模块的建立。

E. 物业管理的前期介入，物业管理模块的建立。

F. 企业机构，组织框架的形成，员工培训，文件汇编，档案建立。

G. 企业形象的塑造，品牌的打造及延伸。

H. 企业文化的建立，经营活动的宣导，商户活动的开展。

五、费用的估算及销售提成付款方式

1、 前期调研、营销、策划方案的设计、宣传设计、媒体执行、活动的组织实施、市场整体包装、商业氛围营造费用为30万元整，

A. 合同签定(即万元)派出人员做详尽的调研工作。

B. 在个工作日方案设计完成后，一次性支付剩余款项。(即万元)

C. 在方案执行期逐步完成项目全部的宣传设计、媒体执行、活动的组织实施、市场整体包装设计、商业氛围的设计。

2、 销售提成办法：

A. 商铺合同销售金额万元)，乙方提成为1%。

B. 商铺合同销售金额万元-元)，乙方提成为1.5%。

C. 商铺合同销售金额万元-元)，乙方提成为2%。

D. 商铺合同销售金额乙方提成为

E. 合同销售金额累计每达到定办法结算(达到合同规定金额4日内完成结算)后3天内付清乙方销售提成款。

3、 招商指导、商业运营、物业管理咨询提成办法：

A. 招入商户所缴纳的租金(或相当于租金的费用)的方所有。

B. 累计招入商户签约并缴纳保证金达到甲方按合同约定办法结算(达到合同规定金额算)后3日内付清乙方招商提成。

C. 商业运营、物业管理咨询进入时间为商铺交房前两个月工作3个月至开业前结束。(定于进入时间为___年___月___日)

D. 商业运营、物业管理咨询按月收取费用，每月为万元。

E. 商业运营、物业管理人员进入时间前应提前支付一月费用。

F. 以后为每完成当月工作支付当月费用。

六、乙方保证不泄漏甲方商业机密：包括

1、 淮滨县政府及各有关部门针对商贸城的各类合同、纪要、批复等所有文件。

2、 乙方为甲方本项目所做的全程营销策划方案、招商方案、运营方案、物业管理及相关具体执行方案、工作内容。

3、 甲方涉及本项目的运作情况和相关数据。

4、 如以后乙方在对外宣传中以本项目为案例进行书面宣传，必须征得甲方书面同意。

七、乙方保证不在淮滨县范围内涉及其他房地产项目或业务。

八、本合同自加意双方签字盖章之日起生效至____年____月____日。合同失效后，不影响提成办法的提成。

九、若有未尽事宜，双方另行商定。

十、双方产生争执可协商解决，协商解决不成，可由当地法院仲裁。 十一、本合同一式四份，双方各执两份，具有同等效力。

甲 方： 乙 方:

负责人： 负责人：

地 址： 地 址：

第7篇：商业地产项目策划范文

根据《中共县委办公室、县人民政府办公室关于做好招商引资重大专项工作的通知》（梁委办〔〕139号）要求，紧紧围绕“招商促进年”“851工作目标（招商组，引资50亿元，到位资金10亿元）”，牢固树立“大招商、招大商、招大不放小”的观念，塑造“四力精神”（对招商项目的敏锐力、判断力、坚韧力和消化力），理顺体制、夯实基础、整合资源、优化环境、创新方式，营造全面招商氛围，稳固工业强县基础。进一步突出产业链招商、园区招商和职能招商，锁住重点、点面结合、强化服务、落实追踪，为招商新突破，工业大发展做出新的努力。

二、实现两个目标任务

（一）力争全年引进项目30个。其中工业项目22个，协议总投资1亿元以上项目15个，国内外知名企业、知名品牌1-3个。

（二）力争全年协议引进资金50亿元以上，实到资金10亿元以上（招商引资任务分解见附表）。

三、做实三项基础工作

（一）项目编制工作。招商引资工作实行项目责任制。产业招商组全年滚动推出招商项目75个，其中，工业类招商组46个，其它产业类招商组29个。同时，各产业招商组策划储备招商项目65个。各招商组将本组推出的招商项目和策划招商项目分类（重点项目、招商项目、策划项目），每月报县投资促进局，投资促进局根据项目的产业分类拆分到各职能部门（招商组），实现项目点对点跟踪、引进，每季度通报项目策划进展情况，年底统一考核奖惩。

