商业性房地产信贷管理精选(九篇)

第1篇：商业性房地产信贷管理范文

关键词：商业银行 房地产信贷风险

一、2009年我国房地产市场状况概述

今年以来，我国房地产市场异常火爆。国家统计局数据显示，前11个月我国房地产开发企业资金来源中，国内贷款8994亿元，个人按揭贷款7009亿元，总计流入房地产行业的信贷资金1.6万亿元，同比增长69.1%。前11个月全国银行人民币新增贷款9.21万亿元，16.6%的贷款流入到了房地产领域。过多的信贷资金进入到房地产领域，给商业银行埋下了潜在的信贷风险。

二、当前商业银行房地产信贷面临的主要风险

1.政府宏观政策调控给房地产信贷带来的政策风险

面对今年以来全国部分城市房价上涨过快的态势，12月以来国务院相继出台了调控政策，从抑制投机性购房到二手房营业税优惠政策到期结束，又从明确提出遏制部分城市房价过快上涨，再到土地出让金首付不得低于50%。这一系列政策的出台，不但使商业银行的房地产开发贷款面临的违约风险加大，而且对其个人住房贷款带来潜在风险。我国商业银行的个人住房贷款面临的潜在风险主要表现为炒房投机风险和假按揭风险。对于以炒房为目的的投机行为，一旦政策收紧带来房价下跌，就会造成买卖脱节,投机性需求带来的银行贷款将面临违约风险。政府对房地产行业的宏观调控将使商业银行的假按揭贷款大量暴露。部分商业银行的员工与和开发商利用当前个人按揭贷款和房产管理制度中的漏洞,通过虚构房源、虚拟买主、虚假评估、虚报用途等手段,骗取贷款。

2.房地产开发贷款的还款来源存在不确定性

地产开发商把大量的资金投向大户型住宅、别墅、高档商业用房等高价格、高回报的商品房开发建设中，而中小户型、中低价位住宅比例偏低，不能有效满足普通居民的住宅需求。已开发完成的商品房销售不畅，从而造成房地产开发资金大量沉淀，引发开发商资金链紧张，进而使房地产开发贷款的第一还款来源存在不确定性。一方面，开发商采取的滚动开发模式使其可能违背原先的协议规定，逃避银行资金账户监管，挪用销售资金用于填补项目资金缺口，或将贷款挪用弥补其他资金缺口，不再按销售比例或按期归还银行贷款。另一方面，银行和企业之间存在着严重的信息不对称，银行难以防范开发商资金链断裂的风险。同时，由于国内房地产开发贷款基本采取以项目土地及在建工程做抵押，房地产市场的向下调整将可能导致抵押物价值覆盖率降低，第二还款来源不足。

3.信贷管理手段落后形成操作风险。

出于对经营利润的追求，我国商业银行往往重视对房地产信贷业务的市场拓展，而对该项业务风险的分析与控制认识不够。如对贷款项目的审查以主观判断为多，定量分析为少，没有科学、完整的风险度量指标体系；也没有根据宏观经济环境的变化、信贷市场变化、银行信贷资金流动性和监管制度要求的变化，对房地产信贷项目的量化分析指标进行动态调整。信贷风险度量工具的缺失，使得我国商业银行房地产信贷风险控制难于实现精细化而存在操作风险。

三、我国商业银行加强房地产信贷风险防范的措施及建议

1.建立房地产市场预测监控体系，严格控制押品价值，推动房地产信贷资产转让、重组。

（1）密切关注政府宏观调控政策和房地产市场的变化,加强与城建、房管、土地等政府部门的横向交流沟通,及时获取最新房地产信息,并对当地房地产市场形势进行分析与判断。

（2）重视房地产周期性调整风险，关注房地产抵押品处置变现能力，确保贷款抵押足值有效。

（3）因市场变化、销售低迷造成资金紧张、出现停工甚至存在烂尾风险的项目，商业银行要借助其信息优势和客户优势，帮助企业寻求新的投资人，通过出售资产、重组等多种方式积极化解风险。

2.把好市场准入， 实行房地产信贷总量控制，落实企业、项目分类管理。

（1）实行房地产行业信贷总量控制，防范行业系统性风险。要严格控制房地产贷款占全部贷款的比重，有效规避周期性波动可能带来的系统性风险。

（2）实行房地产信贷投放地区和城市的分类管理。重点支持房价运行较为平稳、投资投机需求占比较低的省会城市、中心城市的开发项目，逐步开拓经济发达、价格合理的二三线城市房地产信贷市场。减少对供过于求区域市场的贷款投放，坚决退出房价高企、投机浓厚区域的房地产开发项目。

（3）强化客户资质、信用评级、授信及贷款审批管理。加强对开发企业资质、建设项目合规性及资本金到位情况的审查，重点支持管理规范、项目区位和品质优良企业的发展，扶持企业做大做强。

3.加强房地产开发贷款流向监管，严防信贷资金挪用。

（1）对项目进行严格审查。通过对项目的评估，确定房地产贷款投放的金额、投放时机，签订相应借款合同、项目封闭式管理补充条款，并在合同、补充条款及协议中明确项目封闭式管理的具体事项。

（2）对项目资金进行封闭管理。建立专户监管和使用跟踪制度，项目资金用于项目专项支出；建立资金用前审查制度，在审查资金用途证明等资料的基础上，根据工程进度进行资金拨付；建立贷款回收制度，在项目达到一定进度后，及时收回原有的开发贷款。

（3）开发新项目需要重新审批。原项目竣工后，需要开发其他项目，商业银行要根据新项目的具体情况确定是否给予信贷支持。

4.规范个人住房贷款业务操作,提升风险防控水平。

（1）建立科学规范的贷款调查、审批、发放、管理流程,注重对借款人第一还款来源的严格审核。即要以借款人的未来现金流作为考虑是否提供贷款的决策基础，而不能仅仅依赖房产抵押等作为第一还款来源。

（2）信贷人员严格执行与借款人面谈、面签制度，信贷人员坚持自主、双人、独立调查的原则，严禁采信未经核实的贷款信息。

（3）加强贷款经办人员的素质和职业道德教育, 杜绝由银行内部产生的假按揭行为。

参考文献:

[1]杨睿：金融危机背景下中国房地产市场的发展与监管.中国房地产.2009.2.

[2]罗莉：房价变动对我国商业银行住房抵押贷款风险影响的研究.金融与经济.2009.3。

第2篇：商业性房地产信贷管理范文

一、宏观调控压力下房地产贷款面临的主要风险

（一）信用风险

1.房地产开发贷款信用风险。一是个别达不到银行贷款发放标准、不具还款实力的项目房产商，故意编造和提供虚假或者部分虚假的企业和项目资料，取得银行资金支持；二是房产商由于自身经济实力不强，开发项目资金不足，房屋预售不畅形成资金链断裂造成的违约风险；三是开发商取得贷款后，将贷款挪为它用甚至携款逃走。

2.个人住房贷款信用风险。一是被迫违约，指借款人在购买房产后，因实际支付能力下降或因突发事件而无法继续正常还本付息而产生的信用风险；二是恶意贷款违约，借款人使用虚假收入证明等不正当手段来骗取贷款；三是理性违约，当房价迅速下跌或利率上升幅度较大时，借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益，并将此看法付诸实施而产生的信用风险。在当前宏观调控趋紧、银行信贷资金紧缩的背景下，要重点关注房地产开发商资金链断裂和个人理性违约的信用风险。中国的房地产企业采取的是“滚动开发”的模式，在房产开发过程中，信贷资金全程参与了房地产业的资金流动过程。2010年后房地产业面临更加严厉的宏观调控，银行收缩信贷，后期投入资金减少，导致有些工程可能无以为继，这会直接影响前期的房地产开发贷款的偿还率；个人住房贷款方面，如果在严厉的宏观调控政策影响下，房地产价格大幅下降，贷款利率不断增加，理性违约现象将大幅攀升，特别是在房价峰值购买住房，发生理性违约的可能性较大。