年滚动推出招商项目初定75个，其中：工业46个，农业12个，商贸5个，旅游5个，物流3个，其他类4个，设计投资规模约100亿元。同时策划招商项目65个，设计投资规模约100亿元。

（二）信息收集工作。坚持“老板链、关系链、产业链”的招商模式，巩固既有基础，深化合作方式，并驾齐驱。

一是善用老板链招商，形成以商招商良性发展。形成引来一个、带回一批的循环模式。要在老板链上狠下功夫，多做文章，研究人脉资源的控制管理，形成以商荐商、以商招商、以商带商的良性循环。要增加老板链的长度、宽度和深度，让来梁投资的老板、籍在外成功人士参与到招商链条中来，为招商。

二是发挥关系链招商，缔造亲情招商体系。利用建设统筹城乡综合配套改革示范县的机遇，打造对市级部门的关系联络图，形成关系联络的规范运行制度，广泛利用对口支援、结对友好区县、部门上联、干部交流等途径，通过亲情的传播，带动人文招商、亲情招商的联动。

三是突出产业链招商，助推主流招商成形。依靠我县现有的企业集群、产业项目及园区的产业规划，针对产业链的上延下展，开展工业项目链条招商。进一步加强对机械加工类的液压机油缸制造、快速液压机锻造、装备制造，西部农机产业园及电子类的LCD、LED基地建设，食品药品类的鸭子深加工、竹笋深加工、柚子茶深加工、金银花种植及深加工，建筑建材类的竹板材制造、非金属石膏矿、陶瓷建材，通用航空产业，天然气指标的争取及天然气化工净化等产业的关联招商，进一步拓展招商领域，培育壮大支柱产业，形成企业集群，增强辐射能力和聚合效应。

（三）招商宣传工作。编制一本设计精美、项目详实、操作性强的投资指南；制作一批有影响力的招商光盘和宣传资料；建立一个内容丰富、及时更新的招商网站。

四、实施四大突击行动

（一）盘大扶强行动。扶强一批企业，做强工业园区。盘大扶强县内（工业园区内）工业企业，鼓励企业入园发展壮大。工业园区是我县企业发展的主战场，一是为县域内各类经济体办公结算搭建平台，集中管理，形成聚合效应，探索总部经济运行模式。二是针对园区产业定位，对发展前景好的项目，给予政策、产业、金融服务等全方位的帮助、扶持。

（二）桥头堡行动。建立派驻制度，在长三角、珠三角、津京唐等发达地区选点设置招商办事处，发挥招商办“外延、前置”的优势，当好“侦察兵、突击队”，做好项目选点、策划、对接和前期洽谈等工作，千方百计寻找突破口，不遗余力找准结合点。同时，恢复与区的友好城市对接工作，在沿海地区寻找建立新的友好城市，助推产业转移与承接。并利用友好城市信息媒介、企业界朋友和籍成功人士等方面的资源，就近跟踪威步电子、集团、同乡会、深港服务中心等平台，争取吸引他们来梁投资。同时，加强与涪陵区驻外招商机构的沟通联系，做到资源共享，快速进入，助推我县招商工作取得新突破。

（三）招商推介行动。根据桥头堡工作成效进度，合理谋划、科学制定外出招商引资行动计划，统筹协调招商步骤，精心组织、主动出击、点面结合、有的放矢，提高成功率。

一是在3月份，针对等地企业，组成专业小分队考察、拜访、洽谈。

二是在4月份左右，在等地（可借助深港投资促进中心）策划一次专题招商推介会，扩大对外影响，吸引籍成功人士回乡再创业。

三是在5月份，针对珠三角较为成熟的意向项目，组织专业分队进行招商。

四是在7、8、9、10四个月期间，分别以园区产业为主，组团赴等地考察，扩大招商引资成果。

五是在11、12月份，视招商工作和项目进展情况，盘点全年招商项目的线索和意向，推进一批项目签约、落户。

（四）重点攻坚行动。设立专业小分队招商，强力实施重点项目攻坚行动。要突出主导、明确重点，锁定对经济格局和工业产业链条有重大拉动作用的大产业、大企业、大项目，深度跟踪、重点攻坚、千方百计求突破、不遗余力谋合作。重点跟踪的项目有：天然气/煤气产业链的净化项目、机械电子产业链的液压机油缸技术改造项目、快速锻造项目、威步电子LED基地建设项目、平伟实业二期项目，生物质热电联产项目，集团运动鞋服加工项目，农机产业园等重点攻坚项目。

围绕以上重点项目要采用点对点和专业招商方式跟踪。一是各产业招商组，要进一步熟悉产业内容、摸清项目底细、完善谈判技巧、细化合作方案。要紧盯、紧咬、紧扭，锲而不舍，志在必得。二是择时组建党政代表团赴、等地考察企业，拜会企业高层，融通人际关系，洽谈合作意愿。三是邀请企业来梁考察，介绍投资环境，抛出双赢企划，斟酌合作细节，力求尽早签约落户。

五、强化四大招商保障

（一）进一步加强与部门与园区的行动联合。

完善和规范职能部门、园区和产业招商组的每周通报制度，每月（重点项目）研讨制度，加强招商力量的信息交流、资源整合，共商重大决策。避免信息互锁、跟踪重复、资源浪费、力量重耗和政出多门等有碍大局现象的发生，确保县委、县政府和产业招商组、相关部门在招商引资工作中，上下统一、步调一致、目标明确、有的放矢。

（二）进一步加快产业规划和项目策划。

继续深度开展全县项目库的筛选和包装策划工作，各职能部门、园区和专项小组要分工合作，进一步完善机械电子制造、天然气/煤气产业链、农副产品加工、专用设备制造、农机制造、通用飞行器制造等产业规划，在此基础上形成一批围绕上述产业的项目策划书，争取部份有条件的项目策划达到预可研或可研深度，以满足大招商、招大商的工作需要。

（三）进一步加强招商引资队伍建设。

努力提高招商队伍人员素质，制定和实施专业知识和业务技能培训计划，使之真正成为招商引资工作的中坚和骨干。切实充实一批懂财务、懂市场、懂法律、懂英语、懂专业、懂项目包装的专业招商队伍力量，使全县招商队伍逐步实现专业化、信息化和效能化。

（四）进一步搞好招商软硬环境建设。

继续抓好大交通骨架建设、新城市配套建设、政务办事环境建设、园区基础设施建设、要素资源配套建设、城市市场商圈建设、人文历史培育建设、金融环境改造建设、医疗卫生娱乐建设等多个层面，为留商、安商、护商、富商做好应有的配套。

第8篇：商业地产项目策划范文

一、加快开发区建设和发展的总体要求与基本原则

（一）总体要求。以党的、一中全会精神为指导，以促进经济发展与资源环境相互协调为主线，以发展现代制造业、壮大优势产业为重点，以体制创新和技术创新为动力，努力实现开发区布局集中、用地集约、产业集聚、结构优化、环境优美、生态良好的目标，促进全市开发区规范、有序、健康地发展。到2020年，各开发区主要经济指标年均增长20%以上，占全市比重达到50％以上。

（二）基本原则。一是规划先行原则。要坚持先规划、后建设。高起点、高标准编制开发区总体发展规划和产业规划，尤其是产业链配套规划和发展循环经济规划，明确开发区产业定位和功能分区，立足比较优势，形成产业特色。二是产业集聚原则。要根据地区资源特点和现有产业基础，发挥比较优势，优化区域产业结构，鼓励全市工业按产业向开发区集中，区内居民向生活小区集中，实现开发区建设与加快城市化进程的良性互动。三是高标准建设原则。要瞄准国际知名、国内一流的开发区，超前进行现代化的基础设施建设，完善功能配套，增强产业集聚和招商引资的承载力、吸引力。四是产业导向原则。进入开发区发展的项目，必须符合国家鼓励发展的产业政策，大力发展高新技术产业、先进制造业等技术含量高、经济效益好、资源消耗少、无污染的项目。五是循环经济原则。大力推行节约生产、清洁生产、循环生产，按产业链延伸发展。加快开发区资源整合和优化配置，促进资源共享，实现经济、社会与环境的协调发展。