（二）市场风险

1.住房价格风险。近年来，我国住房价格飞速上涨，但随着国家宏观调控力度的不断加大，市场价格理性回归，一旦房价下滑，商业银行存量房贷客户还款意愿可能会出现变化，业务风险随之上升。尤其，在房价高位发放的按揭贷款将面临更大的风险。

2.利率风险。房地产贷款一般期限较长，特别是个人住房贷款，一般在5~20年左右，最长可达30年。在这样长的时间跨度内，可能经历几个经济周期，市场利率也可能发生数轮波动。对于商业银行，尤其是实行固定利率制的商业银行，当房地产贷款业务占资产业务的比率达到一定程度时，利率的波动极有可能给商业银行带来无法规避的风险，特别是当利率进入上升周期，借款人利息支付加重时，不良率将上升。

3.汇率风险。如果市场对人民币进一步升值的预期强化，那么国外热钱可能会进一步流入国内房地产市场，短期内房地产市场价格可能保持相对稳定，但是潜在风险以及房地产贷款风险都会进一步积聚，一旦人民币升值到一定的幅度，国外热钱出逃，可能会引起较大的市场震动和风险。

（三）操作风险

房地产贷款中最典型、最重大的操作风险就是由于内外部欺诈形成的“假按揭”现象。“假按揭”行为一方面使银行信贷资金以流动资金贷款之外的形式注入房地产业，一定程度上造成房地产业的虚假繁荣，进一步诱导社会上大量住房建设、住房消费和住房投资资金涌入房地产市场，导致房地产市场发生剧烈振动，另一方面“假按揭”使银行巨额信贷资产失去了法律的有力保护，一旦项目出现问题必然会导致个人住房抵押贷款资产质量恶化，影响银行内部各有关部门对个人住房抵押贷款业务市场风险的准确把握和判断。

（四）合规风险

一是外部政策执行情况的合规问题。房地产贷款业务中比较敏感的合规问题包括利率政策、授信条件、用途监管等方面。该类风险主要发生在产品研发以及业务执行环节。各地监管环境不同，监管政策在执行层面的统一性和持续性方面也有差异，加上各商业银行因竞争压力所导致的各类业务创新不断，有的不惜突破政策管制底线，合规风险整体上呈上升趋势。二是内控制度完善落实的合规问题。一方面存在商业银行内控制度不全面、不完善，缺乏前瞻性、系统性等问题，另一方面是内控制度执行不力，只重制度建设而轻制度落实，疏于管理、约束乏力，从而造成了有章不循、违章操作，严重影响了内控制度的实施效果。

（五）其他风险

1.政策性风险。对房地产而言，其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其它相关政策的影响。自1998年实行住房货币化改革至今，我国房地产政策历经了“松—紧—松—紧”的历史变化，给商业银行的房地产贷款业务的发展带来了较大的影响。

2.声誉风险。2010年国家频繁出台房地产市场宏观调控政策，至年底逐步取消房地产贷款优惠政策。各商业银行部分当年已受理但未完成放款的个贷客户，2011年将面临重新核定贷款利率。2011年初，自深圳开始的银行“反价”风波在全国蔓延，各地出现不同程度的房贷客户利率纠纷，很多客户通过向媒体报料、到监管部门上访等措施向银行施压，给银行带来极大的声誉风险。

二、加强房地产贷款风险控制的应对措施

（一）信用风险防控措施

1.房地产开发贷款。一是严格信贷规模，灵活信贷政策。应以对行业发展趋势的科学分析为基础，合理测算授信规模，控制房地产企业信贷规模上限；对房地产企业的授信政策要保持相对的灵活性，不能因加强宏观调控而搞“一刀切”，要避免授信政策的大起大落。对于借款人融资能力和股东实力较强的、现金流充足、第二还款来源稳定可靠的项目应给予连续稳定的资金支持。二是落实贷款新规，建立全程监管制度。要求房地产企业开立项目资金专户，将准备投入项目的资金存入专户，接受银行监督，确保企业前期项目资金投入的真实性；合理确定资金使用计划，严格凭付款合同和支出凭证逐笔转账；当项目预销售收入达到原来项目评估中测算的转投入量、项目资金平衡时，银行的监管重点转移到项目的楼盘销售和资金回笼，并开始从企业回笼资金专户中按比率扣收银行贷款，直至全部收回项目贷款；当银行项目贷款全部收回后，银行的监管重点转移到开发商按期交付房屋上。只有开发商按期交房、个人按揭贷款全部办妥分户产权抵押后，银行对项目的监管才真正结束。

2.个人住房贷款。一是建立个人信贷内部评级体系和内部评级模型。根据巴塞尔新资本协议关于风险管理精神，充分考虑借款人个人资料和历史信用信息，建立科学的偿债能力和资信评估模型，逐步完善单一借款人信用评级体系。二是建立信用风险转移机制。通过和保险业务相结合，建立银行风险转移机制。首先可以创立一种将个人人寿保险和房贷偿还相结合的新型方式，购房人通过购买相应年限的人寿保险来为房屋贷款做担保。其次商业银行可以向保险公司签订履约保险，当购房人出现财务问题而无法正常还款时，商业银行可以从保险公司获得保险金。

（二）市场风险防控措施

1.积极开展房地产贷款压力测试。2010年初，银监会要求全国各级银行进行了一次大范围的房地产贷款压力测试。该次压力测试覆盖了个人住房按揭贷款、房地产开发贷款、土地储备贷款及相关上下游行业贷款。这是各商业银行通过定量分析提高应对重大经济因素变动能力的重要尝试，也是积极防控房地产贷款市场风险的有效措施。

2.加强市场风险研判，提高业务主动性。一是应加强人民币贷款利率浮动水平管理，在优化客户结构的同时努力提高定价能力，力争效益最大化。二是正确选择适合的度量利率风险，加强利率管理的模型和方法，不断提高利率风险管理精度。三是提高政策预判能力和应对的前瞻性，加强利率走势的预判，在精确化分解贷款进度的基础上，确定合理的贷款定价时机。

（三）操作风险防控措施

1.完善内控制度，规范管理流程。当前，房地产开发贷款“三查”制度和操作流程相对比较完善和规范，而个人住房贷款单笔金额小、笔数多、期限长，在银行信贷产品中发展和起步比较晚，相应的制度设计和流程执行上还存在诸多问题，尤其需要加以规范化、标准化：贷前要加强调查，坚持面签；贷时要独立审批，规范抵押，确保贷款用途的合法性、抵押登记的合规性以及信贷条件的合理性；贷后要分类管理，严密监控，在内控制度和操作流程的设计上要坚持“相互制约、换手监督”的原则，同时兼顾流程的效率和可操作性，提高专业化管理水平，严密防控操作风险。

2.运用适度，有效操作风险防控工具。对于个人住房贷款：一是要提高系统容量，特别是笔数较多的个人住房贷款方面，在相应系统容量设计方面要预留足够大的空间，避免由于业务大批量增长而出现系统滞缓、差错，甚至堵塞和瘫痪；二是要提高系统智能化控制，通过日常统计、参数设置、报警标识、贷后提醒和流程跟踪等方式，增强系统智能管理功能，防范越权、不执行授信标准以及不落实贷后管理要求等操作风险；三是开发专门针对假按揭操作风险的风险核查工具，设定相应特征条件，通过数据扫描和比对及时发现异常风险状况；四是建立群发性风险监测表，防范外部市场环境变化下群体性违约风险。

3.创造良好的房贷风险管理外部环境。一是加大征信报告适用度，建立信息资源库。首先，广泛吸收各个领域的征信数据，丰富征信报告的内容，使得银行通过征信报告可以对借款申请人的信用状况进行全面的判断，提升征信报告的利用效率。第二，商业银行间应加强合作、信息共享，通过建立个人信用信息共享平台互通有无、共同发展。第三，建立个人信用失信惩罚机制，运用经济手段和社会道德约束手段，惩罚社会市场经济中的失信者，提高客户违约成本。二是完善房产抵押登记管理。建立之前，商业银行应建立一个与房产登记机关间的信息共享的网络平台，让银行可以即时查询到房产产权和抵押的实时动态状况，减少人为操作环节，防范抵押操作风险。