二、突出抓好开发区的发展规划与产业布局

（三）高起点、高水平编制发展规划。各类开发区，都要按照“布局集中、土地集约、产业集聚”的原则，立足当前，着眼长远，聘请国内外高水平的专门机构编制总体发展规划和相关专业规划，切实搞好总体发展规划和主要专业规划的衔接，充分发挥总体发展规划对开发区建设的指导作用。总体发展规划必须符合经济社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和环境保护规划。

（四）规范开发区的规划决策程序。各开发区的总体发展规划编制或修订完成后，必须报市开发区建设管理领导小组办公室审查，由市开发区建设管理领导小组办公室统一组织专家和有关部门论证后，报市政府或省政府审批。开发区详

细规划，以及功能布局和产业建设规划等，必须符合总体发展规划要求。

（五）着力培育主导产业。要构建以主导产业为核心，配套合理的产业集群。高新技术产业开发区要以发展高科技、实现产业化为宗旨，以智力密集、产业集聚、开放环境为依托，成为企业为创新主体、产学研结合的创新载体和集中区域。经济开发区要向主导产业明确、关联企业集聚、综合配套能力较完备的方向发展。特色工业园区和专业化加工制造基地要成为省级开发区的发展重点，要突出产业特色，推动单一特色产业资源要素集聚，形成产业链完整、具备园区品牌的企业集中功能区域。

（六）积极促进产业聚集。今后全市引进的外来投资项目，市内企业新建项目，原则上都要布局到相应的开发区。鼓励符合区域产业发展特点的龙头骨干项目向开发区集中，鼓励符合国家产业政策、技术先进、能形成规模效益的投资项目向开发区集中，鼓励城市搬迁工业企业向开发区集中。

三、大力优化开发区的发展环境

（七）高标准建设开发区的基础设施。开发区要高起点规划基础设施建设，配套建设电力、燃气、供热、通讯、道路、消防、排污等必要基础设施。基础设施必须整体规划、分期实施、滚动发展。要按照“政府引导、市场运作”的原则，各级政府管理的资金、土地、供气、供电等生产要素要优先满足开发区的需要，鼓励各类投资主体以各种形式参与开发区的基础设施建设和经营，逐步建立多元化投入机制。

（八）高标准建设开发区的生态环境。开发区的建设规划要对排污总量控制、污染防治、生态保护等提出对策措施。加快开发区污水集中处理设施、集中供热设施和垃圾收集装置等环保基础设施建设。大力发展循环经济，鼓励按循环经济模式规划、建设、改造开发区。积极推进企业节约生产、清洁生产、循环生产、安全生产和ISO14000环境管理体系认证。

（九）努力提高开发区的土地容积率。进一步优化土地利用结构，开发区内的生产性用地比例不得低于70％。部级开发区土地投资强度一般不得低于240万元/亩，省级开发区土地投资强度一般不得低于200万元/亩。对进入开发区的固定资产投资额小于500万元的项目，不再单独供地。鼓励开发区内建设多层建筑，着力提高土地利用率。

（十）努力创造一流的开发区服务环境。市、区县有关部门要进一步加大对开发区的扶持和服务力度，进一步简化下放行政审批权限，省级及省级以上开发区，可享受地方同级政府的行政审批权。有条件的可以设立“一站式”行政审批服务中心，对进区项目实行全程跟踪服务。除全国、全省统一部署和法律、法规有明确规定的检查外，市、区县有关部门到开发区的检查，都必须报经同级政府批准，并由开发区管理机构或当地政府统一安排。未经批准的检查，各开发区和企业有权拒绝。