（四）政策风险防控措施

一方面，政府及各级监管部门要从促进房地产市场持续稳定健康发展的需求出发，吸取2008年以前宏观调控不力的经验教训，构建宏观调控的长效机制，使宏观调控目标常态化，另一方面，要确保贯彻执行。这些监管政策是绝对不可以跨越。面对近年来监管政策出台较多、调整较频繁的现实情况，商业银行应当定期和不定期检查各经营机构对监管政策的执行情况，确保落实。

第3篇：商业性房地产信贷管理范文

关键词：商业银行；房地产；贷款；风险

中图分类号：F830.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）06-0-02

房地产信贷风险是商业银行信贷风险中的一种常见形式，它是指经营房地产信贷业务的金融机构，由于其决策失误、管理不善或受客观环境变化等一些无法预料的不确定因素的影响，导致其资产、收益蒙受损失的可能性。目前我国房地产企业开发资金大部分来源于银行，这样导致了大量的房地产开发风险转嫁到银行，导致商业银行房地产开发贷款风险相对比较集中，风险管理压力较大。对此，商业银行必须认清当前面临的风险，并制定必要的防范措施。

一、商业银行房地产贷款存在的主要风险

(一)信用风险

根据房地产开发贷款的特殊性，房地产开发贷款信用风险又称违约风险，指借款人因倒闭或信用下降等其他原因不能履约而给银行带来的风险，它是商业银行最大的风险来源之一。信用风险产生的原因主要有：一是抵押品市场价格大幅下降。如果借款者的还款余额大于房地产抵押品的价格，那么借款者很可能违约，而在借款人违约后，在市场低迷时期对房地产抵押品的处置通常会出现变现困难、抵押品价值大幅缩水等不利于银行的情况。二是银行对借款人经济状况、还款能力难以长期监控。由于我国尚未建立个人信用等级制度，对个人资信评估缺乏统一、客观的标准，影响了银行对贷款申请人信用的调查评定，使银行无法确定申请人的持续还贷能力。三是房地产开发商与购房者产生矛盾。双方会因为质量问题或其他问题产生纠纷，导致用个人住房贷款购房的客户往往会暂停偿还银行贷款，从而将客户与开发商之间的矛盾转嫁到银行身上。

(二)假按揭风险

假按揭是指房地产开发企业出于骗取银行信贷资金的目的，采用指使本单位员工、亲属或朋友，甚至雇人收集无关人员的身份证，冒充购房户，提供虚假申请材料，签订购房合同，以此到银行办理个人按揭，套取银行贷款的行为。“假按揭”恶意套取资金的行为成了银行最直接的贷款风险。一旦房地产开发企业经营不善或出现困难，购房借款人就会停止偿还银行贷款，致使银行面临着不能足额收回按揭贷款及处置抵押物，从而使低风险的个人住房贷款变成高风险的房地产开发贷款，造成贷款风险的集中暴露，大量的按揭贷款逾期，直接危及银行贷款的收回。

(三)操作风险

在实际业务中，银行内部人员的违规操作也会导致房地产信贷出现较多风险。突出表现在：一是各级业务审查、审批人员主观上不够重视，风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料的真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不作深入调查核实，甚至部分商业银行放松审查标准，仅仅要求借款人提供的资料符合形式上的要求，对其实际的还款意愿和还款能力却不作详尽调查；二是贷后管理出现严重漏洞，“一贷了之”，有的银行在房地产贷款发放后，没有按项目管理要求进行跟踪监管，或者银行贷款跟踪管理存在缺陷等，银行对开发商的还款来源、房屋销售回笼资金的归款情况一概不知，出现房地产开发贷款跟踪管理风险；三是对抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，或不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效。

(四)市场风险

房地产行业的特征决定了房地产市场的投机性。房地产可开发土地供给的稀缺性和垄断性以及土地需求的多样性，致使土地市场存在很大的投机可能，加上市场的非理性，以及一些地方政府的推波助澜，致使某些地方土地投机现象严重，一些地方的房地产市场存在泡沫。另一方面，在国内开发商一般不按开发成本来定价，而是按周边楼盘的销售价格甚至是新拍卖土地的成交价格来定价，导致房价的不确定性很高，随意性很强，均衡房价难以准确界定，房价风险极大。

(五)法律风险

最高人民法院于2005年1月1日开始实施《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，其中第六条规定“对被执行人及其房贷家属生活中必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不能拍卖、变卖或抵债”。撤除了房贷最重要的抵押保障，意味着如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，这将不利于银行追讨不良贷款，增大了商业银行的房贷风险。

(六)政策风险

对房地产而言，其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影响。特别是在2010年，中国人民银行连续六次加息，同时上调住房信贷利率，足以体现央行力图通过金融手段来引导房地产市场发展，加强对房地产市场的调控，进一步抑制房价上涨，从而导致购房者的还贷压力日益加大，使得部分购房者购房心态发生变化，产生观望心理，个人住房贷款需求出现一定程度的减少，直接影响了楼盘的销售，进而在一定程度上使房地产企业出现资金链紧张的状况。由于我国房地产企业投融资结构主要依赖银行贷款，一旦房价趋势逆转，银行将很有可能遭受损失。

二、商业银行房地产贷款的风险防范

第4篇：商业性房地产信贷管理范文

从银行信贷业务的角度看，目前房地产市场存在的突出问题表现：发放虚假房地产消费信贷，向不具备资质的房地产开发商发放贷款，发放的流动资金贷款被贷款企业挪用于房地产开发，违规向地方土地储备中和地方融资平台发放用于房地产开发的贷款，以及银行资金通过委托贷款等变相方式流入房地产市场等。因此，对房地产信贷业务审计应重点审查以下三个方面：

一是审查个人住房按揭贷款管理和住房消费信贷政策的落实情况。自*年以来，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会先后下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（以下简称央行121号文件）和《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）等法规文件，审计应关注商业银行按揭贷款管理和住房消费信贷政策的落实情况，一是要审查银行是否严格进行个人按揭贷款抵押登记，注意发现和反映“虚假按揭”等套取和诈骗银行贷款的问题，严查“一人多贷”等恶意炒房、囤房、哄抬房价行为，遏制投机性购房信贷行为；二是要关注商业银行落实二套房贷政策的情况，根据中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发〔2007〕452号）中“严格住房消费贷款管理”等国家住房消费政策的相关规定，检查商业银行为完成贷款指标而放松政策控制等问题。

二是审查房地产开发贷款和土地储备贷款的管理情况。房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金较少。中国人民银行统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比重在70%以上。房地产开发企业负债经营的问题较为严重，由于房地产开发企业良莠不齐，贷款的不良率也较高。同时一些基层银行在发放房地产贷款中存在违规操作、管理混乱，甚至个别银行工作人员与开发商相互勾结，共同骗贷，给银行资产造成风险和损失。

第5篇：商业性房地产信贷管理范文

一、住房信贷风险的形成途径

住房信贷风险是指商业银行发放的住房贷款中隐含损失的可能性。住房信贷风险的形成途径是多方面的，除宏观经济政策调整变化、法制法规不配套、房地产市场体系不健全、产权登记制度不规范、社会监督不力等因素外，主要还表现在以下几个方面：