（十一）加强开发区智力和技术支撑体系建设。各开发区要积极引进先进适用技术和高层次人才，走产学研联合和国际科技交流与合作的路子，努力形成开发区与国内外大专院校、科研院所联合进行技术开发、人才培养的机制。要努力创建国内一流的高创中心，其他开发区要加强生产力促进中心建设，切实加强工程（技术）研究中心建设，切实增强开发区的技术创新和高技术成果转化能力。

四、加大对开发区建设的政策扶持力度

（十二）各项优惠政策要向开发区“聚焦”。今后各级各部门出台的优惠政策都要向开发区倾斜，已经出台的优惠政策，在开发区要不折不扣地落实。对在各类开发区投资建设的项目，不分市内、市外，不论经济成份，优惠政策一视同仁。

（十三）加大对重大项目和高新技术项目的政策倾斜力度。对于进入开发区的重大项目和高新技术项目，在用地、财政扶持等方面，采取一事一议、一企一策办法，实行更加积极灵活的优惠政策

（十四）努力保证开发区建设用地需要。今后全市每年建设用地指标，除首先保证市政府确定的能源、交通、水利等重点基础设施用地外，市开发区建设管理领导小组将根据各开发区上报的全年用地计划，研究确定全市开发区用地切块指标，切实保证进入开发区的工业项目用地，严格限制开发区以外的工业项目用地。积极支持开发区进行土地整合，各区县通过土地整合增加的建设用地指标，重点向开发区集中。

（十五）加大对开发区的财政支持。今后市里每年安排一定专项资金，重点用于支持开发区总体规划编制、评审、招商、考核奖励等，区县也要安排一定配套资金，用于扶持开发区建设与发展。对开发区项目用地上缴的土地出让金地方分成部分,扣除国家规定的政策性专项支出外，按照50％返还开发区，专项用于开发区内土地开发建设。开发区规划区域的城市维护建设税地方分成部分全部留在开发区，用于基础设施维护和建设。开发区内企业所得税、增值税地方分成部分，以2016年为基数，在“十三五”时期，超收的50％留在开发区，专项用于开发区的开发建设和滚动发展。高新区的财政政策仍按照原规定执行。

（十六）加大对开发区的金融支持力度。鼓励国家政策性银行、商业银行对符合条件的开发区基础设施建设项目及公用事业项目给予信贷支持，支持符合条件的区内企业通过资本市场扩大直接融资。

五、切实强化开发区的招商引资工作

（十七）提高开发区招商引资水平。各区县、高新区都要把招商引资作为开发区建设的“一号工程”，围绕开发区产业特色，对开发区招商引资进行整体包装策划，确定招商目标，瞄准重点地区和国家，集中力量引进带动开发区发展的好项目、大项目。

（十八）加强开发区专业招商队伍建设。各开发区都要建立高水平、专业化的招商队伍，建立激励与约束相结合的招商引资机制。有条件的开发区，可以适当提高招商引资奖励标准，吸引全社会力量参与开发区招商。

（十九）积极创新开发区招商方式。各开发区要充分挖掘现有企业的招商潜力，做好以外引外、以商招商工作。要努力创新招商引资方式，根据产业特色，组织开展专业招商活动。围绕开发区内的大项目、产业链项目、配套项目招商，提高区内配套能力。充分利用现代技术手段，积极开展网络招商。

六、创新开发区的管理体制和运行机制

（二十）建立健全精干高效的开发区管理机构。要按照“精简、统一、效能”的原则和“小政府、大服务”的要求，因地制宜地进行综合设置。开发区管委会是设立开发区的市、区县人民政府的派出机构，经市、区县人民政府授权对开发区范围内的经济和行政事务实行统一领导、统一规划、统一管理。各开发区要完善管理机构，配备专职人员。原批准的省级开发区要尽快完善机构、规范运作。

（二十一）建立健全开发区封闭运作体制。要建立区划、人、财、物相对独立的运作体制，建立公开招聘、竞争上岗、岗责明确的用人机制。鼓励各类开发区与相应的行政区采取合一的管理模式；跨行政区划的开发区，有条件的要适时对区划加以调整。

（二十二）建立健全开发区财政管理体制。要加强财政预决算管理，开发区的年度财政收支预决算、财政预备费的动用，以及财政收支计划的调整方案，须经同级政府和人大批准后执行。要加强财政支出管理，开发区行政事业单位的人员经费，必须严格按照有关标准执行，不得擅自出台增加新的人员支出项目；公用经费可在同级预算标准的基础上适当提高，但原则上不得超过25%。

（二十三）建立开发区统计信息报表制度。各开发区要设有专人负责，按照规定时间，及时准确地向市开发区建设管理领导小组办公室报送经济指标统计数据、经济发展信息，并对所有数据和信息的真实性负责。

七、加强对开发区工作的组织领导

第9篇：商业地产项目策划范文

关键词：房地产策划;“羊群效应”;“蓝海”

房地产策划是房地产开发过程中的重要工作之一，涵盖了其各个环节。一般房地产策划工作包含：前期机会研究、产品初步策划、可行性研究、市场调研、详细产品策划、营销策划等环环相扣的几个阶段。良好的策划工作对房地产企业以及房地产业良性健康发展有着重要的作用。从本质上讲，策划工作是在合适的时间将合适的产品传递给合适的客户。

房地产策划工作需要重新审视房地产业的发展。众所周知，房地产业是资金密集型产业，资金链的完整对于项目顺利完工上市至关重要。2007年，央行连续八次上调了银行贷款基准利率，一年期贷款利率从年初的6.12%上调至7.47%，2007年连续10次上调存款准备金率，从年初的9%上调至14.5%。进入2008年以来，央行主要通过提高存款准备金率来抑制房地产业的过快发展，迄今为止，央行5次上调存款准备金率，从年初的14.5%上调至16.5%的历史最高点。央行一系列金融工具的应用，紧扣央行适度从紧的金融政策，针对房地产业的过热发展。不断上调的贷款利率将增加居民买房的成本，抑制一部分的炒房行为；不断上调的准备金率将增加房地产企业的融资成本，使得资金实力不足的房地产企业被淘汰。

外资方面，国家出台了一系列相关政策，来引导外资投资房地产的行为，限制外资对房地产业的炒作。自1991年起，中国已连续15年成为吸收外资最多的发展中国家。基于对人民币升值的预期和房地产业高速发展的良好经济效应，流入我国房地产市场的外资逐年增加。2006年7月，经国务院批准，建设部、央行等六部委共同了《关于规范房地产市场外资准入和管理的若干意见》（建住房［2006］171号文，以下简称“《意见》”），主要从外汇管制、投资准入、市场购买以及信息监测等四个方面强化了对外进入我国房地产市场的规范。2007年9月27日，中央银行、银监会以银发［2007］359号文联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。2007年商务部颁布的《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》中明文规定“严格限制外商投资房地产”。2007版《外商投资产业指导目录》规定，从2007年12月1日起，外资将不再鼓励进入普通住宅的开发建设，同时外资被限制进入房地产二级市场交易(存量房交易)及房地产中介或经纪公司。

内资适度收紧，外资持币观望，房地产业发展趋缓，现在是对房地产企业的考验期。如何从策划工作入手来看待房地产业的发展呢？

在现代企业管理中有所谓的“蓝海”与“红海”之分，“蓝海”指企业所处行业的进入壁垒较大，具有较强的不可模仿性，大多数为技术独创型的企业；而“红海”则指企业所处行业进入壁垒较小，可模仿性较高，大多为劳动密集型的服务型企业，如餐饮、干洗等。房地产策划应借鉴“蓝海”的思维来提高房地产企业的独特性，在房地产大范围整合的时代赢得生存空间。以广东碧桂园为例，在大多数开发商大搞各种高档楼盘建设的同时，碧桂园独出心裁，以高效的开发效率，定位于中低端客户的产品为市场所热捧。碧桂园的开发模式就是房地产企业生存的“蓝海”。