1、借款人引发的风险。即由于借款人不遵守合同约定导致银行利益亏损。引发借方违约的原因十分复杂，主要有：一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还贷款，被迫放弃所购房屋从而给商业银行利益带来损失。随着市场经济的发展、劳动用工制度的改革、职工工作频繁变动、企业经营状况不断改变等，都会影响借款人收入的稳定，影响还款计划的顺利执行；同时，由于目前商业银行无法对借款人的财务状况进行持续有限的监督，商业银行对楼市的预测也相当困难，并且我国目前还没有对职工个人的资信状况调查、评估的机构，商业银行较难对借款人资信的真实状况做出准确判断。虽然借款合同订立时，信贷资产表面上是安全的，担保也靠得住，但随着借款人资信状况的变化，尤其是房地产产权登记制度的不完善、不健全，私下的房产交易盛行，使银行贷款担保失效或悬空，造成商业银行的信贷风险；二是借款人在通过按揭方式购置房屋并发生一段按揭期后，市场环境发生变化，以致借款人在权衡利弊后，放弃原来的按揭购房行为，利用尚需偿还商业银行的借款，再重新购置其他房屋，造成商业银行贷款不能收回；三是借款人还款状况差，尤其是借款人在申请住房贷款时就存在诈骗动机，导致到期不归还贷款；四是由于不可预见的自然灾害等不可抗力因素，导致借款人丧失履行合同的能力，而形成贷款风险。

2、开发商引发的风险。由于开发商不能按约定准时将楼房交付使用，导致银行被迫陷入债务纠纷、利益受到损失。表现为：一是善意违约。开发商将购房款入账后，因经济、地价、建筑材料、施工技术、自筹资金等情况的影响造成不能按时交楼或所交楼盘不符合购房人和开发商签订的契约标准，由此引发购房人停还银行借款，使银行被迫陷入纠纷。二是恶意诈骗。一些开发商利用当前法制不健全的空隙和一些工作人员执行制度不严的机会，以其关联企业或有特殊关系的个人名义“购买”其开发的房产，用以筹措资金，甚至伪造购房人诈骗银行资金，行按揭贷款之名，作套取乃至诈骗银行资金之实，一旦资金到手，就挪作它用，甚至携款潜逃。

3、银行自身引发的风险。商业银行作为贷方当事人，在群体上通过内部分工进行相互协作，任何一个环节管理不善都可能使潜在的风险变为现实，引起资产损失。贷方引发信贷风险的特点是银行自身因素形成，可以避免、减轻和防范，是信贷风险防范工作的重点。一是信贷管理规定不健全，形成信贷风险。如目前对如何避免重复担保问题没有具体管理方法；二是制度执行不严，落实不到位，违章不纠，极易形成信贷风险。按揭贷款涉及对象广泛、工作量大、期限长，商业银行需花费较大人力、物力对借款人的还款情况和抵押权证进行管理。按揭期间，若抵押物在管理、移交保管等过程损失或丢失，银行需赔偿，以至对货款回收造成风险。此外，还可能由于银行监控和催收不利，造成借款人赖帐或拖欠不还的情况发生；三是信息不灵带来的信贷风险。即在审批发放时，对贷款相关资料了解不及时，不全面造成判断错误带来的风险；四是对房地产开发商的经营状况和政府房地产管理部门新的政策、法规没有及时了解，影响了对信贷风险的防范和应急处理。

4、借款契约引发的风险。一是合同潜伏的风险。由于借贷双方签订的借款合同存在漏洞和缺少重要条款导致贷款风险，这种风险潜伏在合同本身，应全力避免。二是贷款保证形式风险。如借款人不具备抵押和质押的条件，银行则按规定要求贷款人必须有单位作保，表面上看这项规定对保证贷款人的利益有益。但是，如果企业充当担保人，从短期看，规模小或经营不善的单位相当多，让这些企业充当担保者并不能保证贷款人的债权利益；从长期来看，在市场经济中，任何企业充当担保人，贷款人债权利益的实现也不一定有保证。

5、抵押物引发的风险。目前，以房屋产权作为贷款抵押存在以下几个问题：一是产权不清晰，抵押物的归属确定难；二是私宅抵押，一旦不还本付息，银行上诉成立，但执行起来又受民事诉讼法有关条款的限制，难以达到目的；三是价值不实。抵押人在对房产权进行评估时弄虚作假，其评估价值超过实际价值，使银行在实现抵押权时造成部分债权无法实现；四是抵押物的处置难。如借款人违约或不能履约偿还银行贷款，作为抵押物的住房，存在着难以变现的风险。

6、流动性风险。住房抵押货款属中长期贷款，其资金主要来源于居民储蓄存款，属于短借长还的资金融通，在一定程度上违背了银行资金使用的对称性原则，一旦发生存款人挤提存款或非正常的集中提取存款，银行就有可能发生资金周转困难。因此，客观上需要有健全的风险转换机制做保险，而我国目前的状况是，缺乏政府担保机构、住房抵押贷款保险尚处于试点阶段，银行还很难通过这种方式转移贷款风险。

二、住房信贷风险的防范措施

目前，住房信贷业务受经济体制诸多方面的限制，在经营管理指导思想和消费者观念上还存有一些待解决的问题，使住房信贷业务存在较大的风险。但是，因为过度追求无风险的“保险”经营，已不适应现代金融业的发展。这不仅会束缚新型信贷业务的开展，也会使商业银行因此失去市场，在激烈的竞争中处于不利地位。因此，除需要深化改革、建立有效的与市场经济相适应的住房融资体系、完善住房抵押贷款的法律体系、建立社会化的抵押贷款保险机制、培育和发展房地产二级市场外，我们只有积极发展住房信贷业务，在信贷管理中强化风险控制，完善住房融资工作规程，推动住房信贷业务向良性发展。

一、商业银行应提高认识，理性地开展房地产信贷业务

一是商业银行要提高认识，克服把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展、经营上急功近利的不良倾向，高度重视房地产信贷风险及其危害性，增强防范金融风险的意识。要改变把住房信贷当作低风险品种开发的观点，让房地产信贷业务步入理性运行的轨道。既要支持好的有前景的房地产项目和个人购房，又要谨防房地产泡沫积聚的潜在风险。对目前出现的房地产虚热要适当降温，不要忽视风险，唯利润而利润，相互间大打房地产信贷“争夺战”，让不良开发商和购房者钻空子。二是按照有关规定，严格审批手续，杜绝不符合规定的开发商和购房者套取贷款。严格控制不具备房地产开发资格的企业或个人开发房地产项目。对资本金达不到规定标准、行为不规范的开发商和个人购房者，不得审批和发放贷款。三是加强贷款管理，对发放的贷款实行全过程动态监控。对开发商贷款要独立开设账户，视工程进展情况，分期拨付。当开发商卖楼所得款项超过了贷款额时，再把全部贷款拨付给开发商。这样可以避免“烂尾楼盘”的出现。同时，适当提高个人购房首付款，抑制开发商利用假按揭套取贷款，使消费者更为理智地进行住房投资消费，防止投机行为。四是运用利率杠杆，调整楼房开发结构。对高档住宅适当上浮利率，对广大群众需要的经济适用房采取下浮利率，以此来促进开发商开发适销对路的中、低档住宅，抑制房地产泡沫的出现。五是商业银行要进一步完善房地产抵押贷款风险的措施，形成有效的金融风险化解机制。

二、大力拓宽房地产融资渠道，实现资金来源多元化

目前国内房地产开发和个人购房的资金主要来源于银行间接融资方式，在房地产信贷占款规模居高不下、金融风险增大的情况下，应大力拓宽房地产直接融资渠道，实现资金来源多元化，以分散日趋严重的房地产信贷风险。一是大力推动房地产证券化，向社会大众筹集开发资金。目前，我国4万余家的房地产企业中只有70多家实现了在证券市场上市融资，其数量同其在国民经济中的地位极不相称。因此，有关监管部门应该适当放松对房地产公司上市的严格限制，扩大融资渠道，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会上大量小规模闲散资金。二是建立房地产投资基金组织，吸收长期资金投资于住宅产业。房地产投资基金属于股权投资，要逐渐把房地产投资变成大众化的投资工具。三是将保险资金引入住宅融资市场。保险资金比较稳定、数额巨大、运用周期长，比较适合投资于住宅产业开发，有利于提高投资规模。四是引导国外资金进入房地产融资市场，加大力度引进外资来提高国内房地产的投资。五是鼓励发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产业。六是积极发展住房公积金贷款。利用公积金贷款具有政策补贴、利息低的特点，以满足部分居民的购房需要。

三、加强住房贷款的风险管理，将防范工作前置

贷款风险管理主要从接受借款人申请住房贷款开始，到银行放贷给借款人为止的风险管理。主要包括对贷款人资信的调查、确定申请人的还款能力和信誉状况，对抵押物的价值、签订住房贷款合同、办理抵押登记手续，对担保单位的资信情况进行调查等。其中关键环节，一是加强对借款人还款能力的审查。可以考虑建立借款人资信管理系统，掌握借款人的年龄、身体健康状况、就业情况、收入情况、偿债记录、购房动机、家庭成员等，特别需要注意的是借款人的职业和购房动机的调查，根据借款人的资信状况，还款能力决定借款人的可贷成数、期限。二是严格审查房地产开发商的开发资质、信用等级，特别是资金审查。期房按揭项目审查时，开发商必须提供合法、有效、完备的项目资料（如《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等）证实其用地、售房等行为合法，避免银行陷入不必要的纠纷。要注重对开发商的工程进度、房产质量、资金流向的实地调查、严格监督其信贷资金的运用，避免烂尾楼的发生。三是加强对抵押物的评估工作。要注重人才的培养，做好交易房屋的价值评估工作，为银行贷款提供准确科学的依据，防止借款人的实际成交价低于货款额，造成贷款风险。四是细化和完善合同文本，促使借款双方行为的契约化。契约是法律仲裁的依据，是银行保证信贷资产安全的重要手段。住房抵押贷款的有关契约，要明确规定各方的责任、权利和义务。要详细推敲每一条款，既不能有对于银行不利的措词，也不要遗漏有关重要条款，如：要增补抵押违约后制裁的法律依据；在商定的其他条款内要明确：抵押房产必须办理保险，如有意外，抵押权人银行为第一受益人等。总之，以规范、完善的契约来约束借款人、担保人履约行事，从而保障银行信贷资金的安全。五是及时办理抵押登记和公证，确保每一笔住房抵押贷款业务的真实性和合法性。六是适度提高组合贷款比重，转移住房贷款风险。提高组合贷款比重的目的，是提高个人住房委托贷款的比重、建议政府加大使用房改资金的数量和速度，减轻人们对银行自营性住房贷款需求压力，相对减少银行承担的贷款风险，此外，还应积极争取政府的支持，把发放自营性贷款与个人房改资金挂钩，强化回收手段，把风险转移出去。

四、加强贷后管理，注重偿还风险的预测

对借款人跟踪调查和分析，是检测偿还风险的重要内容。一是要及时发现贷款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素。如借款人没有合法继承人或合法馈赠人、抵押人不能维修管理的住宅易加速住宅贬值等，要及时采取补救措施，以最大程度减少偿还风险；二是建立对开发商的动态跟踪系统，及时掌握开发公司的工程进度、资金运用和企业领导更换、产权变化等重大的企业行为，为贷款的发放提供可靠依据；三是对档案及抵押物的保管，要做好登记造册、专人保管、专库储存，交接制度要健全，交接手续要清楚，避免档案和抵押物的遗失。

五、银行监管部门要加强对住房信贷业务的监管

房地产业属于高风险行业，住房信贷业务潜藏着较大的风险。因此，银监部门及其分支机构必须加强对住房信贷业务的监管，确保国内银行业的安全、稳定、高效运行。一是要系统研究国内外房地产业的行情和银行房地产信贷风险情况，制定正确的监管方针和策略，以此来指导和约束商业银行的房地产信贷行为，为住房信贷风险的防范、分散和消除创造基本的条件。二是强化对住房信贷业务的监管。要把房地产信贷监管放在重要位置上对待。要定期和不定期地对银行住房信贷业务进行现场和非现场检查。检点应放在房地产项目是否符合贷款条件、是否搞“零首付”、降低首付款比例、个人商业用房贷款是否严格执行有关规定、贷款期限最长的规定、是否以流动资金贷款替代住房开发贷款等。发现问题要及时督促商业银行整改或采取补救措施，避免酿成大的贷款风险。三是建立房地产信贷风险监测报告制度，定期向各家商业银行通报有关情况，减少银行间的内耗，防止开发商和购房者钻银行的空子。四是严肃查处商业银行房地产信贷违规违法行为，绝不姑息迁就。特别是对于以贷谋私、收受开发商或个人贿赂、帮助开发商和个人骗取贷款的银行内部责任人，一经查出，严惩不贷。造成严重经济损失的，应追究其刑事责任。

六、进一步建立健全房地产信贷的法律法规体系

一是修改现行的法律法规，确定房地产信贷的法律地位。在《商业银行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《反不正当竞争法》等法律法规条文中新增有关房地产信贷和金融条款的法律条例，用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为。二是建立健全有关房地产信贷的法律法规，如制定《房地产开发企业贷款管理法》、《个人购房贷款管理法》、《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套法规，明确规定开发商及个人的权利与义务，使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为，认真履行还款职责，建立良好的银企及银行与个人客户的合作关系，共同促进市场经济的健康发展。三是严格执法，依法办事。对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商或个人，应立即停止贷款，通过法律手段尽量挽回损失，并追究当事人的法律责任。

第6篇：商业性房地产信贷管理范文

贷款规模扩大融资方式多元

近几年来,我国各家银行在房地产领域的贷款规模不断扩大,对房地产的相关贷款占比在贷款整体中不断上升。即使是在今年“国十条”出台,国家调控力度空前的环境下,各家银行对房地产行业的贷款热情依然不减。2010年中期,多数银行的房地产行业贷款的投入比重依然高于2009年年末。

与此同时,因为房地产开发信贷受到严格控制,房地产信托融资成为许多房地产企业的新选择。2010年上半年新发行房地产信托产品已近140款,规模超过350亿元,而2009年全年才有181款房地产投资信托,规模也仅327亿元。股市中的房地产板块也俨然有“带头大哥”之势。除此之外,2006～2009年3年间有近百亿美元私募基金投资我国内地房市,2007年全国房地产典当业务平均占总业务量曾一度达到60%……随着国民置业的刚性需求和流动性过剩的弹性需求,我国房地产金融市场经历了整体规模迅速扩大、融资方式日益多元的发展过程。

完善调控手段加强管控力度

在房地产金融规模扩大、融资手段日益多元的同时,对应于房地产业的阶段性“过热”,房地产金融可能出现的不理性现象,我国政府与金融监管部门一直保持着高度警惕,出台了一系列房地产金融调控政策。

以今年为例,1月12日,中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2月12日,银监会《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》,其中规定贷款人不得发放无指定用途的个人贷款,并要求执行贷款面谈制度。4月17日,有“史上最严厉的调控”之称的“国十条”出台,要求商业银行应根据风险状况,在房价高、房价上涨过快、供应紧张的地区,暂停发放购买第三套及以上住房的贷款,加强对房地产开发企业购地和融资的监管;银监会将对开发贷款和土地储备实行“三不贷”“三挂钩”政策,对房地产开发领域的贷款实行全程监控,防范金融风险……

事实上,我国通过宏观金融政策对房地产市场进行调控的历史可以追溯到1993年甚至更早。1993年,针对房地产过热现象,我国制定了“治理经济环境、整顿金融秩序”的方针,通过控制资金流向,紧缩银根的金融信贷政策对房地产市场进行了调控;2002年的121号文件涵盖了整个房地产金融业务;2005～2008年上半年,我国连续8次提高贷款利率,并从2007年起连续15次调高存款类金融机构人民币存款法定准备金率,冻结了商业银行的大量资金,对防止房地产发展过热起到了重要作用。