今年4月初，SOHO中国董事长潘石屹说：未来100天时很多房地产企业坚持不住，房地产业洗牌的100天。对于房地产业，外资受到限制，不能从事住宅产品的开发和进入房地产二级市场，在日渐收紧的金融政策下，很多资金实力不足的企业将退出。这样的背景下，出于夹心层的企业即有一定的实力，但是面临发展的困境的重要问题就是如何生存下来。房地产策划要从企业出发，落足于市场进行运作，使得企业进入房地产业的“蓝海”。(1)策划要从房地产产品市场细分之下寻找市场突破口。以北京市为例，现在五环外的房价已升到10000元/㎡以上，产品以中高档住宅居多；而2007年北京市人均年收入为38000元，这样的差距表明，很多人无足够的经济能力购买房屋。进入2008年以来，虽然市场上一片喊跌之声，北京市的房价还是小幅微涨，表明北京市的房屋需求呈现刚性，但是，对于目前高企的房价，市场购买力仍显得相对不足。今年以来，广州市的房价一直呈现走低，广东省房地产行业协会于3月中旬《广东房地产蓝皮书2008》，其主要观点包括：2008年新增建设用地规模与此基本持平，仍将持续建设用地供应偏紧的势态；预计2008年广州楼价可能跌穿2007年底的半年价，以8500元/㎡为中轴，呈窄幅波动。

因此，从市场需求入手、优化产品结构是房地产企业脱困的良好途径。从市场需求出发，开发房地产产品，不仅优化了市场产品结构，符合政策面的要求，也能一定程度上缓解融资渠道变窄带来的影响。

(2)在房地产策划工作中应避免“羊群效应”。没有对市场良好的认识，导致开发的“羊群效应”，加剧了产品结构的不合理。在2006年至2007年间，商业地产开发兴起了建造“shoppingmall”风潮。“Shoppingmall”由于其占地大、体量大，辐射区域广泛，一个城市能承载的大型“shoppingmall”是有限的，盲目开发导致资源浪费。由于“shoppingmall”的兴起与汽车文化有紧密的关联，而目前中国的中产阶级尚在发展当中，中国城市郊区的人口密度并不大，所以这种商业形式在中国的发展前途还得打上一个问号。

在房地产策划过程中的“羊群效应”将导致资源的浪费，使得本来有限的土地资源不能发挥其应有的作用，对城市发展的影响一定是负面的。企业也应该结合自身的实际条件，集中优势资源开发产品，避免盲目跟风建设导致企业陷入困境。

(3)增强房地产策划的操作性。房地产策划业一直是被忽视的一个行业，很大程度上归因于策划仅仅纸上谈兵，没有操作性，不能带来实实在在的利益。某项调查数据显示：85%的企业曾经寻求过策划公司的服务，但只有4%达到了预期效果；58%的企业表示对策划公司提交的方案满意，但在执行3个月后，这一比例下降到6%；36%的企业老板表示，付了几十万，买回来一大堆文字图片，执行后才发现，这些东西都是一堆废纸。

房地产策划工作虽有一定的模式，但是也要根据不同的实际情况对工作侧重点进行调整。以产品初步策划为例，常规的程序包含：市场调研资料的整理分析、项目背景分析、项目SWOT分析、项目机遇和特有资源梳理、项目资源因子分析及细分市场对照、项目定位（产品定位）、目标市场定位（客户定位）、经典案例的引用展示等。对于商业地产的初步产品策划侧重于项目定位，而住宅地产则侧重于目标市场定位。

对于房地产策划，一定要讲究资源的整合利用，具有全局性，从项目的全程运营出发，讲求产品、策划、传播、通路、执行之间的细节完美，使得企业在战略平台上不会出任何差错，在战术运用上也会详略得当，在营销组合上更会出奇制胜，打造完善的营销平台和完整的战术体系。

房地产业进入整合期，良好的策划能增强房地产企业的竞争力，规避项目开发经营中的不利因素，提高企业的竞争能力，在日益严峻的商战中创造利润，赢得生存。

参考文献

［1］翁少群,刘洪玉．我国房地产行业的外资参与及其影响［J］．建筑经济,2005,(9).