从我国住房制度改革至今,我国房地产调控从直接干预房地产信贷政策,到利用利率、法定存款准备金率、再贴现率和公开市场业务、汇率等工具,调节货币供应量,控制资金流向,有效地促进了房地产业的健康发展。

当前,我国对房地产业的银行贷款占全部贷款的比重大概为19%,整体来看,房地产金融尚未形成系统性风险。但同时也应该看到,我国的宏观经济金融环境依然复杂多变,房地产领域的投资、投机性需求依然存在,进一步加强房地产开发贷款管理,持续开展房地产及相关行业贷款压力测试,坚持房地产金融调控力度不放松,确保政策实施的稳定性和持续性是金融业和房地产业实现良性互动,共同稳健发展的保证。 

相关链接

我国房地产金融调控政策回顾

1998～2002年,这一阶段房地产金融市场的重点是支持房地产市场发展。1998年,中国人民银行出台《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》。这是人民银行在住房改革后第一个明确支持房地产发展的金融政策。

2003年,中国人民银行出台《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件),拉响了宏观调控的预警。文件要求房地产开发企业自有资金不得低于项目总投资的30%,严禁商业银行以房地产开发流动资金贷款及其他形式的贷款科目发放房地产开发企业贷款;限制房地产开发土地供应贷款; 严格控制建筑施工企业流动资金贷款用途。

2004年4月25日起,实行差别存款准备金率,将资本充足率低于一定水平的金融机构存款准备金率提高0.5个百分点。9月,银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》,针对土地储备贷款,房地产开发贷款和个人住房贷款等方面的房地产贷款风险管理作出详细规定。

2005年,将自营个人住房贷款利率回归到相同期限贷款利率水平。中国人民银行和银监会联合了《信贷资产证券化试点管理办法》,此后《资产支持证券发行登记与托管结算业务操作规则》、《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》、《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》等文件相继出台并实施。

2006年,“国六条”和“国十五条”相继颁布,主要措施包括:上调商业银行贷款利率,收紧商业银行流动性,严格对外资房地产企业开发经营活动的管理,控制境外购房需求等。

2007年,一年内6次加息,《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》、《外商投资产业指导目录(2007年修订)》等文件出台。2007年房地产金融调控政策主要是抑制房地产投资、投机的二套房贷款政策。

2008年,受全球金融危机影响,国家宏观调控政策从“抑制过热”转为“稳健”,9月16日开始降息并下调存款准备金,100天内5次降息。《经济适用住房开发贷款管理办法》、《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》、《关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知》等文件。

第7篇：商业性房地产信贷管理范文

【关键词】房地产信贷规模；协整分析；商品住宅价格

自从1998年我国实行住房分配改革，我国的房地产行业进入了一个高速增长的阶段。房地产除了对国家的经济增长有一定的贡献之外，与人们的生活也息息相关。同时，房地产业是一个资金密集的行业，对信贷有较高的依赖度。在房地产信贷的支持下，产生了巨大的有效需求群体，并且在信贷规模对开发商的作用下，最终推动了房地产价格的上升。由于房地产信贷政策一直是政府对房地产市场进行调控的重要手段。因此，本文对我国房地产市场价格与房地产市场信贷规模关系进行实证研究，以获得房地产信贷规模与房地产市场价格之间的定量关系，为信贷的政策分析建议寻找事实上的依据。

一、我国房地产信贷政策历史变迁

房地产是一个资金密集的行业，从前期获得土地使用权，到后期的销售，每一个环节都涉及高额资金的投入。信贷对房地产的支持也主要体现在对房地产供求双方的资金支持。金融机构为房地产开发商提供房地产开发贷款的同时，也为消费者提供个人住房贷款。信贷政策对供求双方都会产生一定的影响。

（一）1991年―2002年以支持供求双方信贷政策为主的阶段

1991年住房信贷业务开始起步，各项住房信贷政策出台。由于住房体制改革进展较慢，并在1992年出现了房地产热，1993年着手进行控制。中国人民银行于1995年8月颁布了《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，从而标志着我国银行商业性住房贷款走上正轨。1997年中国人民银行颁布了《个人担保住房贷款管理办法》，这一办法对原暂行办法进行了修正。1998年4月中国人民银行发出了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》，随后颁布了《个人住房贷款管理办法》。扩大了贷款可用于购买住房的范围。1999年，人民银行下发《关于鼓励消费贷款的若干意见》，鼓励商业银行提供全方位优质金融服务。2002年2月21日开始，中国人民银行降低个人住房公积金贷款利率水平，5年以下（含5年）由现行的4.14%下调为3.6%，5年以上由现行的4.59%下调为4.05%。

（二）2002―2007年为抑制房地产开发信贷和投资性需求阶段

2003年6月13日，人民银行了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。2004年9月2日，银监会公布实施了《商业银行房地产贷款风险管理指引》，提高了了对房地产企业提供信贷支持的条件。2005年3月16日人民银行《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》，取消商业银行自营性个人住房贷款优惠利率。2006年5月，国务院转发九部门制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》严格控制展期贷款或任何形式的滚动授信，调整了个人贷款首付款比例。2007年9月27日央行和银监会联合《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》一是对不得向查实具有囤地、囤房现象的开发商发放贷款，二是禁止发放用于土地出让金性质的贷款，三是加强了住房消费贷款的管理，放宽了对90平米以下住房贷款首付比例，对人均住房面积低于当地平均水平的再次申请住房贷款的可比照首套自住房贷款政策执行。

（三）2008―2009紧急应急阶段

2008年lO月央行决定自10月27日起，金融机构对居民首次购买住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍（原为O.8倍）；最低首付款比例调整为20%；个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。

（四）2009年至今差别化信贷阶段

2010年4月13日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。4月17日国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，指出房价过高地区可暂停第三套及以上住房放贷。

二、河南省房地产市场信贷支持情况。

（一）银行对房地产供应方的信贷支持。经过多年发展，河南省房地产市场资金来源中，主要依靠自筹资金，自筹资金的比重较大，2002年我国房地产开发投资资金中来自银行贷款的比例为25.9%至2011年这一比例下降到10.64%，低于全国15.3%的平均水平。而自筹资金的比重在波动中呈现上升态势。说明国家的从2002年以来，国家对开发商信贷严格控制的政策发挥了一定的作用，因此开发商的资金转向自筹资金。而河南省住宅的平均价格在这几年里节节攀升，如图2所示，虽然国家对供给和投资需求的消费信贷采取较为严厉的措施，但是并没有使房价增长速度放缓。

图1.2002―2011河南省房地产投资资金来源比重

数据来源：2003―2012年《河南统计年鉴》整理所得

图2.

数据来源：2003―2012年《河南统计年鉴》整理所得

（二）金融机构对房地产需求方的信贷支持。1998年以前， 房地产信贷主要是对房地产供给方的支持。1998 年， 我国开始取消福利分房进行个人住房货币化改革，住房开始商品化， 把居民个人住房需求推向房地产市场个人住房贷款业务从开展以来，发展相当迅速，增长速度相当快。个人住房贷款余额从2005年末的269.71亿元增长到2011 年末的1576.79亿元， 年平均增长速度为47.91%。个人住房贷款一直占个人贷款总额的75%以上。住房贷款是主要的个人贷款项目。

三、河南省房地产信贷规模与房地产价格关系的实证的分析

选取2002―2011年河南省商品住宅销售均价和房地产信贷额的时序数据，运用协整分析方法对房地产信贷规模和商品住宅价格之间的相关关系进行实证分析。

（一）数据收集与变量的单位根平稳性检验

本文选取能够直接反映房地产信贷规模的两个指标，房地产开发国内贷款和个人住房贷款余额，以2002年至2011年的河南省商品住宅的平均售价P、河南省房地产开发贷款余额IL、和河南省个人住房贷款余额CL三个时间序列作为研究对象进行定量分析。同时，为消除时间序列中存在的异方差对以上变量取自然对数，用，用LnP、LnI和lnC来表示。

本文采用ADF单位根检验的方法来检验时间序列的平稳性。本采用麦金农（Mackinnon） 临界值， 最优滞后期的确定同时采用AIC 准则与SC 准则， 在二者值同时为最小时的滞后长度即为最佳长度。检验结果见表1。

表1 时间序列的ADF单位根检验

（1） 检验形式中的C 和T 表示常数项和趋势项，N表示不包括C 或T， K 表示滞后阶数。（2） ADF 检验的临界值来自软件Eviews5.0。

（二）协整关系检验

由于LnP与LnIL、LnCL都是一阶单整的，可能存在协整关系，做LnP与LnIL、LnCL的OLS回归，消除自相关性后得回归结果如表2所示：

表2 回归结果

根据输出结果，LnIL与LnP之间的检验结果不理想，说明房地产开发贷款与商品房之间的协整关系不明显。因此进一步对LnP和LnCL做回归分析，根据回归结果计算残差项E，对其进行ADF检验，可得LnP与LnCL的长期均衡关系表达式：

结果表明，河南省商品住宅均价价格与信贷规模两个指标中的个人贷款余额之间存在显著的长期的稳定的数量相关关系：商品住宅均价对个人贷款余额的长期均衡弹性值为0.309，即从长期看，住房个人贷款余额每上升1%，商品住宅价格相应地增长0.309%，住房个人贷款的规模对商业住宅的价格影响较为明显。

（三）误差修正模型

为研究短期内商品住宅价格与商品住宅价格之间的相关性，可建立误差修正模型（EMC），以滞后一期残差项作为误差修正项，根据计算结果，可得ECM模型如下：

结果表明，本期LnCL和上一期的LnP在短期内每增长1%，河南省的商品住宅平均售价将依次增长0.14%、和0.63%。

四、结论与政策建议

（一）主要结论

1、河南省房地产的繁荣发展与银行对开发商提供的信贷支持之间的关系不明显。从河南省的房地产投资的资金来源比重来看，低于全国平均水平，说明开发商对银行信贷的依赖程度不高。减少对开发商的信贷支持并不会减少商品房的供给从而使价格上涨。我国从2003年开始控制对房地产投资的信贷支持，使得开发商寻找其他方式的资金来源，其中河南省房地产投资来源的很大一部分来自于自筹资金。加上河南省作为人口大省，城镇化率也远远低于全国平均水平，大部分开发商都认为河南省的房地产市场仍然是供不应求，这也使得河南成为非法集资的重灾区之一，加大了融资的金融风险。

2、住房个人贷款对商品住宅价格影响明显。个人住房贷款与商品住宅平均售价之间存在长期的协整关系，影响方向为正。分析其原因，目前河南省消费者对商品住宅的需求仍然以刚性需求为主，且个人住房贷款占个人贷款总额的75%以上。需求的增加拉动价格的上涨。因此，对于河南省来讲，抑制投资性需求极为重要。严格控制投资性需求的住房个人信贷，防止房价的进一步上涨，加重有居住需求的消费者的负担。

（二）政策建议

1、适当放宽对房地产开发商的信贷控制。实证分析表明房地产信贷规模中的房地产开发贷款对房价影响不大。可通过宽松的信贷支持，减少投资商的财务费用，提高其利润空间，降低投资风险，可以减少其他高风险渠道的融资。从而防止房价的进一步上涨。

2、严格控制投资需求的贷款。尽量减少个人住房信贷，防止房价的过快上涨，最合理的办法就是抑制投资需求，从而稳定房地产市场。

3、建立健全统一货币政策框架下的差别性金融调控体系。不断完善差别性调控工具，提高金融宏观调控的针对性和有效性。对房地产开发企业通过设置不同的贷款利率种类，引导企业扩大普通商品住宅和经济适用房的供给，缩小高档住房的供给，使住房的供给结构与居民的需求能力相适应。对普通商品住宅、经济适用房和高档住房的按揭贷款设置不同的利率种类，科学地确定同种类的利率之间的差异，并对每一类利率规定不同的浮动幅度，由贷款银行据楼盘具体情况确定具体的执行利率，以此引导居民的住房需求，形成合理的住房需求结构。

前面的实证分析说明，个人住房贷款规模对房价的长期影响均大于短期影响。随着时间的积累，政府积极和适度宽松的货币政策，兼顾长期和短期、平衡房地产开发信贷和个人信贷，适时灵活调整的政策将会对商品房价格稳定和房地产市场平稳发展起到良好的政策支持。

参考文献：

[1]温尚锟，闫弘文，赵志英 中国房地产资金来源特征与调控政策[J]房地产市场 2013（3）

[2]曹华 我国房地产价格变动趋势及其经济效应分析[J] 价格理论与实践 2009（6）

第8篇：商业性房地产信贷管理范文

【关键词】房地产 信贷风险 特征 防范策略

要了解和掌握房地产信贷风险的特征及防范策略，首先要清楚房地产信贷风险所涉及的相关概念。首先从信贷谈起，所谓信贷，顾名思义是指建立在一定信用基础上的以偿还本金、支付利息为条件的信用货币借贷活动，其业务活动主要是发放贷款和吸收存款，以发放贷款为主，吸收存款为辅；房地产信贷则是指以房地产为投资对象，借款人与贷款人围绕房地产投资等各个再生产环节进行的一种信贷行为。而在这些过程中由于信息不对称、房地产行业经济周期波动、房地产泡沫等各种原因，房地产信贷就难免会存在一些潜在的隐患和风险，比如流动性风险、信用风险、操作性风险和利率风险以及政策法律风险，这些风险统称为房地产信贷风险，本文将对其风险特征和防范管理策略展开讨论：

一、房地产信贷风险的特征

上文提到了房地产信贷风险所包括的流动性风险、信用风险、操作性风险和利率风险以及政策法律风险等5种风险，根据这些风险可以概括出房地产信贷风险所具有的特征。房地产信贷风险除了有一般信贷风险的特征外，还有其个性特征。

（一）一般性特征

1.不可预知性。在自由市场经济中，任何一种经济活动的发生都存在着不可预知性和不确定性，不断变化的经济活动加大了对风险预知确定和控制的难度，而这成为房地产信贷风险以及其他风险的本质特征。

2.潜在性。由于房地产信贷风险只是一种可能性，其转化为现实的风险需要一定的外部条件，并且还带有很强的隐蔽性，很难让人察觉。

3.极强危害性。房地产信贷风险一旦形成事实，由于造成的损失大多需要银行本身的资金来化解，即冲减损失准备金或者直接计入成本，最后用利润来消化，显而易见，这会使得银行的留存收益缩水，间接剥夺了投资人和员工的权益。严重的风险后果，甚至使整体业务陷入困境，威胁到银行的经营安全。

4.客观性。作为一种经济现象，房地产信贷风险是客观存在的，不以人的意志为转移。无论借款人的信用等级有多高，经营管理有多完善，对商业银行而言，每个借款人都存在风险，只是风险程度不同而已。

（二）独有性特征

1.周期性。由于房地产行业是综合性产业，涉及钢铁、水泥、土地等几大基础性产业，其信贷风险不可避免地会受到宏观国民经济周期性波动和房地产行业市场发展的周期性波动的影响，从而呈现出周期的特性。

2.行为性。这里的行为主要是指贷款人和借款人双方之间的行为。房地产信贷风险是否造成，多数取决于贷款人和借款人相互之间的行为。

3.政策性。这是属于房地产信贷风险最明显的特征。房地产行业涉及百姓的安居问题，在按照市场经济规律运行的同时，也难免受到宏观经济政策包括行政法规等政策性政策的营销，诸如国务院近几年来连续出台的“国八条”、“新国八条”、“国五条”、“国三条”等诸多政府性行政条文。

二、房地产信贷风险防范管理的相关策略

从理论上讲，房地产信贷作为银行一项重要的长期资产业务，经营决策必然追求由不动产资产回报与借贷成本之间利差决定的未来资本收益目标。针对流动性风险、信用风险、操作性风险和利率风险以及政策法律风险等五大房地产信贷风险，投资者该如何预测和防范规避这些风险，对于投资者在投资活动中能否取得收益有着至关重要的意义和作用。虽然市场经济信息瞬息万变，信贷风险难以预测，但也有一些对策可以采取：

（一）引入和完善房地产贷款项目管理模式

项目开发是房地产投资的主要方式和模式，主要是为了资金周转循环的便利，由于房地产开发需要消耗巨额的资金，无法在较短的时间内完成所有项目的投资开发，只能按照项目、期次来进行。房地产信贷投资于房地产业，也可以按照项目开发的方式进行借贷活动。因而，在这种情况下，引入房地产贷款项目管理模式将对信贷风险管理起着一定的作用。引进贷款项目管理能够有效地将项目开发建设的过程与贷款发放和贷后管理的贷款过程联系起来，从而做到对开发商具体市场行为的相关信息，以防止信息不对称现象的出现，更好地规避商业信贷风险。此外，由于贷款项目管理需要依托一定的设计技术，需要健全的制度做保证，因此还需不断加大完善贷款项目管理模式。

（二）建立和健全金融市场补偿机制

建立健全金融市场补偿机制，商业银行可以借鉴美国“次贷危机”发生的经验教训，将信用风险适当转移到相关保险行业，通过保险来分散和防范风险，具体可以与投资较高、风险较大的开发商协定对项目开发贷款进行投保。另外，根据目前房地产开发贷款的利率同一化的情况，在推进利率市场化的条件下，制定出自由灵活的利率标准，实现“开发商自有资金比例越低，风险越大，利率就越高”的规律机制。

（三）建立个人信用评估模型机制

由于贷款银行对借款人未来的资信状况难以控制，借款人现时的资产收入状况和历史的信用记录成为贷款审核时风险控制的重点。对个人住房贷款客户要加强信用风险评估，要充分挖掘和利用客户信息、信用记录以及历史数据，加强对不同个人住房贷款客户群体的信用评价，研究和完善行之有效的个人住房贷款客户信用评分卡。要充分利用个人信贷系统的支持，研究建立标准化的个人住房贷款客户信用评分模型。

三、结语

第9篇：商业性房地产信贷管理范文

摘 要 本文从实际出发，首先对国内商业银行房地产信贷管理的背景及现状进行了深入的探讨，而后从五个方面入手分别对如何加强房地产信贷管理提出了具体的改进策略，以供其借鉴或参考。

关键词 商业银行 房地产信贷管理

一、商业银行房地产信贷管理的背景及现状

从2010年起至今，国内房地产市场经历了有史以来最为密集和严厉的宏观调控政策，国家、各地方通过提高首付款比例、提高二套房利率、限制三套房贷款等措施，严厉打击房地产投机行为。与此同时，在财税和土地政策方面，通过加大对闲置土地的查处和惩罚力度，增强对住房投机行为的税收征管等措施，严格限制房地产企业的囤地、炒地行为，并适当增加保障性住房的土地供给和财政投入，鼓励保障性住房建设，以平衡房地产市场的压力。

在这种大环境下，国内各商业银行的房地产信贷风险急剧增大，由于在此前的五年间国内房地产企业呈现出爆发式增长的态势，其用于土地开发的信贷资金在银行总信贷规模中占有较高的比例，因此一旦该业内出现政策利空，其市场销售和资金回笼便会深受其影响，从而导致银行贷款出现展期、逾期，甚至大规模坏账的发生。而另一方面，受大环境的不利影响，个人住房支付能力趋弱，住房按揭贷款风险增加；2010年，全国绝大多数城市住房支付能力指数下降，截至目前其中一半以上的城市超过银监会规定的按揭贷款月度偿付率50%的上限。在这种态势下，购房者还款压力加大，个人按揭贷款风险聚集。

二、商业银行房地产信贷管理的改进性策略

（一）实施房地产信贷总量控制

为了防范宏观政策性风险和行业系统性风险，各商业银行首要之举需对房地产行业的信贷总量加以控制。首先，对于供过于求、存在极端投机行为的区域市场，要严格控制贷款的投放，坚决退出房价畸高、投机浓厚区域的房地产开发项目，重点支持房价运行较平稳、投机性需求较小的省会城市、中心城市的开发项目。其次，加强对项目的精细化分类管理；提高对中小户型、中低价位的普通住宅项目的贷款投放力度，降低对项目规划面积小、居住配套环境差、户型面积大，存在潜在性投机行为的高档住宅项目的贷款支持力度，而在今后的项目选择上，也要坚持以普通住宅项目为主，高档住宅项目为次的原则。再次，坚持三个优先，提高项目准入门槛。优先选择开发资质较高、股东实力较强、开发经验丰富的房地产企业，优先选择资本金比例较高的项目，优先选择开发面积较大的楼盘。

（二）坚持房地产贷款流向监控

首先，通过明确项目资本金审核等要求，确保房地产企业自有资金和前期销售收入全部到位，并加强与房管、土地等政府部门的交流沟通，及时获取最新项目信息。其次，贷款发放需注重节奏把握，根据项目销售情况、工程进度情况、施工合同中约定的付款进度，合理安排贷款发放。再次，加强资金使用的监管力度；全面介入整个项目的建设与销售过程，打破信息不对称这一瓶颈。最后，根据房地产项目已实现销售收入情况及企业现金流状况，督促开发商按销售收入比例及时还贷。与此同时，发放的个人住房按揭贷款需专户管理，首付款及其项目其他销售资金也应纳入专户管理，以保证贷款的按期收回。

（三）积极防范其按揭贷款风险

在目前国内金融业银根紧缩的态势下，房地产市场泡沫的破裂会对个人按揭贷款市场形成致命的冲击，有美国次贷危机的前车之鉴，各商业银行对此需持极其审慎的态度。为此，各银行首先需合理把握个人住房贷款利率的浮动幅度，根据个人还款能力的情况，审慎确定不同客户的首付比例和贷款年限；其次，坚持个人住房贷款调查的面谈制度，防止假借个人按揭业务为房地产企业变相融资等不法现象的发生；最后，对借款人实施全面压力测试，重视对借款人还款能力的审查，以确保其具有稳定的还款能力。同时，各银行还应加强与工信部门的合作，对于不同信用评级的借款人，坚决采取不同的风险定价。

（四）稳步推进房地产金融创新

从目前来看，国内房地产金融主要由各商业银行所提供的资金来维系，且各银行资本充足率较低，不良贷款率较高，抗风险能力较弱，因此一旦发生类似于美国次贷危机的事件，国内银行业将会受到致命冲击。为此，各商业银行应积极推进房地产金融创新，尝试开展住房抵押贷款证券化业务；该业务的推行不但可实现银行资产负债结构的匹配与优化，提高资本充足率，分散转移风险，而且在推进信贷资产业务标准化、规范化，提高银行综合管理水平等方面也发挥着不可或缺的作用。同时，还可提高金融系统的稳定性，推动金融市场的发展，改善金融市场的效率，为房地产市场的稳定发展起到积极的作用。

（五）严格落实房地产问责制度

近年来，由于房地产项目准入门槛较低，膨胀速度较快，发展过程中在商业银行内部也不同程度的存在管理不到位问题，给商业银行房地产信贷业务的健康发展埋下了较大隐患。下一步商业银行要在加强房地产贷款管理上多下功夫，通过提高从业人员识别房地产行业风险的能力，在项目准入调查、贷款审查审批、贷款发放和贷后管理诸环节认真落实责任，通过制度约束增强其履职能力。对于确实由于主观因素形成的贷款风险，在及时进行清收处置的同时，还要认真落实各环节的问责制度，减少问题贷款的发生。

参考文献：

[1]杜琳琳.银行信贷与房地产金融风险管理研究.中国科技大学.2009.

[2]刘娜芹.中国房地产金融风险分析与防范.北京交通大学.2009.